工業系の用途地域には、工業地域、工業専用地域、準工業地域の3種類があります。

工業地域と聞くと一般的に工場地帯をイメージしますが、それぞれの地域にかけられている制限に違いがあり、建てられている建物や街並みも異なります。

今回は、準工業地域の特徴や注意点について解説します。

準工業地域

工業系の用途地域は工場の建造が許可されています。

その中でも準工業地域は建物の制限が緩く、一部の風俗施設と危険性、環境負荷が大きい重化学工場を除いて建物の用途に制限がない地域です。

そのため、住宅も建てることができ、住宅と工場が混在している街並みとなっています。

都市計画法における用途地域

用途地域は、用途や使用目的が異なる建物を同一地域に混在させないことで、良好な都市環境を形成することを目的に定められています。

用途地域は13種類あり、それぞれ異なる制限がかけられています。大きく分けると住居系、商業系、工業系の3つに分類されます。

用途地域については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい：制限が多く複雑な用途地域についてわかりやすく解説します

準工業地域の特徴

準工業地域と聞くと、工業という単語が含まれることから騒音や産業廃棄物、危険物などをイメージしてしまいます。

しかし、準工業地域は、危険性の高い工場や著しく環境を悪化させる恐れのある工場の建造や火薬類、石油類、ガス等の危険物の貯蔵、処理量が多い施設の建造が禁止されています。

そのため、工場専用地域や工業地域にあるような危険度の高い工場は準工業地域には存在せず、比較的小規模な工場が多くなっています。

また、病院や幼稚園、小中高等学校、大学など生活に欠かせない施設や床面積10,000㎡を超えるショッピングモールや遊技場も建設可能となっており、多種多様な建築物が存在しています。

準工業地域の制限と建築

準工業地域は、工業系の用途地域の中では比較的生活環境に恵まれた地域となっています。

具体的な準工業地域の制限内容と建てられる建物、建てられない建物について説明します。

準工業地域の制限内容

準工業地域の制限内容については以下のとおりです。

準工業地域で建てられる建物・施設

1. 準工業地域で建てられる建物・施設は以下のとおりです。
2. 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
3. 幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、診療所、公衆浴場、老人ホーム、身体障害者福祉ホーム、老人福祉センター、児童厚生施設、神社、寺院、教会、保育所、交番、公衆電話ボックス、
4. 店舗（面積制限なし）
5. 事務所（面積制限なし）
6. 工場（面積制限なし・ただし危険性が大きいか、又は著しく環境を悪化させる恐れのある工場を除く
7. ホテル・旅館（面積の制限なし）
8. ボーリング場・スケート場・ゴルフ場・カラオケボックス・パチンコ屋・麻雀屋等（面積の制限なし）、料理店、キャバレー、ナイトクラブ
9. 自動車教習所（面積の制限なし）
10. 倉庫業の倉庫

準工業地域で建てられない建物・施設

準工業地域で建てられない建物・施設は以下のとおりです。

1. 個浴付き浴場（個室浴場型の性風俗店など）
2. 危険性が大きい工場・または著しく環境を悪化させる恐れのある工場

他の工業系用途地域との違い

工業系の用途地域は、工業地域、工業専用地域、準工業地域の3種類あります。

具体的にどこが違うのかは以下のとおりです。

工業地域

準工業地域は、危険性の高い工場や著しく環境を悪化させる恐れのある工場を建築することはできません。それに比べ工業地域は、危険性の大きさや取り扱う危険物の量に関わらずどんな工場も建築できます。工業地域の方が大規模な工場の建築もできるため、工業における利用を最優先にしている地域と言えます。

準工業地域では建築できる施設も、工業地域では制限のため建てることができないものもあります。例えば、幼稚園、小中学校、病院やホテルなどの宿泊施設、劇場や映画館、ナイトクラブなどです。

工業地域は工場や事務所などの需要が一般住宅に比べて高い地域であり、準工業地域のほうが住環境寄りの用途地域だと言えます。

工業地域については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい：工業地帯でも住居は建てられる | 工業地域について詳しく解説

