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不動産実務：知っておくべき「２つの境界」と「筆界特定制度」

「筆界（ひっかい）」と「所有権界」の決定的な違い

引用：土地の境界トラブルを裁判なしで解決を図る「筆界特定制度」

そもそも「筆界特定制度」とはどんな制度か？

なぜ「売買前」の境界チェックが必須なのか？事業者が負う３大リスク

リスク①：「契約不適合責任」による損害賠償・契約解除

リスク②：着工遅延・設計変更コスト

リスク③：買主の住宅ローン不承認・融資実行のストップ

売買前チェックで見るべき「３つの警戒サイン」

①現地に境界標（金属プレート・コンクリート杭）がない

②公図（法14条地図）の形状と、実際の土地形状・ブロック塀の位置がズレている

③隣人が空き家・所有者不明、または過去にトラブル歴がある

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まとめ

お客様から問い合わせが来た際に、仕組みを理解していないとスムーズに回答ができません。

本記事では付記登記の基本や目的、具体的な利用事例について紹介しているので、この機会に制度内容について理解を深めておきましょう。

そもそも「付記」とは何か

「付記」とは、あるものに付け加える形で記されたものを指します。書物の本文がある場合に、それに何かを付け加えて書き示す場合は「付記」という言葉を使います。

いわゆる「備考」のことを指すのが一般的です。後述する「補記」のように文章を補うというよりも、単純に付け足すという意味合いがあります。

付記・補記・追記の違い

付記に似た表現に「補記」「追記」があり、それぞれ以下のように言葉の意味が異なります。

• 補記：書面の内容を更に補うために書き足すこと
• 追記：後ろから更に書き足すこと

補記は、古典などで文章の内容が分かりやすくなるように注釈を入れるといった使われ方がされます。追記は手紙の追伸のように、書き忘れた内容を追加で記載する際に使われることが一般的です。

「付記」言葉の意味を理解できたところで、本題の付記登記の意味を見ていきましょう。

付記登記とは

付記登記は、既存の登記に付け加える形で登記事項の一部を変更・更生することで主登記を維持する登記です。登記名義人の表示を変更する必要があった場合に、権利の内容や登記の順位は変動させず、主登記に付随する形で付記登記を行います。

付記登記が記載される場合、主登記の順位番号をそのまま用いて「付記〇号」と記載されます。

主登記の内容を変更するための登記

登記は順位番号の欄の違いで「主登記」「付記登記」に分かれます。

順位番号がついた登記が主登記であり、その主登記の内容を変更するために行われるのが付記登記です。順位番号1番の主登記に対する付記登記であれば、その付記登記の番号は「付記1号」になり、主登記の下に記録されます。

主登記のすぐ下で記録されることで、登記との関連性が分かりやすくなっているのも特徴です。

付記登記の代表的な目的

付記登記が用いられる目的は「主登記との同一性・関連性を分かりやすく公示すること」と、「主登記と同一の順位を有することを公示するため」です。

付記登記の代表的な使われ方としては「登記名義人の氏名もしくは名称、住所の変更または更生の登記」があります。

名義人の名前を変更する場合などが分かりやすいでしょう。新しく順位番号で名前の変更を行うよりも、主登記に付随する形で付記登記を行ったほうがひと目見てわかりやすい表記になります。

