商業地域とは｜近隣商業地域との決定的な違いとメリット・デメリットを解説
近隣商業地域と並び、商業に特化した地域に「商業地域」があります。
こちらは近隣商業地域よりも建物の規制が少なく、より商業に特化した地域です。一部の工場以外はほとんどの建物を建てられるため、買い手が付きやすいというメリットがあります。
今回は、商業地域で建てられる建物と制限内容・近隣商業地域との違いを解説します。
商業地域とは
商業地域は、都市計画法で定められた用途地域の中でも、「主に商業等の業務の利便の増進を図る地域」です。
風俗施設をはじめ、ほとんどの商業施設が建設可能であり、「近隣商業地域」よりも更に商業に特化した地域を形成しています。
その特性から一戸建てが建つことは稀ですが、法令上は住宅やマンションを建築することも可能です。
商業地域で建てられる建物・施設
商業地域で建てられる建物・施設は以下のとおりです。
| 住宅等 | ・住宅
・共同住宅 ・寄宿舎 ・下宿 など |
| 店舗等 | ・店舗などの床面積が150㎡以下のもの
・店舗などの床面積が150㎡を超え、500㎡以下のもの ・店舗などの床面積が500㎡を超え、1,500㎡以下のもの ・店舗などの床面積が1,500㎡を超え、3,000㎡以下のもの ・店舗などの床面積が3,000㎡を超え、10,000㎡以下のもの ・店舗などの床面積が10,000㎡を超えるもの |
| 事務所等 | ・事務所の床面積が150㎡以下のもの
・事務所の床面積が150㎡を超え、500㎡以下のもの ・事務所の床面積が500㎡を超え、1,500㎡以下のもの ・事務所の床面積が1,500㎡を超え、3,000㎡以下のもの ・事務所の床面積が3,000㎡を超えるもの |
| ホテル・旅館 | ・3,000㎡を超える建物でも建築可 |
| 遊戯施設 | ・ボウリング場、スケート場、水泳場、ゴルフ場
・カラオケボックス ・麻雀店、パチンコ店 ・劇場、映画館、演芸場 など |
| 風俗施設 | ・キャバレー、ナイトクラブ、個室付浴場など |
| 公共施設・病院・学校等 | ・幼稚園、小学校、中学校、高等学校
・大学、高等専門学校、専修学校 ・図書館 ・巡査派出所 ・神社、寺院、教会 ・病院 ・公衆浴場、診療所、保育所 ・老人ホーム、身体障がい者福祉ホーム ・老人福祉センター、児童福祉施設 ・自動車教習所 |
| 工場・倉庫等 | ・自動車修理工場（300㎡以下）
・単独車庫 ・建物附属自動車車庫 ・倉庫業倉庫 ・畜舎 ・床面積50㎡以下の自転車店、パン屋、菓子屋、洋服屋等 ・危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場（150㎡以下） ・危険性や環境を悪化させるおそれが少ない工場（150㎡以下） ・危険物の貯蔵・処理量が非常に少ない施設 ・試験物の貯蔵・処理量が少ない施設 |
建築物の用途制限においては、近隣商業地域とほとんど違いがありません。
唯一違うのは「風俗施設」の取扱いです。近隣商業地域ではキャバレーや個室付浴場が建築できない一方、商業施設では建設が可能です。
工場や倉庫も近隣商業施設と同様、危険性が非常に少ない、もしくは少ない施設であれば建築ができます。
商業地域で建てられない建物・施設
商業地域で建てられない建物・施設は以下のとおりです。
| 工場・倉庫等 | ・300㎡を超える自動車修理工場
・危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場（150㎡超） ・危険性や環境を悪化させるおそれが少ない工場（150㎡超） ・危険性や建物を悪化させるおそれがやや多い工場 ・危険性が大きいか又は著しく環境を悪化させるおそれがある建物 ・危険物の貯蔵・処理量がやや多い施設 ・危険物の貯蔵・処理量が多い施設 |
工場に関しては、危険がやや大きい、または大きい施設は建築ができません。また、建築可能な建物でも床面積が一定以上になると建築できなくなります。
商業地域の制限内容
商業地域の制限内容は以下のとおりです。
| 建ぺい率 | 80％ | |
