崖（がけ）のある場所に家を建てる、建て替えるためには、自治体ごとに定められた「がけ条例」の規制をクリアする必要があります。

今回はがけ条例の概要や、要件を緩和させるための条件などを解説します。

がけ条例とは「崖の上や下に建築する場合の制限」のこと

がけ条例は、一定の高さのがけの「上」または「下」に建物を建築する場合の制限のことです。

がけが崩れるとがけの上部なら崖と一緒に地盤沈下するリスクがあり、下部にある場合には土砂崩れで押しつぶされる・流される危険があります。

こういった危険を回避するため、各自治体が条例として規制を定めているのががけ条例です。

「がけ条例」の内容は都道府県や自治体によって細かく決められています。実際に土地をお探しの場合は、各自治体にがけ条例に関する規制内容を確認してください。

不動産での「がけ」の定義

がけの定義は都道府県の建築安全条例で定められています。

不動産における一般的な定義は「2m（3m）を超える硬岩盤以外の土質で、傾斜が30°を超える土地」です。

例えば、千葉県ではがけについて以下のように定義されています。

がけ（地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす硬岩盤（風化の著しいものを除く。）以外の土地で高さ2メートルを超えるものをいう。以下同じ。）

引用元：千葉県｜わが家を建てるための法律知識-がけについて

がけ条例に引っかかるかの調査・確認方法

実際にがけがある土地に建物を建てる場合、「気になったら確認する」というのが基本的な考え方です。

土地の付近にあるがけの高さが2mまたは3mあると感じた場合、すぐに工務店や住宅メーカーに確認します。

すでに擁壁（ようへき）が設置してある場合も、劣化の程度によっては建物が建てられない可能性があります。

• 擁壁（ようへき）が建築された年度
• 劣化状況
• きちんとした確認申請がされた擁壁（ようへき）か
• 検査済証の有無

法令に照らして問題ない擁壁かどうか、建築士などの専門家に依頼して確認が必要です。

検査済証の有無等については、住宅メーカーや工務店でも調査できます。

不明点はすぐに相談しましょう。

がけ条例の規制内容

がけの上または下に居室を有する建築物を建てる場合、がけから一定の距離を離して建築する必要があります。

がけの下に建てる場合

がけの上端から「水平距離ががけの高さの2倍に相当する距離以内の位置」について居室がある建物を建ててはいけません。

がけの上に建てる場合

がけの下端（かたん）から「水平距離が、がけの高さの2倍に相当する距離以内の位置」については居室がある建物を建ててはいけません。

がけの上に建てる場合も下に建てる場合も、がけの高さの2倍の距離を建物とがけの間に設けることが必要な点で共通しています。

がけ条例には緩和の条件がある

前述したがけ条例の規制に関しては、絶対の決まりではありません。

一定の条件を満たすことで、がけ条例の規制が緩和される場合があります。

擁壁（ようへき）を設置した場合

がけの崩壊を防ぐために、擁壁（ようへき）を設置して安全を確保した場合に規制が緩和されます。

がけ条例の規制を緩和するには、当然ながら建築士によって安全性が確認されているなど、適法に作られていることが条件です。

過去に作られて劣化が激しい場合、規制の緩和は受けられません。ただし、保存状態が良好で劣化が見られない場合は新設せずに建てることも可能です。

また隣の敷地に入っているなど所有者が明確でない場合は、建て替え工事の際に費用の負担でトラブルに発展する可能性があります。

擁壁（ようへき）があるといっても、安易に手続きが進まない可能性があることも考えておきましょう。

擁壁（ようへき）とは

擁壁（ようへき）は、がけや盛土の側面が崩れないように築く壁のことです。

「鉄筋コンクリート造」「間知石練積造」などいくつかの種類があります、

参考：横浜市｜擁壁のはなし

土壌の安息角（自発的に崩れることなく安定を保つ斜面の最大角度）を超える高低差を地面に設ける場合に設置することで、横圧に抵抗して崩壊を防ぐことが目的です。

宅地造成等規制法の区域内（宅地造成工事規制区域）かつ高さ1m以上の盛土の場合で、その他の区域は盛土・切土に関係なく壁高2m以上の場合に必要とされます。

ただし、高さや範囲によっては多額のコストがかかります。数百万円になることもあるでしょう。

自重で損壊しない構造にした場合

がけが崩壊しても建物が壊れたり沈下したりしないよう、建物の下に杭を打って強固にする対策も可能です。

崖の下端から安息角の角度で立ち上げた斜め線より下に届く地盤まで深く基礎を作ることで、擁壁なしでも建築できるようになります。

基礎の下に杭を打ち、その杭の下端を安息角で結んだ線より下の地盤に届くようにする方法もあります。この方法では基礎を深くしないでも規制緩和させることも可能です。

ただし、地盤調査に加えて専門家による杭の設計・選定など安全性の確認が欠かせません。

土砂の流入を防ぐ対策をした場合

がけと家のあいだに土留（とどめ）を設置し、土砂が流入してもその部分で食い止める対策を施した場合でも緩和の対象に含まれる場合があります。

紹介したように、がけ条例の規制緩和にはさまざまな対策があります。いずれも「擁壁を作る」「杭を打つ」など建築士などの専門家の助力が必須で、場合によっては数百万円のコストが発生するのがネックです。

専門家と連携することや、費用や工事内容について相談は欠かせません。

がけに建物を建てることはメリットもある

がけの上部や下部に建物を建てるには安全面でのデメリットがあるため、平地に建てるのが望ましいと考える方は多いでしょう。

ただ、がけに住宅を建てることはデメリットだけではなくメリットもあります。

• 眺望が良い
• 日当たりが良い
• 地価が平地と比較して安くなりやすい

がけ付近に建物を建てれば他にさえぎるものが少なくなり、見晴らしが良くなります。また、高い位置に面していれば日あたりも良くなります。

人気で言えば平地には劣るため、地価が安くなることが多い点もメリットです。できるだけ低予算で家を建てる際は選択肢になるでしょう。

一方で「擁壁工事にお金がかかる可能性」「天災で影響を受けやすい」などデメリットもあります。

メリットとデメリットの両方に目を向けて、平地よりメリットが大きいと判断した場合にはがけに建築するのも選択肢の1つです。

まとめ

今回はがけ条例の概要や、要件を緩和させるための条件などを解説しました。

がけ近辺は天災に弱い等のデメリットがある反面、「見晴らしが良い」「地価が安い」などのメリットもあります。人によっては非常に魅力的に映ることもあるでしょう。

ただし、がけ条例の規制をクリアできるかどうかは、事前に必ず確認を済ませましょう。

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市街地には、住宅やマンション・オフィスビルといったいろいろな建物が立ち並んでいますが、これらの建物は建築制限による基準をクリアして落成に至っています。