そのほか、登記名義人が引っ越して住所が変更になった場合も同様です。

以下の記事ではそもそもの「登記」について解説しています。付記登記をより深く理解したい方は、基本になる登記について読み進めてみてください。

あわせて読みたい：不動産登記(建物登記)とは｜かかる日数や費用、申請手順を徹底解説

所有権移転の付記登記の例：買戻特約の登記

付記登記を用いる代表的な事例として、買戻特約の登記があります。特約を付加する際は、所有権移転登記の付記登記を行います。

ここでは買戻特約の登記について、基本的な内容を見ていきましょう。

売却後でも不動産を取り戻すことができる登記

買戻特約は「不動産の売買契約から一定期間が経過したあとで、売買代金と契約にかかった諸費用を売主から買主に払い戻すことで不動産を取り戻せる特約」です。

もとは担保に利用されていた特約ですが、現在では都道府県や市区当村などの公的機関が宅地分譲をする際に利用されます。

買主が自ら居住することを条件に一定期間の転売を禁止し、もし守らずに転売した場合は買い戻すというのが一般的な使われ方です。

買戻特約の登記を付記登記で行う

買戻特約の登記は、売買による所有権移転と同時に行う必要があります。

所有権移転登記申請と同一番号による付記で行われた付記登記の買戻期間が満了していないと、売買契約を結ぶことはできません。

買戻特約の前になされた所有権移転登記・抵当権設定登記では買い戻しの実行に対抗できないためです。所有権を移転するなら特約期間の終了を待つことになります。

なお、所有権移転登記についての詳細は以下で解説しています。登記の基本である所有権移転登記について知りたい方は、こちらも併せて読み進めてみて下さい。

あわせて読みたい：所有権移転登記とは何かわかりやすく解説｜費用や必要書類、誰がするのかも紹介

まとめ

付記登記は登記した人の指名や住所が変わった時はもちろん、買戻特約登記などの事例でも利用されます。

この機会に制度内容を理解し、お客様から問い合わせがあった際に回答できるように準備をしておきましょう。

今回の付記登記のような言葉として「仮登記」もあります。

この疑問を解くには、まずは土地の権利形態のさまざまな種類と概要、それぞれの違いを知る必要があります。

土地権利形態が「所有権のみ」とは何なのか

不動産広告で「所有権のみ」とある場合は、所有権つまり土地全体の権利を買い取れることを言います。権利形態の項目に「所有権」とだけ書かれている場合もあります。

所有登記を自分の名前で行うことができることが特徴です。

土地の権利形態は所有権の他にも借地権などさまざまな種類があり、「所有権のみ」と書かれている場合は「借地権では取引しない」という意味合いが強いようです。

土地の権利形態の種類

それではまず、土地の権利形態の種類を整理しましょう。

所有権

土地の「所有権」とは、土地のすべてを所有者帰属のものとして所有し、自由に使用することができる権利です。

所有権を持っていれば、その土地の上に自由に建物を建てられますし、増改築もできます。他人に売却したり贈与したりすることで、所有権を移転することもできます。地主としてその土地を人に貸すことも可能です。

また、土地の所有権は固定資産となりますので、「固定資産税・都市計画税」を納付する義務が課せられます。

所有権の権利形態として確認しておきたいのが、「所有権は2つの権利が合わさることで成り立っている」ということです。所有権を成立させる2つの権利とは、地主としての権利「底地権」と、土地の上に建物を建てられる権利「借地権」です。

◆所有権の構成

底地権

「底地権」とは、地主として土地を人に貸すことができる権利です。土地を人に貸した場合でも、貸主様にはこの「底地権」が残ります。

このとき、地主様（貸主様）のことを「借地権設定者」といいます。

借地権

「借地権」とは、地主様から土地を借り、その上に建物を建てられる権利です。

借地権は、さらに細かく種類が分かれており、主に「地上権」と「賃借権」の2種類の権利形態があります。

通常、土地を借りるには、月毎に「地代（賃借料）」を支払います。

賃借権

「賃借権」とは、月々の地代を支払うことで土地を利用できる権利です。あくまで間接的に土地を使用する権利であるため、増改築や転貸・売却などの場合には、地主様に承諾を得なくてはいけません。

また、賃借権の登記義務はないため、記載されないのが一般的です。

地上権

「地上権」とは、賃借権と同じく土地を借りて使用する権利ですが、賃借権よりも強い支配権を有する権利形態です。そのため、地主様の承諾を得ずに、自由に増改築や転売・転貸が可能です。

また、地上権については地主様に登記義務が生じるため、登記簿に記載されます。

敷地権

「敷地権」とは、マンションなどの「区分所有建物」が建っている土地の所有権（または地上権）です。区分所有建物では、土地の所有権を区分所有権者全員で持分とする権利形態をとっています。敷地権とは、その場合の1住戸における土地所有権の持分をいいます。

また、敷地権は建物の所有権と一体になっており、建物の登記簿に記載されます。

抵当権

抵当権とは、融資を行う金融機関が有する権利です。ローンの債務者が返済不可能に陥った場合に、金融機関が担保である不動産などを取り上げ、売却することで返済金に充てることができる権利をいいます。

