外国人購入者との契約における法的留意点

重要事項説明の落とし穴：言語と文化の違い

本人確認・資力確認の厳格化

売買契約書・各種書面の法的有効性

関連法規の動向と留意点

重要土地等調査法について

日本の不動産に関連する税制

住宅ローン・金融制度に関する情報

まとめ

2022年の法改正によって、不動産取引の全面電子化が解禁されました。とはいえ、自社で導入するべきか、決めかねている方もいるでしょう。

ここでは、不動産契約の電子化を検討中の方に向けて、電子契約の基本、導入のメリット・注意点、流れまで詳しく解説します。

電子契約とは

電子契約とは、電子データで作成した契約書を用いて締結する契約です。「電子署名」や「タイムスタンプ」といった技術を利用することで、紙ベースでの契約と同等の法的効力を有します。

紙ベースでの契約との違いについて解説する前に、本来の「契約」についておさらいしましょう。

本来の「契約」は口頭のみでも成立します。とはいえ、「言った、言わない」のトラブル防止のために書面を作成し、契約関係者が内容に同意した旨を記録に残すケースが一般的です。「契約関係者が同意した証拠」の役割を担うのが「記名・押印」や「自署」です。

データで作成した契約書が紙ベースの契約書と同等の法的効力を有するには、「誰が作成したか」や「作成後に改変されていない」旨を確認できるかどうかがポイントになります。

「記名・押印」や「自署」の代わりとなる仕組みとして、「電子署名」や「タイムスタンプ」が用いられています。これらの技術を利用することで、紙ベースでの契約書と同様に正式な文書であることを証明できる仕組みです。

従来の不動産取引では、法律による規制のため電子契約が認められていませんでした。しかし、2022年に宅建業法や借地借家法が改正され、書面交付の電子化が認められました。世間の流れに合わせて不動産業界でも、徐々に電子契約が普及しています。

電子契約が可能となった不動産関連の契約書類

電子契約が可能となった書類とは、宅建業法や借地借家法で交付が義務付けられている書類です。

売買取引・賃貸借取引に携わる方にとって大切な書類が複数あるため、確認しておくことをおすすめします。

賃貸借契約書

賃貸借契約の当事者へ交付する書面です。従来は、宅建士の記名がある書面（紙）交付を前提としていましたが、宅建業法（第37条）の改正により電子データでの交付が可能になりました。

売買契約書

売買契約時に買主と売主へ交付する書面です。賃貸借契約と同様、宅建士の記名に代わる一定の措置を取ることで電子データでの交付が認められます。

重要事項説明書

売買契約時の買主や賃貸借契約時の借主に対して、契約締結までに交付する書面です。宅建業法（第35条）の改正によって、電子データでの交付が認められています。

媒介契約締結時書類

媒介契約の締結時に相手方へ交付する書面です。宅建業法（第34条）の改正によって、電子データでの交付が可能になりました。

指定流通機構への登録を証明する書類

媒介契約時に依頼者に対して交付する書面です。指定流通機構（レインズ）へ登録した際の登録証も、電子データでの交付が認められています。

定期借地権設定契約書

借地借家法（第22条）に定められる「一般的な定期借地権」の契約時に交付する書面です。現時点（2023年）において、事業用の定期借地権は電子契約の対象外となり、引き続き公正証書のみでの契約となります。

定期建物賃貸借契約

定期建物賃貸借（定期借家）契約の締結時に交付する書面です。借地借家法（第38条）が改正されたため、電子データでの交付が可能になりました。

定期借家契約の事前説明書

定期借家契約の締結前に、借主に対して「契約の更新がなく、期間満了で契約が終了する」旨を説明する際の書面です。

電子契約を導入するメリット

不動産取引において、電子契約を導入するメリットは多岐にわたります。コスト削減、業務効率化、お客さまの負担軽減といった観点から、電子契約を導入するメリットを解説しましょう。

印刷や郵送などのコスト削減

電子契約では紙を使用しないため、印刷代や郵送代が不要です。

また、紙ベースでの契約とは異なり、印紙税もかかりません。1件のコストが少額でも、10件、20件と積み重なれば膨大な金額になります。無駄なコストを削減できれば、備品購入や従業員への還元などキャッシュフローの有効活用を実現できるでしょう。

業務効率化

電子契約の導入では、コスト削減だけでなく業務効率化も期待できます。紙の印刷や内容チェック、お客さまへの郵送手続きといった事務作業に時間がかかり、煩わしさを感じている方もいるのではないでしょうか。

書面を電子化すればそういった事務作業が不要になるため、印刷や郵送にかけていた時間を他の業務に充てられます。また、電子データでは過去の書類検索もスムーズです。

電子契約の導入は、職場の労働環境の改善を期待できます。

書類などの管理が容易に

書類をデータで管理すれば、物理的なスペースも必要ありません。紙で管理する場合、過去の書類が膨大な量になるため、外部の保管場所を確保している方もいるのではないでしょうか。不要となった書類整理も大変な作業です。

電子契約を導入すると無駄なスペースがなくなり、保管場所に困ることもなくなります。

契約締結までがスピーディーに

不動産取引では、契約関係者が多くなりがちです。書面（紙）での契約の場合、当事者だけでなく、自社や他社の担当者など複数者間でのやり取りに時間がかかります。電子契約であれば郵送が不要なため、遠方の相手方とのスピーディーな契約締結を実現可能です。

社会的なニーズにもマッチする

ネットショッピングや外食の宅配サービス、在宅ワークが普及し始めている昨今は、人々のニーズも変化しつつあります。何らかの形で「自宅で完結できるサービス」を利用し、利便性の高さを実感した方もいるのではないでしょうか。

そんな社会の変化に合わせて、不動産取引に対するニーズも変わりつつあります。

一昔前は、顧客が不動産会社へ直接相談に行き、物件を探すケースが主流でした。しかし、昨今は不動産ポータルサイトや不動産会社の公式サイトが充実しており、顧客自らがインターネット上で物件を検索するケースが増えています。

賃貸取引においては「オンライン内見」が普及し始めており、お客さまが契約前に来店する回数が減少傾向というデータもあります。法改正で書面の電子化が解禁されたこともあり、今後もこの傾向は続くでしょう。

電子契約を導入するデメリット

電子契約の導入で利便性が高まる一方、複数のデメリットもあります。お客さまの状況や自社の環境によってはトラブルの原因になることがあるため、無理のない範囲での導入を検討しましょう。

高齢の場合には対応できないことも

重要事項説明書や契約書などを電子データで交付する場合、以下の形式が想定されます。

• メール添付
• オンラインでのダウンロード
• USBメモリの送付

インターネットを日常的に使用する方であれば、電子データでの受領に迷うケースは少ないでしょう。しかし、相手方がパソコンやスマートフォンの操作に不慣れな高齢者の場合、電子交付は難しいかもしれません。