今回は、建物建設における障害ともいえる建築制限について詳しく解説します。

これを機に複雑な建築制限への理解を深めてみましょう。

建築制限の種類

建築物は、住宅・マンション・ビルを問わず、1つの建物に対して複数の制限が課せられます。

制限の内容も建物自体に課せられるもの、建物と敷地との割合から課せられるものなどさまざまな種類があります。

建ぺい率

建ぺい率とは、建築面積と敷地面積との割合をパーセンテージで数値化したもので、その土地に対してどれだけの規模の建物が建築できるかを示す基準になります。

建ぺい率については、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい：イメージが湧きにくい建ぺい率を具体例も含めてわかりやすく解説

用途地域による制限

建ぺい率は、それぞれの用途地域で数値が定められ、各地域ごとに数値の上限が異なります。

用途地域とは地域地区の1つで住居・商業・工業系に大別され全部で13種類あり、市街化区域では必ず用途地域を定めることになっています。

あわせて読みたい：制限が多く複雑な用途地域についてわかりやすく解説します

複数または異なる用途地域にまたがる制限

このケースでは、用途地域の面積が大きいほうの制限が採用されるのではなく、それぞれの用途地域の敷地面積における加重平均によって計算を行います。

用途地域の制限については、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい：制限が多く複雑な用途地域についてわかりやすく解説します

容積率

容積率とは、建物の延べ床面積と土地の面積の割合をパーセンテージで数値化したもので、その土地に対してどのくらいのサイズの建物が建築できるかを示す基準になります。

容積率については、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい：自分好みの家を建てるには｜容積率の緩和要件・特例のまとめ

容積率は、用途地域による制限が➀指定容積率と②基準容積率の2つに分かれており、この2つの内厳しい方の基準が制限として適用されます。

用途地域による制限➀指定容積率

指定容積率とは、用途地域ごとに定めた容積率で各地域ごとに数値が異なります。

指定容積率については、こちらを参考にしてください。

用途地域による制限②基準容積率

基準容積率は、該当する用途地域に接する道路の幅が12ｍ未満の場合に、指定容積率よりも基準が厳しくなるケースで適用される容積率になります。

基準容積率については、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい：自分好みの家を建てるには｜容積率の緩和要件・特例のまとめ

高さの制限

高さ制限は、その名の通り建物の高さに関して制限を課しているもので、主に斜線制限・日影規制・絶対高さ制限、そして高度地区による制限とに分かれています。

斜線制限

斜線制限は、建物周辺に及ぶ日照に関係する制限で以下の3種類があります。

➀道路斜線制限

道路斜線制限は、隣接する建物の向かい側の道路への日照などの確保を目的としており、各用途地域の建築制限の内容が以下のように決められています。

• 住居系用途地域
  隣接する道路の反対側の境界線から1ｍにつき1.25ｍ上がる斜線の内側（下側）
• それ以外の用途地域
  隣接する道路の反対側の境界線から1ｍにつき1.5ｍ上がる斜線の内側（下側）

画像引用：八尾市HP | 高さの制限

②隣地斜線制限

隣地斜線制限は、隣地における日照などの確保が目的となり、隣地の建物が20ｍまたは31ｍを超える場合に適用される制限で、以下のとおりです。

• 第一種及び第二種低層住宅専用地域・田園住居地域を除く住居系地域
  隣地境界線の地面から20ｍの高さから1ｍにつき1.25ｍ上がる斜線の内側（下側）
• 商業及び工業系地域
  隣地境界線の地面から31ｍの高さから1ｍにつき2.5ｍ上がる斜線の内側（下側）

画像引用：佐賀市HP | 道路斜線・隣地斜線制限

③北側斜線規制

北側斜線規制は、建物の北側に隣接する周囲の日照などを確保することが目的で、制限内容は以下のとおりです。

• 第一種及び第二種低層住宅専用地域・田園住居地域
  北側に隣接する道路の反対側の境界線または北側隣地境界線の地面から5ｍの高さから1ｍにつき1.25ｍ上がる斜線の内側（下側）
• 第一種及び第二種中高層住居専用地域
  北側に隣接する道路の反対側の境界線または北側隣地境界線の地面から10ｍの高さから1ｍにつき1.25ｍ上がる斜線の内側（下側）

画像引用：船橋市HP | 建築制限(4)高さ制限（斜線制限）

斜線制限については、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい： 建物の高さを決定するには「斜線制限」の確認が必要

日影規制

日影規制は、建物の周囲に一定時間以上日影が生じ続けることがないように、高さが10ｍを超える建物に対して課せられる規制です。

日影規制を算出する基準は、1年で最も日照時間が少なくなる冬至の日の8:00～16:00までの8時間とし、平均自盤面から3時間以上が日影となる部分（3時間日影線）と2時間以上が日影となる部分（2時間日影線）を定め、それぞれに日影を生じさせない時間を決めています。

画像引用：品川区HP | 日影規制

日影規制については、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい： 建物の高さに関する規制を確認する｜目的は環境維持と日照確保

絶対高さ制限

絶対高さ制限は、第一種及び第二種低層住宅専用地域・田園住居地域のみに該当する制限で、建物の高さが10～12ｍまでと決められています。

絶対高さ制限については、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい：| 建物の高さに関する規制を確認する｜目的は環境維持と日照確保

高度地区による制限

高度地区とは、建物の高さ制限を課している地区のことを指し、高さの最低限度を定めている最低高さ制限と最高限度を定めている最高高さ制限の2つがあります。

高度地区による制限については、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい：「高度地区」とは｜地域ごとの高さ制限を調査・対応するポイント

高度利用地区による制限

高度利用地区は、高度地区とよく似ていますが、単純に高さを制限する地区ではなく、高層の建物を建設することによってその地域の活性化、いわゆる高度利用を図る制度です。

よって、高さだけでなく建ぺい率や容積率、建築面積などにも制限が課されます。

天空率

天空率とは、2003年の建築基準法の改正によって新たに導入された高さ制限の考え方で、天空図から見える全面積に対してどのくらいの空が見えるかという割合を算出したものです。

この天空率の解釈によって斜線規制が緩和された反面、算出する計算方法が複雑で、日影規制や絶対高さ制限、高度地区といった規制にも従来通り対処する必要があります。

天空率ついては、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい： 天空率をわかりやすく解説｜緩和される制限と計算方法・審査基準を学ぶ

防火による制限

画像引用：大阪市HP | 防火地域・準防火地域

建築制限は、建ぺい率や容積率・高さ制限だけでなく、防火地域や耐火建築物についても制限が課せられます。

防火地域

防火地域とは、都市計画法において定められた地域で、防火地域内の建物は延べ床面積100㎡以下の建物を除いて耐火建築物にする必要があります。

建築制限に関しては建物自体の延べ床面積やフロアの階数によって異なっています。

防火地域ついては、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい：「防火地域」の建築基準・制限を解説｜耐火構造と適用すべき建物とは

準防火地域

準防火地域も防火地域と同様の理由で、都市計画法において定められています。

建築制限に関しても防火地域と同様に、建物自体の延べ床面積やフロアの階数によって異なります。

準防火地域ついては、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい：「防火地域」の建築基準・制限を解説｜耐火構造と適用すべき建物とは

