第一種住居地域とは|不動産の営業に生かせる知識のまとめ

投稿日 : 2020年01月04日

第一種住居地域は用途地域のうちの1つで、スーパーや飲食店が多いため一人暮らしをしている若い世代や共働きの夫婦にも人気の地域となっています。

しかし、用途地域の種類は多く、それぞれメリットやデメリットがあります。そのため土地の購入を考えている方には、用途地域ごとの特徴を理解していただいた上で選んでもらうことが大切です。

今回は、第一種住居専用地域の特徴やメリット・デメリットについて解説します。

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この記事の監修者:
小林 紀雄
住宅業界のプロフェッショナル

某大手注文住宅会社に入社。入社後、営業成績No.1を出し退社。その後、住宅ローンを取り扱う会社にて担当部門の成績を3倍に拡大。その後、全国No.1売上の銀座支店長を務める。現在は、iYell株式会社の取締役と住宅ローンの窓口株式会社を設立し代表取締役を務める。

 

第一種住居地域とは

都市計画法における用途地域とは

都市計画法で土地を効率的に活用することを目的に、用途を定められた地域を用途地域と言います。地域を用途ごとにわけて都市を整備し、より住みやすい住環境を確保するために制定された制度になります。土地を13種類の用途ごとに分類することで、土地の棲み分けができ、効率的な都市開発や住環境の整備が可能になっています。

用途地域の詳細については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい:制限が多く複雑な用途地域についてわかりやすく解説します

 

第一種住居地域の特徴

第一種住居地域は、住居の環境を守ることを目的に指定された地域です。

低層住居地域とは違い、高さ制限が厳しくないため、狭い地域に一戸建てやマンションが混在しているという特徴があります。また、低層住居地域と大きく違うのは、マンションや一戸建てのそばでも3,000㎡までの店舗や飲食店、事務所、ホテルなどを建てることができる点です。しかし住居地域であるため、大規模な店舗や事務所は制限されており、パチンコ屋などの嫌悪施設は建てることができません。

工場も、床面積が50㎡以下で周辺環境を悪化させる危険がない場合に限り、建てることができます。

 

第一種住居地域の制限と建築

第一種住居地域の制限と建てられる建物は以下のとおりです。

 

第一種住居地域の制限

建ぺい率 50%、60%、80%
容積率 100%、150%、200%、300%、400%、500%
道路斜線制限 適用距離 20m、25m、30m、35m
勾配 1.25、1.5
隣地斜線制限 立ち上がり 20m、31m
勾配 1.25、2.5
日影規制 対象建築物 高さ10m超
測定面 4m、6.5m
規制値 4-2.5h/5-3h
敷地面積の最低限度 200㎡以下の数値

 

第一種住居地域で建てられる建物・施設

  1. 第一種住居地域で建てられる建物・施設は以下のとおりです。
  2. 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
  3. 幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム、身体障碍者福祉ホーム、神社、寺院、教会、保育所、診療所、児童厚生施設、交番、公衆電話ボックス、
  4. 店舗(3,000㎡以下のものに限る)
  5. 事務所(3,000㎡以下のものに限る)
  6. 危険や環境悪化の恐れが非常に少ない作業場面積が50㎡以下の工場
  7. ホテル、旅館
  8. ボーリング場、スケート場、ゴルフ練習場等(3,000㎡以下のものに限る)
  9. 自動車教習所(3,000㎡以下のものに限る)

 

第一種住居地域で建てられない建物・施設

  1. 上記に挙げたもの以外の店舗
  2. 上記に挙げたもの以外の事務所
  3. 上記に挙げたもの以外の工場
  4. 上記に挙げたもの以外のホテル・旅館
  5. 上記に挙げたもの以外の遊戯施設・風俗施設(麻雀屋、パチンコ屋、カラオケボックス、キャバクラ、ソープランド、劇場、映画館等)
  6. 上記に挙げたもの以外の自動車教習所
  7. 倉庫業の倉庫

 