双方の同意が必要

各種書類を電子データで交付する場合、「相手方の同意が必要」です。相手方の同意を得られない場合は、従来通り紙ベースでの対応となります。

インターネット環境が必要

電子データでの書面交付やIT重説の実施には、自社と相手方の双方に安定したインターネット環境が必要です。IT重説とは、オンラインで行う重要事項説明です。テレビ会議用のアプリやテレビ電話を利用することで、遠隔地にいる相手方へ説明できます。

「電子契約」といっても、必ずしも全てをオンラインで行う必要はありません。例えば、以下の選択肢があります。

• 書類を電子データで交付して対面で重要事項説明を行う
• 書類を紙ベースで交付してIT重説を実施する
• 書類を電子データで交付してIT重説を実施する

電子契約の導入を検討している方は、自社やお客さまのインターネット環境を考慮しつつ、導入の範囲を検討しましょう。

情報漏洩やデータ改ざんなどのリスクがある

重要書類（紙）の保管場所に鍵をかけるのと同様に、電子データで保管する場合もセキュリティ対策が必須です。また、セキュリティ対策を強化しても、USBの紛失など社員による情報漏洩のリスクもあります。

電子契約を導入する際は、セキュリティ性の高いサービスを検討し、必要に応じて社員の情報管理に対する教育も検討しましょう。

業務工程の再構築が必要

電子契約を導入する場合、場合によっては業務フローの見直しが必要です。お客さまへの説明の仕方や意向の確認方法、電子化する場合の全体フローなど、社内で統一しておきましょう。

「書類は電子データ・紙媒体のどちらで交付するか」、「重要事項説明はIT重説・対面のどちらで実施するか」といった意向を確認するためのひな形も必要です。

電子契約を取り入れる上での注意点

自社の利用するソフトウェアや状況によっては、お客さまへ負担がかかってしまうことがあります。また、イレギュラーな事態を想定しておくことも大切です。電子契約を導入する際の注意点を3つ紹介します。

お客さま側で事前準備が必要なケースがある

電子データで書面を交付する際やIT重説を実施する際は、ソフトウェアやアプリなどを利用します。自社が利用するソフトウェアなどを相手方も利用できる環境にあるかどうか、事前に確認しておきましょう。

例えば、日本で人気の高いLINEにはテレビ電話の機能も付いており、IT重説に用いられるケースがあります。ただし、お客さま側でアカウント設定が必要なため、アカウント有無の確認が必要です。

電子契約中止後の記名・押印漏れに注意

書類を電子データで交付したものの、お客さま側でデータを閲覧できないなどのトラブルが想定されます。原因を究明できない場合は電子データでの交付を中止して、紙ベースでの書面交付に切り替えることが可能です。

電子契約を中止した後に紙ベースで書面を交付する場合の規制は、従来と同様です。宅建業者の記名・押印や宅建士の記名漏れに注意しましょう。

スマホでの閲覧は重要事項を見逃すリスクも

相手方が個人の場合、パソコンではなく、スマートフォンで書類を閲覧するケースが珍しくありません。画面が小さなスマートフォンでは、お客さまが重要事項を見逃してしまう恐れがあります。画面のサイズを考慮してA3サイズではなくA4サイズで作成する、重要事項を強調しておくなど視認性を高める工夫をしましょう。

電子契約を締結するまでの流れ

電子契約を締結するまでの流れを3つのステップで紹介します。

ステップ１　IT重説

相手方の同意を得た上で、IT重説を実施します。IT重説のポイントは以下4点です。

• カメラの性能（主に宅建業者側）
• インターネット環境（双方）
• マイクの性能（双方）
• 端末の利用状況（相手方）

IT重説では、宅建士証の提示や図面の説明をテレビ電話越しに行うため、相手方がそれらを認識できなければなりません。自社が使用する端末のカメラの性能を確認しましょう。

また、自社と相手方の双方でコミュニケーションが取れるかどうかなど、インターネット環境の事前確認も必要です。

重要事項説明書を電子データで交付した上でIT重説を実施する場合、相手方が使用する端末によっては重要事項説明書とテレビ電話の同時閲覧が難しいケースがあります。

相手方にあらかじめ2台の端末を準備してもらう、紙ベースで出力してもらうといった対応を検討してみてください。

ステップ２　契約書の電子交付

相手方の同意を得ていれば、契約書の電子データ交付が可能です。宅建士が電子署名後に相手方へ交付します。

ステップ３　電子署名

相手方が電子データを受領後、電子署名をすれば契約が完結します。電子データの受領時は、「改変されていないかどうか」を相手方が確認しなければなりません。確認方法について、自社で把握しておくことが大切です。

電子契約サービスの具体的な流れや機能はサービス事業者によって異なるため、各社比較してみましょう。

まとめ

法改正によって、今後も電子契約を導入する不動産事業者の増加が見込まれます。電子契約を導入すれば、無駄を省いて効率化できる、お客さまの幅広いニーズに応えられるなど多数のメリットを享受できるでしょう。

ただし、不動産契約の電子化では、これまで生じなかったトラブルが生じるリスクもあります。「電子契約」といっても対応する範囲によって導入のハードルの高さが異なるため、自社のIT環境に合わせて無理のない範囲で検討してみてはいかがでしょうか。

プロである宅建業者と個人の取引の際、宅建業者が廃業した等の理由で手付金を取り戻せないケースがあります。そのような事態に個人の買主様を保護する制度が、「手付金等の保全措置」です。

ただし、売買物件の状態によって、保全が必要になるかどうかの条件が変わってきます。担当物件ごとに対応が変わってくることがあるため、制度の概要をしっかりと理解することが必要です。

今回は、手付金等の保全の制度の概要と保全の方法について紹介していきます。

手付金とは

手付金とは、契約締結時に買主様から売主様へ預けるお金のことを指します。

本来であれば売買代金の全額支払いの際に買主様へ返還されるべきものですが、手間を省くために売買代金の一部として充当するのが一般的です。

手付金の種類は、以下の3種類に大別されます。

• 解約手付＝買主様、売主様いずれかが契約解除する際の保証金
• 違約手付＝債務不履行があった場合の違約金
• 証約手付＝購入の意思を示し、契約の成立を証明するためのお金

契約書に手付金の種類が記入されていない場合でも、手付金は「解約手付」であると推定されます。

解約手付は、相手方が債務の履行に着手するまでであれば、手付金を放棄・返還することで契約を解除できるものです。買主様からの契約解除であれば手付金の放棄、売主様からの契約解除であれば手付金の倍返しが条件です。

なお、手付金の金額は売買金額の5～10％が一般的とされています。

【併せて読みたい：売買契約書の重要事項「手付金と手付解除」の定め方】

手付金と申込証拠金の違い

手付金と混同してしまいがちなものに、「申込証拠金」があります。

申込証拠金とは、買主様が購入する意思があることを示して、売主様に払う金銭のことです。金額に決まりはなく、一般的には5～10万円ですが数千円の時もあります。

買主様の側からすると、申込証拠金を支払うことで物件が他の人に売られないようにできるのがメリットです。とはいっても長期間にわたって確保しておくことはできず、一般的には1週間から10日程度です。