それぞれの土地権利形態の違い

所有権と地上権の違い

所有権と地上権の大きな違いは、「権利を得るときに存続期間や地代に関する取り決めが必要か」ということです。

「地上権」は、借りる際に地主様と借主様の間で、契約条件の取り決め・合意がなされます。借りる期間（存続期間）や地代の支払い方などを定めるのです。

地上権は賃借権と違い、存続期間や地代の設定をしないことも可能です。しかし、その場合でも地主様との合意が前提となるのです。

一方「所有権」には、はじめから存続期間や地代を定める必要はありません。

所有権者から所有権が移転するのは、自主的に譲渡したり借地権を貸したりする場合や、死亡により相続したり、債務不履行で抵当にとられたりする場合に限られます。そのような事由が起こらない限り、所有権は無期限に存続します。

また、地上権を貸借する場合の固定資産税等は、基本的には地主様が負担します。ただし、100年以上の存続期間を定めている場合には、地上権者（借主様）の負担となります。

地上権と賃借権の違い

地上権と賃借権の大きな違いは、物権であるか債権であるかの違いです。

物権である地上権は、もの（土地）を直接的に支配できる権利です。一方、債権である賃借権は、「借りる」という行為に与えられる権利です。

そのため、地上権では増改築や譲渡・転貸が自由にできますが、賃借権では地主の承諾が必要となります。また、地上権においては抵当権を設定できますが、賃借権では設定できません。

敷地権と地上権の違い

「敷地権」は、区分所有建物が建つ土地の権利です。区分所有建物に入居している所有者全員で、土地を共有持分とする権利形態をとります。そのため、敷地権は建物の所有権と一体化されています。

一方、地上権は土地だけに設定される権利で、建物の権利と分けて扱うことが可能です。

また、敷地権にも所有権と地上権が存在します。「敷地権」というと「敷地所有権」を指すことが一般的ですが、敷地地上権もあり、その場合は「借地権付マンション（土地の敷地地上権とマンション建物1戸の所有権）」として売り出されます。

借地権と賃貸借契約の違い

賃貸借契約は「民法」に規定された契約形態で、一般的な賃貸借に適用されます。

一方、借地権の契約は「借地借家法」により規定されています。不動産の賃貸借においては、民法の規定では公平性を保つのが不十分とされ、民法より優先される特別法として「借地借家法」が適用されます。

「土地の権利」比較表

土地の権利形態についての疑問を解決

物件の「土地権利形態：所有権のみ」とは

不動産物件の広告を見ていると、「土地権利形態：所有権のみ」という文言を見かけます。これは、「土地の権利形態を借地権として貸し出すつもりはない」という意味です。

建物を売り出す方法として、土地・建物ともに所有権を売る場合と、「借地権付き建物」として売る場合の2パターンがありえます。しかし、「土地権利形態：所有権のみ」として売り出す場合には、借地権の形態で売る気はない、ということす。

ただ、「土地権利形態：所有権のみ」という表現は、一般の方にはわかりにくいため、使用する際は慎重に検討するべきでしょう。

地上権が設定される事例とは

地上権が設定される事例として一般的なのは、地下鉄やトンネルなどを開通・使用する場合です。地上権は、地面の上だけでなく地下に設定することも可能です。

鉄道事業者は、地上権を取得することで、地下を部分的に支配する権利を得ます。賃借権では地主様の承諾が必要な増改築や譲渡ですが、地上権であれば承諾なく自由にできます。そのため、地下鉄やトンネルの補修・改築工事などもスムーズに行うことができます。

この場合、地代は月毎・年毎では支払われず、地上権設定契約時に一括で支払われるのが一般的です。

土地の権利形態に関する注意点

借地権は所有権より土地の資産価値が低い

「借地権付き建物」は「所有権を有する土地・建物」よりも不動産価値が低くなります。そのため、買主様にとっては割安の物件を選べたり、予算よりも好立地・好条件の建物を購入しやすくなります。

ただし、購入後に自己所有財産となった場合にも、資産価値が低くなるということです。つまり、売却する際には「所有権を有する土地・建物」より利益は低くなります。将来売却する可能性がある場合には、慎重に検討しなくてはいけません。

