家を建てる前に知っておきたい|位置指定道路と私道の違いと規制内容

投稿日 : 2020年03月20日

家を建築する時は、法律に認められた道路に接していなければいけません。また、その道路を個人で所有している場合は「私道」なのか「位置指定道路」なのかを確認する必要があります。住宅を建築する際に規制が発生することがあるからです。

両者の違いを正確に把握し、買主様から質問があった時は丁寧に説明してください。

今回は、私道と位置指定道路の違い、接する道路が位置指定道路にかかるかの調べ方等を紹介していきます。

kobayashi この記事の監修者:
小林 紀雄
住宅業界のプロフェッショナル

某大手注文住宅会社に入社。入社後、営業成績No.1を出し退社。その後、住宅ローンを取り扱う会社にて担当部門の成績を3倍に拡大。その後、全国No.1売上の銀座支店長を務める。現在は、iYell株式会社の取締役と住宅ローンの窓口株式会社を設立し代表取締役を務める。

 

位置指定道路とは

位置指定道路とは、正式名称を「42条1項5号道路」と言います。民間が申請を行い、行政から位置の指定を受けて築造されたものです。

都市計画によって整備されたものではなく、民間の不動産業者によって作られた道路のことを指します。行政庁の指定によって「この位置に道路を作りなさい」と決められるため、通称・位置指定道路と呼ばれています。

イメージとしては、分譲住宅を作る際に敷地内に作られる道路が代表例です。


画像引用:東京都大田区|位置指定道路

私道と位置指定道路の違い

「私道」とは、個人や法人が所有する道路のことです。

「位置指定道路」とは、私道の中で特定行政庁の指定を受けたものです。

つまり、「私道」という大きな枠の中に、「位置指定道路」が入っているイメージです。

なお、私道の中には建築基準法上の「道路」でなはいものも含まれます。建築基準法では幅4m以上の道を道路と呼びますが、私道の場合は4m未満のものも多いです。

つまり、私道は以下のような分類分けができるという事になります。

  • 幅4m未満の私道(道路ではない)
  • 幅4m以上の私道
  • 幅4m以上であり、行政庁の指定を受けた位置指定道路

位置指定道路に2m以上接すると家を建てられる

家を建築する際は、公的な道路(公道)に2m以上接していなければなりません。

先ほど私道を3つに分けましたが、幅4m未満の道は道路ではないため、家を建てられません。同じく、4m以上であっても私道の場合は「公的な道路」ではないため家を建てられません。

一方で、位置指定道路に2m以上接していれば建物を建てることができます。私道が位置指定道路として認められた場合には、建築基準法としては公的な道路として扱われるためです。

つまり、家を建てたいのであれば、公道か位置指定道路に接する必要があるのです。

私道の場合は通行許可証が必要

私道が位置指定道路になれなかった場合でも、家を建てることはできます。ただし、私道の所有者に「通行許可証」の発行をしてもらうことが条件です。

私道の所有者が不動産業者の場合は、不動産業者から通行許可証を発行してもらいます。また、私道が建物の購入者の共有だった場合は、共同所有者全員から通行許可をもらいます。

日常生活を送る上で大変な制約になるため、不動産業者が宅地を開発する時は必ず位置指定道路を作ります。

位置指定道路の指定基準

幅が4m以上あっても、必ず位置指定道路になるとは限りません。ここでは、位置指定道路に指定されるため基準を紹介します。

まず、位置指定道路は通り抜けができる必要があります。

ただし以下の場合は、通り抜けができなくても認められます。

  • 道路延長が35m以下
  • 幅員(道路の幅)が4m以上(6mの場合もある)
  • 突きあたりで自動車が向きを変えられること
  • 35mを超える道路の場合は、自動車展開広場があること

その他にも、自治体によって別途条件が定まっている場合があります。例えば東京都大田区では、位置指定道路の選定基準を以下のように紹介しています。

  1. 道路の形態を造ること(道路境界をL字溝、縁石等で明確にすること)
  2. 道路の幅員は、4メートル以上とすること
  3. すみ切りを設けること
  4. 行き止まり道路の場合は、延長35メートル以下とすること
  5. 道路面は、舗装、砂利敷き等ぬかるみにならない構造とすること
  6. 勾配は12パーセント以下で、原則として階段状としないこと
  7. 排水施設を設けること

引用:東京都大田区|位置指定道路

位置指定道路の調べ方

自分の建物に接した建物が位置指定道路かを調べる時は、市役所の建築指導課に問い合わせをします。道路に関する内容ですが、「道路管理課」ではない点に注意です。

なお、この確認は窓口で直接行う必要があります。間違って伝えることが許されない重要な項目のため、市役所では電話やFAXでの問い合わせに応じていません。

窓口で「道路位置指定図」を確認することで、位置指定道路かどうかを判断することができます。

また、閲覧だけではなく証明書の発行を依頼する事も可能です。その際は以下の書類が必要になります。

1.案内図(都市計画図、住宅地図など)

2.公図の写し(法務局で取得)

引用先:豊橋市|建築指導課よくある質問

位置指定道路の証明書を発行する場合は、上記の必要書類を持参してください。

その他にも自治体ごとに必要書類が変わることがあるため、建築指導課に確認してください。

位置指定道路における規制

位置指定道路は本来は私道であり、所有する個人のものです。しかし、位置指定道路として自治体から指定された場合、利用する上で様々な制約を受けることになります。

主な制限としては、「自由に処分できない」ことと「建物を建てることができない」ことです。

所有者は自由に廃止できない

位置指定道路は、所有者であっても自由に廃止することはできません。

位置指定道路があることによって家を建てることができたのに、勝手に廃止してしまうと周りの家が接道義務を果たせなくなるからです。

ただし、絶対に廃止ができないわけではありません。

新しく便利な道路ができて位置指定道路が不要になった場合や、位置指定道路上に新しく家を建てたい時に困るからです。

通常は各自治体が条例によって、位置指定道路の廃止や変更の手続きを規定しています。

建物を建てることができない

位置指定道路に指定された場合、たとえ道路の所有者であっても建物を建てることができなくなります。

位置指定道路になり公的な道路と認められることにより、「人を通行させる義務」を追うことになるからです。

狭い道路に注意|私道負担(セットバック)とは

建物を建築する時は、幅員4m以上の道路に幅2m以上接している必要があります。前面道路の幅員が4m未満であるときは、道路が4mになるように土地を後退する必要があります。

これを私道負担(セットバック)と言います。

例えば、3.6mの幅員しかない道路の場合、40cmのセットバックが必要です。道路の両サイドあわせて40cm下げるため、片方の道路から見て20cmセットバックします。

位置指定道路は幅員4m以上という規定があるため、セットバックの心配ないように思えます。しかし、中には4mの幅員を満たしていない「不完全位置指定道路」が存在します。

すでに住宅が建てられている場合が多いですが、建て替える時になると幅員4m以上の条件を守れるようにセットバックを求められます。

セットバックが必要な土地でも建物は建てられますが、建蔽率や容積率が変わってきます。これらはセットバック後の土地の広さで決まってくるためです。

これによって、希望する間取りの建築が建てられないという事態が発生します。

なおセットバック費用を誰が持つのかは、不動産業者か建築業者を通じて市役所に確認をしてください。自治体によっては補助の制度があります。

まとめ

今回は、私道と位置指定道路の違いを紹介しました。家を建築する際は、目の前の私道が位置指定道路になっているかを必ず確認するようにしてください。

買主様が違いを理解されるよう、両者の違いを丁寧に解説することも大切です。