住宅瑕疵担保責任制度の基本をおさらい

そもそも瑕疵担保責任制度とは？

制度が販売戦略に与える影響

引用元：国土交通省「住宅瑕疵担保制度ポータルサイト」

令和時代の住宅瑕疵担保責任制度：最新の変更点とポイント

「契約不適合責任」への移行で何が変わったか

リフォーム瑕疵保険の活用

トラブルを未然に防ぐ！実務における注意点と対策

説明義務の徹底と重要事項説明

保険加入のメリットと適切な手続き

まとめ

不動産の売買契約に当たっては、不動産売買契約書や重要事項説明書の作成が必須です。ただ、電話対応やお客様対応で契約書などの作成が効率良く行えないこともあるでしょう。

また書類の作成スキルが不足することでミスが発生し、トラブルにつながることもあります。

契約書の作成まで手が回らない会社におすすめしたいのが外注サービスの利用です。契約書・重要事項説明書を作成する専門家を利用することで、「事業の効率化」「ミスによるリスクの低減」の両方を実現できます。

契約書・重要事項説明書の作成代行とは

相手先との契約では契約書を作成し、合意内容などを明らかにすることが必要です。不動産の売買では「不動産売買契約書」などがそれにあたります。

契約書の作成にあたって重要なのは、取引内容によって必要事項が記載されているかどうかです。内容の不備があった場合、契約書の効力が発生しない可能性もあります。

不備のない契約書の作成にあたって自社で準備できれば問題ありませんが、会社によっては手が回らないこともあるでしょう。そんなときに利用できるのが外部の専門家に依頼する方法です。

不動産業者が外注できる契約書類としては「不動産売買契約書」「重要事項説明書」などがあり、作成する時間を別の業務に回すことで効率化が期待できます。

契約書・重要事項説明書の作成代行を利用するメリット・デメリット

契約書・重要事項説明書の作成代行を利用するメリット・デメリットは下記の通りです。

• メリット1：取引内容にあった契約書が作成できる
• メリット2：リスク軽減とトラブル回避が見込める
• デメリット1：費用が割高
• デメリット2：トラブルになった際の対応が異なる

1つずつ解説していきます。

メリット1：取引内容に合った契約書が作成できる

契約書の作成にあたっては、取引の内容に合った契約書の作成が必須です。

個別の必要事項が正確に反映されていない契約書では効力を発揮しない可能性もあります。

外注することで適切な契約書を作成してもらえるのは、専門家が適切な契約書に必要な知識を持っているためです。

契約書作成代行サービスでは取引内容ごとの個別の事情を聴きとって把握したうえで、法律と個々の状況を加味した作成手続きが行われます。

自社の社員の契約書作成スキルに不安がある場合、外注する方が取引内容に合った契約書を作成できる可能性が高まるでしょう。

メリット2：リスク軽減とトラブル回避が見込める

契約書にあいまいな表現が残っていると契約した双方で解釈の違いが発生し、後々にトラブルになる可能性もあります。

専門サービスに外注すると依頼者が不利にならないよう、法律にのっとった表現はもちろん、言い方や表現まで配慮して作成してくれます。

記載事項の法的問題がないかもチェックされるため、万が一の際に法律的なトラブルになる可能性・リスクを未然に防ぐことができるのもメリットです。

デメリット1：費用が割高

当然のことながら、外注サービスを利用することで費用が発生します。専門家が契約書を作成するサービスの対価を支払うためです。

依頼する士業によっても料金は変わり、基本的に専門性の高い士業ほど料金は高くなる傾向にあります。

仮に弁護士に依頼する場合は1時間で1～2万円以上の料金が発生することもあります。

デメリット2：トラブルになった際の対応が異なる

もし外注サービスを利用してトラブルが発生した場合、その後の対応は外注先によって異なります。

たとえば行政書士に依頼した場合、もし大きなトラブルに発展した場合に弁護士と違って法廷で戦うことができません。契約関係に強い弁護士を別途で探す時間と費用が必要になります。

契約書の作成代行サービス紹介

契約書の作成代行を依頼できるサービスを紹介します。

■契約書の作成代行サービス

• サポート行政書士法人
• jimusuku
• SHARES

1つずつ解説していきます。

サポート行政書士法人

サポート行政書士法人は東京・名古屋・大阪で事業を展開している行政書士法人です。許認可やビザ・帰化、組合設立まで、行政書士の業務を一手に引き受けています。

不動産の書類に関しては「重要事項説明書の作成」も業務に含まれます。

• 物件数が多く自社で管理が難しい
• 全国展開している物件の重要事項説明書の文言を統一したい

このような希望を持っていて手が回っていない会社に代わって、重要事項説明書の作成を代行できます。

具体的には重要事項説明書のなかでも「対象となる宅地又は建物に直接関係する事項」の中の第2節「都市計画法　建築基準法などの法令に基づく制限の概要」に関するサポートが行われます。

法務局や役所で、調査可能な事項の調査を代行し、説明書の原案を作成します。その際は3ヶ月に1度更新される法令を調査し、適切な文言の提案が可能です。

jimusuku

jimusukuは、株式会社ゼロエイトが運営している「不動産に関する事務作業」を定額で外注できるサブスクリプションサービスです。

作成を代行してもらえる書類には、以下のような種類があります。

• 重要事項説明書：30,000円
• 売買契約書：50,000円
• 覚書（約定延長など）：5,000円～
• 賃貸人変更通知書：5,000円　など

そのほか「精算書」「領収書」「不動産取引台帳」など、さまざまな事務作業の作成代行を一手に引き受けています。

賃貸物件の契約書や賃貸重要事項説明書はサービスは対象外のため、売買に関する重要事項説明書などの外注先として利用を検討できます。

【リンク】jimusuku

SHARES

SHARESは、契約書の作成が行える専門家を比較できるサービスです。

8種類の士業の専門家が登録しており、自分がほしい契約書を作成できる専門家に見積もりを出して費用を比較できます。

専門家とのやり取りもSHARES内のチャットで行えることで、気軽に相談できる点もメリットです。

土地不動産売買契約書の作成を代行してくれる専門家も見つかります。「契約書作成まで手が回っていないが、相見積もりでできる限りコストは抑えたい」という中小の不動産会社におすすめできます。

【リンク】SHARES

まとめ

今回は契約書や重要事項説明書の作成を外注するメリット、デメリットと、おすすめの外注サービスをご紹介しました。

業務のプロセスを一部でも外注化させることができれば、本来するべき営業や既存顧客のフォローに時間を割くことができます。

ミスの発生を未然に防ぎ、より効率よく業務にあたるためにも、契約書・重要事項説明書の外注サービスを検討しましょう。

「IT重説の意味がそもそもよく分からない」「ITオンチだから、かえって手間がかかりそう」
「今までの重説じゃだめなの？」

いきなり「IT重説」と言われても、戸惑う方は多いのではないでしょうか？

この記事では「IT重説」について、ITに苦手意識のある方にも分かりやすく解説していきます。

IT重説とは？

「IT重説（アイティージュウセツ）」の意味がよく分からない、という方もいらっしゃるかと思います。

「重説」はご存じのように重要事項説明の略です。今までは、宅地建物取引士が「対面」で買主・借主の双方に重要事項の説明をしてきました。

従来の「対面」から、「非対面」の「IT」へ。

つまり、テレビ電話などのオンラインで行うことが可能になったのです。

「IT重説」2021年4月不動産売買で本格運用へ

2017年から実施可能になっていた、賃貸取引におけるIT重説。

社会実験を経て2021年4月、国土交通省は不動産売買においても「IT重説」を早急に本格運用する方針を明らかにしました。

コロナ禍＆デジタル庁設立でニーズ急拡大

新型コロナウイルスの影響に加え、2021年9月デジタル庁発足などによって、社会はDX（デジタルトランスフォーメーション）が加速しています。

各分野で、非対面化のニーズはますます高まるでしょう。不動産業界も例外ではありません

【IT重説】実施の流れを分かりやすく解説

IT重説の実施の流れを、要件と注意点に分けて解説します。

「IT重説」に必要な4つの要件

IT重説に必要な要件は4つです。

1. 宅地建物取引士と買主、ともにやりとりできるIT環境が整っている
2. 事前に「重要事項説明書」を送付している
3. 説明開始前に買主に対して「重要事項説明書等の準備」と「IT環境の確認」をする
4. 「宅地建物取引士証」を買主が画面から視認できたかを確認する