そのため、購入を希望するお客様には、借地権と所有権それぞれのメリット・デメリットを丁寧に説明する必要があります。

まとめ：土地の権利は大枠から部分を理解する

■土地の権利形態の種類

• 所有権：土地のすべてを所有者帰属のものとして所有し、自由に使用することができる権利
• 底地権：地主として土地を人に貸すことができる権利
• 借地権：地主様から土地を借り、その上に建物を建てられる権利
• 賃借権：月々の地代を支払うことで土地を利用できる権利
• 地上権：賃借権と同じく土地を借りて使用する権利
• 敷地権：「敷地権」とは、マンションなどの「区分所有建物」が建っている土地の所有権（または地上権）
• 抵当権：抵当権とは、融資を行う金融機関が有する権利

土地の権利形態は、それぞれの種類の特徴を個別に理解しようとするのでは、うまく捉えることができません。「所有権」という大枠を踏まえたうえで、それぞれの部分的な権利へと分解しながら捉えていくと、理解が深まりやすいでしょう。

また、一般のお客様にとっては、もっと理解しにくいものです。しかし、土地売買の契約をする当事者はあくまでお客様です。宅建業者が仲介業者としてわかりやすく説明できるように心がけましょう。

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• 賃借権とは｜意味や地上権との違い・借地権についても解説

この「持分」とはいったい何でしょうか。共有持分などの言葉で使われるこの言葉ですがどういった意味があるのでしょうか。

今回は不動産の所有権に関わる「持分」について説明します。「持分」とは何か、どのようなときに使われているのかを確認しましょう。

土地「持分」とは

土地や建物を個人が所有する場合、ひとりが単独で所有権を持つ単有と、複数人が共同で所有権を持つ共有とに分かれます。

所有権が共有のときは、不動産を購入した出資金額に応じて持分が定められます。つまり持分とは、不動産を誰がどのくらい所有しているかを示すものです。

所有権が単有であれば、土地などを活用したり売却したいときにも自分の好きなように決められます。

しかし共有の場合には、誰かひとりが勝手に土地を処分したりはできません。共有者全員の合意が必要です。

共有持分と共有名義との違い

共有持分と共有名義は似ている言葉ですが、その意味は違います。

「共有持分」は複数の所有者がそれぞれに持つ権利の値のことを指し、「共有名義」とは、その土地などが単独ではなく複数の所有者によって所有されているという事実だけを指しています。名義人ごとに権利等は分かれていません。

混乱しないように覚えておきましょう。

関連記事：不動産を夫婦の共有名義で所有する際の注意点｜単独名義から共有名義に変更する方法や贈与も解説

不動産（土地・建物）の持分の決め方

持分は、それぞれの出資金額に応じて決定します。

たとえ出資者全員の合意があっても、自分たちが持分を決めることはできません。

出資割合と持分に大きなへだたりがあると、出資が少なかった人に対して贈与税がかかってきます。

共有持分は登記に記載されますので、勝手に決めず上記の割合を守りましょう。

取得費用にあたるもの

所得費用は土地建物等の物件価格だけでなく、諸費用も含めて計算します。

諸費用とはたとえば以下のような費用です。

• 仲介手数料
• 不動産取得税
• 登録免許税
• 住宅ローン事務手数料

それ以外にも、土地を購入して新たな建物を建設する際の建築費用、古家解体費用、またリフォーム費用などが含まれます。

逆に含まれないものとしては、火災保険・地震保険料や家具家電購入費、引っ越し代などが挙げられます。

土地持分割合のシミュレーション

夫婦で4,000万円の新築戸建を共同出資して購入した場合のシミュレーションをしてみましょう。

【前提】

物件価格：4,000万円

諸費用：300万円

出資額：夫/1,000万円、妻/300万円

住宅ローン（夫借り入れ）：3,000万円

【持分計算】

夫の持分→　4,000万円　÷　4, 300万円 ＝93％

妻の持分→　 300万円　÷　4, 300万円 ＝ 7％

土地持分の買取には売買契約書が必要

もともと共有持分で分けられていた土地建物を単有にしたいという場合には、他の人の持っている共有持分を買い取らなくてはなりません。

たとえ親族間のやりとりであっても、無償で持分を譲渡すると贈与税がかかります。

正式に売買契約書を締結し、決済後に持分移転の不動産登記を行います。

登記にかかる費用は買い取りする側が負担するのが一般的です。

まとめ

今回は土地や建物の所有権にまつわる「持分」とは何かについて解説しました。

持分は登記や税金に関係してきますので、明確にしておかないと思わぬ金銭的トラブルが発生する可能性があります。

持分の概念に関する理解や売買契約書についてきちんと理解し、お客様に的確なご説明ができるようにしましょう。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。

