固定資産税とは何かをわかりやすく解説｜課税標準の特例、計算や減税措置も解説

投稿日 : 2020年04月07日/更新日 : 2023年06月03日

固定資産税は、不動産を所有していれば必ず発生する税金です。そのため、これから購入を検討される買主様にも、必ず把握して頂きたい内容になります。

今回は、税金に詳しくない買主様が疑問に思う可能性が高い「固定資産税」の基本と、納税手続きの流れを分かりやすく解説します。

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固定資産税とは

「固定資産税」とは、不動産を持つ人であれば必ず納税義務が発生する税金です。都市計画税と併せて「固都税」と呼ばれることもあります。

また、土地や建物だけではなく、事業用の資産に対してかかってくる場合もあります。

課税の対象となるのは、『1月1日時点で固定資産税台帳』に掲載されている固定資産が対象です。ただし、本来の納税対象者がすでに死亡している場合は、現在の所有者に支払い義務が発生します。

固定資産税の計算式は『固定資産税評価額×1.4％』です。

固定資産税評価額が3,000万円と計算された場合、固定資産税は「3,000万円×1.4％」＝42万円になります。

固定資産税評価額とは

固定資産税の計算式に用いられるのが、「固定資産税評価額」です。他にも都市計画税や不動産取得税、登録免許税の計算にも用いられます。

固定資産税評価額は、土地や家屋をどのように評価するのかを定めた「固定資産評価基準」に基づいて決定されます。

固定資産税評価額は全国一律ではなく、市町村ごとで個別に決定されます。

土地・建物の評価額の求め方は以下の通りです。

土地＝地積（土地の面積）×路線価
建物＝1点あたりの価額×床面積×単位面積当たりの単位面積費評点×経年減点補正率

土地に関する路線価とは、路線に面した住宅の1㎡あたりの評価額のことです。これに土地の面積をかけたものが評価額になります。

建物に関しては計算式が複雑ですが、要は「同じ土地に同じ建物を建てたらいくらになるか」という金額を計算し、そこから経年劣化分を差し引いたものが評価額です。

床面積が同じであっても、評価額が同じとは限りません。一般住宅なのかマンションなのかでも変わりますし、建っているエリアや建物の材質によっても違います。

固定資産税評価額の調べ方

既に建物を持っている場合は、固定資産税に関する「納税通知書」に固定資産税評価額が記載されています。

まだ建物を持っていない状態の調べ方は以下の通りです。

【新築の購入前】

実際にどんな建物を建てるのか決まっていなければ、正確な固定資産税の計算はできません。モデルハウスや不動産業者で、その地域の固定資産税の目安は教えてもらえることはできます。

これはあくまで目安のため、実際に家を建てた時に大きく金額が違ってくる場合がある点に注意です。

【中古住宅の購入前】

中古住宅の場合はすでに固定資産税が決まっています。市役所や税務署で「固定資産評価証明書」を入手することで確認ができるほか、「固定資産課税台帳」を閲覧することでも確認が可能です。