建築制限を行う理由

建築制限を行うのは整然とした街並みを形成し、都市の景観を損なわないということもありますが、良好な生活環境を保つことが大きな理由となっています。

高さに関する全ての制限は、日照や通風といった日常の生活には欠かせない環境を守るためにあり、それが建ぺい率や容積率の制限にも関係してきます。

解除の基準

建築制限の解除については、都市計画法第37条1項2項に規定されています。

その後、実際に解除の承認を受けても工事の検査済証が交付されるまでは、原則該当する建築物の使用が制限されます。

解除の申請方法

実際に、制限解除の承認を受けるためには、建築制限解除承認申請書に以下の書類を添えて、市役所の都市計画課等へ提出する必要があります。

➀概要説明書

②土地利用計画図(当該解除申請に係る建築物の位置を明示したもの)

③案内図

④配置図

⑤建築物平面図

⑥委任状（代理者が手続きする場合のみ）

⑦その他市長が必要と認める書類

引用元：大和市 | 建築制限解除申請

画像引用：豊田市HP | 建築制限等解除承認申請書

まとめ

建物は、どこでも自由に建てられる訳ではありません。

建築制限やその緩和策、解除の方法を理解しておくと、お客様への提案やアドバイスがスムーズです。

お客様の希望に近い住宅を実現していくためにも、これらの知識は不動産営業として必要不可欠ですので、都度確認しておきましょう。

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災害発生の危険度が著しく高い場所にある場合、「災害危険区域」として指定し、建築制限が設けられます。

担当物件の所在地やお客様の居住地が「災害危険区域」の指定を受けた場合、不動産営業としてどのように対応すべきでしょうか。万が一の時には、迅速で適切な対応が求められます。

今回は、「災害危険区域」の概要や法令における規定をまとめました。さらに、「災害危険区域」の住民が受けられる助成制度を定めた「防災集団移転促進事業」と災害危険区域と対照的な「居住誘導区域」についてご説明します。

「災害危険区域」とは

「災害危険区域」とは、水害などによる危険度が著しく高い区域として、地方自治体（都道府県または市町村）の条例で定めるものです（建築基準法第39条）。

「災害危険区域」では、住居用建物（戸建て住宅、マンションなど共同住宅、福祉施設など）の建築が原則禁止されます。

ただし、各自治体が定める条件を満たすことで建築が許可される場合があります。また、住居用以外の建物（店舗・事務所・工場・倉庫など）は、基本的に建築可能です。

「災害危険区域」に指定される条件

「災害危険区域」の指定基準・適用条件や規制内容などは、各地方自治体が独自に定めるため、それぞれに異なります。以下のような条件で指定されることが一般的です。

• 地震による津波の危険性が著しく高い
• 台風による高潮・大雨による出水（洪水や浸水）などの危険性が著しく高い
• 急傾斜地崩壊（がけ崩れ・土石流・地すべりなど）の危険性が著しく高い

「災害危険区域」の指定は無期限

「災害危険区域」は、一度指定されると、原則解除されることはありません。

「災害危険区域」が指定される流れ

「災害危険区域」は、地方自治体の担当部課によって、以下の流れで指定されます。

1. 災害が起こったら、被害状況や範囲を調査する
2. 「災害危険区域」指定の検討を開始する
3. 学識者などで危険度の調査を行う
4. 居住地移転または住居の再建について被災者や住民の意向を把握する
5. 「災害危険区域条例」を作成する
6. 「災害危険区域」を指定する

「災害危険区域」の確認方法

「災害危険区域」の指定を行うのは主に都道府県ですが、指定区域図面の取り扱いは、主に市区町村が行っています。そのため、「災害危険区域」を確認するには、市区町村の役所・役場の窓口に問い合わせる必要があります。

インターネットで閲覧できる自治体もあり、公式サイトから指定区域図面や都市計画図にて確認できます。

「防災集団移転促進事業」について

「防災集団移転促進事業」とは

「防災集団移転促進事業」とは、国民の居住地として不適当と認められる災害危険区域や災害発生地域において、防災の目的で集団的移転を促進する事業です。

事業を行う市町村（または一部の都道府県）は、国土交通大臣と協議し、経費の助成を受けることができます。

▶国土交通省｜防災集団移転促進事業

「移転促進区域」として指定される

「災害危険区域」または災害発生地域のうち、住民の生命・身体および財産が脅かされる危険度が特に高く、集団的に移転を促進すべきであると認められる区域は、「移転促進区域」として指定されます。

国による助成金の対象となる事業経費

「防災集団移転促進事業」実施における自治体負担の経費のうち、次の項目に対して国から助成金が支払われます。下記の建築事業・不動産取引に関わるには、助成金を受けられるか確認しましょう。

1. 住宅団地の用地取得造成
2. 移転者の住宅建設・土地購入に対する補助（借入金の利子相当額）
3. 住宅団地の公共施設の整備
4. 「移転促進区域内」の農地などの買い取り
5. 住宅団地内の共同作業所など
6. 移転者の住居移転に対する補助

※助成金額は、経費の3/4となります。

※住宅団地の助成要件は、①住宅団地の規模が10戸以上、かつ②移転住戸の半数以上が住宅団地に移転することと定められています。

自宅が「災害危険区域」に指定されたら

①そのまま住み続ける

自宅が「災害危険区域」指定前に建築された住宅であれば、引き続き住み続けることができます。ただし、その後の増改築・建て替えはできなくなります。

②移転促進事業の助成を受ける

災害危険区域や被災自治体では、「防災集団移転促進事業」の支援制度を行う場合があります。自治体が整備した住宅団地を移転希望者に譲渡または賃貸したり、住宅再建世帯に対して助成金を支払うといった支援です。

この制度を利用すれば、経済的なハードルのある方でも、移転や住宅再建を検討しやすくなります。

担当物件が「災害危険区域」に指定されたら

①自治体の条例を確認する

「災害危険区域」の建築条件や禁止事項などは、自治体ごとに異なります。まずは、担当物件の所在する自治体の関連条例・法令を確認します。

②不動産価値の暴落を想定する

「災害危険区域」では、常に災害発生の危険がある上、新築・増改築・建替えができません。そして、一度「災害危険区域」の指定を受けたら、原則として解除されることはありません。

そのため、区域内の不動産価値は暴落することが予想され、最悪の場合、価値がゼロになってしまいます。

③お客様に重要事項説明を行う

担当物件が「災害危険区域」に指定されたら、不動産売買や貸借契約などの取引にあたり、宅建業者が重要事項説明をする義務を負います。指定区域である旨を買主様や借主様に説明し、重要事項説明書を交付する必要があります。

◆買主様・借主様に説明しておくべき項目

• 今後も災害発生の危険度が高い
• 増改築・建て替えができない
• 不動産価値がない
• 過疎化が予想される など

「災害危険区域」条例に従わなかった場合

防災危険区域に建物を新築するなど、各自治体の「防災危険区域指定条例」に従わなかった場合、罰則を受ける可能性があります。

建築基準法第106条の罰則規定によると、「防災危険区域指定条例」を定める第39条2項などに違反した者には、50万円以下の罰金を課すことができるとしています。

現在「防災危険区域指定条例」に罰則を設けている自治体は、35府県＋28市町村です。罰則の内容は、急傾斜地崩壊に関する条例違反がほとんどです。

防災危険区域と対照的な「居住誘導区域」とは

災害危険区域や移転促進区域と対照的なのが、「居住誘導区域」です。

国は、少子高齢化・人口減少社会における都市生活の利便性を向上させる目的で、好立地・好条件の「居住誘導区域」に住民が集まって居住することを推進する「都市再生特別措置法（コンパクトシティ法）」を施行しました。

