近隣商業地域とは|意味や特徴を分かりやすく解説
土地の売買において重要なのが、その土地にどのような建物を建てることが可能か、ということです。
宅建業者が担当不動産を調査する際に用いる図面には3種類あり、「公図」「地積測量図」「建物図面・各階平面図」があります。
これを用いて、土地や建物の形状や周囲との位置関係を確認していきます。
図面と現況とに差異がある場合や、不動産取引における障害が見つかった場合には、担当者として適切な対応が求められます。
お客様への説明責任を果たし未然にトラブルを防いでいくためにも図面についての理解を深めておきましょう。
「公図」の見方について説明します。
「公図」とは、土地の形状・範囲、隣接地や道路・水路との位置関係を記した図面です。
隣接地との境界を線で表し、各土地には地番が記載されています。
公図は、明治時代に徴税の目的で作成された図面がもとになっています。
▼「公図」の記載例
(出展元:法務局)
※方位は、矢印の先端が「北」。
※「種類」は図の出展元。「旧土地台帳付属地図」や「土地区画整理所在図」など。
「地裁測量図」の見方について説明します。
「地積測量図」とは、土地家屋調査士により作成された測量図面で、筆界(1筆の土地の範囲を示す境界線)である多角形の頂点座標により土地の面積が計算されています(座標法)。
登記簿謄本の「地積」には、「地積測量図」に記載された面積が反映されます。
◇地積測量図に誤りがある場合の原因
◇地積測量図が存在しない場合の原因
▼「地積測量図」の記載例
(出展元:法務局)
※方位は、矢印の先端が「北」。
「地積測量図とは」|法務局・インターネットでの取得方法【誰でも取得可能です】
不動産の売買において、正しい「地積測量図」がない場合には、隣接地の地積測量図を取得し、外周部の数値だけでも特定するようにします。
また、売却案件であれば、売主様(所有者)に実測や仮測(簡易測量)をご提案しましょう。
地積測量図の作成時期が古い場合にも、現況と誤差がある可能性があるため、測量をおすすめすると良いでしょう。
地積測量をする場合は、土地家屋調査士に依頼します。
地籍測量図について詳しくは以下の記事をご参照ください。
あわせて読みたい:地積測量図とは|不動産の土地面積がわからないときや法務局での取得方法について
「建物図面・各階平面図」の見方を説明します。
「建物図面」とは、敷地と建物の位置関係を示す図面です。
「各階平面図」には、各階ごとの床面積・形状・寸法が記載されています。付属建物がある場合にも、ここに記載されます。
「建物図面・各階平面図」は、地積測量図と同じく、昭和35年4月1日に登記申請書類への添付が義務化された図面です。
それ以前の建物では図面が存在しない場合や、現況と一致しない場合があります。
→施工図面など関連資料をできるだけ用意し、現在の状況を正確に把握しましょう。
◇建物図面・各階平面図に誤りがある場合の原因
増築・改築・減築による変更の未登記
→本来は、増改築後1ヶ月以内に「建物表題変更登記」を行う義務があります。
▼「建物図面・各階平面図」の記載例
(出展元:法務局)
※方位は、矢印の先端が「北」。
売買する物件が「建物表題変更登記」未了の場合、買主様が金融機関から融資を受けられない場合があります。
また、未登記状態のままですと、契約後のトラブルにもつながりかねません。
そのため、売主様には必ず「建物表題変更登記」を行うようサポートしましょう。
万が一、未登記のままで契約を進める場合には、売主様による「建物表題変更登記」を物件の引き渡し条件として定めるといいでしょう。
「公図」「地積測量図」「建物図面・各階平面図」のそれぞれ確認すべきポイントをしっかり押さえて、売主様・買主様が安心して交渉を進められるようにしていきましょう。
その他建物図面の見方について詳しくは以下の記事をご参照ください。
あわせて読みたい:建物図面の見方を解説|建物図面の基礎を初心者にも分かりやすく教えます
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この記事の監修者:小倉 大将 「いえーる 住宅研究所」編集長 学生インターン期間を経て、新卒一期生としてiYell株式会社に入社。開発マネジメント部門・メディア事業部門を経験し、入社2年目にして「いえーる 住宅研究所」の編集長に異例の抜擢を果たす。現在、同メディアを不動産業界のDX推進の一翼を担う媒体とすることをミッションに、日々業務に励む。 Facebook / Twitter |