第二種低層住居専用地域について不動産営業マンが知っておくべきこと|第二種低層住居専用地域についてのまとめ

投稿日 : 2020年06月04日

第二種低層住居専用地域は、第一種低層住居専用地域に比べ利便性が高いと言われています。しかし、購入する上での注意点やデメリットも存在するため、買主様に納得していただいた上で話を進めることが大切です。

今回は、第二種低層住居専用地域の知っておくべきポイントや注意点について解説します。

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この記事の監修者:
小林 紀雄
住宅業界のプロフェッショナル

某大手注文住宅会社に入社。入社後、営業成績No.1を出し退社。その後、住宅ローンを取り扱う会社にて担当部門の成績を3倍に拡大。その後、全国No.1売上の銀座支店長を務める。現在は、iYell株式会社の取締役と住宅ローンの窓口株式会社を設立し代表取締役を務める。

 

第二種低層住居専用地域とは

都市計画法に基づき、住居・商業・工業と土地の用途を定めた13種類の地域があります。この地域のことを用途地域と呼びます。

用途地域の詳細については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい:制限が多く複雑な用途地域についてわかりやすく解説します

 

第二種低層住居専用地域は、低層住宅が立ち並ぶ住宅市街地の良好な住環境の保護を目的とする地域です。

第一種低層住居専用地域と同じく制限が厳しく、高さが10mもしくは12mに制限される(絶対高さ制限)ため、主に低層の戸建住宅が広がる街並みになります。

建ぺい率・容積率の制限も厳しく、隣地ギリギリまで建物が建てられることがないため、広い敷地にゆったりとした戸建てが多くみられます。第一種低層住居専用地域との大きな違いは、150㎡までの店舗の建築が可能という点です。第二種低層住居専用地域では、コンビニも出店することができます。

 

第二種低層住居専用地域の用途制限

第二種低層住居専用地域の用途制限は以下のとおりです。

建ぺい率 30~60%(10%きざみ)
容積率 50~200%の範囲内(6種類)
絶対高さ制限 ~10m、~12m
外壁後退

(敷地の端から住宅までの距離)

1m、1.5m
道路斜線制限 適用距離 ~20m、~25m
勾配 1.25
北側斜線制限 立ち上がり 5m
勾配 1.25
日影規制 対象建築物 軒高7m超または3階以上
測定面 1.5m
規制値 3-2h/4-2.5h/5-3h
敷地面積の最低限度 200㎡以下の数値

 

第一種低層住居専用地域との違い

第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域は、どちらも良好な住宅環境を目的とした制限をかけているため、景観においてほとんど違いはありません。

第二種低層住居専用地域は、2階以下で延べ床面積が150㎡以内の小規模な飲食店や店舗の建設は可能です。

第一種低層住居専用地域は、居住用住居と店舗兼用事務所のみ建設可能なため店舗を建てることができませんが、第二種低層専用地域はコンビニエンスストアなどの店舗を建てることができます。

このことから、第一種低層住居専用地域にある道路と比べて幅が広い道路沿いのエリアが第二種低層住居専用地域に指定されることが多くあります。

 

第一種低層住居専用地域の詳細については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい:不動産営業マンが知っておきたい第一種低層住居専用地域の知識|第一種低層住居専用地域についてのまとめ

 

第二種低層住居専用地域のメリットとデメリット

第二種低層住居専用地域におけるメリット・デメリットは以下のとおりです。

 

メリット

第二種低層住居専用地域のメリットは、利便性の高さです。150㎡以下であれば店舗を建築できるため、コンビニや個人商店などを建てることができ、買い物など生活上の利便性が第一種低層住居専用地域に比べて高くなります。利便性を重視する人にはおすすめの地域です。

また建物の高さに制限が厳しく、低い建物が多いため、比較的日当たりも良好です。

 

デメリット

第二種低層住居専用地域のデメリットは、周りに大きなスーパーがないことです。住宅に特化した地域であるため、駅や大きな道路から離れた場所になってしまいます。通勤や通学などで不便に感じる方もいます。

また、閑静で住みやすい地域ではありますが店舗の建築により、場合によっては人の出入りが激しくなる可能性があります。

 

建てられる建物と建てられない建物

第二種低層住居専用地の建物の規制は以下のとおりです。

建てられる建物

  1. 住居、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館、
  2. 幼稚園、小学校、中学校、高校、公衆浴場、老人ホーム、診療所、保育所、神社、寺院、教会、老人福祉センター、児童厚生施設等
  3. 150㎡以下で2階以下の店舗(日用品販売店舗、喫茶店、理髪店等のみ)
  4. 2階以下で作業場の面積が50平方メートル以下米屋やパン工場等の工場

 

建てられない建物

  1. 大学、専修学校、病院
  2. 上記にあげたもの以外の店舗(3階以上または150㎡超の店舗等)
  3. 事務所(兼用住宅を除く)
  4. 上記にあげたもの以外の工場
  5. ホテル旅館
  6. 遊戯施設、風俗施設
  7. 自動車教習所
  8. 倉庫業の倉庫

 

用途地域の確認方法

用途地域の種類は、その地域の自治体の窓口に行って確認することができます。

最近はインターネットで用途地域の情報を公開している自治体も増えてきているので、「用途地域 〇〇市」で検索して探してみるのも良いでしょう。

また、お客様が土地を購入する際、不動産業者は宅建業法にもとづいて土地の詳細について説明することが義務付けられています。お客様から用途地域に関する質問を受けたときは丁寧に答えられるようにましょう。

 

各用途地域の特徴を理解した営業を

第二種低層住居専用地域の土地活用は、第一種低層住居専用地域と同様に戸建て・アパートの賃貸住宅がメインとなります。

第一種低層住居専用地域に比べて、150㎡以下の独立店舗を営業できるため活用の幅は広いと言えます。一般に住宅よりも店舗の方が構造が単純で賃料を高く設定できるため、土地活用としては貸店舗経営を優先的に考えると良いでしょう。

 

営業する上での注意点

お客様が不動産を売却したいというとき、不動産の立地や周囲の環境は査定額や売却額に大きな影響を与えます。

第二種低層住居専用地域のように制限の多い地域の物件を売却する場合は、リフォームの検討や売り時を見極めるのがポイントになります。購入時だけでなく売却時についても説明することで、お客様の信頼を得ることができます。

また、個人が住宅を建てる際に、3階建てを検討している場合は注意が必要です。第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域では高さに制限があるため(絶対高さ制限)10mあるいは12m以下の建物しか建てることができません。また、3階建ての場合は日影制限も適用されるため、もし3階建ての住宅が建築できるとしても形がかなり制限されてしまいます。

事実上2階建ての住宅が中心の用途地域と言えるため、3階建てを希望のお客様には、商業系の地域をおすすめすると良いでしょう。静かさや日当たりの良さなど第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域より確保しにくくなりますが、建築の計画を立てやすいためおすすめです。

 

まとめ

第二種低層住居専用地域は、第一種低層住居専用地域に比べて店舗を建てやすいということを解説しました。

また、買主様が第二種低層住居専用地域の土地を購入する際の注意点についても、買主様に寄り添った説明をすることで買主様の信頼を得ることができます。

商談が円滑に進むように、第二種低層住居専用地域について理解を深めましょう。