工業専用地域

工業専用地域は、住宅や飲食業、物品の販売業の店舗を建築することが禁止されています。そのため、工業の利便性が最優先されている地域であると言えます。

工業専用地域については以下のページをご参照ください。
あわせて読みたい：住居ではなく工場のための用途地域 | 工業専用地域について解説します

商業地域との違い

準工業地域は、商業地域と同じく様々な用途の建物を建てることができます。しかし、商業地域より日当たりや日影などの制限が厳しいため、小規模から中規模の様々な用途の建物が密集したエリアを形成する事が多いです。

また、商業地域は150㎡を超える工場を建てることができず、準工業地域で建てることができない風俗店等を建てる事ができるという違いがあります。

商業地域については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい：商業地域とは｜近隣商業地域との決定的な違いとメリット・デメリットを解説

営業の注意点

準工業地域は利便性の高い地域ですが、工場や騒音トラブル、環境汚染などのイメージが強く敬遠されがちです。

特に、土地購入の際「土壌汚染」を気にされる方が多くいます。土壌汚染とは、有害な物質が土壌に浸透し、土壌や地下水が汚染されている状態を言いますが、目に見えないためきちんと調べなければわかりません。土壌汚染について質問されたときに答えることができるようにしておくと良いでしょう。

準工業地域の地価は平均よりも低くなります。準工業地域は危険性が高くないにしろ工場を建てることができることから、閑静な住環境を望む人々の要望が低いためです。

土地売買の際、準工業地域の日照制限はメリットとなります。商業地域も準工業地域と同じく利便性の高い地域ですが、商業地域は日照制限がありません。準工業地域の日照条件の良さは、売却時も購入時もアピールポイントになります。

しかし、近年ではマンション用地が不足しており、準工業地域でも高層マンションが良くみられます。将来は今よりも日照が悪くなる可能性があることも頭に入れておくと良いでしょう。

まとめ

準工業地域は、一般的な工業地帯のイメージと違うことを解説しました。

住宅用として土地を購入される方も多いため、準工業地域の特徴や注意点をしっかり把握しておくと営業に大いに役立つでしょう。お客様の理想にあった提案ができるように、知識を広げましょう。

あわせて読みたい：準工業地域とは｜制限や騒音についてわかりやすく解説！

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工場用の土地をお探しの場合、空いた土地ならどこでもよいというわけではありません。

「都市計画法」という法律では土地に対するエリアごとの用途が指定されており、その用途に合ったエリアで土地を探す必要があります。

今回は、この都市計画法で定められている「準工業地域」という種類に属する用途地域の特徴やメリット・デメリットなどをご紹介します。

準工業地域とは？

まずは「準工業地域」とは、どのような地域か、そしてその特徴を理解する上で重要な用語でもある「用途地域」と「都市計画」の意味をそれぞれ見ていきましょう。

＜準工業地域＞

都市計画法では土地ごとの用途が細かく定められており、その違いによって呼び方が異なります。

「準工業地域」と呼ばれるエリアでは、環境悪化の要因となるようなもの以外の工場や住宅、店舗などの幅広い建物が建設できるようになっています。

＜用途地域＞

都市計画法によって用途が定められている地域のことをまとめて「用途地域」といいます。

多種多様な用途が定められている地域の総称が用途地域であり、準工業地域は用途地域を細分化したものの一つと解釈するとわかりやすくなります。

＜都市計画＞

用途地域を明確にすることで都市を形成していく計画や取り組みを「都市計画」と呼びます。

都市計画法は、この都市計画を円滑に進めるために制定された法律です。

用途地域が細かく決められているのは、住宅地や工業地帯などを明確にし、工場や住宅が各地に点在するのを防ぐためです。

これにより、例えば住宅の周辺の危険物質を排出する工場が建ってしまうことなどを未然に防ぐことができます。

準工業地域とその他の（工業系）用途地域との違い

工業系の用途地域には、準工業地域・工業地域・工業専門地域の3種類があります。

これらの用途地域では各種制限も異なっているため、それぞれで建設できる建物や種類も異なります。

また、これら3種類の工業系用途地域の違いとしては、「そこに建てられる工場自体の危険性が大きいか」と「その工場に著しく環境を悪化させる恐れがあるか」の2点が挙げられます。