IT重説の実施には宅建士だけでなく、買主もやりとりが十分にできるIT環境が必要です。

IT重説では、買主に事前に重要事項説明書を送付します。

「PDFファイル」などによるメールでの送信は今のところ認められていないので、注意しましょう。

買主が重要事項説明書の内容をよく理解できるよう、送付から一定期間後に行うのが望ましいとされています。

IT重説開始前には、お互いの映像や音声を確認できること、重要事項説明書等が買主の手元にあるかの確認を行います。

買主が「宅地建物取引士証」を映像を通して確認できたかをチェックする必要もあります。宅建士の名前を読み上げてもらうなど、しっかり確認しましょう。

「IT重説」実施で押さえるべき4つの注意点

IT重説の実施で押さえるべき注意点は、主に以下の4つです。

1. IT環境トラブルの場合は中断する
2. 売主の同意を得る
3. 内覧を実施する
4. 録画・録音の対応をする

IT環境トラブルの場合は中断する

IT重説の実施中、映像や音声に支障をきたした場合は中断する必要があります。

国土交通省の「ITを活用した重要事項説明実施マニュアル」によると「社会実験における機器トラブルが生じた割合（売買取引）」は約10％で、約40％が音声トラブル、約30％が画像のトラブルという結果でした。

ネット回線の状況などを確認し、改善されれば再開が可能です。相手方の希望によっては、残りの部分を対面に切り替えることもできます。

売主の同意を得る

重要事項説明は、売主の個人情報が含まれることもあります。

個人情報保護の観点からも、売主など関係者の同意を得るのが望ましいとされています。

内覧を実施する

内覧をせずにIT重説を行った場合、イメージと違うなどの苦情やトラブルに発展する可能性もあります。

法的な義務はありませんが、内覧の実施を勧めることが望ましいでしょう。

録画・録音の対応をする

トラブルが発生した場合の解決手段として、録画・録音は有効です。

後で紹介する「Web会議ツール」には、録画・録音が手軽にできるものもあります。

不動産売買のIT重説におけるメリット・デメリット

IT重説におけるメリット・デメリットについて見ていきましょう。

「IT重説」のメリットとは

IT重説のメリットは、コロナ禍においても売買取引がしやすくなることでしょう。それ以外にも以下のメリットがあります。

• 遠方の方にも実施できる
• 病気やケガ、高齢の方にも実施しやすい 
• 重説実施の日程の幅が広がる

遠方の方にとっては、時間や交通費の節約になります。

従来は代理人を立てる必要があった、病気やケガ・高齢で外出する体力がない方に対して直接オンラインで取引が可能です。

暑さが厳しい夏や大雨など天候が荒れた日に、自宅などで重説を受けられるのも大きなメリットと言えます。

重説実施の日程の幅が広がるのも、オンラインならではの特徴です。仕事で忙しいなど、日中なかなか時間を取れない方は時間を確保しやすいでしょう。

コロナ禍の状況下、感染リスクを抑えられるというメリットも重要です。

不動産業者としても業務の負担が軽減されたり、競合との差別化ができるなど、売買取引しやすくなると言えます。

「IT重説」のデメリットとは

IT重説のデメリットは、IT機器を利用するリスクや負担と言えるでしょう。

• IT環境の整備
• IT環境トラブルへの対応

IT重説では、パソコンなどの通信機器が必要となり、新たに導入する場合はコストがかかります。

IT機器を利用したやりとりの場合、通信トラブルは起こりうると考えた方がいいでしょう。音声が途切れたり、映像の映りがが悪くなったりすると、中断しなければいけません。

迅速に通信トラブルに対応できるスタッフがいない場合は、重説の再開に支障をきたしかねません。

通信トラブルを避けるためにも、性能の良い機器と通信状況を準備しておくことが重要です。

IT重説で使える！おすすめWeb会議ツール

IT重説で使用できる、代表的なおすすめWeb会議ツールをご紹介します。

 Zoom Meetings

「Zoom Meetings」は利用者が急増しているWeb会議ツールです。一日の利用者数は2億人に達しています。

• 参加者（買主）の参加方法が簡単
• 録画保存はワンクリック

招待された参加者（買主）は、アカウントを作成する必要がありません。
Zoomを使ったことがない人でも、簡単に参加できます。

無料版でもWeb会議の録画保存をワンクリックで手軽にできるのは、Zoom Meetingsにしかない大きな特徴と言えます。

 Whereby

「Whereby」はノルウェーで開発されたWeb会議ツール、500万人以上のユーザーがいます。

• 有料プランが月額約800円
• インストール不要

今のところ日本語対応は行われてませんが、シンプル操作で簡単に利用できるはずです。

 Google Meet 

「Google Meet」はGoogleが提供するWeb会議ツールです。

• 安全対策が継続的に更新
• クリアな映像と音声

「Google Meet」は。通信時に暗号化される他、保護強化のためにGoogleが実施するさまざまな安全対策が継続的に更新されます。

ネットワークの速度に応じて設定が自動調整されるので、どこでも高品質なビデオ通話ができるのもポイントです。

まとめ

Zoom Meetingsなど、IT重説で使えるおすすめのWeb会議ツールをご紹介しました。

2021年4月から本格運用となったIT重説は、非対面で行う重要事項説明のことです。IT重説を実施できる要件には、双方がやりとりできるIT環境などが必要です。IT重説特有の押さえるべき注意点も確認しておきましょう。

IT重説のメリットは、コロナ禍においても売買取引がしやすくなることが挙げられます。一方でデメリットは、IT機器を利用するリスクや負担と言えるでしょう。

「IT重説」でお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。

2022年の法改正によって、不動産取引の全面電子化が解禁されました。とはいえ、自社で導入するべきか、決めかねている方もいるでしょう。

ここでは、不動産契約の電子化を検討中の方に向けて、電子契約の基本、導入のメリット・注意点、流れまで詳しく解説します。

電子契約とは

電子契約とは、電子データで作成した契約書を用いて締結する契約です。「電子署名」や「タイムスタンプ」といった技術を利用することで、紙ベースでの契約と同等の法的効力を有します。

紙ベースでの契約との違いについて解説する前に、本来の「契約」についておさらいしましょう。

本来の「契約」は口頭のみでも成立します。とはいえ、「言った、言わない」のトラブル防止のために書面を作成し、契約関係者が内容に同意した旨を記録に残すケースが一般的です。「契約関係者が同意した証拠」の役割を担うのが「記名・押印」や「自署」です。

データで作成した契約書が紙ベースの契約書と同等の法的効力を有するには、「誰が作成したか」や「作成後に改変されていない」旨を確認できるかどうかがポイントになります。

「記名・押印」や「自署」の代わりとなる仕組みとして、「電子署名」や「タイムスタンプ」が用いられています。これらの技術を利用することで、紙ベースでの契約書と同様に正式な文書であることを証明できる仕組みです。

従来の不動産取引では、法律による規制のため電子契約が認められていませんでした。しかし、2022年に宅建業法や借地借家法が改正され、書面交付の電子化が認められました。世間の流れに合わせて不動産業界でも、徐々に電子契約が普及しています。

電子契約が可能となった不動産関連の契約書類

電子契約が可能となった書類とは、宅建業法や借地借家法で交付が義務付けられている書類です。

売買取引・賃貸借取引に携わる方にとって大切な書類が複数あるため、確認しておくことをおすすめします。

賃貸借契約書

賃貸借契約の当事者へ交付する書面です。従来は、宅建士の記名がある書面（紙）交付を前提としていましたが、宅建業法（第37条）の改正により電子データでの交付が可能になりました。