「居住誘導区域」に住民が集まることで、交通や公的サービスが行き届きやすくなり、持続可能な都市・市街地を形成していく狙いがあります。

「居住誘導区域」に指定しない場所

「居住誘導区域」では、利便性・安全性を確保し、コンパクトシティ化を推進するため、以下の場所には指定しないこととされています。

• 災害危険区域
• 土砂災害特別警戒区域・土砂災害警戒区域
• 津波災害特別警戒区域・津波災害警戒区域
• 急傾斜地崩壊危険区域・地すべり防止区域
• 都市洪水想定区域・都市浸水想定区域・浸水想定区域
• 市街化調整区域
• 農用地区域
• 保安林区域・保安林予定森林区域
• 自然公園法による特別区域 など

まとめ：災害大国で不動産業に携わる意義

■まとめ

• 「災害危険区域」とは、水害などによる危険度が著しく高い区域として、地方自治体（都道府県または市町村）の条例で定めるもの
• 「災害危険区域」を確認するには、市区町村の役所・役場の窓口に問い合わせる必要があります

「災害危険区域」の指定は、常に非常事態の後に行われます。そのため、担当不動産が災害危険区域に指定されたときには、宅建業者は通常の業務とは違う対応を迫られることになります。

しかし、お客様の移転や住宅再建のサポートなど、宅建業者にしか担えない仕事がたくさん生じます。災害大国である日本で不動産業に携わるなら、いつでも適切に対応できるよう心づもりをし、知識を深めておきましょう。

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「第一種中高層住居専用地域」は、高層の住居用建築物を建てられる地域です。ベッドタウンとして住みやすい地域であるため、不動産の営業や仲介業務においても、取り扱う機会が多いエリアです。

しかし、法令で定められた用途地域には細かい建築制限があるうえ、似たような名称の地域が多く混同されがちです。

そこで今回は、「第一種中高層住居専用地域」の特徴と用途・建築制限、類似の用途地域との違いをご説明します。

「第一種中高層住居専用地域」とは

「第一種中高層住居専用地域」とは、都市計画法が規定する「用途地域」の1種類です。そのため、「第一種中高層住居専用地域」とは何かを説明するには、まず「用途地域」について理解しておく必要があります。

まずは都市計画法による「用途地域」を確認

「都市計画法」は、土地の利用方法や開発・整備などについて規制する法律です。都市の健全な発展と秩序ある整備、国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進を目的としています。

都市計画法により、国土全体は細かく分けられ、用途制限や建築制限が定められています。

国土はまず、都道府県と国土交通省によって、「都市計画区域」とそれ以外の区域に分けられ、都市計画区域はさらに「市街化区域」とそれ以外の区域に分けられます。

次に、市街化地区は市区町村によって、21種類の「地域地区」に分けられます。地域地区とは、その土地をどのような用途でどの程度利用するかを定めた分類です。その内の1種類が「用途地域」です。

用途地域はさらに、都市生活の基盤となる13種類のエリアに分類されます。「第一種中高層住居専用地域」は、その1地域です。

「第一種中高層住居専用地域」とは

「第一種中高層住居専用地域」とは、都市計画法において「中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」とされています。マンションや戸建てなどの住居と、学校や大学、病院、小規模店舗などが建てられます。

第一種中高層住居専用地域は、略して「一中高」または「一中専」と呼ばれています。

「第一種中高層住居専用地域」の用途・建築制限

この章では、「第一種中高層住居専用地域」の具体的な用途・建築制限をご紹介します。

「第一種中高層住居専用地域」で許可される建物

「第一種中高層住居専用地域」で許可されない建物

「第一種中高層住居専用地域」の建築制限

容積率について詳しくは以下のページを参考にしてください。

あわせて読みたい：容積率とは何なのか｜緩和特例・緩和要件などを詳しく解説

「第一種中高層住居専用地域」のメリット・デメリット

前章までをふまえ、「第一種中高層住居専用地域」の特徴をまとめます。この地域の不動産購入を検討するお客様に、わかりやすく案内できるようにしましょう。

「第一種中高層住居専用地域」のメリット

• 日常生活に必要な施設が一通りそろっている
• 治安がいい
• 騒音や振動、ネオンなどがない
• 不動産価値が割安（郊外に多いため）

「第一種中高層住居専用地域」のデメリット

• レジャー施設が建てられない
• オフィスビルが建てられない
• 日当たり・日影に関する建設条件が比較的厳しい

「第一種中高層住居専用地域」は、繁華街やオフィス、一般的な工場がないため、比較的静かですが、程よい人通りもあり治安がいい地域です。また、スーパーや病院など、日常生活に必要な施設も一通りそろっているため、利便性がよく大変住みやすいでしょう。

類似する地域との違い

「第二種中高層住居専用地域」との違い

「第二種中高層住居専用地域」は、「第一種～」と比べて規制が緩い住居専用地域です。

①建築できる「サービス業用店舗」の規模

• 第一種中高層住居専用地域…500㎡以下
• 第二種中高層住居専用地域…1,500㎡以下

②「事務所」の建築が許可されるか

• 第一種中高層住居専用地域…不可
• 第二種中高層住居専用地域…1,500㎡以下なら可能

③「自家用倉庫」の建築が許可されるか

• 第一種中高層住居専用地域…不可
• 第二種中高層住居専用地域…1,500㎡以下なら可能

④工場における危険物の貯蔵が許可されるか

• 第一種中高層住居専用地域…不可
• 第二種中高層住居専用地域…量が非常に少ない施設なら可能
• 第一種中高層住居専用地域…100%～500%
• 第一種低層住居専用地域…50%～200%
• 第一種中高層住居専用地域…2階以下、500㎡以下なら可能
• 第一種低層住居専用地域…不可（ただし、小規模兼用住宅は可能）
• 第一種中高層住居専用地域…可能
• 第一種低層住居専用地域…不可