違いを表で比べてみましょう。

引用元：都市計画制度-国土交通省

準工業地域の調べ方

出典元：世田谷区

準工業地域は日本全国にあり、詳細な場所・境界などは自治体が公開しているデータで知ることができます。

データの仕様は自治体によって異なりますが、PDFなどの電子データやブラウザでの閲覧が可能なWebシステムを利用したものなどが多く、ネット上でも調べられます。

例として、世田谷区の都市計画図をご紹介します。

準工業地域をはじめとした用途地域がわかりやすく色分けされており、境界なども把握できます。

準工業地域を探す際には、その地域の自治体のホームページなどで都市計画図を探すのがおすすめです。

また、ネット上でこれらの資料が見つからない場合には、役所へ行き、都市計画図を閲覧しましょう。

都市計画図は窓口で依頼すれば簡単に閲覧できます。

準工業地域のメリット

準工業地域には他の用途地域と比較して以下のようなメリットがあります。

・規模の大きな店舗や事務所を建てられる

店舗や事務所を建てられる用途地域は多いものの、規模の大きなものになるほど建てられる用途地域は少なくなります。

準工業地域では3,000㎡を超える大規模な店舗や事務所を建てることも可能です。

・ボウリング場やカラオケボックスなどの遊戯施設やホテルなども建設できる

遊戯施設やホテルなどを建てられる用途地域も限定されています。

・3種類の工業系地域のうち唯一学校や幼稚園を建てられる

工業系用途地域で学校や幼稚園を建てられるのは準工業地域のみとなります。

・3種類の工業系地域のうち唯一病院を建てられる

環境へ悪影響を与える恐れのある工場が建てられることもある工業系用途地域では病院の建設が難しくなります。

しかしながら、準工業地域では危険性の高い工場の建設ができないため、工業系用途地域でありながら病院の建設が可能となっています。

準工業地域のデメリット

続いて、準工業地域で生じるデメリットを見てみましょう。

工場建設の可能性

準工業地域では住宅を建設することも可能ですが、一方で工場を建設することも可能であるため、住宅の近隣に工場が建つということもあります。

それに伴い、交通量が急激に増えるなどの環境の変化が生じる可能性もあります。

法的に問題のない騒音発生の可能性

工場の建設が可能な準工業地域では、法的には問題のない範囲内の騒音が一般的な住宅地などと比べて発生しやすいといえます。

多種多様な建物を建てられることで、このような騒音関係の問題が生じやすいことも、準工業地域のデメリットとして挙げられます。

土壌汚染の可能性

工場の建設がある場合、その土地や周辺地の土壌が汚染されている可能性もあります。

人数によっては公共施設がない可能性

準工業地域には多種多様な建物を建てられるため、特定の場所に工場や事務所などの住宅以外の建物が集中することもあります。

このような地域では、学校や病院などの公共施設が建てられないことにより生活面で不便に感じることがあります。

準工業地域の制限とは？

準工業地域には、この地域ならではの制限があります。

準工業地域に対して設定されている制限の詳細な内容は以下のとおりです。

引用元：都市計画制度-国土交通省

以上のように、準工業地域の制限は地域によって詳細が異なるため、基本的にその地域の自治体が発表している制限を調べておくことは忘れないようにしましょう。

また、同じ自治体内の同じ種類の用途地域であっても、特例で異なる制限が設定されているケースがあるため、注意が必要です。

高さ制限について

引用元：都市計画制度-国土交通省

用途地域における高さ制限は自治体によって異なるため、建設する地域の最新の情報を確認する必要があります。

しかし、全国的に見ると準工業地域における高さの制限はない、もしくは少ないことが多く、建物を建設する際に高さを気にしなければならないケースはほとんどないでしょう。

ただし、準工業地域において建設する建物の高さを決める際には、後述する道路斜線制限と日影規制の数値を参照する必要もあります。

建ぺい率について

引用元：都市計画制度-国土交通省

建ぺい率はすべての用途地域で詳細な数値が定められています。

準工業地帯における建ぺい率は50～80%となっており、上限はすべての用途地域のなかでも最も高くなっています。

したがって、準工業地域における建ぺい率の制限は他の用途地域と比較しても少なく、土地を有効に活用することができます。