売買契約書

売買契約時に買主と売主へ交付する書面です。賃貸借契約と同様、宅建士の記名に代わる一定の措置を取ることで電子データでの交付が認められます。

重要事項説明書

売買契約時の買主や賃貸借契約時の借主に対して、契約締結までに交付する書面です。宅建業法（第35条）の改正によって、電子データでの交付が認められています。

媒介契約締結時書類

媒介契約の締結時に相手方へ交付する書面です。宅建業法（第34条）の改正によって、電子データでの交付が可能になりました。

指定流通機構への登録を証明する書類

媒介契約時に依頼者に対して交付する書面です。指定流通機構（レインズ）へ登録した際の登録証も、電子データでの交付が認められています。

定期借地権設定契約書

借地借家法（第22条）に定められる「一般的な定期借地権」の契約時に交付する書面です。現時点（2023年）において、事業用の定期借地権は電子契約の対象外となり、引き続き公正証書のみでの契約となります。

定期建物賃貸借契約

定期建物賃貸借（定期借家）契約の締結時に交付する書面です。借地借家法（第38条）が改正されたため、電子データでの交付が可能になりました。

定期借家契約の事前説明書

定期借家契約の締結前に、借主に対して「契約の更新がなく、期間満了で契約が終了する」旨を説明する際の書面です。

電子契約を導入するメリット

不動産取引において、電子契約を導入するメリットは多岐にわたります。コスト削減、業務効率化、お客さまの負担軽減といった観点から、電子契約を導入するメリットを解説しましょう。

印刷や郵送などのコスト削減

電子契約では紙を使用しないため、印刷代や郵送代が不要です。

また、紙ベースでの契約とは異なり、印紙税もかかりません。1件のコストが少額でも、10件、20件と積み重なれば膨大な金額になります。無駄なコストを削減できれば、備品購入や従業員への還元などキャッシュフローの有効活用を実現できるでしょう。

業務効率化

電子契約の導入では、コスト削減だけでなく業務効率化も期待できます。紙の印刷や内容チェック、お客さまへの郵送手続きといった事務作業に時間がかかり、煩わしさを感じている方もいるのではないでしょうか。

書面を電子化すればそういった事務作業が不要になるため、印刷や郵送にかけていた時間を他の業務に充てられます。また、電子データでは過去の書類検索もスムーズです。

電子契約の導入は、職場の労働環境の改善を期待できます。

書類などの管理が容易に

書類をデータで管理すれば、物理的なスペースも必要ありません。紙で管理する場合、過去の書類が膨大な量になるため、外部の保管場所を確保している方もいるのではないでしょうか。不要となった書類整理も大変な作業です。

電子契約を導入すると無駄なスペースがなくなり、保管場所に困ることもなくなります。

契約締結までがスピーディーに

不動産取引では、契約関係者が多くなりがちです。書面（紙）での契約の場合、当事者だけでなく、自社や他社の担当者など複数者間でのやり取りに時間がかかります。電子契約であれば郵送が不要なため、遠方の相手方とのスピーディーな契約締結を実現可能です。

社会的なニーズにもマッチする

ネットショッピングや外食の宅配サービス、在宅ワークが普及し始めている昨今は、人々のニーズも変化しつつあります。何らかの形で「自宅で完結できるサービス」を利用し、利便性の高さを実感した方もいるのではないでしょうか。

そんな社会の変化に合わせて、不動産取引に対するニーズも変わりつつあります。

一昔前は、顧客が不動産会社へ直接相談に行き、物件を探すケースが主流でした。しかし、昨今は不動産ポータルサイトや不動産会社の公式サイトが充実しており、顧客自らがインターネット上で物件を検索するケースが増えています。

賃貸取引においては「オンライン内見」が普及し始めており、お客さまが契約前に来店する回数が減少傾向というデータもあります。法改正で書面の電子化が解禁されたこともあり、今後もこの傾向は続くでしょう。

電子契約を導入するデメリット

電子契約の導入で利便性が高まる一方、複数のデメリットもあります。お客さまの状況や自社の環境によってはトラブルの原因になることがあるため、無理のない範囲での導入を検討しましょう。

高齢の場合には対応できないことも

重要事項説明書や契約書などを電子データで交付する場合、以下の形式が想定されます。

• メール添付
• オンラインでのダウンロード
• USBメモリの送付

インターネットを日常的に使用する方であれば、電子データでの受領に迷うケースは少ないでしょう。しかし、相手方がパソコンやスマートフォンの操作に不慣れな高齢者の場合、電子交付は難しいかもしれません。

双方の同意が必要

各種書類を電子データで交付する場合、「相手方の同意が必要」です。相手方の同意を得られない場合は、従来通り紙ベースでの対応となります。

インターネット環境が必要

電子データでの書面交付やIT重説の実施には、自社と相手方の双方に安定したインターネット環境が必要です。IT重説とは、オンラインで行う重要事項説明です。テレビ会議用のアプリやテレビ電話を利用することで、遠隔地にいる相手方へ説明できます。

「電子契約」といっても、必ずしも全てをオンラインで行う必要はありません。例えば、以下の選択肢があります。

• 書類を電子データで交付して対面で重要事項説明を行う
• 書類を紙ベースで交付してIT重説を実施する
• 書類を電子データで交付してIT重説を実施する

電子契約の導入を検討している方は、自社やお客さまのインターネット環境を考慮しつつ、導入の範囲を検討しましょう。

情報漏洩やデータ改ざんなどのリスクがある

重要書類（紙）の保管場所に鍵をかけるのと同様に、電子データで保管する場合もセキュリティ対策が必須です。また、セキュリティ対策を強化しても、USBの紛失など社員による情報漏洩のリスクもあります。

電子契約を導入する際は、セキュリティ性の高いサービスを検討し、必要に応じて社員の情報管理に対する教育も検討しましょう。

業務工程の再構築が必要

電子契約を導入する場合、場合によっては業務フローの見直しが必要です。お客さまへの説明の仕方や意向の確認方法、電子化する場合の全体フローなど、社内で統一しておきましょう。

「書類は電子データ・紙媒体のどちらで交付するか」、「重要事項説明はIT重説・対面のどちらで実施するか」といった意向を確認するためのひな形も必要です。

電子契約を取り入れる上での注意点

自社の利用するソフトウェアや状況によっては、お客さまへ負担がかかってしまうことがあります。また、イレギュラーな事態を想定しておくことも大切です。電子契約を導入する際の注意点を3つ紹介します。

お客さま側で事前準備が必要なケースがある

電子データで書面を交付する際やIT重説を実施する際は、ソフトウェアやアプリなどを利用します。自社が利用するソフトウェアなどを相手方も利用できる環境にあるかどうか、事前に確認しておきましょう。

例えば、日本で人気の高いLINEにはテレビ電話の機能も付いており、IT重説に用いられるケースがあります。ただし、お客さま側でアカウント設定が必要なため、アカウント有無の確認が必要です。

電子契約中止後の記名・押印漏れに注意

書類を電子データで交付したものの、お客さま側でデータを閲覧できないなどのトラブルが想定されます。原因を究明できない場合は電子データでの交付を中止して、紙ベースでの書面交付に切り替えることが可能です。

電子契約を中止した後に紙ベースで書面を交付する場合の規制は、従来と同様です。宅建業者の記名・押印や宅建士の記名漏れに注意しましょう。

スマホでの閲覧は重要事項を見逃すリスクも

相手方が個人の場合、パソコンではなく、スマートフォンで書類を閲覧するケースが珍しくありません。画面が小さなスマートフォンでは、お客さまが重要事項を見逃してしまう恐れがあります。画面のサイズを考慮してA3サイズではなくA4サイズで作成する、重要事項を強調しておくなど視認性を高める工夫をしましょう。

電子契約を締結するまでの流れ

電子契約を締結するまでの流れを3つのステップで紹介します。

ステップ１　IT重説

相手方の同意を得た上で、IT重説を実施します。IT重説のポイントは以下4点です。

• カメラの性能（主に宅建業者側）
• インターネット環境（双方）
• マイクの性能（双方）
• 端末の利用状況（相手方）

IT重説では、宅建士証の提示や図面の説明をテレビ電話越しに行うため、相手方がそれらを認識できなければなりません。自社が使用する端末のカメラの性能を確認しましょう。

