工業地帯でも住居は建てられる | 工業地域について詳しく解説

投稿日 : 2020年06月07日

「工業地域」と聞くと工場しか建てられない地域というイメージがありますが、実際は住宅や商業施設の建設が可能です。

今回は、意外と多種多様な施設を建てる事ができる工業地域について、詳しく解説していきます。

これを機に工業地域への理解を深めていきましょう。

kobayashi

この記事の監修者:
小林 紀雄
住宅業界のプロフェッショナル

某大手注文住宅会社に入社。入社後、営業成績No.1を出し退社。その後、住宅ローンを取り扱う会社にて担当部門の成績を3倍に拡大。その後、全国No.1売上の銀座支店長を務める。現在は、iYell株式会社の取締役と住宅ローンの窓口株式会社を設立し代表取締役を務める。

 

工業地域とは

工業地域とは、都市計画によって定められた用途地域の1つで工業系の用途地域に分別されます。

工業地域の解説をする前に、まずは都市計画と用途地域について説明いたします。

 

用途地域とは

・都市計画

都市計画は言い換えると「街づくり」とほぼ同じ意味になります。そして実際に街づくりを行う区域のことを都市計画区域といいます。

都市計画区域は、市街化区域・非線引き区域・市街化調整区域の3つに分別され、原則、都道府県が指定を行いますが、複数の県にまたがる場合は国土交通大臣が指定を行います。

 

・用途地域

都市計画の1つに地域地区があり、用途地域は地域地区を構成する地域設定の1つになります。

用途地域とは、その地域をどのような用途に活用するかを定めたもので、住居・商業・工業系の3種類の産業の中に計13種類があります。

地域の指定に関しては、原則、都道府県及び市町村が行いますが、複数の都道府県にまたがる場合は国土交通大臣及び市町村が行います。

用途地域については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい:制限が多く複雑な用途地域についてわかりやすく解説します

 

工業地域を指定する目的

工業地域は、主として工場に関係する利便の増進を図った地域で、ほぼ全ての種類の工場を建てることができます。

ただし、工場に特化しているわけではなく、同地域内には住居や一部の商業施設を建てる事も可能です。

 

工業地域における用途・建築制限

 

工業地域も他の用途地域と同じく、地域内で許可されいる建築物とそうでないものがあります。

ここからは、建築制限と合わせて工業地域内で許可及び不許可の建物について説明します。

 

建築できる建物・施設

工業地域において許可される建物は以下のとおりです。

カテゴリー 建物の種類
住居 ・戸建て住宅

・マンション

・一定規模以下の住宅兼店舗

・一定規模以下の住宅兼事務所

学校・教育施設 ・図書館
医療・福祉施設 ・診療所

・保育所

・老人ホーム

・老人福祉センター

・児童厚生施設

・福祉ホーム(身体障害者用)

・公衆浴場

公共施設 ・派出所(交番)

・公衆電話ボックス

宗教施設 ・神社

・お寺、寺院

・教会

店舗 ・床面積合計10,000㎡以下の各店舗

・ボーリング場、スケート場

・プール

・パチンコ店

・カラオケボックス

・雀荘

・ガソリンスタンド

営業用・自動車倉庫 ・3階以上または床面積合計300㎡を超えるもの
工場 ・ほぼ全ての種類

 

工業地域では、ほぼ全ての種類の工場やプラントを建てることができますが、卸売市場・ごみ処理施設・火葬場等は別途都市計画決定が必要です。(都市計画区域内)

 

建築できない建物・施設

工業地域において許可されない建物は以下のとおりです。

カテゴリー 建物の種類
学校・教育施設 ・幼稚園

・小学校

・中学校

・高校

・大学、専門学校

医療・福祉施設 ・病院
店舗 ・ホテル、旅館

・劇場、映画館

・風俗店舗

・キャバレー、ナイトクラブ

 

工業地域では幼稚園・小中学校・高校・大学といった学校や病院を建てる事はできません。

また、店舗に関してもホテル・映画館・風俗店舗といった施設は建てる事ができません。

 

