不動産の販売においては、自治体ごとに定められた建築制限の内容を正確に理解することが必要です。
建築基準法42条の2項道路やセットバックとは何かを紹介｜罰則やトラブル防止
投稿日 : 2021年02月15日/更新日 : 2023年06月08日
「2項道路の概要を知りたい」
「2項道路について宅建業者が知っておくべきことは？」
お客様から2項道路やセットバックについて質問があったとき、正しく答えられますか？
あいまいに回答したり、説明義務を怠ったりすると、後に大きなトラブルになりかねません。
トラブルの未然防止や人々の安全のため、宅建業者は2項道路についてしっかりと理解しておくことが重要です。
今回は、
- 2項道路とは何か
- 2項道路ができた経緯
- セットバックとは何か
- 2項道路を説明しないと起こり得るトラブル
などについて解説します。
宅建業者として2項道路についてしっかり理解して、トラブルの未然防止につとめてくださいね。
「42条の2項道路」とは？わかりやすく解説
ここでは、建築基準法42条2項に記載されている内容をもとに、
- 2項道路の定義
- 2項道路ができた経緯
などについて解説します。
建築基準法が定める2項道路とは？法42条の2項をもとに解説
2項道路とは、建築基準法42条2項に定められる道路です。みなし道路とも呼ばれています。
建築基準法42条の2項には、以下の記載があります。
「建築基準法（道路の定義）第42条2項
現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（中略）の線をその道路の境界線とみなす。」
（引用：建築基準法）
上記では道路の「定義」が定められていますが、わざわざ定義を定めているのは「接道義務」があるためです。
建築基準法第43条では、「建築物の敷地は、道路（中略）に二メートル以上接しなければならない。」（引用：建築基準法）と記載があります。
建築基準法を遵守した家を建てるためには、敷地が建築基準法の定める「道路」に2m以上接している必要があります。
つまり、建物を建てる敷地が接している道が、建築基準法で「道路」と認められるかどうかが重要です。
同法の第42条1項では、「道路とは幅員4m以上のものをいう」と定義されています。
しかし、市街地では4m未満の道路が数多く存在するため、建築基準法42条2項によって、特定行政庁の指定した道は4m未満であっても、道路とみなされています。
また、上記の建築基準法に記載の通り、道路の中心から水平距離2mの範囲は道路とみなされるため、自分の所有している敷地であっても、2mの範囲内に建物を建てることはできません。
敷地が2項道路に接していることは、後ほど解説するセットバックの義務など、土地の所有者にとって重要な情報です。
宅地建物取引業法の（重要事項の説明等）第35条3項で
「当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道に関する負担に関する事項」（引用：宅地建物取引業法）
について説明しなければならないと記載がある通り、売買契約時の説明は宅建業者の義務です。
2項道路の補足【道路の片側が崖や川の場合】
先ほど解説した通り、両側に一般的な土地や建物が並ぶ2項道路は、中心から水平距離2mの範囲が道路とみなされます。
しかし、片側が崖や川などの2項道路は道路の中心ではなく、崖や川側の道路境界線から4mを道路とみなされるため注意が必要です。
たとえば、道路の左側が川、道路の右側に敷地がある場合、道路と川の境界線から、敷地側に向かって4mがみなし道路となります。
2項道路ができた経緯
「2項道路とは？」で解説した通り、建築基準法で定める一般的な道路とは、幅員4m以上のものです。
しかし、市街地では幅員4m未満の道路は数多く存在しています。
4m未満の道路が数多く存在する理由の一つは、建築基準法が制定される以前の「（旧）市街地建築物法」が関係しています。
（旧）市街地建築物法では、敷地と接する道路の幅員は約2.7m（30尺）以上でした。
つまり、（旧）市街地建築物法に基づいて建てられた多くの建物は、建築基準法でいう「道路」に接していない違法の建物になりますね。
そこで、建築基準法制時（昭和25年）、（旧）市街地建築物法や現況に配慮した政府は、
- 幅員4m未満の道路でも、特定行政庁が認めたものであれば道路とみなす
- 道路の中心から2mの範囲は建物を建ててはいけない
としました。
道路の幅員はなぜ4m必要なの？
それでは、なぜ政府は道路の幅員を4mにしたいのでしょうか？
4m未満だと何が問題なのでしょうか？