また、自社と相手方の双方でコミュニケーションが取れるかどうかなど、インターネット環境の事前確認も必要です。

重要事項説明書を電子データで交付した上でIT重説を実施する場合、相手方が使用する端末によっては重要事項説明書とテレビ電話の同時閲覧が難しいケースがあります。

相手方にあらかじめ2台の端末を準備してもらう、紙ベースで出力してもらうといった対応を検討してみてください。

ステップ２　契約書の電子交付

相手方の同意を得ていれば、契約書の電子データ交付が可能です。宅建士が電子署名後に相手方へ交付します。

ステップ３　電子署名

相手方が電子データを受領後、電子署名をすれば契約が完結します。電子データの受領時は、「改変されていないかどうか」を相手方が確認しなければなりません。確認方法について、自社で把握しておくことが大切です。

電子契約サービスの具体的な流れや機能はサービス事業者によって異なるため、各社比較してみましょう。

まとめ

法改正によって、今後も電子契約を導入する不動産事業者の増加が見込まれます。電子契約を導入すれば、無駄を省いて効率化できる、お客さまの幅広いニーズに応えられるなど多数のメリットを享受できるでしょう。

ただし、不動産契約の電子化では、これまで生じなかったトラブルが生じるリスクもあります。「電子契約」といっても対応する範囲によって導入のハードルの高さが異なるため、自社のIT環境に合わせて無理のない範囲で検討してみてはいかがでしょうか。

建築当初は基準に適合していたものの、時間が経って基準が変り、いつの間にか適合しなくなった建物のことを「既存不適格建築物」と言います。

今回は、この既存不適格建築物についてあらゆる視点から深く掘り下げます。これを機に建物への理解を深めていきましょう。

既存不適格建築物とは

既存不適格建築物とは、当初建築基準に適合していた建物がその後の法改正などによって最新の建築基準に適合しなくなった建物のことを指します。

建築基準に適合していない建物としては、他に違反建築物があります。

違反建築物

違反建築物は、既存不適格建築物と異なり最初から建築基準に違反している建物のことを指し、違反物件とも呼ばれています。

既存不適格建築物と違反建築物との違い

既存不適格建築物と違反建築物は、どちらも最新の法律や建築基準に適合していない建築物を指しますが、それぞれ全く異なった概念になっています。

違反建築物が建築当初から違法である建築物を指すのに対して、既存不適格建築物の場合、建築当初は適法でも、建築後の法改正などにより、結果として違法になってしまった建築物を指すという違いがあります。

違反建築物の場合は建物の価値が大幅に下落するだけでなく、住宅ローンが組めなくなるなどのペナルティが課せられます。

住宅ローンにも影響する既存不適格建築物・違反建築物とは何なのか｜違いも含めて解説

既存不適格建築物となる要因

既存不適格建築物となる要因として、以下の6つのケースが挙げられます。

1. 用途地域
2. 建ぺい率
3. 容積率
4. 高さ
5. 防火地域・準防火地域
6. 耐震基準

そのうち1～5については地方自治体による都市計画の影響を、6に関しては国の法律の影響をそれぞれ受けています。

①用途地域

用途地域とは、土地をどのように活用するかを定めた地域のことを指します。

用途地域は全部で13種類あり、それぞれ住居・商業・工業系のいずれかに分けられています。市街化区域では必ず策定されているものです。

また、建物に対して各用途地域ごとに建ぺい率・容積率・建物の高さといった制限を設けており、制限の内容は各用途地域ごとに異なります。

用途地域の指定は市町村などの各自治体が行いますが、一定期間ごとに見直しが行われます。用途地域の見直しにより、該当する建物の用途地域が変更になった場合、建ぺい率や容積率の基準をオーバーすることがあります。

また、用途地域が変更されることで建物自体がその地域に適合しないといったケースも発生します。

以下は兵庫県神戸市における用途地域の見直しの例になります。一度に変更するのではなく、説明会や審議会などそれぞれ段階を踏んで見直しを行っています。

画像引用：神戸市HP | 用途地域等の見直し

用途地域については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい：制限が多く複雑な用途地域についてわかりやすく解説します

②建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合で、その土地に対してどれだけの規模の建物が建築できるかを示す建築基準の1つです。

建ぺい率は用途地域ごとにそれぞれ数値が定められており、その地域に適さない建物が建設されないように制限を課しています。

よって、該当する建物が属する用途地域が変更になると、場合によっては建ぺい率の制限がより厳しくなり基準をオーバーしてしまうことがあります。

建ぺい率については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい：イメージが湧きにくい建ぺい率を具体例も含めてわかりやすく解説

③容積率

容積率とは土地の面積に対する建物の延べ床面積の割合で、その土地に対してどのくらいのサイズの建物が建築できるかを示す建築基準の1つです。

容積率も建ぺい率と同様、用途地域ごとにそれぞれ数値を定めることで、その地域に適さない建物が建設されないように制限を課しており、指定容積率と基準容積率のうち厳しい方が適用されます。

よって、容積率の場合も該当する建物が属する用途地域が変更になると、場合によっては制限がより厳しくなり、基準をオーバーしてしまうことがあります。

④高さ

・絶対高さ制限

第一種及び第二種低層住居専用地域の建物の高さは10～12ｍと定められており、建物が用途地域の変更などで基準をオーバーすることがあります。

しかし、既存の建物に関しては適用を除外するなどの特例を設けている自治体が多くあります。

絶対高さに関する説明は以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい：絶対高さ制限とは｜不動産営業事務マニュアル

・高度地区による制限

高度地区とは、最低及び最高高さ制限を定めている地区のことを指しますが、既存不適格建築物に該当する可能性があるのは最高高さ制限による規制です。

最高高さ制限は2004年に新たに定められた制限で、高さの基準も各自治体によってばらばらです。そのため、既存建物が高さ制限をオーバーしている可能性があります。該当地区の不動産については基準をクリアしているかをその都度確認する方がよいでしょう。

例）神戸市における高度地区は8種類あります。

参考：神戸市HP | 高度地区

・その他の制限

斜線制限や日影規制といった高さ制限に関しても、用途地域の変更などによって基準がより厳しくなり、建築基準を超えるケースが考えられます。

⑤防火地域・準防火地域

防火地域や準防火地域は、用途地域と同じく市区町村といった各自治体が制定を行います。一定期間ごとに見直しが行われる点も用途地域と同じで、見直しによって既存建物の基準が適合しなくなることがあります。

以下は北海道函館市による防火地域の見直しの内容です。

画像引用：函館市HP | 防火地域及び準防火地域の見直しについて（概要版）

⑥耐震基準

耐震基準は関東大震災後の1924年に定められ、何度かの改正を経て1981年（昭和56年）に大規模な改正が行われました。1981年以前の基準を「旧基準」、以降の基準を「新基準」と呼んで区別しています。

よって、1981年以前に建築された建物に関しては、新基準の内容を満たしていないため、既存不適格建築物とみなされる可能性が高いといえます。

既存不適格建築物になってしまったら

もし、建物が既存不適格建築物になってしまったらどうしたらよいのでしょうか。

既存不適格建築物の適用については建築基準法第3条2項によって「適用の除外」として規定されており、都市計画による用途地域などの変更があっても工事中の建物や既存の建物に関しては適用が除外されます。

参考：電子政府の総合窓口e-Gov | 建築基準法

よって、既存不適格建築物は引き続きそのまま利用することができます。

ただし、一定規模以上の増改築などを行う場合は、是正命令などによって同時に不適格部分に関しても改修を行う必要が生じます。

是正命令

是正命令とは、違法状態を是正する命令のことです。基本既存不適格建築物に対して新たに増改築を行わない限り、下令されることはありません。

また「著しく保安上危険」・「著しく衛生上有害」なケースに限って建築基準法第10条3項によって命令できることが規定されていますが判断基準が曖昧なため、今までほとんど実行されることはありませんでした。

