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住宅ローン控除（減税）

省エネ・子育て・小規模住宅に重点を絞った、5年間の延長 古い基準や広い家だけでなく、環境・次世代・コンパクトな暮らしを優遇する制度へのシフト！

住宅ローン控除（減税）とは？

令和７年 vs 令和８年 【住宅ローン控除 比較表】

2026年度 住宅ローン控除のポイント

リフォーム促進税制【性能向上型減税】

40㎡の壁を突破！5年間延長で性能向上リフォームに追い風 小規模マンションでも、耐震・省エネ・バリアフリー改修を行えば、所得税・固定資産税の減税を長期で活用できる制度設計へ。

リフォーム促進税制（リフォーム減税）とは？

令和７年 vs 令和８年【リフォーム税制 比較表】

2026年度 リフォーム減税のポイント

売却・買換え・土地活用関連税制

「安全・活用・再生」を軸にした、次世代の土地戦略 「安全」な場所への住み替えを促し、眠れる土地を「活用」して、老朽マンションを「再生」させる新税制

令和７年 vs 令和８年【売却・土地活用 比較表】

居住用財産の売却・買換えに関する特例

土地活用・地域活性化に関する措置

マンションの建替え・再生

まとめ

令和7年度 住宅ローン控除をおさらい

住宅ローン控除とは

新築住宅・買取再販住宅の借入限度額

既存住宅(中古住宅)の借入限度額

基本条件(すべて必須)

中古住宅(既存住宅)の追加条件

買取再販住宅の条件

増改築等(リフォーム)の条件

住宅ローン控除とふるさと納税の「落とし穴」

ふるさと納税の仕組み

控除手続きと税金への影響

「損」が生まれるメカニズム

「落とし穴」を避ける対策

アフターサービスで「顧客継続」を実現する

10月〜12月：お客様に伝えるべき「３つのステップ」

「一歩踏み込んだ」住宅ローン控除に関するアドバイス

「一歩踏み込んだ」住宅ローン控除１年目のふるさと納税に関するアドバイス

まとめ

令和８年度税制改正要望の重要ポイント８選

住宅ローン減税は延長される？ 住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置（所得税・固定資産税等）

固定資産税の軽減は延長される？ 新築住宅に係る税額の減額措置の延長（固定資産税）

認定長期優良住宅の減税は延長される？ 認定長期優良住宅に係る特例措置の延長（不動産取得税・固定資産税）

居住用財産の買換え特例は延長される？ 居住用財産の買換え等に係る特例措置の延長（所得税等）

リフォーム促進税制は延長される？ 既存住宅のリフォームに係る特例措置の延長（所得税・固定資産税）

マンション建替え減税は延長される？それとも拡充？ 老朽化マンションの再生等の円滑化のための事業施行に係る特例措置の拡充等（所得税・法人税・登録免許税・不動産取得税等）

登録免許税の税率の軽減は延長される？ 土地の所有権移転登記等に係る特例措置の延長（登録免許税）

低未利用土地控除は延長される？ 低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置の延長（所得税等）

①住宅ローン減税は延長される？

引用元：国土交通省「令和８年度税制改正要望事項」

令和７年度税制改正大綱には下記の検討事項が掲げられていました。

②固定資産税の軽減は延長される？

引用元：国土交通省「令和８年度税制改正要望事項」

③認定長期優良住宅の減税は延長される？

④居住用財産の買換え特例は延長される？

⑤リフォーム促進税制は延長される？

標準的な工事費用相当額をもとに算出された額の10％等を所得税額から控除。

工事完了翌年度※１の税額を以下の割合に軽減。

⑥マンション建替え減税は延長される？それとも拡充？

引用元：国土交通省「令和８年度税制改正要望事項」

引用元：国土交通省「令和８年度税制改正要望事項」

⑦登録免許税の税率の軽減は延長される？

引用元：国土交通省「令和８年度税制改正要望事項」

• 現行の特例措置を３年間（令和８年４月１日～令和11年３月31日）延長する。

⑧低未利用土地控除は延長される？

引用元：国土交通省「令和８年度税制改正要望事項」

（参照：総務省「令和８年度地方税制改正（税負担軽減措置等）要望事項」）

まとめ

1. 12月に大綱を発表
2. 翌年2月に国会審議し、3月に決定
3. 4月1日から施行

早ければ、2025年の4月から変わる【住宅ローン減税】。今回はその改定ポイントを解説します！

【住宅ローン減税】制度変更のポイント

子育て世帯・若者夫婦世帯の優遇措置 2024年に導入された子育て世帯および若者夫婦世帯への借入限度額の上乗せ措置（1,000万円）が、2025年度も延長！

新築住宅の床面積要件の緩和 原則50m²以上だった床面積要件が、2024年12月31日までに建築確認を受けた新築住宅は40㎡以上の住宅も対象に！（※合計所得金額が1,000万円以下の場合）

子育て世帯・若者夫婦世帯の優遇措置

引用元：国土交通省

新築住宅の床面積要件の緩和

引用元：国土交通省

受贈に係る適用期限を３年間延長 受贈に係る適用期限が3年間（2024年〜2026年）延長されます。

非課税限度額の上乗せ要件が変更されます！ 「良質な住宅」に対する1,000万円の非課税限度額の上乗せ要件がZEH水準に！

受贈に係る適用期限を３年間延長

引用元：国土交通省

非課税限度額の上乗せ要件が変更されます！

また、親の年齢が60歳未満であっても相続時精算課税制度を選択できる特例措置についても、３年間延長されます。

リフォームに係る所得税の特例措置の変更ポイント

適用期限の延長 現行の措置を２年間）延長！

子育て世帯・若者夫婦世帯向けの新設！ 子育て世帯および若者夫婦世帯が行う「子育てに対応した住宅へのリフォーム」が新たに特例措置の対象に！

適用期限の延長

引用元：国土交通省

子育て世帯・若者夫婦世帯向けの新設！

※４カッコ内の金額は、太陽光発電設備を設置する場合
引用元：国土交通省

この特例措置の導入により、子育て世帯や若者夫婦世帯の居住環境改善を支援し、既存住宅のリフォームを促進することが期待されています。

まとめ

※本制度の内容は予算成立が前提です。国土交通省サイトより最新情報をご確認ください。

不動産の売買など譲渡があった場合、不動産を譲渡する売主には譲渡所得税という税金が課されます。不動産を譲り受ける買主等も不動産取得税という地方税を納めなければなりません。

今回は、そんな不動産取得税の計算方法や減額手段などについて解説します。

不動産取得税とは

不動産を入手すると、原則として固定資産税と不動産取得税の課税義務が生じます。不動産の所有者に対して課されるのが固定資産税で、不動産取得税は土地や家屋といった不動産を取得した者に対して課される税金です。

固定資産税の課税主体が市町村であるのに対して、不動産取得税を課すのは不動産の所在する都道府県です。不動産の取得とは、売買や交換のほか贈与や建築を含む所有権の取得を指し、有償か無償かは関係ありません。

増築の場合はその増築部分につき、改築の場合は改築により家屋の価値が増加した部分について、家屋の取得があったとみなされ、不動産取得税を納める必要があります。

また、所有権の取得には、登記の有無は問われません。登記をしなくても、不動産を取得すれば不動産取得税が課されるのです。ただし、相続や法人の合併による不動産の取得は非課税とされています。

不動産取得税を支払うタイミングは

不動産取得税は、不動産を取得したらすぐに支払わなければならないというわけではなく、納税通知書の送付を待って納めることになります。土地や中古住宅の取得であれば、不動産の引き渡し時期の後、3ヶ月から半年ほど経った頃に納税通知書が送られてきます。