手付金が契約の時に支払う金銭であるのに対し、申込証拠金は契約前の物件確保のために利用される点に違いがあります。

手付金と申込証拠金の違いを以下にまとめました。

【併せて読みたい：申込証拠金と手付金は違う｜まぎらわしい2つの特徴と注意点を整理】

手付金等の保全措置とは

「手付金等の保全措置」とは、買主様が支払った手付金が、売主様側の倒産等があっても確実に買主様の手元に戻るための措置のことです。

宅地建物取引業法（第41条・第41条の2）において、手付金等の保全について必要な措置の内容を規定しています。

宅建業者は手付金の保全が必要

宅建業者は、買主様から預かった手付金を保全する義務を負います。具体的には、金融機関などの第三者に保管させる方法を取ります。

保全措置の対象となる手付金は、売買契約を結んだ日以降、不動産の引渡し前に支払われる金銭のことです。売買代金の一部又は全部として支払われる【内金】や、【手付金】の名義で支払われる金銭で、売買代金として充当されるものを指します。

目的は買主様の権利を守ること

手付金等の保全措置は「売主様側が宅建業者、買主様が宅建業者でない」という構図の際に義務付けられます。あくまでプロでない買主様を保護する措置のため、宅建業者同士の取引では適用されません。

手付金等の保全が必要な場合・不要な場合

宅建業者と個人の売買契約であれば、必ず保全措置が必要となるわけではありません。保全が必要な場合と、不要な場合があります。

手付金等の保全が不要な場合

不動産が以下に該当する場合、手付金等の保全措置は不要です。なお売主側の宅建業者が課税事業者であった時は、消費税込みの売買代金に対して手付金等の限度額を判定します。

手付金等の保全が必要な場合

不要な場合の手付金の限度を超えている場合に、手付金の保全が必要になります。

例えば、売買価格4,000万円のマンション（未完成）に300万円の手付金を支払った場合、5％（200万円）を上回っているため保全が必要です。

手付金等の保全の方法

具体的に手付金等を保全する方法としては、「保証委託契約」「保証保険契約」「手付金等預託契約及び質権設定契約」の3種類があります。

物件が完成しているか未完成かで利用できる方法に違いがあり、完成物件であれば3つのどの方式でも保全可能です。一方で未完成物件の場合は、「手付金等預託契約及び質権設定契約」の方式を利用できません。

保証委託契約

画像引用：住宅比較株式会社｜宅建勉強会

宅建業者が受領した手付金等の返還義務について、銀行や信託銀行と連帯して保証する契約です。宅建業者が一定の手数料を支払うこと形で、金融機関と契約を結びます。

また、通常の金融機関以外にも「国土交通大臣が指定した手付金等保証機関」と契約することもできます。

【国土交通大臣に指定を受けた手付金等保証機関】

・東京不動産信用保証株式会社

・住宅産業信用保証株式会社

・全国不動産信用保証株式会社

・西日本住宅産業信用保証株式会社

・不動産信用保証株式会社

保証保険契約

宅建事業者が保険事業者へ保険料を支払うことで、手付金等の返還義務に備える契約です。金融機関か保険事業者かの違いはありますが、制度の内容は「保証委託契約」と同様です。

手付金等寄託契約及び質権設定契約

画像引用：住宅産業信用保証株式会社｜手付金等保証とは

売主の宅建業者、国土交通大臣指定の保管期間、買主様の三者の間で結ばれる契約です。契約は以下の流れで進みます。

1. 買主様が指定保管機関へ手付金を預ける（寄託）
2. 物件の引き渡しが確認出来たら、指定保管機関が宅建業者へ手付金等を支払う

この「売主に支払われる手付金等」に質権が設定されることで、買主様は万が一の時は質権を行使して手付金等を取り戻すことができます。

完成物件と未完成物件の判断基準

手付金等の保全措置においては、完成物件か未完成物件かで内容が変わってきます。そのため、どのように両者を区別するかが重要になります。定義の違いを確認しておきましょう。

法律においては、「工事の完了」が1つのキーワードになります。取引の対象となる部分が全ての工事が完了していない場合、完了していない部分については未完成であると定義されます。

工事の完了とは、単に外観として建物が完成しただけでは不十分です。人が住める状態になって初めて、工事が完了したと言えます。なお、工事完了の判断をするタイミングは「売買契約の締結時」です。

また、工事が完了しているかの判断は、「検査済証」が取得できているかを判断材料とします。土地においては、「宅地造成の検査済証の取得」が条件です。そのため、更地の取引は「完成物件」です。一方で土地建物の場合は、建物が未完成であれば「未完成物件」として扱います。

まとめ

今回は、不動産売買において重要事項証明書にも記載される「手付金等の保全措置」について説明しました。

関係物件か未完成物件かで保全の必要性が変わってくるため、担当する物件に応じた柔軟な対応をしていく必要があります。そのためには、根幹となる宅建業法をしっかり理解することが重要です。

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本来あってはならないことですが、建物を購入した後に今まで誰も気付かなかった重大な欠陥が見つかることが稀にあります。

日本の法律はそのような事態に対しても買主様は補償を受けることができ、また売主様はその補償に備える必要を規定しています。

今回はいわゆる瑕疵担保責任の履行を実務に沿って詳しく解説していきます。

瑕疵

瑕疵担保責任を解説していく前に「瑕疵」という言葉の意味を考えてみましょう。

瑕疵とは一言で表すと「傷や欠陥」という意味です。傷や欠陥ぐらい大したことはないのではないかと思いますが、住宅において瑕疵が見つかった場合、ケースによってはそのまま住み続けることが困難になったり、建物の価値が下落するなど住宅の所有者にとって大きな影響を及ぼします。

そこで瑕疵が見つかったときには、相手に対してどのように責任を追及できるかを取り決める必要があります。その取り決めともいえるのが「瑕疵担保責任」です。

瑕疵担保責任

先程あえて瑕疵が見つかったという表現を用いましたが、瑕疵担保責任とは建物の契約時に気付かなかったいわゆる「隠れた瑕疵」が契約後見つかったときに、売主様が買主様に対して負う責任の事をいいます。

瑕疵担保責任は売主様が買主様との契約時において、該当建物の瑕疵に気付かなかったとしても、売主様は買主様に対して責任を負う必要があります。

ただし買主様が契約時の時点で該当建物における瑕疵を知っていた場合は、売主様は買主様に対して瑕疵担保責任を負う必要はありません。

宅建業法における特約の制限

瑕疵担保責任は民法において規定されており、要約すると以下のようになります。

・善意（知らなかった）の買主が瑕疵を「発見した時から1年以内」に損害賠償請求と解除ができる。（民法第570条）

引用：電子政府の総合窓口e-Gov｜民法

宅建業法で規定されている瑕疵担保責任については、要約すると以下のようになります。

・売主が宅地建物取引業者の場合は、瑕疵担保責任に関して建物等の「引き渡しの日から2年以上」となる特約をする場合を除き、民法が規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない（宅建業法第40条）

引用：電子政府の総合窓口e-Gov｜宅地建物取引業法

言い換えると、瑕疵担保責任において宅建業法では、原則民法の規定よりも買主様に不利となる特約を結ぶことはできませんが、民法の規定より不利なケースとなる引き渡しの日から2年以上の特約に関してのみ、例外的に結ぶことができることを意味しています。これがいわゆる宅建業法における特約の制限にあたります。

