「地域・地区・区域」の違いとは｜都市計画法のエリア分けと用途・建築制限

国内の土地は「都市計画法」によって、都市機能や景観・自然保護などを考慮して、地域・地区ごとに用途制限や建築制限を定めています。不動産を担当していると、その物件の存在するエリアの規定を守るよう十分気を付けなくてはいけません。

しかし、これらのエリア分けは細かく、エリアを表す用語も地域・地区・区域など、たくさんあり煩雑です。

そこで今回は、これらエリア・領域を表す用語の使い分けと、現在規定されているエリアの種類をご紹介します。

「地域・地区・区域・街区」の違いとは

エリア・領域を表す用語として、都市計画法で主に使用されているのは、「地域」「地区」「区域」「街区」の4種類です。

それぞれの用語は厳密に使い分けられているわけではありません。しかし、おおよその意味やニュアンスの違いを知っておくと、理解が深まります。

「地域」とは

「地域」とは、ある観点でまとめられた一帯の土地を意味します。4語の中では最も広範囲を表すニュアンスが強い用語です。

また、境界を明確にせず、ある観点でまとめられる土地の広がりを表す用語として使用する場合もあります。

◆「地域」の使用例…商業地域、工業地域

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「地区」とは

「地区」は地域と同様、比較的広い範囲を指します。地域よりも、明確な境界によって区切られているというニュアンスが強い用語です。

◆「地区」の使用例…高層住居誘導地区、景観地区、歴史的風土特別保存地区 など

「区域」とは

「区域」とは、ある目的のために境界で区切られた一定の範囲を意味する用語です。「地区」と比べて、より限定的な領域を示すニュアンスがあります。「区域」は、土地だけでなく水域（水面の範囲）を表すのにも使用されます。

◆「区域」の使用例…都市計画区域、河川区域、浸水想定区域 など

「街区」とは

「街区」とは、市街地において街路や鉄道・河川などで区切られた一区画を意味します。市街地とは、住宅や店舗・ビルなどが立ち並ぶ、森林・農地を含まない領域のことです。

◆「街区」の使用例…特定街区、防災建築街区 など

「都市計画法」におけるエリア分け

「都市計画法」は、土地の利用方法や市街地の開発などについての規制や整備方法を定めた法律です。都市の健全な発展と秩序ある整備、国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進を目的としています。

都市計画法により、国土全体は細かく分けられ、用途制限や建築制限が定められています。その分類とそれぞれの規定をまとめました。

① 都市計画区域

国土全体はまず、市区町村を超えて「都市計画区域」「準都市計画区域」「都市計画区域外」に分けられます。これは、都道府県知事または国土交通大臣が決定します。

② 区域区分

「都市計画区域」をさらに細かく分け、市街化を進める区域と市街化を抑制する区域を設定したのが、「区域区分」です。区域区分には、「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引区域」があります。

区域区分の設定は、都市計画区域と同じく都道府県知事または国土交通大臣が決定します。

③ 地域地区

都道府県などにより「都市計画区域」「区域区分」で分けられた土地は、続いて市区町村によって「地域地区」で分けられます。「地域地区」とは、その土地をどのような用途でどの程度利用するかを定めた分類です。

④「用途地域」

「地域地区」のうち、住宅地や商業地域、工業地域など、都市生活の基礎的な用途で使用する地域を定めたのが、「用途地域」です。騒音や振動、排気などで生活環境が悪化しないよう計画的に配置されます。

用途地域は、13種類に分類されています。

エリア用語の規模感が逆転する理由

前章でご紹介しましたが、エリアを表す用語の規模感は、おおむね「地域＞地区＞区域＞街区」というニュアンスで使用されるのが一般的です。しかし、都市計画法においては、「区域区分＞地域地区」となります。

この逆転は、管轄行政の規模によるものです。区域区分を管轄する都道府県・国土交通省の方が、地域地区を管轄する市区町村より大規模であるため、区域区分は相対的に小規模な扱いとなります。

区域区分・地域地区は「重要事項説明」の義務がある

宅建業者が不動産取引や仲介をする際には、買主様に対して必ず事前の「重要事項説明」を行う義務があります。

その項目の中に「法令に基づく制限」もあります。対象不動産が、都市計画法による区域区分・地域地区のどのエリアに含まれるか、そのエリアには建築基準法上どんな建築制限があるかを、説明する必要があります。

また、エリアによっては、関係する法令が都市計画法・建築基準法だけではありません。用途制限・建築制限に関わる法令は、50以上もあります。

すべてを詳細までお客様に説明するのは難しいかもしれません。そのため、用途制限・建物の規模に関わる制限・行政の許可が必要な利用方法など、個別のケースに合わせて要点を見極めることが大切です。

自治体のWebサイトで「都市計画図」を確認できる

宅建業者は、担当不動産がどの区域区分・地域地区に含まれるか調べる必要があります。その際に便利なのが、自治体が公開している「都市計画図」です。

「都市計画図」の閲覧・取得方法は、自治体ごとに異なります。都市計画課などの担当窓口で取得できる場合や、公式サイトで閲覧・ダウンロードできる場合などがあります。自治体によっては発行手数料を支払う必要がありますので、問い合わせてみるといいでしょう。

地域地区への理解は宅建業に必須

都市計画法による区域区分・地域地区をきちんと理解することは、宅建業者にとってとても大切です。エリア分けがどのようになされているか知っていれば、煩雑な個々の用途・建築制限を理解しやすくなります。

重要事項説明の際にも、お客様に物件の条件を説明しやすくなります。また、建物を建築・増改築する場合にも、法令の調査やお客様への提案にも役立つでしょう。

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この記事の監修者

小林 紀雄

住宅ローンの窓口株式会社代表取締役・iYell株式会社取締役兼執行役員

2008年にハウスメーカーに入社し営業に従事。2010年からSBIモーゲージ株式会社（現アルヒ株式会社）に入社し、累計1,500件以上の融資実績を残し、複数の支店の支店長としてマネジメントを歴任。2016年にiYell株式会社を共同創業し、採用や住宅ローン事業開発を主導。2020年に取締役に就任し、住宅ローンテック事業の事業責任者としてクラウド型住宅ローン業務支援システム「いえーる ダンドリ」を推進し事業成長に寄与。