メリットとデメリット

第一種住居地域に住む際のメリット・デメリットは以下のとおりです。

メリット

第一種住居地域のメリットは、利便性の高さです。スーパーやパン屋などの店舗の建設が許可されているため、近所で買い物を済ますことができます。他にも、駅から近い、職場に通勤しやすい、商業施設から近いなどのメリットもあります。仕事で帰りが遅くなってしまった場合でも、夜間営業している店舗があると明るくて安心するという声も聞かれます。

 

デメリット

第一種住居地域に住むデメリットは、日当たりの悪い場所が増えることです。

第一種住居専用地域は高さが厳しく制限されていましたが、第一種住居地域は厳しい制限がないため、より高さのある建物を建てることができます。

ホテルや旅館も建てることができるので、騒がしくなる可能性もあります。ただ、どこにでもホテルや旅館が立つわけではないので、騒がしさが気になるというお客様には一度周囲を案内してみると良いでしょう。

 

住居専用地域との違い

住居専用地域は、住むことを最優先に考えた制限がかけられている地域です。

静かな反面、店舗の建設が難しく、スーパーなどは建てることができないため、急な買い物には不便な場合が多く、利便性に欠けます。それに比べ第一種住居地域・第二種住居地域は、スーパーやホテル等を建てることができるため、利便性と住環境のバランスが良い地域であると言えます。

第一種住居地域はパチンコ店など嫌悪施設を建てることができないため、第二種住居地域に比べ静かな環境であることが多い傾向にあります。

住居専用地域は高さの制限が厳しいため、日当たりが良く住みやすいという特徴がありますが、第一種住居地域・第二種住居地域は日当たりや日影など各種制限の内容はそれほど厳しくありません。そのため、戸建てやマンションが密集しているエリアが多く、住居専用地域に比べ日当たりの悪い場所が目立ちます。

第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域の詳細については以下のページをご参照ください。

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不動産営業マンが知っておきたい第一種低層住居専用地域の知識|第一種低層住居専用地域についてのまとめ

第二種低層住居専用地域について不動産営業マンが知っておくべきこと|第二種低層住居専用地域についてのまとめ

 

第二種住居地域との違い

第一種住居地域と第二種住居地域は、どちらも主に住環境を保護することを目的に制限されている地域で、指定面積が広いため、マンションや店舗などの建設が可能です。

第一種住居地域は、第二種住居地域で建てることができるパチンコ店やカラオケなどの施設を建てることができません。また、第一種住居地域は延べ床面積が3,000㎡を超える事務所や店舗の建設できません。

第二種住居地域の詳細については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい:第二種住居地域とは|不動産営業マンが知っておきたい知識のまとめ

営業活動上で注意するポイント

用途地域は、不動産重要事項説明書の「建築基準法に基づく制限」の項目において必ず説明しなければいけない内容とされています。

第一種住居地域は、自由度の高さから低層住居専用地域より高く売却できる可能性のある地域です。第一種住居地域を売却するときは、良好な住環境が確保されることや生活に便利な施設が建築される立地であることをアピールすると良いでしょう。

第一種住居地域は、土地の需要が大きいと同時に活用の選択肢も広い地域です。商業地域よりも地価が安く、なおかつ周辺の住居専用地域と競合しない用途地域となるため、企業の出店意欲も高いと言えます。物販やサービス業の大型店舗の活用が有力です。

しかし、建物が大きくなるほど負担も大きくなるため注意が必要です。賃貸住宅の経営も、利便性の良さから十分成り立つため、アパート経営に興味がある方にも向いている地域と言えます。

まとめ

第一種住居地域はスーパーやホテルを建てることができ利便性が高い反面、日当たりの悪さに注意が必要であることを解説しました。

第一種住居地域は他の住宅系用途地域に比べ、売買において有利になることが多く、特徴やメリット・デメリットをよく理解しておくことが大切です。第一種住居地域のポイントを押さえ、お客様へのベストな提案、回答ができるよう理解を深めましょう。