ただし新築住宅における主要部分の瑕疵については、民法・宅建業法どちらも建物等の引き渡しから10年と定められています。

関連記事：不動産における瑕疵担保責任とは｜期間や請求内容、法改正の内容を解説

瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要とは

まず瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要は、宅建業法第35条1項に以下のように定められています。

・当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令・内閣府令で定めるものを講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要

引用：電子政府の総合窓口e-Gov｜宅地建物取引業法

この条文は重要事項説明の一環として、売主様に生じる瑕疵担保責任の履行に関する措置について述べています。

この場合における瑕疵担保責任の履行に関する措置とは、売主様（宅地建物取引業者）が倒産や廃業などの理由で瑕疵担保責任を負うことができなくなった場合でも、保険の加入等によって瑕疵担保責任を履行するための備えを行っているのを、買主様に説明することが述べられています。

次に瑕疵担保責任の履行に関する措置について説明します。

買主様に説明すべき瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要

買主様に対しての説明に関しては、国土交通省のガイドラインでもある「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に指針が示されています。

1. 保証保険契約又は責任保険契約にあっては、当該保険を行う機関の名称又は商号、保険期間、保険金額及び保険の対象となる宅地建物の瑕疵の範囲
2. 保証保険又は責任保険の付保を委託する契約にあっては、当該保険の付保を受託する機関の名称又は商号、保険期間、保険金額及び保険の対象となる宅地建物の瑕疵の範囲
3. 保証委託契約にあっては、保証を行う機関の種類及びその名称又は商号、保証債務の範囲、保証期間及び保証の対象となる宅地建物の瑕疵の範囲
4. 住宅瑕疵担保履行法に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託の場合は、保証金を供託し、供託する供託所の表示・所在地・及び共同分譲の場合の販売瑕疵負担金割合

引用：国土交通省｜宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方

1～3においては買主様に説明を行う際に、保健機関等の契約書類などを別途添付すればよいとされています。

新築住宅における瑕疵担保責任の履行に関する措置

先に述べた通り、売主様(宅地建物取引業者）は新築住宅における瑕疵担保責任の履行に関する措置を買主に対して説明を行う際、瑕疵担保責任の履行における保険の加入や保証金の供託などの措置を講じていることを説明する必要があります。

その瑕疵担保責任の履行における保険の加入や保証金の供託といった措置の事を資力確保措置と言います。

資力確保措置の説明としては、住宅瑕疵担保責任保険を締結している場合と、住宅販売瑕疵担保保証金の供託を受けている場合とでは、末尾備考欄と宅建業法第37条による契約書の記載の仕方が異なってきます。

➀住宅瑕疵担保責任保険を締結した場合の記入例

住宅瑕疵担保責任保険法人は以下の5社となり、締結した法人の名称や所在地、瑕疵負担割合などが記入されます。

1. 財団法人住宅保証機構
2. 株式会社住宅あんしん保証
3. 株式会社日本住宅保証検査機構
4. 株式会社ハウスジーメン
5. ハウスプラス住宅保証株式会社

・末尾備考欄の記入例

・契約書の特約欄への記入例

②住宅販売瑕疵担保保証金の供託の場合の記入例

・末尾備考欄の記入例

・契約書の特約欄への記入例

既存住宅における瑕疵担保責任の履行に関する措置

売主様は既存住宅における瑕疵担保責任の履行に関する措置を買主様に対して説明を行う際、当該住宅の販売または媒介を行った宅地建物取引業者の内宅地建物取引士の資格を持ったものが、ガイドラインでもある宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方に則して買主様に説明を行います。

売主様が機構の既存住宅保証制度を申請する場合の記入例

・末尾備考欄の記入例

・契約書の特約欄への記入例

まとめ

瑕疵担保責任は買主様を瑕疵から守るとても優れた法律です。

また売主様（宅地建物取引業者）にとっても瑕疵への備えを規定することによって、結果的に買主様からの信頼を守ることにも繋がっています。

瑕疵担保責任は実際に多く発生する事例ではありませんが、重要な説明事項です。

どのように重要事項説明書に記載するのか、契約書にはどう記載するのかしっかり確認しておきましょう。

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不動産の売買契約をするときの重要事項説明では、必ず供託所等に関する説明を行います。

供託所等に関する説明とは、私たち宅建業者が信頼に足る会社であると証明する説明です。

今回は供託所と宅建業者の関係について、わかりやすく解説していきます。

供託所とは

そもそも供託とは提供寄託の略称であり、寄託には「物品などを他人に預け、その処置や保管を頼む」という意味があります。

つまり供託所とは、金銭の寄託を提供された先の保管場所のことを指します。

不動産業界でいうと、法務局や地方法務局・支局などが最終的な供託所になります。

不動産業を始めるときに必要な保証金供託

供託所に供託金を預け入れるのは、宅建業をはじめとする不動産業者を開業するときです。

不動産業を始めるためには国土交通大臣か都道府県知事の免許を取得するとともに、所定の保証金を納める必要があります。これが供託金です。

供託金は納め方により営業保証金と弁済業務保証金分担金の2種類に分かれます。どちらの場合でも、必要な営業保証金の金額は同じです。

営業保証金

営業保証金とは、不動産業者が直接法務局に供託する保証金です。

◎必要な営業保証金の額

関連記事：営業保証金とは何かわかりやすく解説｜供託の目的や方法、期限なども紹介

弁済業務保証金分担金

弁済業務保証金分担金とは、保証協会の加入者が直接法務局に供託するのではなく、保証協会に納付する分担金です。保証協会は不動産業者の代わりに法務局へ供託金を納めます。保証協会については後ほど詳しくご説明します。

「弁済業務補償分分担金」制度で初期費用大幅減額

宅建業者として開業するには、多額の供託金を用意する必要があります。しかし保証協会に入会すれば、「弁済業務保証分担金」制度を利用でき、供託金の代わりに保証協会に入り「弁済業務保証分担金」を納めることで、開業の初期費用を大幅に減額することができます。

◆「弁済業務保証分担金」の金額

• 主たる事務所（本店）の場合…60万円
• 他の事務所（支店）…1店舗ごとに30万円

ただし、保証協会に入会すると、入会金や年会費または月会費が別途かかりますので、ご注意ください。

供託所等に供託金を預ける意味

営業保証金もしくは弁済業務保証金分担金は、一般消費者を守る目的で使われます。

業者の倒産などで直接弁済が受けられずお客様が泣き寝入りしてしまわないように、あらかじめ第三者が一定額を預かっておくシステムです。

不動産取引によりお客様に何らかの損害が発生したときには、供託された営業保証金や弁済業務保証金の範囲内で弁済を行います。

なお供託金による損害補償を受けられるのは一般消費者だけです。過去には宅建業者なども補償対象になっていましたが、現在では対象外になっています。

供託金は宅地建物取引業法の義務

宅建業者には供託金を預ける・預けないという選択権はありません。宅地建物取引業法

第25条により、全ての宅建業者には供託金の預け入れが義務付けられています。

引用：電子政府の総合窓口e-Gov｜宅地建物取引業法

逆に言えば、供託金をきちんと預け入れている宅建業者は正規の手続きを踏んで開業しているという証明になります。

供託金を預かる保証協会

先ほど保証金には営業保証金と弁済業務保証金分担金の2種類があると説明しました。

弁済業務保証金分担金を預かって宅建業者の代わりに供託所へ納付しているのが、各保証協会です。

日本には複数の不動産業界団体が存在しますが、ほとんどの宅建業者は全日（ぜんにち）もしくは全宅（ぜんたく）に所属していると考えられます。それぞれの業界団体に関連する保証協会を利用している宅建業者も多いでしょう。