参考：電子政府の総合窓口e-Gov | 建築基準法

しかし、国土交通省が策定した「既存不適格建築物に係る是正命令制度に関するガイドライン」によって以下のような明確な是正命令を発令する基準が定められました。

参考：国土交通省HP | 既存不適格建築物に係る是正命令制度に関するガイドライン

・著しく保安上危険

1. 建物の経年劣化や自然災害などによる倒壊の恐れがある
2. 倒壊したときに通行人などに被害が及ぶ可能性がある
3. 社会的必要性

具体的には建物の基礎部分の破損やシロアリによる食害などが該当します。

画像引用：国土交通省HP | 既存不適格建築物に係る是正命令制度に関するガイドライン

・著しく衛生上有害

1. 建物における設備破損などによって通行人などに被害が及ぶ可能性がある
2. 社会的必要性

具体的にはアスベストの飛散などが該当します。

画像引用：国土交通省HP | 既存不適格建築物に係る是正命令制度に関するガイドライン

現行法に合わせるタイミング

該当建築物の延べ面積のうち2分の1以上の増改築などを行う場合は、建築物自体を最新の建築基準法における基準に適合させる必要があります。

ただし、2009年（平成21年）の制限緩和によって当該建物が新耐震基準を満たしている場合で増築の規模が2分の1以下ならば、既存部分の改修工事は行わなくてもよいことになりました。

住宅ローンと売買について

住宅ローンに関しては、基本的に審査に通る可能性は高いですが、あまりにも現行の基準に対して数値が乖離している場合などは審査が通らないこともあります。

売買に関しては基本的に可能ですが、既存不適格建築物である旨の説明や書面の添付が必要になってきます。

また、購入後の増改築やリフォーム工事によっては最新の基準に適合させる必要が生じるなど、通常の物件とは異なるケースも多く、ローンを組んだり売買を行う前に一度不動産業者に相談することをおすすめします。

まとめ

建築基準法は改正の頻度が比較的多い法律です。より災害に強い建物の建築を促す側面もありますが、改正を行うことで時代の流れに合わせることも考慮されています。

その法律改正によって生まれたのが既存不適格建築物です。

新たに建物を設計・購入する前の時点で今後の建築基準の事も考えておく必要があるため、提案の際には注意しておきましょう。

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不動産売買における重要事項説明書の項目に、ガス調査があることはご存じかと思います。

水道、電気、ガス、下水道といったライフライン調査は、不動産調査の中でも特に需要な項目です。

では、実際にどのようなことを調査するのでしょうか。今回はガスの種類、ガス点検での調査内容や注意点について説明します。

ガスの種類

都市で使われるガスと郊外で使われているガスの違いを知っておきましょう。

都市ガス

道路の下のガス導管を通じて供給されています。

天然ガスや石油系ガスを含めて原料、製造方法、発熱量などが異なる7つのグループ（13種類）に分類されます。天然ガスはメタンを主成分、石油系ガスはプロパンやブタンを主成分にした可燃ガスであるという違いがあります。

プロパンガス（個別式・集中式）

都市ガスのようにガス管を使用せず、各戸にボンベを設置して供給されます。

プロパンガスの容器には石油ガス（気体）を加圧していた液化した「液化石油ガス」が入っています。家庭で使われるプロパンガスは、プロパンと呼ばれる成分によってできており、都市ガスが普及していない地区の家庭や高カロリーを必要とする商業用、工業用、アウトドア用コンロなどにも利用されます。

個別式と集中式があります。

都市ガスの調べ方と内容

現地での見分け方

現地に「Ｇ」と書かれたプレート、もしくは赤い杭があれば都市ガスを引き込んでいる可能性があります。

問い合わせ方法

東京ガスや大阪などの代表的な都市ガス会社での埋没状況の確認には、インターネットによる確認サービスが使用されています。

インターネットを使用していない都市ガス会社はFAXを使用していることが多く、インターネットかFAXかどちらかの方法で問い合わせをし、調査していきます。

調査内容

問い合わせでガス導管図を取得し、調査ポイントを踏まえて確認していきます。

調査する内容は以下の2点です。

1. 　埋没管の有無と管径
2. 　使用料や負担金の有無と金額

注意点

次の項目に該当する場合、撤去や更新する費用を検討する必要があります。

1. ガスの引込管が隣地を経由していないか
2.  隣地の引込管が敷地に入り込んでいないか

他人の土地利用をしているかどうかを確認するために引込管の調査範囲を広めに依頼したほうがいいでしょう。

また、ガス導管図は、敷地がどういう形をしているのか記載がないため、建物の形まではわかりません。そのためガス導管図を入手したら、必ず公図と現地を照らし合わせて確認していきます。

プロパンガスの調べ方と内容

現地での見分け方

建物の裏にボンベがある場合、個別式のプロパンガスを利用している可能性があります。

集中式のプロパンガスは、各戸にボンベがなくわかりにくいですが、大型ボンベから各戸に供給するスタイルなので、近隣を散策して管理している場所を見つけることで判別する方法が有効です。

問い合わせ方法

プロパンガスの場合、管理会社へ電話で問い合わせします。

調査内容

調査する内容は、以下の3点です。

① 個別方式か集中方式か

② ガス配管設備の所有権と使用料負担

③ 特別なサービスの有無

注意点

ガス配管設備の所有権がプロパンガス会社にあることもまれにあるため、都市ガスへの切り替えと同時にその設備の買い取りや使用料の負担を請求されることがあり、注意が必要です。

ガス配管埋設調査の注意点

ガス配管トラブルの多くが、他人の土地にガス配管が埋設されている、他人の土地を利用してしまっている場合です。

土地の所有者が変わって新たに使う場合に、配管が他人の土地の地下を通らなければいけないとなると、建築にも制限が生じます。

・Aさんの土地にガスの配管が埋設されている

このような状況は表向きでは分かりません。ガス配管図だけでは他人の土地を利用しているのかわからないので、注意が必要です。

調査の際は、売主様からの聞き取り、ガス導管図と公図を照らし合わせることで、他人の敷地内に配管されているのかどうかが確認できます。

資料を付き合わせて調査することを心がけましょう。

重要事項説明書に記載されるガスの調査項目

重要項目説明書には、次の3点の記載が必要になります。

項目① 可能な施設

直ちに利用可能な施設として利用できるガスは、次の3種類です。

1. 都市ガス
2. 個別プロパン
3. 集中プロパン

項目② 配管等の状況

配管等の状況の項目は調査が必要です。ガス管について以下を調査し記載します。

1. 前面道路の埋設管の位置・口径
2. 敷地内への引込管の位置

敷地内配管とは、前面道路配管から敷地内メーター類まで引き込まれる配管のことです。ガス会社で確認し、現地で照らし合わせていきます。

項目③ 整備予定金・負担金

負担金の有無について記載する必要があります。調査した上でガス管をひく予定がある場合は、その時期と費用が発生するかについてこちらの項目で記載します。

定期的なガス設備点検とは

プロパンガスは、ガス漏れやガス爆発を防ぐために定期的に点検する必要があります。

点検のための日程調整や作業員を家に入れることに抵抗を感じる方もいるかもしれませんが、ガスによる事故は毎年100件以上起きており、定期的な点検をすることをおすすめします。

以下のような事故が起きています。

1. 一般消費者等起因：点火ミス、立ち消え、不適切な使用、誤開放
2. LPガス販売事業者等起因：腐食等劣化、工事ミス、作業ミス、容器交換時の接続ミス

通知方法と流れ

「保安センター」から、点検を知らせるハガキや手紙が自宅に自宅に届きます。

点検日はガス会社から通知されるハガキに記載されています。

指定された日程が不都合な場合は、手紙に担当先が記載してあるため、連絡して日程調整をしましょう。事前にガス機器の掃除など、準備しておくことはありません。

点検内容と頻度

点検は一般的には20分程度かかります。主な点検箇所は以下の2か所です。

1. 外のメーター
2. 家の中のガスコンロ周り

特に、ガスコンロとつながっているガスのホースの交換、警報機の交換がメインになります。その他、配管、閉止弁、ゴム栓、ガスコンロの規格にあっているかなどを点検します。

プロパンガスの保安点検は、4年に1回は必ず実施することが法律で義務付けられています。ガスホースは15年に1回、外の機器も数年に一度は交換が必要です。

まとめ

ガスの種類や不動産調査で必要なガスの調査方法について説明しました。

ガスの配管や所有権でのトラブルが多いことから、しっかり調査することが大切です。

また、ガスの事故も起きていることから、お客様へ説明の際も、定期的な点検時期等も踏まえて、ガスの状態を伝えましょう。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。

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不動産の売買契約をするときの重要事項説明では、必ず供託所等に関する説明を行います。