※ここで言う「危険物」とは、火薬・石油類・ガスなどです。

以上のように、「第二種中高層住居専用地域」は、より大きな店舗やオフィスビルなど、ベッドタウン以外の要素も含まれます。

「第一種低層住居専用地域」との違い

「第一種低層住居専用地域」は、文字通り「第一種中高層～」と比べて建築物の高さ制限が厳しい住居専用地域です。

①容積率の制限

• 第一種中高層住居専用地域…100%～500%
• 第一種低層住居専用地域…50%～200%

②店舗の建築許可

• 第一種中高層住居専用地域…2階以下、500㎡以下なら可能
• 第一種低層住居専用地域…不可（ただし、小規模兼用住宅は可能）

③大規模な公共施設の建築許可

• 第一種中高層住居専用地域…可能
• 第一種低層住居専用地域…不可

※ここで言う「大規模な公共施設」とは、大学、高等専門学校、専修学校などと病院を指します。

以上のように、「第一種低層住居専用地域」には店舗や大規模な学校、病院がないなど、より住宅街として特化し、閑静な地域です。

第一種低層住居専用地域とは何かわかりやすく解説｜メリットや第二種との違いも紹介

まとめ各地域の特徴を理解し営業に生かす

■「第一種中高層住居専用地域」で許可される建物

「第一種中高層住居専用地域」は、住みやすい住環境でファミリー層にもシニア世代にも人気のエリアです。物件を探しているお客様に街の特徴やメリット・デメリットを伝えるなど、営業に生かしたいところです。

また、「第一種中高層住居専用地域」は都市計画法によるエリア分けのごく一部分です。宅建業者として幅広い業務に携わるには、他のエリアについても把握し、各地域地区や区域区分の特徴や建築制限について理解を深めることが大切です。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。

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一般的に角地の土地は日当たりも良く条件がいいとされています。

しかし、住宅の購入を検討するときは、「隅切り」があることも忘れてはいけません。「隅切り」にはどのような規定があり、何に注意するべきなのでしょうか。

今回は隅切りの特徴、角敷地における建築制限、注意点について説明していきます。

隅切りとは

隅切り（すみ切り）とは、角地である土地の角を切り取って道路にすることをいいます。隅切り（すみきり）は、すみ切り、角きりなどとも書かれます。

画像引用：大田区ホームページ

上の図の角が切り取られた部分を「隅切り」と言います。

隅切りには、以下のメリットがあります。

• 見通しの確保ができる。
• 大きく膨らむことなく曲がることができる。
• 進行方向の視認性があがり、対向車などの障害物がみえやすくなる。
• 角地であるため一面しかない土地と比べると開放感があり日当たりが良い。
• 角地の場合建ぺい率が＋10％になる角地緩和という特例を受けられる場合がある。

隅切りは都道府県などの公道だけでなく、開発道路や位置指定道路にみられる私道でも必要とされています。そのため、道路を新設する場合は既存の道路への接続部に隅切りを設ける必要があります。

角敷地における建築制限

各自治体の条例または指導によって実施され、そのような制限を「角敷地の建築制限」といいます。門や塀など、交通の妨げになり得る工作物の築造も禁止されています。ただし、4.5m以上の空間に限り、建物を突き出しても良いというような例外も地域によってはあります。

隅切りは大きくわけて以下の2つに分かれます。

• 位置指定道路（建築基準法による制限）
• 各自治体の条例

2つは似ていますが、その根拠となる法律が異なります。

角敷地の定義

角地とは、交差する2つの道路に接する、角の区画の土地のことです。

角敷地とは、特定行政庁（原則として25万人以上の市の長）が指定する形態の土地で、道路交差点や道路と公園、道路と河川等に、敷地の2辺以上が一定以上の割合で接している敷地を指します。特定行政庁が角敷地として指定する基準に適合した場合には、すべての用途地で建ぺい率が10％上乗せになるため、1つの道路に接する敷地よりも広い建物が建てられます。

各自治体の隅切りの対応について

多くの自治体

隅切りが必要な場合および形状は、各自治体の条例または指導によって定められています。条例に長さの規定がなかったり、罰則規定もないところもあったり、隅切りの規定は各自治体によって対応が異なります。

多くの自治体は以下のように定めています。

また、各自治体で角地における「建ぺい率の緩和規定（10％増）」については、隅切りを設けることが条件となっているところも多くあります。

東京都の場合

東京都の場合を例にみていきます。

出典：江戸川区ホームページ

自治体ごとの「建築基準条例」などによって内容が異なるため一般向けの建築関連書籍などでは「隅切り」について触れていないことも多いです。角地を購入するときのチェックポイントとして見落としやすい制限なので注意しましょう。役所に聞くときは、「建築指導課」に問い合わせてみましょう。

公図と現況が異なる場合

不動産を調査していると、公図と現況が異なるという場合がよくあります。

例えば、現状は隅切りされているのに、公図上は長方形で隅切りがされていないことになっているなどです。このような場合、まず現状と公図が異なっているということを正確に把握し、各自治体に確認するようにしましょう。

自治体によっては、敷地後退部分や隅切り部分の買い取り制度や寄付制度、助成金が用意されていることがあります。

また、固定資産税などの課税免除については、なんらかの規定を設けてる自治体が多いため確認しましょう。

隅切り部分の整備や処分について

隅切り部分の整備や処分についての規定も、各自治体によって扱いが異なるので確認が必要です。道路上に整備することを義務付けている自治体もあれば、空地にすることだけしか求めていない自治体も少なくありません。

また、接する道路は公道の場合の買い取り制度や寄付制度、舗装整備の際の助成制度、補助制度なども各自治体によって対応が異なります。

隅切り部分の管理

隅切りした土地は、隅切りの基準が各自治体で異なるため、管理する人もそれぞれ異なります。ですが基本は、隅切りをしたとしても所有権は敷地の所有者となっている場合が多いです。

土地売買での隅切り部分の取り扱い

自治体の規定にそった隅切りをまだしていない土地の場合は、その「隅切り予定地」部分も一体の土地として売買対象に含まれることがほとんどです。このような土地を売買する際には不動産重要事項説明書で隅切り部分について説明を行う必要があります。

すでに隅切りを行った土地の売買については、分筆登記をしているかが焦点になります。隅切りをして隅切り部分がすでに自治体の名義となっていれば、それは売買対象には含まれません。隅切りせず宅地と一体になっているとき、あるいは隅切りしたものの宅地の名義が同一名義のままになっているときは隅切り部分も売買対象になるため注意が必要です。

さらに、道路が私道の場合、隅切り予定部分に関しては私道の一部として扱われることもあるので注意が必要です。道路が私道の場合は、売買の前に隅切り部分の扱いについて確認することでスムーズに話を進めやすくなります。

隅切り部分の建築基準法の取り扱い

隅切り部分が分筆されて道路の管理者の所有になっている場合は別ですが、現況隅切りでも所有が一体となっている場合は建築の確認においては敷地面積に隅切り部分を含めることができます。

隅切り部分は実際に利用していなくても、建ぺい率、容積率の計算では隅切り部分面積を含めて計算することができるということです。そうすることで、その分だけ大きな建物を建築することができます。

注意点

もし隅切り部分を自治体などに買収してもらった場合、敷地面積に含まれないため建ぺい率・容積率の上限まで家を建ててしまうと、既存不適格建物になってしまう可能性があります。