各保証協会では弁済業務保証金分担金を預かり、実際に不動産トラブルが発生したときには、一般消費者との仲裁にもあたってくれます。

話し合いで解決できず、不動産業者側に過失があると認められたときには、不動産業者に代わり保証協会から弁済金を支払います。

以下では、2つの業界団体に関連する保証協会をご紹介します。

全日（全日本不動産協会）所属の場合

全日本不動産協会 、通称「全日（ぜんにち）」に所属している不動産業者の多くは、以下の保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を支払います。

公益社団法人不動産保証協会（旧名称：社団法人不動産保証協会）

全宅（全国宅地建物取引業協会連合会）所属の場合

全国宅地建物取引業協会連合会 、通称「全宅）ぜんたく）」全宅（ぜんたく）に所属している不動産業者の多くは、以下の保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を支払います。

全国宅地建物取引業保証協会

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▶ウサギの「全日」、ハトの「全宅」とは｜ 不動産業者団体を紹介

「供託所等に関する説明」とは

冒頭で申し上げたとおり、不動産契約の重要事項説明では必ず供託所等に関する説明を行います。

これは省略してはいけません。なぜなら重要事項説明で話すべき内容は宅建業法で定められており、不動産契約時には全ての項目を口頭で説明する必要があるからです。

供託所と重要事項説明の関連性について確認しましょう。

重要事項説明書の必須項目

重要事項説明で供託所等に関する説明を行わなければいけないと定めているのは、宅地建物取引業法第35条の規定です。

この規定を理解することにより、お客様がこれから締結する不動産契約で万が一トラブルが発生しても金銭的な保障が受けられること、その際の請求先はどこになるかをお伝えすることができます。

重要事項説明書の記載例

実際の重要事項説明書には、以下の「Ⅲ その他の事項」に供託所等を記載する項目があります。

画像引用（部分）：国土交通省｜重要事項説明書（売買・交換）（第八面）

媒介等を行った不動産会社が納めているのが営業保証金なのか弁済業務保証金分担金なのかで、記載する個所が違います。

営業保証金の場合は上記項目の（1）に、弁済業務保証金分担金の場合は上記項目の（2）に記載します。

こちらも合わせて参照ください。

▶重要事項説明とは？宅建業者の役割と上手く説明するポイントを解説

供託金の支払い金額

営業を開始するために法務局に支払う供託金の金額は、以下となります。

• 主たる事務所（本店）の場合…1,000万円
• 他の事務所（支店）…1店舗ごとに500万円

供託金での弁済が発生した場合、弁済上限額は供託金の金額と同額です。

そのため、納めた供託金額を上回る弁済を要する場合、不足分は宅建業者が支払うことになります。

供託手続きの方法

都道府県知事から「宅建免許通知」が郵送されてきたら、供託手続きが可能です。手続きは、不動産事務所を開設する地域を管轄する法務局やその支局・出張所にて行います。

営業保証金の金銭供託用の供託書に必要事項を記載し、供託金とともに提出します。供託するものは、現金以外にも有価証券や振替国債でも可能です。

その後、供託書を都道府県知事に提出し、完了となります。供託書の提出期限は、宅建免許取得日から3ヵ月以内と決められているので、手続きは速やかに行う必要があります。

また、2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合は、国土交通大臣への申請が必要となるので、注意しましょう。

◆供託書の記載事項

• 宅地建物取引業者の住所・氏名または法人名・代表者の資格・氏名
• 宅地建物取引業者の免許番号
• 供託金額（訂正不可のため要注意）
• 代理人による供託の場合、代理人の住所・資格・氏名　など

まとめ

今回は供託所とは何か、供託金はどのように預け入れと支払いを行うのかについて解説しました。

高額な金銭を取り交わす不動産契約にこれから臨むお客様の多くは、内心不安な気持ちでいっぱいです。

供託所に関する説明を行ってお客様の不安を払拭して差し上げるとともに、自分の会社が信頼に足る宅建業者であると、誇りを持ってお伝えしましょう。

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「クーリングオフ」は一度購入した商品・契約したサービスを返品・解約できる制度で、一般の方にも耳馴染みのある言葉でしょう。このクーリングオフは、不動産業界にもある制度です。

不動産業者としては、せっかく契約をとっても解約されてしまうのは大きな負担となります。そこで今回は、クーリングオフをきちんと理解し、クーリングオフを受けないためにどうすればいいかをご説明します。

不動産業界におけるクーリングオフ

そもそも「クーリングオフ制度」とは

訪問販売やキャッチセールスなど、不意打ちで受けた勧誘による契約に関して、一定の条件のもと消費者から一方的に契約を取り消すことができるのが、「クーリングオフ制度」です。

本来、商品を買ったり有料サービスを受けたりする売買契約は、一度成立してしまった後では取り消すことができません。しかし、不意打ちを狙った悪質な勧誘による契約では、消費者は冷静に検討できない不利な状況で購入を決断させられる危険性があります。

そんな消費者の権利を守るのが、クーリングオフ（Cooling-off：頭を冷やす）制度なのです。

宅建業法におけるクーリングオフ

不動産業界にも、クーリングオフ制度があり、「宅地建物取引業法（宅建業法）」に定められています。

宅建業法によるクーリングオフ制度でも、一定の条件を満たすことで、買主様が一方的に不動産の売買契約を解除できます。一般の制度と同様、買主様が冷静に判断できない状況における売買契約において、買主様の権利を保護する目的で制定されています。

不動産におけるクーリングオフの適用条件

不動産業界のクーリングオフ制度では、不適切な営業行為による売買契約において買主様の権利が保護されるよう、以下のような適用条件が定められています。

売主が宅建業者で買主は一般消費者である

不動産業界のクーリングオフ制度の適用対象は、宅建業法により定められている通り、宅建業者の営業による売買契約です。宅建業者によって不適切な営業行為があった場合に、その不利益から一般消費者を守る目的があります。

そのため、売主は宅建業者で買主様は一般消費者である場合にのみ、クーリングオフの適用が可能です。つまり、宅建業者同士の取引や宅建業者以外の一般人同士の取引には適用されないのです。

◆クーリングオフ適用の組み合わせ

事務所等以外の場所で契約・申込みをしている

不動産業者の事務所は、専任の宅地建物取引士が常駐するなど、営業形態においてさまざまな法的制約があります。それは、不動産業者が適切な業務を遂行するよう定められているのです。