供託所等に関する説明とは、私たち宅建業者が信頼に足る会社であると証明する説明です。

今回は供託所と宅建業者の関係について、わかりやすく解説していきます。

供託所とは

そもそも供託とは提供寄託の略称であり、寄託には「物品などを他人に預け、その処置や保管を頼む」という意味があります。

つまり供託所とは、金銭の寄託を提供された先の保管場所のことを指します。

不動産業界でいうと、法務局や地方法務局・支局などが最終的な供託所になります。

不動産業を始めるときに必要な保証金供託

供託所に供託金を預け入れるのは、宅建業をはじめとする不動産業者を開業するときです。

不動産業を始めるためには国土交通大臣か都道府県知事の免許を取得するとともに、所定の保証金を納める必要があります。これが供託金です。

供託金は納め方により営業保証金と弁済業務保証金分担金の2種類に分かれます。どちらの場合でも、必要な営業保証金の金額は同じです。

営業保証金

営業保証金とは、不動産業者が直接法務局に供託する保証金です。

◎必要な営業保証金の額

関連記事：営業保証金とは何かわかりやすく解説｜供託の目的や方法、期限なども紹介

弁済業務保証金分担金

弁済業務保証金分担金とは、保証協会の加入者が直接法務局に供託するのではなく、保証協会に納付する分担金です。保証協会は不動産業者の代わりに法務局へ供託金を納めます。保証協会については後ほど詳しくご説明します。

「弁済業務補償分分担金」制度で初期費用大幅減額

宅建業者として開業するには、多額の供託金を用意する必要があります。しかし保証協会に入会すれば、「弁済業務保証分担金」制度を利用でき、供託金の代わりに保証協会に入り「弁済業務保証分担金」を納めることで、開業の初期費用を大幅に減額することができます。

◆「弁済業務保証分担金」の金額

• 主たる事務所（本店）の場合…60万円
• 他の事務所（支店）…1店舗ごとに30万円

ただし、保証協会に入会すると、入会金や年会費または月会費が別途かかりますので、ご注意ください。

供託所等に供託金を預ける意味

営業保証金もしくは弁済業務保証金分担金は、一般消費者を守る目的で使われます。

業者の倒産などで直接弁済が受けられずお客様が泣き寝入りしてしまわないように、あらかじめ第三者が一定額を預かっておくシステムです。

不動産取引によりお客様に何らかの損害が発生したときには、供託された営業保証金や弁済業務保証金の範囲内で弁済を行います。

なお供託金による損害補償を受けられるのは一般消費者だけです。過去には宅建業者なども補償対象になっていましたが、現在では対象外になっています。

供託金は宅地建物取引業法の義務

宅建業者には供託金を預ける・預けないという選択権はありません。宅地建物取引業法

第25条により、全ての宅建業者には供託金の預け入れが義務付けられています。

引用：電子政府の総合窓口e-Gov｜宅地建物取引業法

逆に言えば、供託金をきちんと預け入れている宅建業者は正規の手続きを踏んで開業しているという証明になります。

供託金を預かる保証協会

先ほど保証金には営業保証金と弁済業務保証金分担金の2種類があると説明しました。

弁済業務保証金分担金を預かって宅建業者の代わりに供託所へ納付しているのが、各保証協会です。

日本には複数の不動産業界団体が存在しますが、ほとんどの宅建業者は全日（ぜんにち）もしくは全宅（ぜんたく）に所属していると考えられます。それぞれの業界団体に関連する保証協会を利用している宅建業者も多いでしょう。

各保証協会では弁済業務保証金分担金を預かり、実際に不動産トラブルが発生したときには、一般消費者との仲裁にもあたってくれます。

話し合いで解決できず、不動産業者側に過失があると認められたときには、不動産業者に代わり保証協会から弁済金を支払います。

以下では、2つの業界団体に関連する保証協会をご紹介します。

全日（全日本不動産協会）所属の場合

全日本不動産協会 、通称「全日（ぜんにち）」に所属している不動産業者の多くは、以下の保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を支払います。

公益社団法人不動産保証協会（旧名称：社団法人不動産保証協会）

全宅（全国宅地建物取引業協会連合会）所属の場合

全国宅地建物取引業協会連合会 、通称「全宅）ぜんたく）」全宅（ぜんたく）に所属している不動産業者の多くは、以下の保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を支払います。

全国宅地建物取引業保証協会

保証協会関連記事はコチラ

▶ウサギの「全日」、ハトの「全宅」とは｜ 不動産業者団体を紹介

「供託所等に関する説明」とは

冒頭で申し上げたとおり、不動産契約の重要事項説明では必ず供託所等に関する説明を行います。

これは省略してはいけません。なぜなら重要事項説明で話すべき内容は宅建業法で定められており、不動産契約時には全ての項目を口頭で説明する必要があるからです。

供託所と重要事項説明の関連性について確認しましょう。

重要事項説明書の必須項目

重要事項説明で供託所等に関する説明を行わなければいけないと定めているのは、宅地建物取引業法第35条の規定です。

この規定を理解することにより、お客様がこれから締結する不動産契約で万が一トラブルが発生しても金銭的な保障が受けられること、その際の請求先はどこになるかをお伝えすることができます。

重要事項説明書の記載例

実際の重要事項説明書には、以下の「Ⅲ その他の事項」に供託所等を記載する項目があります。

画像引用（部分）：国土交通省｜重要事項説明書（売買・交換）（第八面）

媒介等を行った不動産会社が納めているのが営業保証金なのか弁済業務保証金分担金なのかで、記載する個所が違います。

営業保証金の場合は上記項目の（1）に、弁済業務保証金分担金の場合は上記項目の（2）に記載します。

こちらも合わせて参照ください。

▶重要事項説明とは？宅建業者の役割と上手く説明するポイントを解説

供託金の支払い金額

営業を開始するために法務局に支払う供託金の金額は、以下となります。

• 主たる事務所（本店）の場合…1,000万円
• 他の事務所（支店）…1店舗ごとに500万円

供託金での弁済が発生した場合、弁済上限額は供託金の金額と同額です。

そのため、納めた供託金額を上回る弁済を要する場合、不足分は宅建業者が支払うことになります。

供託手続きの方法

都道府県知事から「宅建免許通知」が郵送されてきたら、供託手続きが可能です。手続きは、不動産事務所を開設する地域を管轄する法務局やその支局・出張所にて行います。

営業保証金の金銭供託用の供託書に必要事項を記載し、供託金とともに提出します。供託するものは、現金以外にも有価証券や振替国債でも可能です。

その後、供託書を都道府県知事に提出し、完了となります。供託書の提出期限は、宅建免許取得日から3ヵ月以内と決められているので、手続きは速やかに行う必要があります。

また、2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合は、国土交通大臣への申請が必要となるので、注意しましょう。

◆供託書の記載事項

• 宅地建物取引業者の住所・氏名または法人名・代表者の資格・氏名
• 宅地建物取引業者の免許番号
• 供託金額（訂正不可のため要注意）
• 代理人による供託の場合、代理人の住所・資格・氏名　など

まとめ

今回は供託所とは何か、供託金はどのように預け入れと支払いを行うのかについて解説しました。

高額な金銭を取り交わす不動産契約にこれから臨むお客様の多くは、内心不安な気持ちでいっぱいです。

供託所に関する説明を行ってお客様の不安を払拭して差し上げるとともに、自分の会社が信頼に足る宅建業者であると、誇りを持ってお伝えしましょう。

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新住宅市街地開発事業とは、わかりやすく言えばニュータウンをつくる事業のことです。

日本のニュータウンは、この新住宅市街地開発事業によりできていますが、法律による制限がいくつかあります。この制限は不動産の重要事項説明にも関わるため、ポイントを押さえておくことが大切です。

今回は、新住宅市街地開発事業について説明します。

新住宅市街地開発事業について

新住宅市街地開発事業の特徴

新住宅市街地開発事業とは、都市計画で定められた市街地開発事業の一つです。1963年に住宅に対する需要が著しく多い地域において良好な住宅地（宅地）を大量に供給することを目的として、新住宅市街地開発法が制定されました。

本格的なニュータウンづくり事業として、単なる住宅だけではなく、道路や学校、公園、病院、ショッピングセンターなど、生活する上で必要なものをすべて揃えた複合都市をつくるという特徴があります。