新築住宅の場合は、不動産を取得した翌年の4月以降に納税通知書が交付されるでしょう。なお、不動産取得税の納税通知書が届く前に、不動産を取得した者には「不動産取得税のお知らせ」という葉書が送られてきます。これは、不動産取得税の税額と納期を告知するための葉書で、この葉書を税務署に持参しても不動産取得税を支払うことはできません。

不動産取得税の計算方法と金額の目安は

不動産取得税の課税標準は、不動産を取得した時点での不動産価格です。増築の場合は増築部分の価格、改築の場合は改築によって増した価値が課税標準となります。ここで言う不動産価格とは、当該不動産が固定資産税課税台帳に記載されていれば、その登録価格が該当します。

新築家屋など、固定資産税課税台帳に記載されていない不動産の場合は、都道府県知事が固定資産評価基準によって判断し、課税標準となる価格を決定しなければなりません。固定資産評価基準とは、総務大臣が定める固定資産の評価の実施方法や手続きを指します。都道府県によって、基準に差が出ないよう国が基準を定めているのです。したがって、不動産取得税における価格は、実際の取引価格ではありません。

不動産取得税の計算方法は、住宅・土地の場合と住宅以外の家屋の場合で異なります。住宅・土地の場合の標準税率は100分の3で、住宅以外の家屋の場合は100分の4とされているのです。本来、不動産取得税の標準税率は住宅以外の家屋の場合に適用されている100分の4なのですが、特例として住宅・土地の場合に軽減が認められていると言えるでしょう。なお、宅地については、課税標準を登録価格の半分にするという特例があります。

宅地にある新築の住宅を取得する場合には、不動産取得税の金額の目安として0円になるケースが珍しくないでしょう。また、不動産取得税の課税標準となる価格が、一定の額に満たなければ、不動産取得税が課されません。

土地の取得の場合は10万円、建築により家屋を取得する場合は1戸につき23万円、売買や贈与など建築以外の方法による家屋の取得の場合は1戸につき12万円に課税標準価格が満たなければ、非課税となるのです。

不動産取得税を軽減する条件とは

不動産取得税の控除を受けられる条件や控除内容は、物件が新築か中古かによって異なります。それぞれの場合について見ていきましょう。

新築物件の場合

新築の家屋を取得した場合は、1戸につき課税標準の価格から1200万円が控除されます。その適用要件は、家屋の目的が自己居住用か賃貸用であること、そして面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であることです。ただし、戸建て以外の賃貸住宅（アパートやマンション）の場合は、40平方メートル以上240平方メートル以下が要件となります。

中古物件の場合

中古住宅の取得の場合は、新築された時期に応じて1戸につき100万円から1200万円が控除されます。ただし、中古住宅の取得について控除を受けるためには、その目的が個人の自己居住用でなければなりません。面積要件も新築の場合と同じです。

また、取得日前20年以内（鉄筋コンクリート造りの場合は25年）に新築されたものであることや、昭和57年1月1日以後に新築された家屋であることも、中古住宅取得の不動産取得税控除の要件です。耐震性についても、建築基準法施行令の規定または国土交通大臣が総務大臣と協議して定める地震に対する安全性に関わる基準に適合することが証明されていなければなりません。

不動産取得税の軽減方法を確認して納期までに忘れずに納めよう

不動産取得税は、固定資産税のように定期的に納める税金ではなく、不動産取得後かなり時間が経ってから納税通知書が送られてくるため、うっかり納め忘れることも少なくありません。

自分なりに不動産取得税の軽減方法の適用を検討し、金額を確認して納期までに納めましょう。

お客様が住宅ローンを利用してマイホームなどの不動産を購入するときには、所有権保存登記あるいは所有権移転登記、抵当権設定登記の申請が必要であり、登録免許税がかかります。

登録免許税としてどの程度の費用が発生するのでしょうか。

登録免許税とは何か、登録免許税の計算方法などについて解説していきます。

登録免許税とは

登録免許税の計算方法を紹介する前に、登録免許税について説明します。

登録免許税は、不動産登記など法務局で登記手続きを行う際に支払う国税です。

不動産登記には初めて所有者を記録するときの所有権保存登記や、売買や相続などによって所有者が変わったときに行う所有権移転登記などの種類があります。

登記手続きの種類によって税率が異なり、一部の登記では期限付きで軽減措置が設けられています。

不動産登記の種類や登録免許税については、『買主が支払う登記費用｜登録免許税の計算方法・種類・税率を確認』でも紹介しています。

関連記事：登録免許税とは｜不動産登記にかかる税金の計算と軽減措置について

登録免許税はいつ支払うのか

不動産登記のうち、表題登記は建物完成後1ヶ月以内に行うことが義務付けられているため、1ヶ月以内に登録免許税を支払い、登記を行う必要があります。

しかし、そのほかの所有権保存登記や所有権移転登記、抵当権設定登記は、法的には義務付けられてないため、特に支払い期限はありません。

登録免許税の支払いが発生するのは、不動産登記を行うタイミングです。

詳しい納付方法は後述しますが、銀行などで登録免許税の支払いを行い、領収済通知書を登記申請書に貼付します。

ただし登録免許税の額が3万円以下の場合は、申請書に収入印紙を貼付することも可能です。

登録免許税の計算に必要な準備

登録免許税を計算するときには、不動産登記の種類ごとに定められた税率を知っておくことが必要です。

また、税金を計算するときの算定基準の課税標準の固定資産税評価額、あるいは抵当権設定登記金額も把握しておく必要があります。

• 登録免許税の税率
• 固定資産税評価額
• 抵当権設定金額

登録免許税の税率

登録免許税の税率で主に使われるものは、国税庁のホームページの【No.7191 登録免許税の税額表】に掲載されています。

登録免許税の税率は、土地の所有権移転登記では、売買と贈与などによる場合は2％、相続などの場合は0.4％です。

建物の所有権保存登記は0.4％です。

建物の所有権移転登記の税率は土地と同じで、売買と贈与などによる場合は2％、相続などの場合は0.4％となっています。

画像引用：国税庁｜No.7191 登録免許税の税額表

不動産取得の場合の計算に必要な【固定資産税評価額】

土地や建物の取得に関わる所有権保存登記や所有権移転登記で、税金を計算するうえで基準となる課税標準は固定資産税評価額です。

固定資産税評価額は固定資産税を算出するための基準となる評価額ですが、固定資産税や都市計画税のほか、登録免許税や都市計画税の課税標準としても使われています。

固定資産税評価額は市区町村が個別に決定しています。

固定資産税評価額を知りたい場合、すでに所有している土地や建物の場合は、毎年、固定資産税の納税通知書と一緒に送付される課税明細書で確認することが可能です。

建物の所有権保存登記や所有権移転登記を新築後すぐに行う場合、通常、固定資産税評価額はまだ決定していません。

その場合は、「新築建物課税標準価格認定基準表」に基づいて法務局の登記官が認定した価格を課税標準として用います。

抵当権設定の場合の計算に必要な【抵当権設定金額】

抵当権設定登記で課税標準となるのは、抵当権設定金額です。

抵当権設定金額とは債権額のことで、借入額になります。

たとえば、購入する5,000万円を担保に住宅ローンを借り入れ、頭金として500万円入れている場合、抵当権設定金額は4,500万円です。

登録免許税の計算方法

不動産登記のうち、不動産取得に関わる所有権保存登記と所有権移転登記、金融機関から住宅ローンなどを借り入れた場合の抵当権設定登記の登録免許税の計算方法について解説していきます。