そのため、不動産業者の事務所やそれに準ずる場所であれば、不適切な営業行為は起こらないものとみなされます。

クーリングオフ制度の適用条件で「事務所等以外での契約・申込み」とあるのは、そのためです。

では、「事務所等以外」とは具体的にどのような場所のことでしょうか。以下にまとめました。

◆クーリングオフが適用となる契約・申込み場所

• 喫茶店・ファミリーレストランなど（買主都合の場合を含む）
• 仮設的な営業所や窓口（モデルルームの仮設テントなど）
• 買主様の自宅または職場（買主都合の場合を除く）

◆クーリングオフ適用外の契約・申込み場所

• 事務所・営業所・店舗
• 10区画以上の宅地または10戸以上の建物の分譲をする案内所
• モデルルーム・住宅展示場（仮設・テント等ではないもの）
• 買主様の都合による自宅または職場

引き渡しまたは代金全額支払いを終えていない

引き渡しを終え、代金を全額支払い終わっていれば、買主様が冷静な検討をできない段階を終えていると判断されます。

逆に、引き渡し・代金全額支払いを終えるまでであれば、冷静な判断を保障できる段階ではないとして、クーリングオフを適用できることになっています。

クーリングオフの説明を受けてから8日以内である

宅建業法の知識を有する宅建士とは違い、一般の方はクーリングオフ制度について知らない可能性があります。不適切な契約・申込みを撤回したいと考えても、クーリングオフ制度を知らなければ、その権利を行使することができません。

そのため、不動産業者からクーリングオフ制度についての説明がない間は、無期限にクーリングオフの申し出をできることとされています。

クーリングオフ制度についての説明があった後であれば、「8日間以内（説明日を含む）」という適用期限が設けられています。

お客様がクーリングオフをする方法

買主様がクーリングオフをする場合、売主である不動産業者に対して、書面にて契約解除の通知を行います。

クーリングオフの通知書を送る際は、「内容証明郵便」を使用することが奨励されています。「内容証明郵便」とは、「誰が・誰宛てに・いつ・どんな内容の」文書を送ったかを証明できるサービスです。

クーリングオフ通知書の内容

宅建業者によるクーリングオフへの対応方法

クーリングオフを受けないために

クーリングオフを受けないためには、クーリングオフについての説明義務を果たすことと、クーリングオフ適用条件に合致しないことが大切です。そのためには、以下のような点に気をつけましょう。

◆クーリングオフ防止策

• クーリングオフの概要や条件などについて説明し、書面を交わす。
• 買主からの購入の申込みや契約は、事務所などクーリングオフ適用条件外の場所で受ける。
• 買主の都合で自宅や職場などで契約する場合は、その旨を書面に残しておく。

お客様からクーリングオフを受けたら

買主様からの契約解除通知書を受け取ったら、まずはその契約がクーリングオフの適用条件に当てはまるかどうか検証します。適用していれば契約は無効となりますので、買主様から受け取った手付金などを速やかに全額返金します。

クーリングオフ以外の解約方法は「手付金の放棄」

クーリングオフは、悪質な営業行為を規制する目的の制度です。そのため、宅建業者が行う通常の業務では、クーリングオフの適用条件に当てはまることは稀でしょう。

しかし、宅建業者に落ち度はなかったとしても、お客様としてはどうしても購入を考え直したい場合があります。

そんな場合に取りうる手段としては、「手付金の放棄」があります。手付金とは契約締結時に買主から売主へ支払うもので、買主様の購入意志を証明する役割があります。手付金は決済時に購入代金に充当されますが、万が一契約を解除したくなった場合には、解約金として手放すことも可能です。

誠実な営業が契約解除防止になる

クーリングオフ制度の基本的な理念は、悪徳業者の故意による不適切な勧誘から買主様を保護することにあります。そのため、クーリングオフの条件を理解していれば、契約を解除される事態は防げます。

また、お客様の利益を考え、誠実に営業することでも、お客様の満足度の高い契約につながり、クーリングオフの予防になるでしょう。

不動産契約のクーリングオフ｜ややこしい解約条件と宅建業者の説明義務を解説

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宅建業法における「クーリングオフ」

「クーリングオフ」とは、一度申込・契約した商品やサービスでも、一定の条件のもと説明不要で撤回・解約できる制度です。

販売員や営業担当者から勧誘を受ける際には冷静さを失いやすいため、消費者を守るために定められています。

不動産取引におけるクーリングオフ制度は、以下のように「宅地宅建取引業法（第37条2）」で定められています。

◇宅建業法によるクーリングオフの条件

1. 売主が宅地建物取引業者である。
2. 買主が宅地建物取引業者ではない。
3. 対象が売買物件である。
4. 事務所等以外（喫茶店やレストラン、買主の自宅や勤務先など）での購入の意思表示または申込みである。
5. 代金の支払いまたは物件の引き渡しの前である。
6. クーリングオフについて書面で告知されてから8日以内である。

◇宅建業法によってクーリングオフできない場合

1. 売主が個人である。
2. 買主が宅地建物取引業者である。
3. 対象が賃貸物件である。
4. 事務所等（店舗、案内所、住宅展示場など）で、購入の意思表示または申込みを行っている。（購入の意思表示さえ事務所などで行えば、契約はそれ以外の場所でもクーリングオフできない）
5. 買主が指定した自宅・勤務先での契約や申込みである。（銀行や喫茶店などであればクーリングオフできる）

「誰と」「どこで」契約したかが重要

宅建業法のクーリングオフ制度の適用には、「誰との契約であるか」「どこで購入意思を確認したか」が重要になります。

特に注意が必要なのは、「購入の意思表示をした場所」です。

宅建業者の「事務所等」での申込みなら、クーリングオフは適用されません。

逆に「事務所等以外」なら、適用されると定められています。

この「事務所等」には、細かい規定がありますので、確認しましょう。

◇宅建業法が定める「事務所等」の条件

1. 宅地建物取引主任者を設置している宅地建物取引業者の事務所・店舗・営業所など。
2. 宅地建物取引業者が10区画以上の一団の宅地または10戸以上の一団の建物の分譲（分譲の代理・媒介を含む）をする案内所。
3. 住宅展示場やモデルルーム。
4. 継続的に業務を行うことができる施設を有する場所。（仮設小屋やテントは不可）
5. 買主が要望し指定した買主の自宅または勤務先。（銀行や喫茶店などは買主指定でも不可）

クーリングオフを受けないために

宅建業者には、クーリングオフについて買主への説明義務があります。

説明を行っていない段階での申込みや契約は、その時点でクーリングオフの対象となるのです。

また、その後も説明を行うまで、期限なくクーリングオフが可能です。

契約後のクーリングオフやトラブルを回避するためには、お客様に充分な説明をし、理解を得ることが大切です。

そのために、以下のポイントを徹底しましょう。

• クーリングオフの条件などについて書面にし、説明する。
• 買主からの購入の申し出は、事務所など法令で定められた場所で受ける。
• 買主が指定した場所で契約を行う場合は、その旨を書面に残しておく。