その結果、適格建物になるように手を入れる必要がでてくるため余計な費用がかかってしまうため注意が必要です。

まとめ：隅切りとは角地である土地の角を切り取って道路にすること

角地には日当たりが良い、開放感があるなどメリットがあり、住宅を購入したい方から人気があります。

しかし、その土地でどの程度隅切りしなければならないのか、管理や整備についてか各自治体で規定が異なるため注意が必要です。

隅切りの必要がある場合は、事前に規定をしっかり確認しそれを考慮しながら計画をたてていきましょう。

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国内の土地は「都市計画法」によって、都市機能や景観・自然保護などを考慮して、地域・地区ごとに用途制限や建築制限を定めています。不動産を担当していると、その物件の存在するエリアの規定を守るよう十分気を付けなくてはいけません。

しかし、これらのエリア分けは細かく、エリアを表す用語も地域・地区・区域など、たくさんあり煩雑です。

そこで今回は、これらエリア・領域を表す用語の使い分けと、現在規定されているエリアの種類をご紹介します。

「地域・地区・区域・街区」の違いとは

エリア・領域を表す用語として、都市計画法で主に使用されているのは、「地域」「地区」「区域」「街区」の4種類です。

それぞれの用語は厳密に使い分けられているわけではありません。しかし、おおよその意味やニュアンスの違いを知っておくと、理解が深まります。

「地域」とは

「地域」とは、ある観点でまとめられた一帯の土地を意味します。4語の中では最も広範囲を表すニュアンスが強い用語です。

また、境界を明確にせず、ある観点でまとめられる土地の広がりを表す用語として使用する場合もあります。

◆「地域」の使用例…商業地域、工業地域

関連記事：商業地域とは｜近隣商業地域との決定的な違いとメリット・デメリットを解説

関連記事：工業地域とは｜住宅の購入に向いている理由と特徴

「地区」とは

「地区」は地域と同様、比較的広い範囲を指します。地域よりも、明確な境界によって区切られているというニュアンスが強い用語です。

◆「地区」の使用例…高層住居誘導地区、景観地区、歴史的風土特別保存地区 など

「区域」とは

「区域」とは、ある目的のために境界で区切られた一定の範囲を意味する用語です。「地区」と比べて、より限定的な領域を示すニュアンスがあります。「区域」は、土地だけでなく水域（水面の範囲）を表すのにも使用されます。

◆「区域」の使用例…都市計画区域、河川区域、浸水想定区域 など

「街区」とは

「街区」とは、市街地において街路や鉄道・河川などで区切られた一区画を意味します。市街地とは、住宅や店舗・ビルなどが立ち並ぶ、森林・農地を含まない領域のことです。

◆「街区」の使用例…特定街区、防災建築街区 など

「都市計画法」におけるエリア分け

「都市計画法」は、土地の利用方法や市街地の開発などについての規制や整備方法を定めた法律です。都市の健全な発展と秩序ある整備、国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進を目的としています。

都市計画法により、国土全体は細かく分けられ、用途制限や建築制限が定められています。その分類とそれぞれの規定をまとめました。

① 都市計画区域

国土全体はまず、市区町村を超えて「都市計画区域」「準都市計画区域」「都市計画区域外」に分けられます。これは、都道府県知事または国土交通大臣が決定します。

② 区域区分

「都市計画区域」をさらに細かく分け、市街化を進める区域と市街化を抑制する区域を設定したのが、「区域区分」です。区域区分には、「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引区域」があります。

区域区分の設定は、都市計画区域と同じく都道府県知事または国土交通大臣が決定します。

③ 地域地区

都道府県などにより「都市計画区域」「区域区分」で分けられた土地は、続いて市区町村によって「地域地区」で分けられます。「地域地区」とは、その土地をどのような用途でどの程度利用するかを定めた分類です。

④「用途地域」

「地域地区」のうち、住宅地や商業地域、工業地域など、都市生活の基礎的な用途で使用する地域を定めたのが、「用途地域」です。騒音や振動、排気などで生活環境が悪化しないよう計画的に配置されます。

用途地域は、13種類に分類されています。

エリア用語の規模感が逆転する理由

前章でご紹介しましたが、エリアを表す用語の規模感は、おおむね「地域＞地区＞区域＞街区」というニュアンスで使用されるのが一般的です。しかし、都市計画法においては、「区域区分＞地域地区」となります。

この逆転は、管轄行政の規模によるものです。区域区分を管轄する都道府県・国土交通省の方が、地域地区を管轄する市区町村より大規模であるため、区域区分は相対的に小規模な扱いとなります。

区域区分・地域地区は「重要事項説明」の義務がある

宅建業者が不動産取引や仲介をする際には、買主様に対して必ず事前の「重要事項説明」を行う義務があります。

その項目の中に「法令に基づく制限」もあります。対象不動産が、都市計画法による区域区分・地域地区のどのエリアに含まれるか、そのエリアには建築基準法上どんな建築制限があるかを、説明する必要があります。

また、エリアによっては、関係する法令が都市計画法・建築基準法だけではありません。用途制限・建築制限に関わる法令は、50以上もあります。

すべてを詳細までお客様に説明するのは難しいかもしれません。そのため、用途制限・建物の規模に関わる制限・行政の許可が必要な利用方法など、個別のケースに合わせて要点を見極めることが大切です。

自治体のWebサイトで「都市計画図」を確認できる

宅建業者は、担当不動産がどの区域区分・地域地区に含まれるか調べる必要があります。その際に便利なのが、自治体が公開している「都市計画図」です。

「都市計画図」の閲覧・取得方法は、自治体ごとに異なります。都市計画課などの担当窓口で取得できる場合や、公式サイトで閲覧・ダウンロードできる場合などがあります。自治体によっては発行手数料を支払う必要がありますので、問い合わせてみるといいでしょう。

地域地区への理解は宅建業に必須

都市計画法による区域区分・地域地区をきちんと理解することは、宅建業者にとってとても大切です。エリア分けがどのようになされているか知っていれば、煩雑な個々の用途・建築制限を理解しやすくなります。

重要事項説明の際にも、お客様に物件の条件を説明しやすくなります。また、建物を建築・増改築する場合にも、法令の調査やお客様への提案にも役立つでしょう。

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不動産の現地調査をするときには上空の確認も忘れてはいけません。

対象地の上空に高圧電線が通っていると、建築制限やその他の理由により土地評価額が大きく変わる可能性があるからです。

今回は高圧電線が土地に与える影響と、メリット・デメリットについて解説します。

高圧電線とは

電圧は流れる電流の大きさによって低圧・高圧・特別高圧の3種類に分類されます。高圧電線は一般的に高圧と特別高圧の総称として使用されます。

低圧線との違い

住宅地などの電柱には高圧と低圧の2種類の電線がはりめぐらされています。電柱には何本もの電線が通っていますが、電柱の上部には高圧線、下部には低圧線が張られます。

画像引用：株式会社東北制御｜電線① 電線には種類がある？高圧線と低圧線

発電所から高圧電線で地域へ送られる6600Vの電流は、柱状変圧器を経由して100Vまたは200Vに変圧され、各家庭に送られます。

高圧線下地とは

高圧電線の下に位置している土地を高圧線下地（こうあつせんかち）と言います。高圧線下地には厳しい安全基準が定められており、住宅等の建築も制限されています。

具体的にはどのような制限があるのでしょうか。

高圧線下地の建築制限

高圧線下地における建築制限は、高圧電線の種類が高圧か特別高圧かにより異なります。

特別高圧電線の下地の場合、水平距離の制限により建物の建築や竹木の植栽などが一切できません。高圧線の外側線から水平に3ｍの範囲内には建造物を建ててはいけないからです。