登録免許税の計算式

登録免許税は課税標準に税率をかけて算出できます。

＜登録免許税の計算式＞

所有権保存登記：固定資産税評価額(または法務局の認定価格) × 税率(0.4％) = 登録免許税額

所有権移転登記（売買・贈与）：固定資産税評価額 × 税率(2％) = 登録免許税額

所有権移転登記（相続）：固定資産税評価額 × 税率(0.4％) = 登録免許税額

抵当権設定登記：抵当権設定金額 × 税率(0.4％) = 登録免許税額

登録免許税の計算例

登録免許税はどのように計算するのか、具体的な計算例を紹介します。

＜所有権保存登記／法務局の認定価格が2,000万円の場合＞

(法務局の認定価格)2,000万円 × (税率)0.4％ = 8万円

＜所有権移転登記（売買）／固定資産税評価額が2,000万円の場合＞

(固定資産税評価額)2,000万円 × (税率)2％ = 40万円

＜所有権移転登記（相続）／固定資産税評価額が2,000万円の場合＞

(固定資産税評価額)2,000万円 × (税率)0.4％ = 8万円

＜抵当権設定登記／ローン借入額3,000万円の場合＞

(抵当権設定金額)3,000万円 × (税率)0.4％ = 12万円

登録免許税の軽減措置について

不動産登記の登録免許税には税率の軽減措置があり、一定の要件に合致すると納める税金が少なく済みます。

ただし、時限措置であり、軽減を受けられる期限が定められています。

軽減措置を受けるための要件

住宅用家屋関わる登録免許税は、次に挙げる6つの登記軽減措置が設けられています。

住宅用家屋の所有権保存登記や所有権移転登記、抵当権設定登記の軽減措置は2022年3月31日までの取得、そのほかは2020年3月31日までの取得が対象です。

＜住宅用家屋の軽減措置の種類と対象＞

• 住宅用家屋の所有権保存登記…新築又は未入居の住宅の取得
• 住宅用家屋の所有権移転登記…売買や競売による住宅の取得
• 特定認定長期優良住宅の所有権保存登記及び所有権移転登記…新築又は未入居の認定長期優良住宅の取得
• 認定低炭素住宅の所有権保存登記及び所有権移転登記…新築又は未入居の認定長期優良住宅の取得
• 特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権移転登記…宅地建物取引業者（買取再販業者）からの一定のリフォームが行われた住宅の取得
• 住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権設定登記…住宅の新築や増築、取得のための借り入れ

＜共通する要件＞

• 自己居住用の住宅で、床面積50m²以上
• 新築又は取得後1年以内に行う登記
• 区分所有建物は耐火建築物又は準耐火建築物

この他、中古住宅の取得による所有権移転登記や抵当権設定登記には築年数などによる制限があり、特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権移転登記には詳細な要件があります。

また、住宅用家屋の軽減税率の要件については、国税庁のホームページの【No.7191 登録免許税の税額表】に内容が掲載されています。

画像引用：国税庁｜No.7191 登録免許税の税額表

軽減税率適用のために必要な書類

抵当権設定登記の手続きに必要な書類や必要なものについて、軽減措置を受けるために必要な書類を含めて解説していきます。

＜必要書類・必要なもの＞

• 抵当権設定契約書
• 資格証明書
• 権利証（登記済証または登記識別情報通知）
• 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
• 委任状
• 不動産所有者の実印
• 住宅用家屋証明書

抵当権設定契約書と資格証明書は金融機関が用意するものであり、委任状は双方が必要、その他はローンの借り入れをする不動産所有者が用意をします。

登録免許税の軽減措置の適用を受けるために必要な書類は住宅用家屋証明書です。

住宅用家屋証明書は適用要件を満たす場合に、市町村の役所で必要書類と手数料を添えて申請すると、発行されます。

軽減措置を受ける場合の税率

【登録免許税の税率】の章で紹介した国税庁のホームページの【No.7191 登録免許税の税額表】には、軽減税率についても掲載されています。

登録免許税の税率は軽減措置が適用されると、以下のように変わりますので注意してください。

引用元：国税庁｜No.7191 登録免許税の税額表

軽減措置を受ける場合を含めた条件ごとの計算方法

登録免許税の軽減措置の適用を受けられる場合、どのように計算をすればよいのでしょうか。

次に挙げるように、条件ごとに分けて解説していきます。

• 土地と建物が同じ場合
• 土地と建物で適用税率が異なる場合
• 抵当権の設定登記
• 抵当権の抹消登記

土地と建物が同じ場合

所有権保存登記や所有権移転登記で、土地と建物の税率が同じ場合は以下のようにまとめて計算することが可能です。

課税標準額(土地の固定資産税評価額 + 建物の固定資産税評価額) × 税率 = 登録免許税額

ただし、土地の所有権保存登記が行われるケースは限られます。

また、土地の所有権移転登記の軽減税率は、建物の所有権保存登記や所有権移転登記の軽減税率とは税率が異なります。

土地と建物で適用税率が異なる場合

土地や建物の所有権保存登記や所有権移転登記で、登録免許税の適用税率が異なる場合には、土地と建物のそれぞれの登録免許税額を計算して、合計します。

(土地の固定資産税評価額 × 税率) + (建物の固定資産税評価額 × 税率) = 登録免許税額

中古住宅を購入して軽減税率が適用される場合の所有権移転登記の計算例です。

＜中古住宅の購入／固定資産税評価額…土地：1,500万円、建物：2,000万円＞

(土地の固定資産税評価額)1500万円 × (税率)1.5％ + (建物の固定資産税評価額)2,000万円 x (税率)0.3％ = 22万5,000円 + 6万円 = 28万5,000円

抵当権の設定登記

住宅ローンなどを借り入れるときの抵当権設定登記の登録免許税は、次に挙げる計算式で算出できます。

抵当権設定金額 × 税率 = 登録免許税額

住宅ローンの借り入れによる抵当権設定登記で軽減税率が適用されるケースの計算例です。

＜住宅ローン借入額3,000万円の場合＞

(抵当権設定金額)3,000万円 × (税率)0.1％ = 3万円

抵当権の抹消登記

住宅ローンを完済したときに行う抵当権抹消登記の登録免許税の計算式は以下です。

1,000円 × 不動産の数 = 登録免許税額

不動産の数の数え方は土地と建物はそれぞれ1つという数え方になり、氏名や住所の変更登記を行う場合も同様の方法で計算できます。

土地と建物の不動産抹消登記を行う場合の計算例は以下になります。

＜一戸建ての抵当権抹消登記を行う場合＞

1,000円 × (不動産の数)2 = 2,000円

抵当権抹消登記の登録免許税に軽減措置はありません。

登録免許税はいくらかかるのか（金額例）

では、実際に住宅ローンの借り入れをして、家を建てたり、マンションを購入したりするとき、登録免許税はトータルでいくらになるかご説明します。

次に挙げる３つのケースで解説します。

• 中古マンションの例
• 新築マンションの例
• 新築一戸建ての例

中古マンションの例

中古マンションの購入では、土地と建物の所有権移転登記と抵当権設定登記を行います。

＜物件価格5,000万円、住宅ローン借入額4,000万円の場合の登録免許税額＞

中古マンションの場合の計算式：

土地の所有権移転登記／900万円 × 1.5％ = 13万5,000円…※1

建物の所有権移転登記／2,200万円 × 0.3% = 6万6,000円…※2

抵当権設定登記／4,000万円 × 0.1％ = 4万円…※2

• 土地の評価額：900万円
• 建物の評価額：2,200万円
• 土地の移転登記：13万5,000円
• 建物の移転登記：6万6,000円
• 抵当権の設定登記：4万円
  合計：24万1,000円

※1…2021年3月31日までに登記を行う場合の軽減税率を適用

※2…2022年3月31日までに登記を行う場合の軽減税率を適用

新築マンションの例

新築マンションを購入するときには、土地の所有権移転登記と建物の所有権保存登記、抵当権設定登記を行います。

建物の所有権保存登記は所有権移転登記よりも税率が低いため、中古マンションを購入する場合よりも登記費用が割安になります。

＜物件価格5,000万円、住宅ローン借入額4,000万円の場合の登録免許税額＞

新築マンションの場合の計算式：

土地の所有権移転登記／900万円 × 1.5％ = 13万5,000円…※1

建物の所有権保存登記／2,200万円 × 0.15% = 6万6,000円…※2

抵当権設定登記／4,000万円 × 0.1％ = 4万円…※2

• 土地の評価額：900万円
• 建物の評価額：2,200万円
• 土地の移転登記：13万5,000円
• 建物の保存登記：3万3,000円
• 抵当権の設定登記：4万円
  合計：20万8,000円