幅員を4mにすることは、人々の安全や健康的な暮らしを守るためでもあります。
道路の幅が狭すぎると、日常の歩行や交通に影響するだけでなく、
- 災害時に十分な避難経路を確保できない
- 消防車などの緊急車両が通れない
- 建物の日当たり、通風が悪くなる
などわたしたちの生活に支障をきたすこともあります。
道路の幅員4mを確保する目的は、人々の安全や暮らしを守るためです。
セットバックとは？義務を怠るとどうなる？
セットバックとは、2項道路の幅員4mの範囲に接している建物を、増築や建て替え時に後退させて道路にすることです。
先ほど、2項道路（みなし道路）の「中心から2mの範囲は建物を建ててはいけない」と解説しましたが、建築基準法制定時、4m未満の道路沿いには多くの建物が建っていました。
すぐに市街地の道路を幅員4m以上にすることが難しいと判断した政府は、将来的に4m以上の幅員を確保するために、増築や建て替え時にセットバックを義務付けました。
たとえば道路の幅員3mの場合、中心から道路の端までの距離は1.5mです。中心から2mを道路とみなすには、50cm足りないですすね。
そこで、2項道路に接している敷地に建つ建物の建て替え時、セットバックで50cm後退させます。
セットバックが必要な敷地でセットバックしないと建築確認申請の許可がおりないため、セットバックが必要かどうかは、敷地の所有者にとって重要な情報です。
役所で調査する場合
役所で調査する場合は以下の手順で調べます。
- 42条2項道路の道路後退の方法を確認（セットバックor一方後退）
- 「地積測量図」や「建築計画概要書」を入手（セットバックの参考にする）
- 地積測量図などを元に担当とセットバックの場合は道路中心線の位置を確認、一方後退の場合は一方後退の位置を確認
道路中心線の位置は道路ごとに違うので注意しましょう。
【要注意】2項道路の説明をしないと起こり得るトラブル
ここでは、宅建業者として2項道路の説明を怠った場合に起こり得るトラブルの解説です。
売買契約をする敷地のセットバックについて、宅建業者は重要事項としてお客様に説明しなければなりません。
セットバックの説明を怠った場合、起こりうるトラブルは、以下2選です。
- 建て替え、増築時に余計な費用がかかる
- 希望の広さの家を建てられない（または増築できない）
建て替え、増築の時に余計な費用がかかる
セットバックが必要な範囲内に、塀や柵がある中古物件があったとします。
セットバックは建物だけでなく、塀や柵なども対象です。
そのため、所有者が建て替え、増築時に塀や柵を取り壊すための余計な費用がかかってしまう可能性があります。
宅建事業者が事前に説明し、所有者が納得しているのであれば問題ありませんが、所有者が聞いていなかったのであれば、トラブルになりかねません。
希望の広さの家を建てられない（または増築できない）
セットバックをした部分の所有権は、敷地の所有者にあります。
しかし、セットバック部分は建築時の敷地面積から除外することが必要です。そうすると建ぺい率が下がり、建てられる建物が実際の敷地よりも小さくなります。
セットバック部分の所有権があるのにその部分は建築できないため、納得がいかずにトラブルになる可能性があるので注意が必要です。
セットバックは義務化されているため、拒否することはできません。
所有者が知らずに売買契約をするにはあまりにも重要なことがらなので、必ず売買契約時に説明しましょう。
まとめ
宅建業者が2項道路に接する敷地や建物を扱う場合、セットバックが必要なことをお客様にしっかり伝えなければ後にトラブルになりかねません。
トラブルを防ぐだけでなく、人々の安全を守るためにも、お客様にしっかりと説明して売買取引をしてくださいね。
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この記事の監修者
小林 紀雄
住宅ローンの窓口株式会社代表取締役・iYell株式会社取締役兼執行役員
2008年にハウスメーカーに入社し営業に従事。2010年からSBIモーゲージ株式会社（現アルヒ株式会社）に入社し、累計1,500件以上の融資実績を残し、複数の支店の支店長としてマネジメントを歴任。2016年にiYell株式会社を共同創業し、採用や住宅ローン事業開発を主導。2020年に取締役に就任し、住宅ローンテック事業の事業責任者としてクラウド型住宅ローン業務支援システム「いえーる ダンドリ」を推進し事業成長に寄与。
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