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中古物件を引き渡す際に出てくる言葉が「現状有姿」です。

今回は現状有姿についての理解を深めて、トラブルなく円滑に引き渡しが行えるように、トラブルの事例や対策などを見ていきましょう。

「現状有姿」とは

「現状有姿」とは、現在のあるがままの状態のことを指します。

中古物件などをリフォームせずそのまま引き渡す契約をする場合に、「現状有姿渡し」というのです。

中古物件における「現状有姿」の解釈

中古物件の売買契約において「現状有姿渡し」は、以下のように解釈されます。

①物件に経年劣化による小さな汚れ・傷があっても、そのままの状態で引き渡す。

②契約締結から引き渡しまでの期間に、物件に変化があったとしても、そのままの状態で引き渡す。

ただし、②は売主側の見解であり、不動産業界の慣行では、現状有姿渡しであっても直ちに責任を免れるのは難しいとされています。

現状有姿渡しのトラブル事例

「現状有姿」は、厳密に定義されているわけではありません。

そのため、売買契約の当事者間でも認識に食い違いが起きやすく、トラブルに発展しやすい部分です。賃貸物件や新築物件購入のように、綺麗な状態で自分が住み始めることができるのが当然と考えている買主も少なくありません。

例えば、買主は住宅設備機器の不具合を売主が修理してくれるものと思っていたのに、売主はそのまま引き渡すものと考えていたとか、買主は、部屋の埃やキッチン・お風呂の汚れなどは、売主がハウスクリーニング業者に依頼して綺麗にしてくれるものと考えていたのに、売主はそのままでよいと思っていた、といったことなどで売主、買主の間で認識が食い違うことがあります。

現状有姿渡しでトラブルを起こさないために

現状有姿渡しでトラブルを起こさないために、下記の点に注意しましょう。

1.宅建業者の丁寧な説明が大切

2.売主の瑕疵担保責任について具体的に定めておく

1つずつ解説していきます。

宅建業者の丁寧な説明が大切

宅建業者には、買主に「現状有姿」についてきちんと理解してもらう責任があります。売主側との認識に食い違いがないよう丁寧に説明し、実際の物件要素について具体的に確認することが大切です。

現状有姿について特に食い違いやすいのは、以下のポイントです。

契約前に当事者双方の認識を確認しましょう。

◇現状有姿について食い違いやすいポイント

• 備え付けの家具・家電（棚・エアコン・照明器具など）
• ウォシュレット
• 物置き
• エクステリア備品（ガーデニング用品・郵便受けなど）
• 庭木・庭石 など

ひとつひとつは細かなことですが、軽視してはいけません。

必ず、「付帯設備表」「物件状況報告書（告知書）」に丁寧に書き込み、重要事項説明の際に売主・買主双方にしっかりと説明を行なうようにしましょう。

売主の瑕疵担保責任について具体的に定めておく

現状有姿渡しであっても、売主の責任が一切ないわけではありません。

買主が契約時に認識していなかった瑕疵（傷・欠陥）が契約後に発覚した場合には、売主が責任を負うとされているのです。これを「瑕疵担保責任」といいます。

一般的には、土地の場合は土壌汚染、不同沈下、地中埋設物等、建物の場合は、建物構造上主要な部位の腐食、白アリの害、雨漏り、給排水管の故障を売主の瑕疵担保責任の範囲として定めることが多いです。

マンションの場合には、上記の内、共用部分に起因する瑕疵は免責とすることが一般的です。

特に初めて住宅購入をする買主の場合には、売主の瑕疵担保責任の範囲を広く解釈してしまいがちですので、売主の責任が明確であるように、契約書には「瑕疵担保責任」の範囲と期間を定めておきましょう。

◇売主が個人の場合

瑕疵担保責任は、任意規定となります。範囲・期間を各案件ごとに定めます。

◇売主が宅地建物取引業者の場合

法令により、以下のような期間が定められています。

①買主が瑕疵の存在を知った時点から1年以内（民法第570条）。

②物件引き渡し日から2年以上とすることもできる。ただし、買主が①より不利になる特約は不可。（宅建業法第40条）

ただし、物件の性質によっては、売主が瑕疵担保責任を負うことが難しい場合に、免責特約を定めることもあります。

売主の瑕疵担保責任とは｜契約書への定め方と2020年民法改正のポイント

まとめ

売主、そして買主双方でトラブルを起こさないためにも事前に条件を洗い出したり丁寧な説明を心がけるなど、細かなことにも気を配っていくようにしましょう。

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「違約解除」とは

「違約解除」とは、不動産売買契約において、契約後に取引相手が契約違反した場合、契約を解除できると定めるものです。

売買契約を締結すると、当事者に権利と義務が発生します。売主には物件引き渡しの義務、買主には代金支払いの義務が生じます。

契約成立後の一定期間は、手付金を放棄することで、原則理由を問われず解約できます（売主が解約する場合は手付金の2倍の額を支払う）。これを「手付解除」と言い、手付解除ができる期間を定めたのが「手付解除期日」です。

手付解除期日を過ぎると、自由に解約することができなくなります。手付解除期日以降の債務不履行は契約違反となり、違反者に対して相手側から損害賠償を請求できるようになるのです。

催告しても債務が履行されない場合は、契約を解除し違約金を請求できます。

これが「違約解除」です。

「手付解除」と「違約解除」の違い

• 手付解除とは

手付金を放棄することで、原則、理由を問われず解除できます。
手付解除期日まで可能。

• 違約解除とは

相手の契約違反に対し、契約解除を申し出て違約金を請求できます。
手付解除期日の翌日から可能。

違約解除できる条件

違約解除は、以下の条件にすべて当てはまる場合に可能です。

1. 手付解除期日を過ぎている
2. 契約の履行に着手している
3. 違反者へ債務履行の催告をしている

違約解除を申し出る場合にネックになるのが、2番の「履行の着手」です。「履行に着手」したかどうかの判断はケースバイケースで、簡単ではないからです。紛争になる場合もあり、契約内容やそれまでの経緯を詳しく検証することになります。

以下は、「履行に着手」していると見なされる例ですので、参考にしてください。

売主の「履行の着手」の例

• 買主の要望で、建物を解体し更地にした
• 買主の要望で、土地の実測を行った
• 買主の要望で、建物の内装工事を行った

買主の「履行の着手」の例

• 中間金を支払った
• 建築請負契約を行い、建築業者に着工金を支払った
• 引き渡し期日後、何度も催告し

違約金・違約解除の定め方

違約解除の開始日を設定する

違約解除ができるようになるのは、「手付解除期日」の翌日からです。不動産契約の慣例では、「手付金相当額で相手の損害をカバーできる期日」を目安として、手付解除期日を設定することが多いようです。