※1…2021年3月31日までに登記を行う場合の軽減税率を適用

※2…2022年3月31日までに登記を行う場合の軽減税率を適用

新築一戸建ての例

新築一戸建てを購入するときには、通常、土地の所有権移転登記と建物の所有権保存登記、抵当権設定登記を行います。

同じ物件価格の一戸建てとマンションでは、一戸建ての方が土地の価格が占める割合が大きく、土地の所有権移転登記の税率は、建物の所有権保存登記や所有権移転登記の税率より高いため、登録免許税が割高になります。

＜物件価格5,000万円、住宅ローン借入額4,000万円の場合の登録免許税額＞

新築一戸建ての場合の計算式：

土地の所有権移転登記／1,300万円 × 1.5％ = 19万5,000円…※1

建物の所有権保存登記／1,800万円 × 0.15% = 2万7,000円…※2

抵当権設定登記／4,000万円 × 0.1％ = 4万円…※2

• 土地の評価額：1,300万円
• 建物の評価額：1,800万円
• 土地の移転登記：19万5,000円
• 建物の保存登記：2万7,000円
• 抵当権の設定登記：4万円
  合計：26万2,000円

※1…2021年3月31日までに登記を行う場合の軽減税率を適用

※2…2022年3月31日までに登記を行う場合の軽減税率を適用

登録免許税の納付方法

登録免許税の納付方法は、現金で納付する方法と収入印紙で納付する方法、オンライン申請で電子納付する方法の3種類があります。

現金で納付する方法

収入印紙で納付する方法
※収入印紙で登録免許税を納められるのは3万円以下

オンライン申請で電子納付する方法

※オンライン申請でも現金や収入印紙による納付を選択することもできます。

まとめ

実際には不動産登記の申請手続きは司法書士に委託することが多いため、登録免許税も司法書士が納付を行います。

しかし、不動産購入などに必要な登録免許税の目安を知っておけば、お客様に費用の概算をお伝えすることができます。

ただし、軽減税率は時限措置のため、適用される期限が設けられていますので、把握しておきましょう。

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不動産取引では所有権移転登記などの登記手続きが発生し、登録免許税がかかります。

この登録免許税とはどういった税金なのでしょうか。

登録免許税とは何か、不動産取引以外で発生するケースに触れたうえで、登記の種類による税率の違いや軽減税率が適用される条件、計算方法などについて解説していきます。

登録免許税とは何かわかりやすく説明

登録免許税とは、登記手続きを申請する際に納める国税です。

登記とは、一定の事項を法務局の登記簿に記録して権利関係を公示することをいいます。登記は取引を円滑に安全に行うために重要なものと位置付けられています。

そして、登記された情報は広く一般的に公開されており、誰でも法務局で手数料を支払って閲覧したり、登記事項証明書の交付を受けたりすることが可能です。

ここでは、登録免許税が課税される登記にはどんな種類があるのか、解説していきます。

不動産登記とは何かわかりやすく解説｜不動産登記の種類や目的も紹介

不動産登記に課税

不動産登記とは、不動産である土地や建物の所在地や広さ、所有者の住所、氏名といった情報を法務局の登記簿に記録して、広く一般に公開することをいます。

不動産登記は登録免許税の課税対象になります。

会社設立の登記に課税

会社の登記とは、取引を行うときに重要とされる、会社の商号（社名）や本社所在地、事業の目的、代表者の氏名や住所といった事項を法務局の登記簿に記録して、一般公開することです。

株式会社や合資会社、合名会社、合同会社に関する登記は商業登記といいます。

また、一般社団法人や一般財団法人、医療法人社団、社会福祉法人、学校法人、宗教法人、特定非営利活動法人に関する登記は法人登記です。

商業登記にも法人登記にも登録免許税が課税されます。

会社の登記には、設立や移転、役員変更、称号変更、目的の変更、解散、清算結了といった種類があります。

その他の課税対象

登記には、不動産登記や会社の登記以外にも種類があり、以下のような登録も登録免許税の課税対象になります。

＜その他の登記など＞

• 船舶登記
• 債権譲渡登記
• 航空機の登録
• ダム使用権の登録
• 著作権の登録
• 出版権の登録
• 特許権の登録
• 実用新案権の登録
• 商標権の登録

登録免許税が課税される不動産登記

登記に関わる登録免許税のうち、不動産登記に関する登録免許税について、詳しく解説していきます。

不動産登記とは

不動産登記とは、不動産である土地や建物の所在地や面積といった物理的状況や、所有者の氏名や住所、抵当権の設定の有無などの権利関係を法的に明らかにする制度です。

不動産登記をしていなければ、第三者に対して不動産に対する権利を主張することができません。

また、相続を繰り返す中で登記を失念していると、所有者が特定できない土地になってしまう恐れもあります。

また、登記をしていなければ、不動産を担保に融資を受けることはできません。

不動産登記の手続きを取引の当事者自身が行うケースは少なく、後述する表題登記は土地家屋調査士に、所有権保存登記・所有権移転登記・抵当権設定登記などは司法書士に委託するのが一般的です。

不動産登記には種類がある

代表的な不動産登記は、以下の種類があります。

＜不動産登記の種類＞

• 土地表題登記
  国有地を譲り受けたケースなど、初めて土地を登記するときに、土地の所在や地番、地目、地積といった土地の物理的状況を登記すること。

• 土地分筆登記
  1筆の土地を分割して、2筆以上の土地として登記すること。土地登記簿では1つの土地を1筆と呼び、1筆ごとに地番が割り振られている。

• 土地合筆登記
  2筆以上の土地を合わせて1筆の土地とする登記のこと。複数の隣接する土地を合わせて売却するときなどに行われる。

• 建物表題登記
  建物を新築したときやまだ登記していない建売住宅を購入して初めて登記するときに、建物の所在や家屋番号、種類、構造、床面積といった建物の物理的状況を登記すること。