建築における制限

工業地域における建築制限は以下のとおりです。

制限の種類 数値
建ぺい率 ・50%または60%
容積率 ・100%・150%・200%・300%・400%のいずれか
道路斜線制限 ・適用距離:20m・25m・30m・35mのいずれか

・傾斜勾配:1.5倍

隣地斜線制限 ・基準の高さ:31mまたは適用名なし

・傾斜勾配:2.5倍または適用なし

北側斜線制限 制限なし
絶対高さ制限 制限なし
日影規制 制限なし
最低敷地面積 200㎡以下

高度地区・(準)防火地域などの制限内容については各自治体ごとで異なります。

 

工業地域が持つメリットとデメリット

 

工業地域は、他の工業系地域にはない多くのメリットがありますがその反面デメリットもあります。

ここからは、工業地域が持つメリットとデメリットについて見ていきます。

 

メリット

・再開発による街づくり

工業地域は、工業地帯の活性化を目的とした地域ですが、近年は工場跡地などに住宅・高層マンションや大型商業施設の建設が進み、再開発がよく行われている地域の1つです。

これは住居系地域よりも、地価が安い、建築制限が緩和されているなどが挙げられ、その影響を受けて実際に販売されている住宅やマンションの販売価格も比較的手ごろな値段になっています。

このように、現在の工業地域は工場だけの地域ではなく、住居や商業施設とも共存する街づくりが進められている地域とも言えます。

 

デメリット

・住居系地域ほど住環境がよくない

工業地域における住宅やマンションは、値段の面では魅力的ですが、必ずしも住居の環境を優先する地域ではないため次のような問題点があります。

  1. 工場からの騒音・粉塵・臭い・光害などの影響を受けやすい
  2. 住居の近くに遊戯施設が建設される可能性が高い
  3. 最寄りの駅や都心部からは遠く、また公共交通期間があまり整備されていない

1~3いずれの点においても普段の生活に直結する問題点と言えます。

お客様が工業地域内の住居の購入をご検討の際は周りがどのような環境なのか、事前に下見を行うなどしてしっかりと案内できるようにしましょう。

また、多くの自治体は1の対策として工業地域を含む多くの用途地域に対して、騒音規制や環境保全のための条例を定めています。

 

類似する他地域との相違点

ここからは残りの2つの工業系用途地域と工業地域との違いを解説します。

 

準工業地域

準工業地域は、環境が悪化する恐れのない工場の利便増進を図ることを目的とした地域です。

建設可能な工場が小規模なものに限られる反面、商業施設では風俗店以外の全ての店舗が建てられることで工業地域以上に住居・商業施設・工場が混在している印象があります。

また、準工業地域は工業地域の周辺に指定がされる傾向があります。

準工業地域については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい:準工業地域と工業地域は何が違う?|準工業地域の特徴と注意点のまとめ

 

工業専用地域

工業専用地域は、工場の利便増進に特化した地域で、学校や病院だけでなく住居でさえ地域内に建設することはできません。

また、商業施設に関しても制限が多く、遊戯施設や映画館・風俗店といった店舗を建てることはできません。

工業専用地域については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい:住居ではなく工場のための用途地域 | 工業専用地域について解説します

 

営業に活かしていくには

 

・区域内で生活することができる

近年工業地域は、再開発によってマンションをはじめとする住宅や大型商業施設が多く建設される傾向にあります。

まず、勤め先が同地域内にあるなら通勤時間が短縮できたり交通費が掛からないといった利点が挙げられます。

また、職場や住居の近くに大規模な商業施設がある場合は、都心部に出かけなくても一通りの生活用品を近隣地域内で揃える事もできます。

さらに、工業地域は比較的平地に多く、自転車でも移動が苦にならないため、エコな生活が体感できたり、工場や商業施設が多いのでパートなどの雇用先が近場に多数あるといった利点もあります。

ただし、工場が近くにあるため騒音などの公害についてや、遊戯施設などによる子供への悪影響についてはきちんと説明を行う必要があります。

 

まとめ

工業地域は近年工場跡地による高層マンションや住宅及び大型商業施設の建設などで注目されている地域です。

しかし、工業地域という関係上、購入希望者に対しては値段や立地だけでなく、以前建っていた施設についてもきちんと説明を行う必要があるでしょう。