画像引用：国土交通省 近畿地方整備局｜高圧線下地の土地評価について

高圧電線の種類が高圧であれば建物の建築は可能です。その場合でも離隔距離の制限により、建物の高さを送電線から3ｍ以上低くしなければいけません。

送電が35,000Vを超えると、離隔距離3ｍに加え10,000Vごとに15cmプラスされます。

画像引用：国土交通省 近畿地方整備局｜高圧線下地の土地評価について

なお電気通信事業法の2012年改正により離隔距離制限は若干緩和されています。ですが現時点で高圧電線が通っている高圧線下地は旧基準が適用されるため、土地評価の際にも旧基準を前提とした方が適切です。

上空に高圧電線が通っている土地のメリット

電気は現代人の生活には必要不可欠な存在ですが、高圧電線が通っている土地は評価額が低くなるのが実情です。

しかし高圧線下地だからこそのメリットは存在しないものでしょうか。ここからは不動産評価のプラス材料となる高圧線下地のメリットを挙げてみます。

土地価格が安い（買主様）

高圧線下地の一番のメリットは土地価格が安くなっている点です。周辺地域の土地相場に比べて破格の安さになっていることが多く、買主様にとっては少ない予算で土地が購入できるメリットとなります。

線下補償料がもらえる

上空に高圧電線が通っている土地の所有者には、電力会社から線下補償料が支払われます。これは土地評価額のダウンに対する補償金です。

電柱敷地料がもらえる

敷地内に電柱が建っている場合には、電柱分の土地使用料として電柱敷地料が電力会社から支払われます。

電柱敷地料の年額は電気通信事業法で定められています。地目が宅地の場合には電柱1本あたり年額1,500円、田の場合には年額1,870円、畑の場合には年額1,730円、山林等の場合には年額215円です。

落雷のリスクが減る

鉄塔に雷が落ちると、雷の電流は鉄塔を通して大地に逃がされます。また、送電線への雷撃を防止するために、送電線には架空地線（グラウンドワイヤ）が必ず設けられています。

つまりきちんと雷対策がされた鉄塔や電柱の近隣であれば、他の場所より雷から避けやすいというわけです。

上空に高圧電線が通っている土地のデメリット

上記では高圧線下地のメリットを説明しましたが、やはり高圧電線が近くにある土地にはデメリットが多くなるのはやむを得ません。

一般的に言われているデメリットを改めて確認してみましょう。

土地価格が安い（売主様）

メリットの項で挙げていた「土地の安さ」は、売主様側から見ればそのままデメリットに転じます。買い手がなかなか見つけづらいこともあり、売却までに時間がかかる傾向にあるのも売主様としてのデメリットです。

建築物の制限がある

先ほどご説明した建築制限もデメリットのひとつになります。希望するような高さやデザインの住宅が建てられないのは、既に建物が建っている土地であってもその後の建替えに影響するために敬遠されます。

電磁波の影響 200

高圧電線は低周波の電磁波を発しているため、電磁波による健康被害が心配されます。ただし、一般財団法人電気安全環境研究所では以下のように説明しています。

景観がそこなわれる

鉄塔や電柱、あるいは高圧電線そのものにより景観がそこなわれると考える人もいます。ただしこれは地上電線がある地域の全てに該当する話なので、高圧線下地特有のデメリットではありません。

嫌悪施設として捉えられる

上記の電磁波や景観の問題から、不動産取引では高圧線下地を嫌悪施設として取り扱います。不動産広告の表示や重要事項説明の際にも説明する必要があります。

高圧電線以外にも取引に影響を与える地域

高圧電線以外にも取引に影響を与える地域は以下のとおりです。

近隣商業地域

食料品、消耗品のほとんどが商店街や駅前銀座等で手に入るほか、レストランからカフェ、居酒屋まで、外食店も含めてあらゆる店舗が揃います。ただし、人の往来が激しくなる分、騒がしくなりやすい傾向にあります。

あわせて読みたい：近隣商業地域とは｜住宅を建てるメリット・デメリットや建物の制限内容も紹介

商業地域

あらゆる商業施設を制限なしに建てられます。主要駅前の一等地や幹線道路近辺が指定されることも多く、商業には最適の地域とされ、買い手がつきやすいことも特徴です。

一方で風俗施設も建築できることから、混雑や騒音が懸念され、大規模なビルが立ちやすいため地価が高騰しやすい点にも注意が必要です。

あわせて読みたい：商業地域とは｜近隣商業地域との決定的な違いとメリット・デメリットを解説
あわせて読みたい：商業地域エリアを徹底解説｜メリットデメリット・建築制限・その他用途地域

第一種低層住宅専用地域

高さ制限・斜線制限・容積率など、用途分類別の地域の中でも最も厳しい制限があり、住宅が密集することがなく圧迫感の少ない理想的な住環境が保証されます。

しかしながら駅から離れていることが多いため生活の利便性が決して高くはなく、また土地の面積に対して大きい建物を建てることができないというデメリットもあります。

あわせて読みたい：第一種低層住居専用地域とは｜この地域に家を建てるメリット・デメリットや建物の制限は？

非線引き区域

都市計画区域の中でも特定の区域区分がされていないエリアのことを指します。自治体判断により、非線引き白地地域に特定用途制限を設けている場合があります。

あわせて読みたい：【都市計画】非線引き区域とは｜概要とメリット・デメリットを詳しく解説

地役権の設定を確認

高圧電線の下にある土地は、建築制限だけでなく登記等の権利についても確認が必要です。高圧線下地は電力会社と土地所有者が地役権（民法第280条）設定契約を結んでいる可能性があり、その場合は電力会社が土地を自由に使用できる権利を持っています。

地役権の有無は登記簿謄本上の権利部（乙区）で確認できます。

画像引用：国土交通省 近畿地方整備局｜高圧線下地の土地評価について

地役権が登記されていない土地については、土地所有者との取り決めがどうなっているかを電力会社に問い合わせて調べます。

まとめ

高圧電線が通っている土地を取り扱う際には、建築制限や健康上リスクの可能性などさまざまな問題を考慮しながら進める必要があります。しかしデメリットだけでなくメリットもきちんと提示できなければ、その土地の成約には結びつきません。

それぞれの土地にある魅力とメリットを高圧電線に限らず見極めて、売主様と買主様が双方ともに納得できるような媒介を行いましょう。

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第一種住居地域は用途地域のうちの1つで、スーパーや飲食店が多いため一人暮らしをしている若い世代や共働きの夫婦にも人気の地域となっています。

しかし、用途地域の種類は多く、それぞれメリットやデメリットがあります。そのため土地の購入を考えている方には、用途地域ごとの特徴を理解していただいた上で選んでもらうことが大切です。