• 所有権保存登記
  国有地を譲り受けたケースや建物を新築したケースなど、まだ所有権が登記されていない土地や建物の不動産で、初めて所有権を登記すること。

• 所有権移転登記
  売買や贈与、相続などによって、土地や建物の所有権が移ったときに行う登記のこと。

• 抵当権設定登記
  債務者が債務を履行できない場合に備えて、土地や建物に担保権を設定する登記のこと。

• 抵当権抹消登記
  ローンを完済したときに、融資を受けるときに設定した抵当権を登記簿から抹消する登記のこと。

• 所有権名義人住所変更登記
  引越しなどにより、土地や建物の所有者の登記簿上の住所と現住所が変わったときに行う登記のこと。

不動産の登録免許税の税率

不動産の登録免許税の税率は、登記の種類や登記を行う事由によって異なります。

登録免許税は課税標準と呼ばれる税金の算定に用いる基準に、税率を掛けて算出します。

登記の種類ごとに、登録免許税の課税標準と税率を紹介していきます。

土地の所有権の移転登記の税率

土地の所有権移転登記を行う場合の登録免許税の課税標準と税率は以下の通りです。

引用元：国税庁 No.7191 登録免許税の税額表

建物の登記の税率

建物に関わる所有権保存登記と所有権移転登記の課税標準や税率は以下の通りです。

引用元：国税庁 No.7191 登録免許税の税額表

抵当権設定登記の税率

抵当権設定登記を行う場合の登録免許税は、課税標準となる債権金額、つまり、住宅ローンの借入額に税率を掛けて算出します。

不動産の登録免許税の計算方法

不動産の登録免許税は次に挙げる計算式で算出できます。

登録免許税額 = 課税標準 × 税率

土地や建物の登録免許税の計算方法について、具体例を挙げていきます。

＜土地の所有権移転登記（売買）：固定資産税評価額2,000万円の場合＞

(固定資産税評価額)2,000万円 × (税率)2％ = 40万円

＜建物の保存登記：固定資産税評価額1,000万円の場合＞

(固定資産税評価額)1,000万円 × (税率)0.4％ = 4万円

＜建物の所有権移転登記（売買）：固定資産税評価額1,000万円の場合＞

(固定資産税評価額)1,000万円 × (税率)2％ = 20万円

＜抵当権設定登記：住宅ローン借入額3,000万円の場合＞

(債権金額)3,000万円 × (税率)0.4％ = 12万円

不動産登記の登録免許税の計算方法については、『登録免許税の計算方法を解説｜不動産登記の軽減税率が適応する条件とは』で詳しく解説しています。

登録免許税の軽減措置

不動産の登録免許税では、一定の要件を満たすと税負担が軽減されます。

不動産の登録免許税に関係する軽減措置について解説していきます。

軽減措置が適用される条件

不動産の登録免許税に軽減措置が適用されるには条件が設けられています。

次に挙げる住宅用家屋のケースで、登録免許税の軽減税率が適用される条件について解説していきます。

• 新築住宅の場合
• 中古住宅の場合
• 抵当権の設定登記の場合

新築住宅の場合

新築住宅の所有権保存登記で、住宅用家屋の登録免許税の軽減措置が適用されるのは、以下の全ての条件を満たした場合になります。

• 個人が2022年3月31日までに新築した住宅、又は建築後使用されていない住宅。
• 個人が自己居住するための住宅であること。
• 新築したとき又は取得したときから1年以内に行う所有権保存登記の申請であること。
• 床面積が50m²以上で、店舗や事務所との併用の住宅は、居住部分の面積が9割を超えること。
• マンションなどの区分所有建物の場合、耐火建築物や準耐火建築物、低層集合住宅のいずれかに該当すること。

中古住宅の場合

中古住宅の所有権移転登記で、住宅用家屋の登録免許税の軽減措置が適用されるのは、以下の全ての条件を満たした場合になります。

• 個人が2022年3月31日までに、売買や競売によって取得した住宅であること。
• 個人が自己居住するための住宅であること。
• 新築したとき又は取得したときから1年以内に行う所有権移転登記の申請であること。
• 床面積が50m²以上で、店舗や事務所との併用の住宅は、居住部分の面積が9割を超えること。
• マンションなどの区分所有建物の場合、耐火建築物や準耐火建築物、低層集合住宅のいずれかに該当すること。
• 住宅の取得日より築20年以内、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造等の場合は、築25年以内であること。あるいは、新耐震基準に適合することの証明を取得していること。

抵当権の設定登記の場合

住宅ローン借り入れの際の抵当権設定登記で、軽減措置が適用される条件は、所有権保存登記や所有権移転登記と同じです。

新築住宅の場合は、新築建物の所有権保存登記で登録免許税の軽減措置が適用される条件を満たしていれば、抵当権の設定登記の登録免許税の軽減措置も適用されます。

同様に、中古住宅の場合の抵当権設定登記の登録免許税の軽減措置の適用条件も、中古住宅の所有権移転登記の登録免許税の軽減措置が適用される条件と同じです。

2022年3月31日までであることに注意！

住宅用家屋に関わる登録免許税の軽減税率の適用は時限措置であり、所有権保存登記も所有権移転登記も、抵当権設定登記も2020年3月31日までとされていました。

しかし、この3つについては期限が延長され、2022年3月31日までとなっています。

不動産の登録免許税の軽減税率

不動産の登録免許税の軽減税率は、ここまでに紹介した以外にもあります。軽減税率や期限などを一覧にまとめました。

新築住宅の場合は住宅用家屋の所有権保存登記、中古住宅の場合は住宅用家屋の所有権移転登記、抵当権の設定登記の場合は住宅取得資金の貸付け等の抵当権設定登記が該当します。

登録免許税の金額例

実際に登録免許税はいくらかかるのか、新築マンションと新築一戸建て、中古マンションの場合について、具体例を挙げて紹介していきます。

なお、土地の所有権移転登記には2021年3月31日までの軽減税率を適用し、建物の所有権保存登記および建物の所有権移転登記、抵当権設定登記については2022年3月31日までの軽減税率を適用しました。

新築マンションの場合

＜物件価格4,5000万円（土地評価額900万円、建物評価額1,900万円）、住宅ローン借入額4,000万円の場合の登録免許税額＞

土地の所有権移転登記：900万円 × 1.5％ = 13万5,000円

建物の所有権保存登記：1,900万円 × 0.15％ = 2万8,500円

抵当権設定登記：4,000万円 × 0.1％ = 4万円

合計：20万3,500円

新築一戸建ての場合

＜物件価格4,5000万円（土地評価額1,200万円、建物評価額1,600万円）、住宅ローン借入額4,000万円の場合の登録免許税額＞

土地の所有権移転登記：1,200万円 × 1.5％ = 18万円

建物の所有権保存登記： 1,600万円 × 0.15％ = 2万4,000円

抵当権設定登記：4,000万円 × 0.1％ = 4万円

合計：24万4,000円

中古マンションの場合

＜物件価格4,5000万円（土地評価額900万円、建物評価額1,900万円）、住宅ローン借入額4,000万円の場合の登録免許税額＞

土地の所有権移転登記：900万円 × 1.5％ = 13万5,000円

建物の所有権移転登記：1,900万円 × 0.3％ = 5万7,000円

抵当権設定登記：4,000万円 × 0.1％ = 4万円

合計：23万2,000円

登録免許税はいつ払うのか

登録免許税の支払い方法には現金で納付する方法と収入印紙で納付する方法、オンライン申請の場合に電子納付する方法があります。

ここでは、現金で納付する方法と収入印紙で納付する方法について、支払いのタイミングに触れて紹介していきます。

• 現金で納付する方法
  現金で納付する場合、登録免許税の領収書を登記申請書に添付する必要があるため、法務局で申請手続きを行う前に納付を済ませておきます。まず、税務署や金融機関で領収済通知書（納付書）を入手して必要事項を記入します。次に、税務署又は金融機関の窓口で、現金に領収済通知書（納付書）を添えて納付すると、領収書が交付されます。その後、登録免許税納付用台紙に領収証書を貼付して、登記申請書に添付して登記申請を行うという流れです。

• 収入印紙で納付する方法

登録免許税を収入印紙で納付する場合は、収入印紙を登記申請書に貼付して登記申請を行います。多くの法務局では収入印紙を販売していますので、申請時に収入印紙を購入してその場で貼付することが可能です。

収入印紙での納付は登録免許税の税額が3万円以下のときとされていますが、実際には税額が3万円を超える場合であっても、収入印紙で納付されるケースもあるようです。

税額が3万円を超える場合は、収入印紙での納付で問題ないか、事前に法務局に確認するとよいでしょう。

まとめ

登録免許税は建物を新築したり、土地や建物の売買を行なったりした場合などに必要となる、登記手続きで発生する税金です。

登録免許税は不動産売買で発生するいわゆる諸費用の一つになります。お客様に適切に登録免許税の目安を伝えられるように、計算方法や税率、軽減税率が適用される条件などを把握しておきましょう。

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固定資産税は、不動産を所有していれば必ず発生する税金です。そのため、これから購入を検討される買主様にも、必ず把握して頂きたい内容になります。