固定資産税の評価額について詳しくは以下の記事を参照してください。

標準税率とは

標準税率とは、一定の基準があるものの、自治体が必要と認めた時は基準の適用を必要としない税率のことを言います。

固定資産税の計算式『固定資産税評価額×1.4％』の中の【1.4％】がこれに該当します。

このため、固定資産税には1.4％という基準はあるものの、自治体の判断によって異なる税率を定めることが可能です。

なお、都市計画税の計算式は『固定資産税評価額×0.3％』ですが、この0.3％は「制限税率」と呼ばれています。

こちらの場合も自治体の判断で税率を決めることができますが、0.3％を超えることができない点で固定資産税と異なります。

土地の固定資産税

1月1日の時点で建物を所有していなくても、土地を持っていれば当然に固定資産税の支払い義務が発生します。

更地の場合、減税措置の適用はなく『固定資産税評価額×1.4％』がかかります。

家屋の固定資産税

1月1日時点で新築が完成しているなら、減税した金額での納税が可能です。

ただし、建築中の場合は減税を受けることはできません。よって税率は更地と同じく『固定資産税評価額×1.4％』です。

一方、古い家屋を取り壊して新しい家屋を建築中の場合、「建て替えの前後で所有者が同じ」などの一定の条件が揃えば減税措置を適用できる場合があります。

詳しい条件は、以下の記事を参照してください。

固定資産税の減税措置

画像引用：小平市｜新築された住宅の固定資産税の減額

固定資産税は、一定の条件の下で減税の措置があります。

土地・建物で減税の内容が異なることから、両方を適用できれば大幅な減税が期待できます。

固定資産税の特例について詳しくは以下の参照ください。

土地の減税措置

土地に関する固定資産税の減税は「住宅用地の特例」と呼ばれます。

1月1日時点で建物が建っている土地のうち、200㎡までを「小規模宅地」、200㎡を超える部分を「一般住宅用地」として、それぞれ異なる軽減率を採用しています。

小規模宅地

【住宅用地200㎡までの部分】固定資産税評価額×1/6に軽減

一般住宅用地

【住宅用地200㎡を超える部分】固定資産税評価額×1/3に軽減

家屋の減税措置

家屋の減税は、新築住宅の場合に適用されます。減税の内容は一定の面積まで、課税標準が固定資産税評価額の1/2になるというものです。

また、その家屋が「長期優良住宅」である場合は期間が2年間延長されます。

なお、住宅の減税措置は2020年3月31までに住宅を持つ方が対象の時限措置です。2019年には政府与党が2年延長の方針を固めていますが、常に最新の情報を得る事が大切です。

一般住宅

床面積120㎡以内の部分に対して、固定資産税評価額の1/2が減税になります。

一般住宅の減税期間＝3年
3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅（マンション）の減税期間＝5年

長期優良住宅

床面積120㎡を超える部分に対して、固定資産税評価額の1/2が減税になります。

一般住宅の減税期間＝5年
3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅（マンション）の減税期間＝7年

なお、店舗兼住宅の場合は、【1/2以上が居住用であること】が必要です。また、居住部分の課税床面積が50㎡以上280㎡以下であることも条件です。

固定資産税の優遇・減税について詳しくは以下の記事を参照ください。

あわせて読みたい：固定資産税の優遇・減税｜一戸建てとマンションの特例の違いとは

固定資産税の発生時期

固定資産税を支払う対象者は「1月1日時点で固定資産を所有している人」です。

1月1日から翌年1月1日のどのタイミングで土地・建物を取得したかで納めるべきかどうかが変わります。

【1月1日より前に土地を取得し、翌年の1月1日前に建物が完成】

この場合は、1年目は土地のみに対して固定資産税がかかり、2年目に土地・建物両方に対して固定資産税がかかります。

【1月1日から翌年1月1日までの間で土地を取得・建物が完成】

このケースでは、1年目は固定資産税はかかりません。1日1日時点で所有している固定資産がないからです。

2年目になってから、土地・建物共に固定資産税を支払うことになります。

固定資産税の起算日について詳しくは以下の記事を参照ください。

固定資産税の納税方法

画像引用：半田市｜固定資産税・都市計画税

毎年4～6月（大体は5月ごろ）に、固定資産税に関する『納税通知書』が市町村から届きます。

それに表示された金額を、1年で4回に分けて納税します。

なお、一括で納税することも可能ですが、国民年金のような割引制度はありません。

まとめ

今回は、いわゆる「固都税」の中でも固定資産税の基本的な概要と手続きの流れを中心に解説しました。

不動産を持つ以上、必ず必要になってくるのが固定資産税であり、減税次第で納税額が大きく変わることから買主様が関心を持たれる部分です、

確実に説明できるように、制度の詳細を学んでおきましょう。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。

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この記事の監修者

小林紀雄

住宅ローンの窓口株式会社代表取締役・iYell株式会社取締役兼執行役員

2008年にハウスメーカーに入社し営業に従事。2010年からSBIモーゲージ株式会社（現アルヒ株式会社）に入社し、累計1,500件以上の融資実績を残し、複数の支店の支店長としてマネジメントを歴任。2016年にiYell株式会社を共同創業し、採用や住宅ローン事業開発を主導。2020年に取締役に就任し、住宅ローンテック事業の事業責任者としてクラウド型住宅ローン業務支援システム「いえーるダンドリ」を推進し事業成長に寄与。