また、準工業地域の建ぺい率は他の2つの工業系用途地域（工業専用地域・工業地域）と比較しても幅が広く、この点においても制限が少ないという特徴があります。

なお、こちらのページでも、建ぺい率について詳しく説明しております。

あわせて読みたい：イメージが湧きにくい建ぺい率を具体例も含めてわかりやすく解説

容積率について

引用元：都市計画制度-国土交通省

容積率に関してもすべての種類の用途地域に対して詳細な数値が定められています。

あわせて読みたい：容積率とは何なのか｜緩和特例・緩和要件などを詳しく解説

準工業地域の容積率は100～500%となっています。

この数値の上限は、商業地域に比べると低くなっていますが、全体として見ると制限は緩く、複数階におよぶ建物なども建てやすくなっています。

また、容積率に関しても準工業地域の数値は他の2つの工業系用途地域と比較して範囲が広く、建ぺい率と同様に制限が少ないという特徴があります。

建築時に容積率を算出する方法について、こちらで詳しく解説しております。

あわせて読みたい：建築時には容積率の計算が必須｜建築基準法の制限と緩和の特例を学ぶ

道路斜線制限について

道路斜線制限も自治体によって数値は異なるため、その地域ならではの取り決めを順守する必要があります。

しかしながら、準工業地帯では、他の用途地域に比べて高さのある建物などが建てやすくなっています。

ただし、準工業地帯では「高さ制限」と後述する「日影規制」の数値も参照しなければならず、それらの数値から総合的に判断する必要があります。

また、自治体によっては同じ種類の用途地域でも異なる道路斜線制限を設けていることがあるため、注意が必要です。

日影規制について

日影規制に関しても詳細な数値は自治体によって異なります。

また、建物の高さを決める際は、上述した「高さ制限」と「道路斜線制限」の２つの数値も参照しなければなりません。

日照時間に関しては場所によって大きく異なるため、詳細な制限に関しても例外が設定されやすくなっています。

したがって、日影規制に関しては特にその自治体が設定している条例の内容に注意する必要があります。

なお、日影制限は「4h-2.5h/1.5m」のように記載されることがありますので、基本的なデータの見方は把握して顧客に説明できるようにしておきましょう。

あわせて読みたい：【日影規制を徹底解説】不動産営業が知っておきたい基礎知識とデータの読み方

準工業地域で建てられる建物

準工業地域では上述した制限（各自治体が制定しているものも含む）を超えていないことを前提とした上で、以下のような建物を建てることが可能です。

＜居住用の建物＞

一般的な戸建て住宅や共同住宅、さらには寄宿舎や下宿なども含めた幅広い居住用の建物を建てられます。

＜事業で使用する建物＞

店舗や事務所などの事業で使用する建物も建設することができます。

＜遊戯施設・風俗施設＞

ボウリング場やカラオケボックス、映画館、劇場などの幅広い遊戯施設や風俗施設も建設できます。

＜公共施設＞

生活に欠かすことのできない病院や学校、幼稚園などの公共施設も建設が可能です。

＜一定の条件を満たした工場＞

危険性や環境への悪影響が一定の基準以下の工場も建設できます。

一方で準工業地域においては、以下の条件に合致する建物を建設することはできません。

• 危険性が大きい、または著しく環境を悪化させる恐れのある工場
• 個室付き浴場などの一部の遊戯施設・風俗施設

用途地域において建てられる工場は、危険性や環境への影響などから4段階に分類されており、そのうちの最も危険性・悪環境への影響が大きいものが、準工業地域では建設できないこととなっています。

また、個室付き浴場などの一部の遊戯施設も準工業地域では建設することができません。

引用元：都市計画・建築規制の現状と課題都市計画区域など-国土交通省

まとめ：準工業地域とは比較的安くて住みやすい地域である

多種多様にある用途地域のなかでも準工業地域は、工業用用途地域と居住用用途地域の中間に位置する地域といえます。

そのため、準工業地域には建設できる建物の種類が多いというメリットもあります。

準工業地域にかかる制限やメリット・デメリットを把握した上で、住宅を建てる際におすすめしたい地域です。

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