今回は、税金に詳しくない買主様が疑問に思う可能性が高い「固定資産税」の基本と、納税手続きの流れを分かりやすく解説します。

固定資産税とは

「固定資産税」とは、不動産を持つ人であれば必ず納税義務が発生する税金です。都市計画税と併せて「固都税」と呼ばれることもあります。

また、土地や建物だけではなく、事業用の資産に対してかかってくる場合もあります。

課税の対象となるのは、『1月1日時点で固定資産税台帳』に掲載されている固定資産が対象です。ただし、本来の納税対象者がすでに死亡している場合は、現在の所有者に支払い義務が発生します。

固定資産税の計算式は『固定資産税評価額×1.4％』です。

固定資産税評価額が3,000万円と計算された場合、固定資産税は「3,000万円×1.4％」＝42万円になります。

あわせて読みたい：固都税とは｜毎年課税される2つの税金の概要と減税特例を徹底解説

固定資産税評価額とは

固定資産税の計算式に用いられるのが、「固定資産税評価額」です。他にも都市計画税や不動産取得税、登録免許税の計算にも用いられます。

固定資産税評価額は、土地や家屋をどのように評価するのかを定めた「固定資産評価基準」に基づいて決定されます。

固定資産税評価額は全国一律ではなく、市町村ごとで個別に決定されます。

土地・建物の評価額の求め方は以下の通りです。

• 土地＝地積（土地の面積）×路線価
• 建物＝1点あたりの価額×床面積×単位面積当たりの単位面積費評点×経年減点補正率

土地に関する路線価とは、路線に面した住宅の1㎡あたりの評価額のことです。これに土地の面積をかけたものが評価額になります。

建物に関しては計算式が複雑ですが、要は「同じ土地に同じ建物を建てたらいくらになるか」という金額を計算し、そこから経年劣化分を差し引いたものが評価額です。

床面積が同じであっても、評価額が同じとは限りません。一般住宅なのかマンションなのかでも変わりますし、建っているエリアや建物の材質によっても違います。

固定資産税評価額の調べ方

既に建物を持っている場合は、固定資産税に関する「納税通知書」に固定資産税評価額が記載されています。

まだ建物を持っていない状態の調べ方は以下の通りです。

【新築の購入前】

実際にどんな建物を建てるのか決まっていなければ、正確な固定資産税の計算はできません。モデルハウスや不動産業者で、その地域の固定資産税の目安は教えてもらえることはできます。

これはあくまで目安のため、実際に家を建てた時に大きく金額が違ってくる場合がある点に注意です。

【中古住宅の購入前】

中古住宅の場合はすでに固定資産税が決まっています。市役所や税務署で「固定資産評価証明書」を入手することで確認ができるほか、「固定資産課税台帳」を閲覧することでも確認が可能です。

固定資産税の評価額について詳しくは以下の記事を参照してください。

あわせて読みたい：固定資産税評価額の調べ方｜評価額から課税金額や売却相場を知る方法

標準税率とは

標準税率とは、一定の基準があるものの、自治体が必要と認めた時は基準の適用を必要としない税率のことを言います。

固定資産税の計算式『固定資産税評価額×1.4％』の中の【1.4％】がこれに該当します。

このため、固定資産税には1.4％という基準はあるものの、自治体の判断によって異なる税率を定めることが可能です。

なお、都市計画税の計算式は『固定資産税評価額×0.3％』ですが、この0.3％は「制限税率」と呼ばれています。

こちらの場合も自治体の判断で税率を決めることができますが、0.3％を超えることができない点で固定資産税と異なります。

土地の固定資産税

1月1日の時点で建物を所有していなくても、土地を持っていれば当然に固定資産税の支払い義務が発生します。

更地の場合、減税措置の適用はなく『固定資産税評価額×1.4％』がかかります。

家屋の固定資産税

1月1日時点で新築が完成しているなら、減税した金額での納税が可能です。

ただし、建築中の場合は減税を受けることはできません。よって税率は更地と同じく『固定資産税評価額×1.4％』です。

一方、古い家屋を取り壊して新しい家屋を建築中の場合、「建て替えの前後で所有者が同じ」などの一定の条件が揃えば減税措置を適用できる場合があります。

詳しい条件は、以下の記事を参照してください。

あわせて読みたい：建物を建築中でも発生する｜固定資産税の概要と住宅用地の特例を解説

固定資産税の減税措置

画像引用：小平市｜新築された住宅の固定資産税の減額

固定資産税は、一定の条件の下で減税の措置があります。

土地・建物で減税の内容が異なることから、両方を適用できれば大幅な減税が期待できます。

固定資産税の特例について詳しくは以下の参照ください。

あわせて読みたい：建物を建築中でも発生する｜固定資産税の概要と住宅用地の特例を解説

土地の減税措置

土地に関する固定資産税の減税は「住宅用地の特例」と呼ばれます。

1月1日時点で建物が建っている土地のうち、200㎡までを「小規模宅地」、200㎡を超える部分を「一般住宅用地」として、それぞれ異なる軽減率を採用しています。

小規模宅地

【住宅用地200㎡までの部分】固定資産税評価額×1/6に軽減

一般住宅用地

【住宅用地200㎡を超える部分】固定資産税評価額×1/3に軽減

家屋の減税措置

家屋の減税は、新築住宅の場合に適用されます。減税の内容は一定の面積まで、課税標準が固定資産税評価額の1/2になるというものです。

また、その家屋が「長期優良住宅」である場合は期間が2年間延長されます。

なお、住宅の減税措置は2020年3月31までに住宅を持つ方が対象の時限措置です。2019年には政府与党が2年延長の方針を固めていますが、常に最新の情報を得る事が大切です。

一般住宅

床面積120㎡以内の部分に対して、固定資産税評価額の1/2が減税になります。

• 一般住宅の減税期間＝3年
• 3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅（マンション）の減税期間＝5年

長期優良住宅

床面積120㎡を超える部分に対して、固定資産税評価額の1/2が減税になります。

• 一般住宅の減税期間＝5年
• 3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅（マンション）の減税期間＝7年

なお、店舗兼住宅の場合は、【1/2以上が居住用であること】が必要です。また、居住部分の課税床面積が50㎡以上280㎡以下であることも条件です。

固定資産税の優遇・減税について詳しくは以下の記事を参照ください。

あわせて読みたい：固定資産税の優遇・減税｜一戸建てとマンションの特例の違いとは

固定資産税の発生時期

固定資産税を支払う対象者は「1月1日時点で固定資産を所有している人」です。

1月1日から翌年1月1日のどのタイミングで土地・建物を取得したかで納めるべきかどうかが変わります。

【1月1日より前に土地を取得し、翌年の1月1日前に建物が完成】

この場合は、1年目は土地のみに対して固定資産税がかかり、2年目に土地・建物両方に対して固定資産税がかかります。

【1月1日から翌年1月1日までの間で土地を取得・建物が完成】

このケースでは、1年目は固定資産税はかかりません。1日1日時点で所有している固定資産がないからです。

2年目になってから、土地・建物共に固定資産税を支払うことになります。

固定資産税の起算日について詳しくは以下の記事を参照ください。

あわせて読みたい：固定資産税の起算日は1月と4月の2通り｜日割り精算(計算)も詳しく紹介

固定資産税の納税方法

画像引用：半田市｜固定資産税・都市計画税

毎年4～6月（大体は5月ごろ）に、固定資産税に関する『納税通知書』が市町村から届きます。

それに表示された金額を、1年で4回に分けて納税します。

なお、一括で納税することも可能ですが、国民年金のような割引制度はありません。

まとめ

今回は、いわゆる「固都税」の中でも固定資産税の基本的な概要と手続きの流れを中心に解説しました。

不動産を持つ以上、必ず必要になってくるのが固定資産税であり、減税次第で納税額が大きく変わることから買主様が関心を持たれる部分です、

確実に説明できるように、制度の詳細を学んでおきましょう。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。

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お客様が家を購入するときの選択肢として、光熱費がかからずに環境にも優しい省エネ住宅や、地震に強い住宅、そしてバリアフリー性の高い住宅を候補に挙げている人も多いのではないでしょうか。