| 容積率 | 200％、300％、400％、500％、600％、700％、800％
900％、1,000％、1,100％、1,200％、1,300％のいずれか |
|
| 隣地斜線制限 | 立ち上がり | 31ｍ 又は 適用なし |
| 勾配 | 2.5 又は 適用なし | |
| 道路斜線制限 | 適用距離 | 20ｍから50ｍまで5ｍ刻み |
| 勾配 | 1.5 | |
| 敷地面積の最低限度 | 200㎡以下 | |
北側斜線制限及び絶対高さ制限はありません。
また、高度地区・防火地域・準防火地域等に指定されている場合、自治体の条例等によって制限内容が異なる場合があります。
また、近隣商業地域との違いは以下のとおりです。
- 建ぺい率が80％のみ（近隣商業地域は60又は80％）
- 容積率が200～1,300％と幅が広い（近隣商業地域は100～500％）
- 日影規制がない（近隣商業地域は日影規制がある）
このため、近隣商業地域よりも大きな建物を建てる条件が整っています。
あわせて読みたい：容積率とは何なのか｜緩和特例・緩和要件などを詳しく解説
商業地域のメリット・デメリット
13ある用途地域の中でも、商業地域は特に規制が緩い地域の1つです。建ぺい率や容積率が大きく設定されている、日影規制がないなど高層ビルを立てやすい条件が揃っています。
法令上は住宅を建てることもありますが、デメリットを知っておかないと後悔することになります。
メリット
商業地域のメリットは、あらゆる商業施設が制限なしに建てられることです。
立地としても主要駅前の一等地や幹線道路近辺が指定されることも多く、商業には最適の地域とされています。
そのため、売りに出した時に買い手が付きやすく、物件を売却しやすくなっています。
デメリット
近隣商業施設よりも更に規制が緩いことから、大規模な商業施設が建築されることが考えられます。
風俗施設も建築できることから、人の混雑や夜間の騒音がデメリットになります。
また、近隣商業地域より大規模な高層ビル群が立ちやすいことから、地価が高騰しやすい点も注意が必要です。
商業地域の特性を営業トークに活かす
商業地域は一戸建てやマンションであっても法令上は建築可能です。
ただし、住宅系の用途地域や近隣商業地域と比較して、住宅を保護する規制が少ないことは理解しておかなければいけません。
特に、近隣商業地域との違いは明確に説明できるようにしておきましょう。
近隣商業地域よりも更に賑やかな立地
近隣商業地域と違い、商業地域ではキャバレーや風俗店の建築も可能です。建ぺい率や容積率の制限が緩いこともあり、高層ビルや大型商業施設が建ちやすい条件が揃っています。
そのため、近隣商業地域よりも更に賑やかな一等地が指定されることが多くなります。
便利な立地、かつ住宅用地域に近い制限がある近隣商業地域と比べても、静かに暮らしたい人には向かない地域です。
日影規制が適用されない
商業地域は、住居専用の地域でないことから、住居の日照権を保護する規制の適用外です。北側斜線規制も日影規制もありません。
そのため、仮に一戸建てがあっても隣接する地域に制限なく高層ビルを建築することが可能です。
空き地の隣に家を建てると何が建つのか分からない
商業地域に土地を持っていて、隣が空き地の場合は安易に住宅を建てることはおすすめしません。制限が緩いため、どのような建物が建つのか分からないからです。
はじめは静かに暮らせていても、都市計画の進捗によって騒音問題や治安の悪化が発生することがあります。
あわせて読みたい：近隣商業地域とは｜意味や特徴を分かりやすく解説
まとめ
今回は、商業地域で建てられる建物と制限内容、近隣商業地域との違いを紹介しました。
高層ビルや商業施設が集中する良好な立地が魅力である一方、住宅に対する配慮が不要なことから「日影規制がない」「建ぺい率と容積率が大きい」という商業地域ならではの特徴があります。
営業トークを行う上では、近隣商業地域との違いを明確に伝えるようにしてください。
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