宅建業者が不動産取引を担当する際、物件調査の資料として「登記簿謄本」はとても有益です。今回は、その中の「権利部（乙区）」についてご説明します。

「権利部（乙区）」には、所有権以外の権利（抵当権・根抵当権・賃借権など）について記載されています。

宅建業者が「乙区」の記載を調査する場合、①権利関係者の優先順位、②現在の所有者の財務力（売却・資金運用の安全性など）を確認します。

「乙区」の各項目を読み解く

それでは、「乙区」の各項目の詳しい記載内容とその読み解き方をご説明します。

◇順位番号

登記申請の順に番号が付与されます。

◇登記の目的

「乙区」の登記の目的には次の3つがあります。

◇権利者その他の事項

登記の目的の詳細内容が記載されます。

• 設定年月日
• 債権額または極度額
• 損害金
• 債務者の住所・氏名
• 抵当権者または根抵当権者の住所・氏名　など

「乙区」の確認ポイント

「乙区」の記載内容から確認したいポイントは以下の通りです。

①「権利関係者の優先順位」… 順位番号・設定年月日などにより確認。

→ 税金や保険の滞納がある場合、法定納期限により自治体など債権者の順位が決まります。（国税徴収法第8条・地方税法第14条）納付書や債権者へのヒアリングで確認しましょう。

②「現在の所有者の財務力」… 抵当権・根抵当権の設定内容・残債務額・借入可能額などにより、債務超過になっていないかなど、資金運用の安全性を確認。

→ 所有者（売主様）の返済予定表・残債務証明書などで、現在の債務額を確定します。

抵当権・根抵当権設定の物件を賃貸で貸す場合

抵当権・根抵当権が設定された不動産が競売などで処分された場合、賃借人は競落人（競売物件を買い受けた人）に対抗できませんので、物件を明け渡さなければなりません。

しかし、競落人の買受日から6か月間は退去を猶予されます。（民法395条）

担当した宅建業者は、その旨を「重要事項説明」において賃借人にする必要があります。

万が一の場合のトラブルを避けるためにも、借り手であるお客様に必ず伝えるようにしましょう。

不動産についての法的な記録を参照できる「登記簿謄本」は、宅建業者にとって担当物件の状況を知るうえで重要な資料となります。

今回は、登記簿謄本の中で所有権に関する記載である「権利部（甲区）」についてご説明します。

「甲区」の記載をまとめると、以下のような内容となります。

◇「権利部（甲区）」の記載内容

• 登記上での現在（および過去）の所有者の住所・氏名
• 所有権を取得した日付・原因（売買、相続、贈与など）
• 第三者による所有権の制限（差押、仮差押）

甲区の詳細内容と確認すべきポイント

それでは、甲区の記載で確認したいポイントを、項目ごとに紹介していきます。

登記簿の記載と実際の状況が一致しているか確認することが大切です。

◇順位番号

登記された順番に数字が付与されます。

◇登記の目的

登記の目的には、次の4つがあります。

◇登記年月日・受付番号

登記申請を受け付けた日付と受付番号が記載されます。

◇権利者その他の事項

所有権登記の「原因（例：売買、相続、贈与など）」と「所有者（または債権者）」の住所・氏名が記載されます。

記載例：税金の滞納の場合→原因「税務署差押」・債権者「東京都（など自治体名）」

登記簿と現況が一致しないなら対処が必要

登記簿と実際の状況が合わないケースとは、具体的には以下のような事例です。

◇登記簿と現況に相違がある場合の例

・登記名義人と現在の所有者が一致しない。

・登記名義人の名前が違う（婚姻・離婚など）。

・登記名義人の住所が違う（転居・住居表示の変更など）。

・登記名義人が死亡している（相続登記をしていない）。

上記のような相違点が発見された場合には、相違の原因究明と状況に応じた対処が必要となります。

その際、必要があれば、司法書士など各分野の専門家に相談し、適切な協力を受けましょう。