上記で述べた住宅に関しては税制上の優遇措置を受けることができます。

今回はこの税制上における優遇措置について詳しく解説していきます。

住宅取得等資金の非課税制度とは

冒頭で述べた税制上における優遇措置とは、住宅取得等資金の非課税制度の事を指します。

住宅取得等資金の非課税制度とは、2021年12月31日までに直系尊属（両親・祖父母・曾祖父母）から不動産を購入するための資金として贈与を受けた場合、それぞれの条件に当てはまる非課税限度額に応じて贈与税が非課税になる制度のことを言います。

もう1つの優遇措置として相続時精算課税制度があります。こちらも贈与税に関する特例制度になりますが、住宅購入に関しては住宅取得等資金の非課税制度のほうが直接的に関わってくるため、ここでは住宅取得等資金の非課税制度を中心にして解説していきます。

住宅取得等資金

住宅取得等資金として該当するケースは以下の2つになります。

1. 自分が住むための家屋の新築での取得及び増改築
2. 家屋を建てる土地の借地権など権利の取得

ただし、親族とは特別な関係にある人と契約（例：建設会社の人と請負契約など）を結んで、家屋の使用に充てる資金については住宅取得等資金には含まれません。

計算方法

計算方法は利用する制度によって2通りの方法があります。

➀住宅取得等資金の非課税制度のみを利用する場合

非課税となる金額+基礎控除110万円

この場合年110万円までは税金がかからない基礎控除を加えることが可能です。

②相続時精算課税制度を併用する場合

非課税となる金額+相続時精算課税2,500万円

相続時精算課税は生涯で2,500万円まで相続税が掛からない制度です。

・消費税率が10％以外や消費税が掛からない場合の非課税限度額一覧

・消費税10％が掛かる場合の非課税限度額一覧

条件

・利用できる人

1. 住宅を取得するために金銭等の贈与を受け、それを住宅取得資金に充当していること。
   住宅そのものの贈与や住宅取得後の金銭贈与は対象になりません。
2. 直系尊属（両親・祖父母・曾祖父母）からの贈与であること
3. 贈与を受ける人がその年の1月1日の時点で20歳以上であること
4. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅の引き渡しを受け居住していること、また居住することが見込みである場合は、贈与を受けた年の翌年12月31日までに住み始めること
5. 贈与を受ける人は贈与を受けた年の取得金額が2000万円以下であること
   2000万円を超えている場合（以上×）はこの制度の適用外となります。
6. 2009年～2014年の間に旧非課税制度の適用を受けたことがないこと
7. 次のいずれかに該当すること

• 贈与を受けた時点で日本国内に住所を有すること
• 贈与を受けた時点で日本国内に住所を有しないが、日本国籍を有しかつ受贈者（贈与を受ける人）または贈与者（贈与する人）が贈与前5年以内に日本国内に住所を有したことがあること
• 贈与を受けた時点で日本国内に住所も国籍も有していないが、贈与者が日本国内に住所を有していること

・利用できる住宅

1. 日本国内に存在し、贈与を受けた人の居住用住宅であること
   家屋が2つ以上の場合は、主として居住する1つの家屋のみに該当します。
2. 建物の登記簿上の床面積が50㎡以上240㎡以下であること
3. 建物の登記簿上の床面積の2分の1が居住用であること中古住宅の場合は建物の築年数（家屋取得日以前）が、鉄筋建物などの耐火建築物なら25年、木造などの耐火建築物以外なら20年以内であること
   但し下記の場合は例外として扱われます。
   ・新耐震基準に適合している
   ・既存住宅売買瑕疵保険に加入してる
   ・新耐震基準に適合していなくても、取得の日までに耐震改修工事の申請等を行い、かつ居住の日までに工事を完了しているもので、贈与を受けた年の翌年3月15日までに耐震基準に適合していることが証明されたもの

・増改築の場合は上記の1～③に加えてさらに以下の条件が追加されます。

• 増改築等に掛かる契約を2021年12月31日までに締結していること
• 増改築工事等に要した額が100万円以上であること
• 居住部分の工事費が全工事費の半分以上であること
• 増改築等に掛かる工事が、一定の工事としての証明がなされたものであること

手続き

手続きとしては、贈与を受けた年の翌年2月1日～3月15日までの間に、住宅取得等資金の非課税制度の適用を受ける事を記載した贈与税の申告書を提出する必要があります。また贈与税が掛からない場合でも、同期限内に贈与税の申告を行う必要があります。

なお、期限の3月15日を過ぎると特例制度の適用を受けられなくなります。

【提出書類】

• 住宅取得等資金の非課税の計算証明書
• 受贈者の戸籍謄本（氏名・年月日・贈与者に対して直系尊属に該当することがわかるもの）
• 受贈者の住民票の写し
• 新築などを行った住宅用家屋の登記事項証明書
• 新築または取得に関する契約書など一定の書類

良質な住宅用家屋

住宅取得等資金の非課税制度を適用する際に、該当する不動産が良質な住宅用家屋であれば非課税枠が500万円増加します。

良質な住宅用家屋の基準を押さえておきましょう。

➀省エネルギー性の高い住宅

1. 省エネルギー対策等級（平成27年4月以降は断熱等性能等級）に係る評価が等級4の基準に適合している住宅
2. 一次エネルギー消費量等級に係る評価が、等級４・等級5の基準に適合する住宅

よい断熱材ほど断熱性が高く、冷暖房等のエネルギーを消費しない分環境にも優しいですが、建材費などの個人負担が増加するため、負担軽減及び促進を図るのを目的としています。

一次エネルギー消費量とは、外壁など外皮の断熱性能だけでなく、冷暖房など設備機器も含めた建物全体の省エネルギー性能を表した基準です。両者の性能を合わせて計算することで、より省エネルギー住宅の詳細な等級及び基準化を図っています。

②耐震性の高い住宅

1. 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）に係る評価が等級2・等級3の基準に適合している住宅
2. 地震に対する構造躯体の倒壊防止及び損傷防止に係る評価が免震建築物の基準に適合している住宅

耐震等級とは、住宅性能表示制度や耐震診断によって、建物がどれだけ地震に耐えられるかを示した指標です。

免震建築物とは地震と建物を間を絶縁し、短い周期の揺れを緩やかな揺れに変える構造の建築物をいいます。絶縁する部材には積層ゴムアイソレーターなどを使用します。

③バリアフリー性の高い住宅

高齢者等配慮対策等級に係る評価が等級3・4・5の基準に適合している住宅

バリアフリー基準がこのケースに該当します。

良質な住宅用家屋を証明するための書類

画像引用：ダイレクト火災保険

良質な住宅用家屋を証明するためには①②のケースでいずれか1つの書類を取得する必要があります。

①新築住宅

• 住宅性能証明書
• 建設住宅性能評価書の写し
• 長期優良住宅に係る認定通知書及び認定長期優良住宅建築証明書等
• 認定低炭素住宅に係る認定通知書及び認定低炭素住宅建築証明書等

②中古住宅及びリフォーム・増改築など

• 住宅性能証明書
• 既存住宅に係る建設住宅性能評価書の写し（耐震等級・免震建築物、高齢者等配慮対策等の専有部分のみ）

上記の書類を取得する前に、当該家屋に関係している不動産業者（工務店など）に証明書類を取得できるか、または取得済みかを確認しておくとよいでしょう。

住宅性能評価書

住宅性能評価書とは、設計段階の審査を評価する設計住宅性能評価書と、現場での審査を評価する建築住宅性能評価書の2つを合わせたものです。通常は設計住宅評価を行ってから建築住宅性能評価を行います。