新住宅市街地開発事業は、比較的短い期間で事業を行います。地方の公共団体が事業主体となり、用地を買収して一気に住宅地の造成や処分、公共の整備を行うためです。

不動産の重要事項説明書における新住宅市街地開発法とは

不動産の重要事項項目説明書の「都市計画法建設基準法以外のその他の法令に基づく制限」において、「新住宅市街地開発法」が記載されています。新住宅市街地開発事業について定められたものです。

この事業における法律の要点は以下の通りです。

新住宅市街地開発事業については国土交通省のホームページで確認することができます。

売買の対象になる不動産が新住宅市街地開発事業による宅地であった場合、重要事項証明書の「新住宅市街地開発法」の項目にチェックを入れ、制限内容を調査し、お客様に制限内容を説明する必要があります。

新都市基盤整備事業との違い

新都市基盤整備事業は、わかりやすく言えば新住宅市街地開発事業の拡大版になります。

住宅地だけでなく、官公庁・医療・教育・商業施設を含めた新都市を建設することを目的とし、1972年新都市基盤事業整備法が制定されました。

新住宅市街地開発事業と異なる点は、新都市基盤整備事業は、土地の買収と土地の区画整理の手法を組み合わせていることです。

新都市基盤整備事業は、新都市基盤整備法で具体的に定められていますが、大枠としては都市計画法に定められている事業のうちの1つです。

しかし、今まで実施された例はありません。

新住宅市街地開発事業と土地区画整理事業の違い

新住宅市街地開発事業と土地区画整理事業は似ていますが、仕組みが違います。

新住宅市街地開発事業は、都市計画決定された区域内の土地を全面買収し、道路や公園などの施設を整備します。造成した宅地に実際に住宅を建設するか土地のまま販売し、用地費や費用にあてます。

一方、土地区画整理事業は、地権者が公平な負担に基づいて土地を出し合います。その土地を道路や公園などの施設として活用するとともに、一部を保留地として確保しそれを売却して工事費にあてます。

ニュータウンの事例を紹介｜多摩ニュータウン

新住宅市街地開発法は、大阪の千里ニュータウン、東京の多摩ニュータウン、千葉ニュータウンなどを開発するにあたり事業手法として用いられました。今回は多摩ニュータウンが造られた目的や事業内容について説明します。

目的

昭和30年代の東京は、深刻な住宅難とそれに伴う住宅需要によって市街地の地価は著しく上昇していました。その結果住宅建設は市街地から地価の安い周辺地域に拡大し、昭和30年代には多摩地域で無秩序な開発が進行しました。そして昭和40年12月、乱開発を防止し、居住環境の良い宅地や住宅を大量に供給することを目的に多摩ニュータウン計画が決定しました。

事業内容

多摩ニュータウンの計画では、都市づくりに関する多くの分野にわたる事業が行われました。

都市計画法について

都市計画法とは

都市計画法は、国土の無秩序な開発を制限し、健全で効率的な都市づくりを実現するための計画として、1968年に制定されました。都市の将来あるべき姿から逆算して、それまでに必要な規制、誘導、整備をしています。都市を適正に発展させようとする方法や手段になります。

6つの事業

都市計画法12条に定められている市街地開発事業は、以下7つの事業をまとめたものです。

出典元：都市計画法　第12条より作図

まとめ

日本のニュータウンは、新住宅市街地開発法に基づき作られています。売買となる不動産が該当する場合は重要事項説明にも関わるため注意が必要です。

計画都市法による事業も様々ありますが、それぞれの法律や特徴を押さえ、新住宅市街地開発事業についても理解を深めておきましょう。

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都市計画法の地域地区に、「高度地区」というエリアがあります。これは、建築物に高さ制限を設定した地域です。

国土は都市計画や地域の特性に合わせて細かく分割・分類されており、建物の建設などを行う場合には、それぞれの場所に規定された規則や制限を守らなければいけません。お客様がいくら希望しても、まったくの好き勝手にはできないのです。

法令を守りつつお客様の要望に応えるためには、まずは法令についてきちんと理解する必要があります。そこで今回は、「高度地区」の概要と具体的な制限の例、業務でのポイントをご紹介します。

「高度地区」とは

「高度地区」とは、用途地域内において市街地の環境を維持し、土地利用の増進を図るため、建築物の高さ制限を定める地区のことです。

高さ制限には、「最高限度」または「最低限度」があり、用途地域・自治体によって使い分けられています。（引用：電子政府の総合窓口e-Gov｜都市計画法第9条18項）

都市計画法の「地域地区」について

「高度地区」は、都市計画法により規定される「地域地区」の1種です。
「地域地区」とは、その土地をどのような用途でどの程度利用するかを各市区町村が定めた分類です。市街地環境の維持や発展を計画的に行うために定められています。

「地域地区」には、「高度地区」の他にも「高度利用地区」「用途地域」「防火地域」など約20種類ほどが規定されています。

「最高限度高度地区」と「最低限度高度地区」

高度地区には、建築物の高さの上限を定めた「最高限度高度地区」と、建築物の低さの下限を定めた「最低限度高度地区」があります。

ただし、指定割合としては圧倒的に「最高限度高度地区」が多いため、単に「高度地区」と言うと、通常「最高限度高度地区」を指すのが一般的です。

それぞれの「高度地区」を定める目的

【「最高限度高度地区」を指定する目的】

「最高限度高度地区」を指定する目的は、良好な市街地環境の維持にあります。特に住宅街では、快適な住環境を確保するため、日照・採光・通風などが重要となります。

そのため、住宅などの建築物の高さに一定の制限を設定し、建築物同士がそれぞれの環境を侵害し合わないようにしています。

【「最低限度高度地区」を指定する目的】

建築物の低さの下限を設ける「最低限度高度地区」を指定する目的は、市街地中心部の高度利用を促すことです。商業地域・オフィス街としての利便性を確保したり、都市部の限られたスペースを有効利用したり、高度な都市機能を維持・充実させる目的があります。

「高度地区」の高さ制限の例

高度地区において設定される高さ制限で一般的なのは、「北側斜線制限」と「絶対高さ制限」です。

「北側斜線制限」とは

「北側斜線制限」は、日陰に入りやすい北側に近接した建物への日当たりを確保するために設定されます。日照の角度や方角を考慮し、斜線で区切った領域に建築物の高さを収める必要があります。

「絶対高さ制限」とは

「絶対高さ制限」とは、建築物の各部分を地盤面から一定の高さ以内に収めるよう設定される制限です。「第1種高度地区は10m」などと規定されます。

「北側斜線制限」と「絶対高さ制限」ともに規定されている場合は、より低い方を適用するのが一般的です。

画像引用：練馬区｜高度地区の種類

上の図は、東京都練馬区における「高度地区」の規定です。高さに応じて2段階の「北側斜線制限」を設けている地区や、「絶対高さ制限」のみを設定している地区、「最低限度高度地区」と、練馬区内でも細かく分類されていることがわかります。

例えば、「17m第2種高度地区」では、①建物の15m以下の部分には「1：1.25」の北側斜線制限が設け、15m以上の部分には「1：0.6」の北側斜線制限を設けています。さらに、「17m以下」の絶対高さ制限を重ねて設定しています。

「高度地区」を調べる方法

「高度地区」の規定は各自治体により異なる

「高度地区」は都市計画法による「地域地区」のため、その規定は各市区町村がそれぞれ独自の法令に定めています（建築基準法による高さ制限は全国共通）。また、自治体によっては高さ制限以外に、制限の緩和特例を設定していることもあります。

そのため、担当不動産を取扱う際には、案件ごとに個別の確認が必要です。

「高度地区」の確認方法

各自治体の「高度地区」における高さ制限を確認するには、役所公式サイトを調べます。「○○市（自治体名） 高度地区」で検索すると、該当ページが見つかりやすいでしょう。

自治体内の各高度地区の分布を確認する場合は、同じく役所のホームページに公開されている「都市計画情報」「都市計画マップ」などを閲覧します。もしくは、市区町村の都市計画課などの窓口で問い合わせてみましょう。

