準工業地域とは何かわかりやすく解説｜制限やデメリットも紹介

工場用の土地をお探しの場合、空いた土地ならどこでもよいというわけではありません。

「都市計画法」という法律では土地に対するエリアごとの用途が指定されており、その用途に合ったエリアで土地を探す必要があります。

今回は、この都市計画法で定められている「準工業地域」という種類に属する用途地域の特徴やメリット・デメリットなどをご紹介します。

準工業地域とは？

まずは「準工業地域」とは、どのような地域か、そしてその特徴を理解する上で重要な用語でもある「用途地域」と「都市計画」の意味をそれぞれ見ていきましょう。

＜準工業地域＞

都市計画法では土地ごとの用途が細かく定められており、その違いによって呼び方が異なります。

「準工業地域」と呼ばれるエリアでは、環境悪化の要因となるようなもの以外の工場や住宅、店舗などの幅広い建物が建設できるようになっています。

＜用途地域＞

都市計画法によって用途が定められている地域のことをまとめて「用途地域」といいます。

多種多様な用途が定められている地域の総称が用途地域であり、準工業地域は用途地域を細分化したものの一つと解釈するとわかりやすくなります。

＜都市計画＞

用途地域を明確にすることで都市を形成していく計画や取り組みを「都市計画」と呼びます。

都市計画法は、この都市計画を円滑に進めるために制定された法律です。

用途地域が細かく決められているのは、住宅地や工業地帯などを明確にし、工場や住宅が各地に点在するのを防ぐためです。

これにより、例えば住宅の周辺の危険物質を排出する工場が建ってしまうことなどを未然に防ぐことができます。

準工業地域とその他の（工業系）用途地域との違い

工業系の用途地域には、準工業地域・工業地域・工業専門地域の3種類があります。

これらの用途地域では各種制限も異なっているため、それぞれで建設できる建物や種類も異なります。

また、これら3種類の工業系用途地域の違いとしては、「そこに建てられる工場自体の危険性が大きいか」と「その工場に著しく環境を悪化させる恐れがあるか」の2点が挙げられます。