また住宅性能評価書には住宅性能表示制度に基づく10項目の審査項目から、住宅の性能レベルを現場視察や図面によって評価を行っています。

住宅性能証明書

住宅性能証明書とは、住宅性能評価書における住宅性能表示制度に基づく10項目の内、省エネルギー性・耐震性・バリアフリー性に関する部分を抜粋して、現場視察や図面によって評価されたものになります。

その他の証明書類

①長期優良住宅に係る認定通知書及び認定長期優良住宅建築証明書等

長期優良住宅とは、平成21年6月に施行された長期優良住宅の普及の促進に関する法律に基づく、住宅を長く良い状態で長持ちさせるために決められた基準で設計・申請し、都道府県知事もしくは市町村長による認定を受けた住宅のことです。

この内容を証明するための書類が、長期優良住宅に係る認定通知書及び認定長期優良住宅建築証明書等になります。

②認定低炭素住宅に係る認定通知書及び認定低炭素住宅建築証明書等

認定低酸素住宅とは、都市の低炭素化の促進に関する法律（エコまち法）における認定基準をクリアした建物の事を言います。

この内容を証明するための書類が、認定低炭素住宅に係る認定通知書及び認定低炭素住宅建築証明書等になります。

まとめ

今回紹介した省エネルギー性・耐震性・バリアフリー性に関する税制優遇措置は、現在の日本が抱えている地球環境・災害・高齢化社会といった将来の喫緊の課題と重なるものがあります。確かに贈与税が非課税になることは非常に魅力的なことですが、将来の世代のことを考えた上でこの制度が成り立っていることも、非常に大事なことだといえます。

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住宅購入を希望するお客様にとって家を買うことは重要なライフイベントであり、両親の力を借りて購入するケースもあるかと思います。

今回は家を購入するときに、あらゆる申請で役立つ「住宅性能証明書」について解説していきます。

住宅性能証明書とは

住宅を購入する際に祖父母や両親といった親族から金銭の援助を受けることもあるかと思います。

これらの行為は法律上、贈与として取り扱われ、原則贈与税が課せれることになります。ちなみに贈与税とは、個人からお金などの財産を受け取ったときに発生する税金のことをいいますが、年間110万円までの贈与であれば、贈与税はかかりません。

しかし上記に係る贈与税においては特例制度があり、その条件に当てはまる場合は、贈与税の非課税枠が増額されるという恩恵を受けることができます。

その特例制度のことを「住宅取得等資金の非課税制度」といい、それを証明するために必要となってくるのが「住宅性能証明書」です。

住宅取得等資金の非課税制度

住宅取得等資金の非課税制度とは、住宅を購入する際に親族の資金援助などで発生する贈与税における特例制度のことをいいます。

具体的には、直系尊属（両親・祖父母・曾祖父母）から住宅等不動産を購入する資金として贈与を受けた場合、最高1,200万円までの贈与税が非課税対象となる制度です。期間については2021年12月31日までになっています。

ちなみに住宅取得等資金とは、自分が家に住むためのお金のことを指し、家の新築または増改築の費用などの他に、家を建てるために必要な土地の借地権取得といったものまで含まれています。

ただし親族等と特別な関係ある場合は（例：建設会社の人で請負契約を結んでいる）住宅取得等資金には含みません。

さらに贈与税の特例を受けるには

住宅取得等資金の非課税制度の適用を受けた際、不動産が「良質な住宅用家屋」として適用を受けた場合は、贈与税の非課税枠がさらに500万円増加します。

この良質な住宅用家屋であることを証明する書類として、住宅性能証明書が必要となってきます。

また住宅取得等資金の非課税制度以外にも贈与税に関する特例制度としては、相続時精算課税制度という生涯の間で2,500万円までは贈与税が掛からないといったものもあります。

住宅性能証明書を発行するには

住宅性能証明書を発行するには、住宅性能評価機関として、国土交通大臣に登録をおこなっている評価機関に依頼します。

その際に設計図等の専門的な書類を揃える必要があるため、あらかじめ設計をおこなった工務店などに相談をしておくほうがよいでしょう。

画像引用：ダイレクト火災保険

住宅性能証明書の発行を行う評価機関の一覧はこちらになります。

一般社団法人 住宅性能評価・表示協会

各評価機関へ申請の際は、手数料も必要となっています。手数料は各機関によって異なるだけでなく、申請する住宅のケースによっても異なってきます。

以下手数料の一例です。※地域や各機関によって金額は異なります。

画像引用：一般財団法人 富山県建築住宅センター

良質な住宅用家屋

良質な住宅用家屋とは、平成12年4月1日に住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）が施行され、その法律のメインともいえる住宅性能表示制度（全10項目）における日本住宅性能表示基準に基づいた以下の3つの条件のいずれかを満たした住宅（国土交通省告示第389号）を指します。

➀省エネルギー性能が高い住宅

◎省エネルギー対策等級（平成27年4月以降は断熱等性能等級）に係る評価が等級4の基準に適合している住宅

省エネルギー対策等級が高いほど、住宅の断熱性も高く冷暖房費も節約できるため、地球温暖化防止に役立てることができますが、その分断熱材等の材料費が増加するため、この基準は個人負担の軽減及び等級が高い住宅建設の促進という2つの目的に則しています。

◎一次エネルギー消費量等級に係る評価が、等級4または等級5の基準に適合している住宅

一次エネルギーとは、壁・屋根・窓などの建物における外側部分と冷暖房や給湯器といった設備部分を含めた省エネルギー性能を示す基準です。建物内外における材料や設備を計算することによって、さらに省エネルギー性能を高めていくのが狙いです。

②耐震性能が高い住宅

◎耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）に係る評価が等級2または等級3の基準に適合している住宅

◎地震に対する構造躯体の倒壊等防止及び損傷防止に係る評価が免震建築物の基準に適合している住宅

免震建築物とは、積層ゴムアイソレーター等の免震部材を使用することで建物内部の揺れを緩くすることによって、人や家具などを損壊から守る構造になっている建築物のことをいいます。

③バリアフリー性能が高い住宅

◎高齢者等配慮対策等級に係る評価が、等級3・等級4・等級5の基準に適合している住宅

いわゆるバリアフリー基準のことを指し、平成7年に高齢化社会に対応する住宅を増やすために、加齢などの理由で身体機能が低下した場合でも住み続けることが可能な住宅の指針として、長寿社会対応住宅設計指針（建設省、現国土交通省）が発表されました。

その後、平成12年に住宅性能基準内において、上記の表である高齢者等配慮対策等級が定められました。

良質な住宅用家屋を証明できる書類

良質な住宅用家屋を証明する書類としては、住宅性能証明書以外にも複数が存在し、いずれか1点を取得する必要があります。

ただし➀新築住宅②中古住宅及びリフォームや増改築など、条件に応じて証明できる書類が異なってくるので、その点には注意が必要です。

住宅性能証明書は、いずれの場合にでも取得することが可能です。

それぞれのケースにおいて取得することができる書類は以下の通りです。

➀新築住宅

• 住宅性能証明書
• 建設住宅性能評価書の写し
• 長期優良住宅に係る認定通知書及び認定長期優良住宅建築証明書等
• 認定低炭素住宅に係る認定通知書及び認定低炭素住宅建築証明書等

②中古住宅及びリフォームや増改築など

• 住宅性能証明書
• 既存住宅に係る建設住宅性能評価書の写し（耐震等級・免震建築物・高齢者等配慮対策等の専有部分のみ）

まとめ

親や親戚からの支援を受けられると、お客様の住宅選びの幅が広がります。不動産営業として、贈与税の特例も把握しておく必要があります。

お客様の意識も、環境に優しく長く住める家にシフトしてきています。夏涼しく冬暖かい、いわゆる住みやすい住宅が、環境に優しい住宅と評価されるだけでなく、非課税対象にまでなることは、住宅を購入してからの満足度にもつながります。

住宅性能証明書の重要性についても理解を深めておきましょう。

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