そのため、違約解除の開始日を決めるのは、手付金と手付解除期日であり、この二つの定め方が重要になります。

手付金は売買価格の5～10%が相場で、手付解除期日は契約日から約30日後が目安です。

違約金・損害賠償額（予定）を設定する

違約解除の際に違反者に請求する「違約金」や、債務不履行の債務者に請求する「損害賠償」の金額設定は、不動産業界の慣例・法令では次のようになっています。

＜違約金の相場と損害賠償額に関する法令＞

1. 売買価格の10～20%程度
2. 手付金相当額（少額の場合は①を採用）
3. 売主が宅地建物取引業者の場合、違約金と損害賠償額（予定）の合計が売買価格の20%を超えてはいけません。ただし、買主も宅建業者の場合はこの限りではありません。（宅建業法第38条）

両当事者に中立的な設定をする

契約解除に関わる取り決めは、当事者双方に公平でなくてはいけません。

一方に不利益・リスクが偏らないように、違約金や損害賠償額の予定、手付金、手付解除期日を適正に設定する必要があります。

また宅建業者には、両当事者がリスクを充分に理解できるよう、丁寧に説明する義務があるのです。

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資格の有無で大きく異なる不動産業の業務幅

不動産業界で長く働いていこうと希望しているなら、宅地建物取引士の資格取得をオススメします。

とはいえ、不動産会社に勤務するだけならば、必ずしも資格は必要ありません。実際、宅建業者のやり手営業マンとしてよく知られている人の中には、資格を持っていなくても卓越した営業センスで成約数をあげている人は多くいらっしゃいます。

お客様が求めているのは「資格」よりも「経験」と｢知識｣それから営業マンの「人柄」なので、資格がなくてもリカバリーする魅力があれば、十分に不動産営業マンとしてやっていけるでしょう。

しかし、宅地建物取引業法（宅建業法）の規定により、契約の実務は宅地建物取引士にしかできないようになっていますので、自分が売買した案件を自分の力量でクロージングするためには、宅地建物取引士の資格は必須条件になります。

宅地建物取引士だけが行える３つの業務

宅建業法で規定されている、宅地建物取引士にしかできない業務は以下の3点です。

1. 契約締結前の重要事項説明
2. 重要事項説明書へのサイン（押印）
3. 契約書へのサイン（押印）

宅建業者が業務を行う上では、1事業所につき1名以上（従業員5名に対し1名）の有資格者の在籍が必要となります。そのため有資格者には資格手当をつけている会社も多いですし、将来的に転職を考えた際にも、宅地建物取引士の資格は有利に働くでしょう。

契約トラブル回避のためには高度な専門知識が必要

どうして宅地建物取引士の有資格者が求められているのかは、年々増加している不動産の契約トラブルを少しでも回避するためです。
平成28年度に国土交通省や各都道府県に持ち込まれた不動産取引の苦情・紛争相談件数は1734件（国土交通省発表）、その内36.2％は重要事項の説明等に関するトラブルでした。

画像引用：公益財団法人不動産流通推進センター「2018 不動産業統計集（3月期改訂）」

お客様との契約トラブルを避けるためにも、年々改正がなされる法律や法令に対応するためにも、今日ではますます専門的な知識をもった有資格者が求められているのです。

責任能力がないと見なされる場合には資格が欠落する

お客様の大切な資産を媒介する宅地建物取引士ですから、その資格には知識だけでなく誠実さも求められています。宅地建物取引士の資格登録（新機登録）が欠落される理由として挙げられている内容は以下のとおりです。

1. 未成年者で、成年者と同一の行為能力がない人（未成年者かつ未婚者である人）
2. 成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない人
3. 宅建業法違反、傷害罪、暴行罪、背任罪などにより罰金刑以上の刑を受け、刑の執行から5年を経過していない人
4. そのほかの犯罪で禁固以上の刑を受け、刑の執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から5年を経過していない人

つまり責任能力がないと見なされる人間、不誠実かつ危険な人間は、宅地建物取引士になることができません。宅地建物取引士の資格を持っていることは、お客様に対して安心と誠意をお届けしている証明にもなります。

資格取得で「業務」とともに広がる「自信」と「責任」

宅地建物取引士は、不動産取引の案件を最初から最後まで請け負うことができる不動産のスペシャリストです。

資格があることで業務の幅が広がるのはもちろんのこと、それと同時に専門家としての自信と責任感が芽生えます。宅建業者として活躍するためには資格取得が必須である理由がお分かり頂けたことでしょう。

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「手付金」とは

不動産売買契約を締結すると、買主様が売主様に「手付金」を支払います。これには単純に「分割払いの1回目」というだけではない、大きな意味を持ちます。

売買契約書で契約を締結し、手付金を授受すると、その時点で「契約」が成立するのです。

契約が成立したら、それ以降は両当事者に法的責任が生じます。そのため、それ以降の契約解除には、契約書で定めたペナルティに従う義務も発生するのです。

「売買契約締結（契約書を交わす）」＋「手付金の授受」＝  契約成立 → 法的責任の発生！

「手付金」に関する注意点

手付金に関する契約誘引行為は禁止

手付金は、宅建業者である私たちが貸し付けたり、後払いを許可することはできません。契約誘引行為（契約を促したり急かしたりする行為）として、宅建業法第47条違反となるのです。

手付金に関する違反例

• 売買契約を先に済ませ、後日に手付金を授受する→「信用供与」による契約誘引行為
• 買主様に手付金を貸し付け、契約を行う→「手付金貸し付け」による契約誘引行為

宅建業者なら「手付金の保全措置」が必要

売主様が宅地建物取引業者の場合、一定額を超える手付金は第三者に保管させるよう、宅建業法第41条で定められています。これを「手付金等の保全」と言います。

万が一、売主様が物件を引き渡せない事態になっても、買主様にきちんと手付金が返還されるよう、買主様の権利を守る目的で定められているのです。

手付金の保管を請け負うのは、銀行・保険会社・指定保管機関などです。

「手付金の保全措置」の条件

• 未完成物件：売買価格の5%または1,000万円を超える場合
• 完成物件：売買価格の10%または1,000万円を超える場合

「手付解除」「手付解除期日」とは

「手付解除」とは、契約締結後、一定期間までなら、買主様は手付金を放棄することで、原則理由を問われずに契約を解除できるという取り決め方です。

売主様の場合は、買主様から契約時に受け取った手付金を返金し、さらに手付金と同額を買主様に対して支払うことで、同じく理由を問われず契約を解除できます。これを「手付流しの倍返し」と言います。

このように、手付解除ができる期間を定めたのが「手付解除期日」です。手付解除期日を過ぎてからの解約には、違約金の支払いなどペナルティが課せられます。

「手付金」「手付解除期日」の定め方

「手付金」「手付解除期日」の目安

「手付金」と「手付解除期日」の適正な定め方は、各案件により異なります。ただし、不動産業界でよく採用される定め方は以下の通りですので、目安にするといいでしょう。

• 「手付金」の目安…売買価格の5～10%
• 「手付解除期日」の目安…契約締結日から約30日

両当事者に中立的な設定をする

契約解除によるリスクが売主様・買主様のどちらか一方に偏ると、不公平な契約になってしまいます。そのため、「手付金」と「手付解除期日」を適正に定め、両当事者に公平な契約にする責任があります。

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