今回は、第一種住居専用地域の特徴やメリット・デメリットについて解説します。

第一種住居地域とは

都市計画法における用途地域とは

都市計画法で土地を効率的に活用することを目的に、用途を定められた地域を用途地域と言います。地域を用途ごとにわけて都市を整備し、より住みやすい住環境を確保するために制定された制度になります。土地を13種類の用途ごとに分類することで、土地の棲み分けができ、効率的な都市開発や住環境の整備が可能になっています。

用途地域の詳細については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい：制限が多く複雑な用途地域についてわかりやすく解説します

第一種住居地域の特徴

第一種住居地域は、住居の環境を守ることを目的に指定された地域です。

低層住居地域とは違い、高さ制限が厳しくないため、狭い地域に一戸建てやマンションが混在しているという特徴があります。また、低層住居地域と大きく違うのは、マンションや一戸建てのそばでも3,000㎡までの店舗や飲食店、事務所、ホテルなどを建てることができる点です。しかし住居地域であるため、大規模な店舗や事務所は制限されており、パチンコ屋などの嫌悪施設は建てることができません。

工場も、床面積が50㎡以下で周辺環境を悪化させる危険がない場合に限り、建てることができます。

第一種住居地域の制限と建築

第一種住居地域の制限と建てられる建物は以下のとおりです。

第一種住居地域の制限

第一種住居地域で建てられる建物・施設

1. 第一種住居地域で建てられる建物・施設は以下のとおりです。
2. 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館
3. 幼稚園、小学校、中学校、高校、大学、専修学校、病院、公衆浴場、老人ホーム、身体障碍者福祉ホーム、神社、寺院、教会、保育所、診療所、児童厚生施設、交番、公衆電話ボックス、
4. 店舗（3,000㎡以下のものに限る）
5. 事務所（3,000㎡以下のものに限る）
6. 危険や環境悪化の恐れが非常に少ない作業場面積が50㎡以下の工場
7. ホテル、旅館
8. ボーリング場、スケート場、ゴルフ練習場等（3,000㎡以下のものに限る）
9. 自動車教習所（3,000㎡以下のものに限る）

第一種住居地域で建てられない建物・施設

1. 上記に挙げたもの以外の店舗
2. 上記に挙げたもの以外の事務所
3. 上記に挙げたもの以外の工場
4. 上記に挙げたもの以外のホテル・旅館
5. 上記に挙げたもの以外の遊戯施設・風俗施設（麻雀屋、パチンコ屋、カラオケボックス、キャバクラ、ソープランド、劇場、映画館等）
6. 上記に挙げたもの以外の自動車教習所
7. 倉庫業の倉庫

地域ごとの容積率について詳しくは以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい：容積率とは何なのか｜緩和特例・緩和要件などを詳しく解説

メリットとデメリット

第一種住居地域に住む際のメリット・デメリットは以下のとおりです。

第一種住居地域のメリット

第一種住居地域のメリットは、利便性の高さです。スーパーやパン屋などの店舗の建設が許可されているため、近所で買い物を済ますことができます。他にも、駅から近い、職場に通勤しやすい、商業施設から近いなどのメリットもあります。仕事で帰りが遅くなってしまった場合でも、夜間営業している店舗があると明るくて安心するという声も聞かれます。

またカラオケ店などを建てることはできないため住環境を守ることにもつながり、結果的に不動産を売却しやすいという点が挙げられます。

最後に第一種住居地域は面積が3,000㎡以下の店舗や事務所を立てることができるため、周囲に街灯が多くなり防犯効果が高くなります。

第一種住居地域のデメリット

第一種住居地域に住むデメリットは、日当たりの悪い場所が増えることです。

第一種住居専用地域は高さが厳しく制限されていましたが、第一種住居地域は厳しい制限がないため、ホテルや旅館などの建物が立てることができ、より高さのある建物によって陽が遮られる可能性があります。

次に騒音です。ホテルや旅館も建てることができるので、騒がしくなる可能性もあります。ただ、どこにでもホテルや旅館が立つわけではないので、騒がしさが気になるというお客様には一度周囲を案内してみると良いでしょう。

住居専用地域との違い

住居専用地域は、住むことを最優先に考えた制限がかけられている地域です。

静かな反面、店舗の建設が難しく、スーパーなどは建てることができないため、急な買い物には不便な場合が多く、利便性に欠けます。それに比べ第一種住居地域・第二種住居地域は、スーパーやホテル等を建てることができるため、利便性と住環境のバランスが良い地域であると言えます。

第一種住居地域はパチンコ店など嫌悪施設を建てることができないため、第二種住居地域に比べ静かな環境であることが多い傾向にあります。

住居専用地域は高さの制限が厳しいため、日当たりが良く住みやすいという特徴がありますが、第一種住居地域・第二種住居地域は日当たりや日影など各種制限の内容はそれほど厳しくありません。そのため、戸建てやマンションが密集しているエリアが多く、住居専用地域に比べ日当たりの悪い場所が目立ちます。

第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域の詳細については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい：

不動産営業マンが知っておきたい第一種低層住居専用地域の知識｜第一種低層住居専用地域についてのまとめ

第二種低層住居専用地域について不動産営業マンが知っておくべきこと｜第二種低層住居専用地域についてのまとめ

第二種住居地域との違い

第一種住居地域と第二種住居地域は、どちらも主に住環境を保護することを目的に制限されている地域で、指定面積が広いため、マンションや店舗などの建設が可能です。

第一種住居地域は、第二種住居地域で建てることができるパチンコ店やカラオケなどの施設を建てることができません。また、第一種住居地域は延べ床面積が3,000㎡を超える事務所や店舗の建設できません。

第二種住居地域の詳細については以下のページをご参照ください。

あわせて読みたい：第二種住居地域とは｜不動産営業マンが知っておきたい知識のまとめ

営業活動上で注意するポイント

用途地域は、不動産重要事項説明書の「建築基準法に基づく制限」の項目において必ず説明しなければいけない内容とされています。

第一種住居地域は、自由度の高さから低層住居専用地域より高く売却できる可能性のある地域です。第一種住居地域を売却するときは、良好な住環境が確保されることや生活に便利な施設が建築される立地であることをアピールすると良いでしょう。

第一種住居地域は、土地の需要が大きいと同時に活用の選択肢も広い地域です。商業地域よりも地価が安く、なおかつ周辺の住居専用地域と競合しない用途地域となるため、企業の出店意欲も高いと言えます。物販やサービス業の大型店舗の活用が有力です。

しかし、建物が大きくなるほど負担も大きくなるため注意が必要です。賃貸住宅の経営も、利便性の良さから十分成り立つため、アパート経営に興味がある方にも向いている地域と言えます。

まとめ

第一種住居地域はスーパーやホテルを建てることができ利便性が高い反面、日当たりの悪さに注意が必要であることを解説しました。

第一種住居地域は他の住宅系用途地域に比べ、売買において有利になることが多く、特徴やメリット・デメリットをよく理解しておくことが大切です。第一種住居地域のポイントを押さえ、お客様へのベストな提案、回答ができるよう理解を深めましょう。

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