例として、埼玉県さいたま市の「都市計画情報」のページを引用します。

画像出展：さいたま市｜地図情報

ピンクの枠線で囲われているエリアが「最高限度15m地区」、オレンジの枠線で囲われているエリアが「最高限度20m地区」です。

高度地区の分け方が、用途地域の分け方をもとに設定されているのがわかります。

上記のように地域地区情報を一通り記載した表示だけでなく、高度地区の分布のみの地図を表示・閲覧することも可能です。

「既存不適格建築物」なら重要事項説明が必要

「高度地区」の高さ制限の規定は、居住者のニーズや都市計画の変更により、改正されることがあります。そのため、以前に取り扱ったことのある自治体の不動産であっても、案件ごとに毎回確認することが大切です。

また、法令の改正により「既存不適格建築物」となった物件を取り扱う可能性もあります。「既存不適格建築物」の不動産契約においては、現在は不適格となっている旨を重要事項説明により説明し、書面にしなくてはいけません。

住宅ローンにも影響する既存不適格建築物・違反建築物とは何なのか｜違いも含めて解説

「高度地区」と「高度利用地区」の違い

「高度地区」と似た名称の地域地区に「高度利用地区」があります。この2つは混同されやすいので、きちんと違いを理解する必要があります。

「高度地区」とは、各自治体がそれぞれの土地の特性に合わせて高さ制限（最高限度または最低限度）を設定している地域地区のことです。

一方、「高度利用地区」とは、現状では道路や街並みなどの整備が進んでおらず、これから高度な機能を備えた都市として発展させていく予定の地域地区のことです。

高度利用地区では、建築物の容積率の限度（最高限度または最低限度）、建ぺい率の最高限度、建築面積の最低限度、壁面の位置制限を定め、高層ビルの建設や道路整備を活性化していきます。

◆「高度地区」と「高度利用地区」の違い

制限の範囲内でお客様の希望を叶える

各自治体の「高度地区」の規定は、建物を建築する際に必ず詳細に確認し、違法建築にならないよう守らなければいけません。細かい規定を守りながら、お客様の希望を最大限に実現するのも、宅建業者の手腕のひとつです。

そのためには、斜線制限を活かしたデザインなど、幅広いケーススタディを行い、日頃から提案アイディアを広げておくといいでしょう

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「重要事項説明」とは

「重要事項説明」とは、宅建業者から不動産購入が決まった買主様へ、契約締結前に契約上重要な事項について説明することです。買主様が契約内容・条件・関連法令について充分に理解した上で契約手続きに進めるよう、このような業務が義務づけられているのです。

そして、説明した内容は書面にして交付します（重要事項説明書）。重要事項説明は、「宅地建物取引士」の有資格者のみが行える業務です。

「重要事項説明」を行うときの注意点

必ず売買契約締結前に行う

重要事項説明は、買主様が契約内容・条件などをしっかり理解した上で契約締結に進めるように行うものです。そのため、必ず売買契約締結前に行うのが義務となっています。

ただし、契約締結日と同じ日に行うことも可能です。

契約内容・目的に応じてポイントを整理する

不動産売買についてのルールは、法令で細かく決められているため、重要事項説明でお客様に説明する項目は、膨大な量になることがほとんどです。

そのため、本当に重要なポイントをお客様が見落とさないよう、宅建業者は説明内容を整理して伝える必要があります。契約内容や契約目的に応じて、より重要な項目を強調することが大切です。

買主様の理解度に合わせて説明の仕方を変える

重要事項説明には、不動産業界の専門用語が数多く登場します。それを一般人であるお客様にそのまま伝えていると、きちんと理解してもらえません。

どんなお客様でも内容を理解できるように、お客様の理解度に合わせて説明を変えることが大切です。

重要事項説明の確認ポイント

膨大な項目のある重要事項説明でできるだけ説明漏れがないように、お客様に確認いただくポイントを整理しましょう。

①取引にかかわる宅地建物取引業者について

• 宅地建物取引士の資格証を提示する
• 宅地建物取引業者（不動産会社）
• 取引の態様（売主・貸主・代理・媒介のどれか）
• 供託所

②物件の基本情報について

• 取引対象不動産の表示（登記記録など）
• 売主様に関する内容
• 占有者（賃貸入居者）の有無

③法令上の制限について（都市計画法、建築基準法など）

• 買主様が予定している建物を建築することができるか
• 再建築は可能か（建物規模・用途など確認）
• 都市計画の有無（都市計画道路など）

④敷地と道路の関係について

• 建築基準法上の接道要件を満たしているか
• 道路種別、幅員、接面、道路後退の有無など
• 私道の権利（持ち分の有無、掘削・通行承諾の有無など）
• 私道にかかわる費用負担の有無

⑤インフラについて

• 電気、ガス、上下水道の整備状況
• 管理者（私設管か公設管か）
• 特別な費用負担はないか

⑥建物調査結果の記録について

• 既存住宅状況調査実施の概要
• 石綿使用調査・耐震診断の有無

⑦集合住宅・マンションについて

• 共用部分・専有部分の利用や管理ルール
• 管理費・修繕積立金等の費用
• 管理の委託先

⑧契約条件について

• 無理のある契約内容になっていないか（期日、引渡し条件）
• 代金以外に授受される金銭（公租公課等の日割清算金）
• 契約の解除に関する内容（手付解除、違約解除など）
• 特約条項
• 契約条件をすべて理解できたか

特に入念な説明・確認が必要な事項は、案件ごとに異なります。その案件でより重要なのはどこか、その都度よく考慮して、重要事項説明の準備をしましょう。

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「手付金」とは

不動産売買契約を締結すると、買主様が売主様に「手付金」を支払います。これには単純に「分割払いの1回目」というだけではない、大きな意味を持ちます。

売買契約書で契約を締結し、手付金を授受すると、その時点で「契約」が成立するのです。

契約が成立したら、それ以降は両当事者に法的責任が生じます。そのため、それ以降の契約解除には、契約書で定めたペナルティに従う義務も発生するのです。

「売買契約締結（契約書を交わす）」＋「手付金の授受」＝  契約成立 → 法的責任の発生！

「手付金」に関する注意点

手付金に関する契約誘引行為は禁止

手付金は、宅建業者である私たちが貸し付けたり、後払いを許可することはできません。契約誘引行為（契約を促したり急かしたりする行為）として、宅建業法第47条違反となるのです。

手付金に関する違反例

• 売買契約を先に済ませ、後日に手付金を授受する→「信用供与」による契約誘引行為
• 買主様に手付金を貸し付け、契約を行う→「手付金貸し付け」による契約誘引行為

宅建業者なら「手付金の保全措置」が必要

売主様が宅地建物取引業者の場合、一定額を超える手付金は第三者に保管させるよう、宅建業法第41条で定められています。これを「手付金等の保全」と言います。

万が一、売主様が物件を引き渡せない事態になっても、買主様にきちんと手付金が返還されるよう、買主様の権利を守る目的で定められているのです。

手付金の保管を請け負うのは、銀行・保険会社・指定保管機関などです。

「手付金の保全措置」の条件

• 未完成物件：売買価格の5%または1,000万円を超える場合
• 完成物件：売買価格の10%または1,000万円を超える場合

「手付解除」「手付解除期日」とは

「手付解除」とは、契約締結後、一定期間までなら、買主様は手付金を放棄することで、原則理由を問われずに契約を解除できるという取り決め方です。

売主様の場合は、買主様から契約時に受け取った手付金を返金し、さらに手付金と同額を買主様に対して支払うことで、同じく理由を問われず契約を解除できます。これを「手付流しの倍返し」と言います。

このように、手付解除ができる期間を定めたのが「手付解除期日」です。手付解除期日を過ぎてからの解約には、違約金の支払いなどペナルティが課せられます。

「手付金」「手付解除期日」の定め方

「手付金」「手付解除期日」の目安

「手付金」と「手付解除期日」の適正な定め方は、各案件により異なります。ただし、不動産業界でよく採用される定め方は以下の通りですので、目安にするといいでしょう。

• 「手付金」の目安…売買価格の5～10%
• 「手付解除期日」の目安…契約締結日から約30日

両当事者に中立的な設定をする

契約解除によるリスクが売主様・買主様のどちらか一方に偏ると、不公平な契約になってしまいます。そのため、「手付金」と「手付解除期日」を適正に定め、両当事者に公平な契約にする責任があります。

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