市街化区域の用途地域を確認する｜住居系・商業系・工業系の違いとは

用途地域ごとに建築できる建物の制限がある

都市計画法で定められている市街化区域では、用途の混在を防ぐ目的から用途地域が設定されています。

用途地域ごとに建築可能な建物や用途が制限されていますので、不動産売買や、増改築、用途変更等を行なう際には、必ず用途地域を調べておきましょう。

また、住環境にも大きく影響しますので、買主が希望する住環境と、検討物件が所在する地域の用途地域との間にギャップがないかなどにも注意を払うようにしましょう。

今回は、市街化区域の中の用途地域について確認していきます。

確認すべき法律は「都市計画法」

用途地域は各市区町村役場の都市計画課・建築指導課などの部署で確認することができます。

5年ごとに見直しが行われますので、過去の用途地域を確認するだけでは現行の用途地域と異なっている可能性もあります。

必ず最新の都市計画図で確認するようにしてください。

用途地域の種類

市街化区域の用途地域は、大きく分類すると住居系・商業系・工業系の3種類に、細かく分類すると以下13地域に分けられています。

平成30年4月の都市計画法改正により、13番目の用途地域に田園住居地域が加わりました。

なお、白地地域とは都市計画区域・準都市計画区域で用途地域が指定されていない地域のことです。

かつては白地地域には建物の用途規制はありませんでしたが、平成30年の都市計画法改正に伴い白地地域の中に特定用途制限地域が定められ、一定の用途規制が設けられるようになりました。

用途地域により建築制限がどう影響するか

上記で区分けされた13の用途地域によって、建物の建築制限がそれぞれかけられています。

もっとも規制が厳しいのは住居系で、中でも第1種低層住居専用地域や第2種低層住居専用地域は建物の種類や規模が厳しく制限されています。

逆に商業系の商業地域、工業系の準工業地域などはかなり規制が緩やかです。危険物の貯蔵施設などを除き、ほとんど規制されない場合が多いです。

用途地域の調査で注意すべきこと

用途地域の調査を行う際には以下の2点に注意しましょう。

◎5年ごとの見直しに注意

前述のとおり用途地域は5年ごとに見直しがされますので、最新の用途地域を常に把握しておきましょう。

以前は床面積130㎡の店舗が建築できた地域でも、用途地域の見直しにより第2種低層住居専用地域と認定されて建築不可となり、建物が建てられなかったという例があります。

また、かつては第1種低層住居専用地域に認定されていたものが、用途地域の見直しにより飲食店や物販店が建築可能となるケースもあり得ます。

◎白地地域の用途規制に注意

白地地域の中には特定用途制限地域があり、それぞれの自治体により異なる用途規制があります。

調査対象地が白地地域になっていたとしても建築制限がないものと思わず、必ず特性用途制限の有無を確認するようにしましょう。

まとめ

今回は市街化地域の用途地域について解説しました。

用途地域が特定できた後は、実際にお客様が希望する用途・大きさの建物が建築可能かどうか、役所の担当者に具体的な建築計画を伝えて可否を相談しましょう。

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