違いを表で比べてみましょう。

引用元：都市計画制度-国土交通省

準工業地域の調べ方

出典元：世田谷区

準工業地域は日本全国にあり、詳細な場所・境界などは自治体が公開しているデータで知ることができます。

データの仕様は自治体によって異なりますが、PDFなどの電子データやブラウザでの閲覧が可能なWebシステムを利用したものなどが多く、ネット上でも調べられます。

例として、世田谷区の都市計画図をご紹介します。

準工業地域をはじめとした用途地域がわかりやすく色分けされており、境界なども把握できます。

準工業地域を探す際には、その地域の自治体のホームページなどで都市計画図を探すのがおすすめです。

また、ネット上でこれらの資料が見つからない場合には、役所へ行き、都市計画図を閲覧しましょう。

都市計画図は窓口で依頼すれば簡単に閲覧できます。

準工業地域のメリット

準工業地域には他の用途地域と比較して以下のようなメリットがあります。

・規模の大きな店舗や事務所を建てられる

店舗や事務所を建てられる用途地域は多いものの、規模の大きなものになるほど建てられる用途地域は少なくなります。

準工業地域では3,000㎡を超える大規模な店舗や事務所を建てることも可能です。

・ボウリング場やカラオケボックスなどの遊戯施設やホテルなども建設できる

遊戯施設やホテルなどを建てられる用途地域も限定されています。

・3種類の工業系地域のうち唯一学校や幼稚園を建てられる

工業系用途地域で学校や幼稚園を建てられるのは準工業地域のみとなります。

・3種類の工業系地域のうち唯一病院を建てられる

環境へ悪影響を与える恐れのある工場が建てられることもある工業系用途地域では病院の建設が難しくなります。

しかしながら、準工業地域では危険性の高い工場の建設ができないため、工業系用途地域でありながら病院の建設が可能となっています。

準工業地域のデメリット

続いて、準工業地域で生じるデメリットを見てみましょう。

工場建設の可能性

準工業地域では住宅を建設することも可能ですが、一方で工場を建設することも可能であるため、住宅の近隣に工場が建つということもあります。

それに伴い、交通量が急激に増えるなどの環境の変化が生じる可能性もあります。

法的に問題のない騒音発生の可能性

工場の建設が可能な準工業地域では、法的には問題のない範囲内の騒音が一般的な住宅地などと比べて発生しやすいといえます。

多種多様な建物を建てられることで、このような騒音関係の問題が生じやすいことも、準工業地域のデメリットとして挙げられます。

土壌汚染の可能性

工場の建設がある場合、その土地や周辺地の土壌が汚染されている可能性もあります。

人数によっては公共施設がない可能性

準工業地域には多種多様な建物を建てられるため、特定の場所に工場や事務所などの住宅以外の建物が集中することもあります。

このような地域では、学校や病院などの公共施設が建てられないことにより生活面で不便に感じることがあります。

準工業地域の制限とは？

準工業地域には、この地域ならではの制限があります。

準工業地域に対して設定されている制限の詳細な内容は以下のとおりです。

引用元：都市計画制度-国土交通省

以上のように、準工業地域の制限は地域によって詳細が異なるため、基本的にその地域の自治体が発表している制限を調べておくことは忘れないようにしましょう。

また、同じ自治体内の同じ種類の用途地域であっても、特例で異なる制限が設定されているケースがあるため、注意が必要です。

高さ制限について

引用元：都市計画制度-国土交通省

用途地域における高さ制限は自治体によって異なるため、建設する地域の最新の情報を確認する必要があります。

しかし、全国的に見ると準工業地域における高さの制限はない、もしくは少ないことが多く、建物を建設する際に高さを気にしなければならないケースはほとんどないでしょう。

ただし、準工業地域において建設する建物の高さを決める際には、後述する道路斜線制限と日影規制の数値を参照する必要もあります。

建ぺい率について

引用元：都市計画制度-国土交通省

建ぺい率はすべての用途地域で詳細な数値が定められています。

準工業地帯における建ぺい率は50～80%となっており、上限はすべての用途地域のなかでも最も高くなっています。

したがって、準工業地域における建ぺい率の制限は他の用途地域と比較しても少なく、土地を有効に活用することができます。

また、準工業地域の建ぺい率は他の2つの工業系用途地域（工業専用地域・工業地域）と比較しても幅が広く、この点においても制限が少ないという特徴があります。

なお、こちらのページでも、建ぺい率について詳しく説明しております。

あわせて読みたい：イメージが湧きにくい建ぺい率を具体例も含めてわかりやすく解説

容積率について

引用元：都市計画制度-国土交通省

容積率に関してもすべての種類の用途地域に対して詳細な数値が定められています。

あわせて読みたい：容積率とは何なのか｜緩和特例・緩和要件などを詳しく解説

準工業地域の容積率は100～500%となっています。

この数値の上限は、商業地域に比べると低くなっていますが、全体として見ると制限は緩く、複数階におよぶ建物なども建てやすくなっています。

また、容積率に関しても準工業地域の数値は他の2つの工業系用途地域と比較して範囲が広く、建ぺい率と同様に制限が少ないという特徴があります。

建築時に容積率を算出する方法について、こちらで詳しく解説しております。

あわせて読みたい：建築時には容積率の計算が必須｜建築基準法の制限と緩和の特例を学ぶ

道路斜線制限について

道路斜線制限も自治体によって数値は異なるため、その地域ならではの取り決めを順守する必要があります。

しかしながら、準工業地帯では、他の用途地域に比べて高さのある建物などが建てやすくなっています。

ただし、準工業地帯では「高さ制限」と後述する「日影規制」の数値も参照しなければならず、それらの数値から総合的に判断する必要があります。

また、自治体によっては同じ種類の用途地域でも異なる道路斜線制限を設けていることがあるため、注意が必要です。

日影規制について

日影規制に関しても詳細な数値は自治体によって異なります。

また、建物の高さを決める際は、上述した「高さ制限」と「道路斜線制限」の２つの数値も参照しなければなりません。

日照時間に関しては場所によって大きく異なるため、詳細な制限に関しても例外が設定されやすくなっています。

したがって、日影規制に関しては特にその自治体が設定している条例の内容に注意する必要があります。

なお、日影制限は「4h-2.5h/1.5m」のように記載されることがありますので、基本的なデータの見方は把握して顧客に説明できるようにしておきましょう。

あわせて読みたい：【日影規制を徹底解説】不動産営業が知っておきたい基礎知識とデータの読み方

準工業地域で建てられる建物

準工業地域では上述した制限（各自治体が制定しているものも含む）を超えていないことを前提とした上で、以下のような建物を建てることが可能です。

＜居住用の建物＞

一般的な戸建て住宅や共同住宅、さらには寄宿舎や下宿なども含めた幅広い居住用の建物を建てられます。

＜事業で使用する建物＞

店舗や事務所などの事業で使用する建物も建設することができます。

＜遊戯施設・風俗施設＞

ボウリング場やカラオケボックス、映画館、劇場などの幅広い遊戯施設や風俗施設も建設できます。

＜公共施設＞

生活に欠かすことのできない病院や学校、幼稚園などの公共施設も建設が可能です。

＜一定の条件を満たした工場＞

危険性や環境への悪影響が一定の基準以下の工場も建設できます。

一方で準工業地域においては、以下の条件に合致する建物を建設することはできません。

• 危険性が大きい、または著しく環境を悪化させる恐れのある工場
• 個室付き浴場などの一部の遊戯施設・風俗施設

用途地域において建てられる工場は、危険性や環境への影響などから4段階に分類されており、そのうちの最も危険性・悪環境への影響が大きいものが、準工業地域では建設できないこととなっています。

また、個室付き浴場などの一部の遊戯施設も準工業地域では建設することができません。

引用元：都市計画・建築規制の現状と課題都市計画区域など-国土交通省

まとめ：準工業地域とは比較的安くて住みやすい地域である

多種多様にある用途地域のなかでも準工業地域は、工業用用途地域と居住用用途地域の中間に位置する地域といえます。

そのため、準工業地域には建設できる建物の種類が多いというメリットもあります。

準工業地域にかかる制限やメリット・デメリットを把握した上で、住宅を建てる際におすすめしたい地域です。

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この記事の監修者

小林 紀雄

住宅ローンの窓口株式会社代表取締役・iYell株式会社取締役兼執行役員

2008年にハウスメーカーに入社し営業に従事。2010年からSBIモーゲージ株式会社（現アルヒ株式会社）に入社し、累計1,500件以上の融資実績を残し、複数の支店の支店長としてマネジメントを歴任。2016年にiYell株式会社を共同創業し、採用や住宅ローン事業開発を主導。2020年に取締役に就任し、住宅ローンテック事業の事業責任者としてクラウド型住宅ローン業務支援システム「いえーる ダンドリ」を推進し事業成長に寄与。