成年後見人との不動産契約｜気をつけるポイントと成年後見制度のしくみ
「成年後見制度」とは
「成年後見制度」とは、認知症、知的障害、精神障害などの理由で判断能力の不十分な成年者が法的な不利益を被らないように、後見人によって支援・保護する制度です。
後見人には、売買契約など財産に関する法律行為についての「包括的な代理権」と「財産管理権」が与えられます。
どんな人が成年後見人に選ばれるか
◎成年後見人の選び方
成年後見人の選び方には、次の2つがあります。
法定後見
成年後見人を家庭裁判所が選任する。
任意後見
充分な判断能力があるうちに本人が代理人を選任する。
◎選任される成年後見人の例
成年後見人には、以下のような人が選任されるのが一般的です。
◇成年後見人の例
- 本人の親族
- 法律の専門家（弁護士・司法書士など）
- 福祉の専門家（社会福祉士など）
- 福祉系法人
近年では、本人の親族よりも、利害関係のない第三者が選任されるケースが増えています。また、成年後見人は、複数人選ぶことも可能です。
成年後見人が不動産を処分する場合
成年後見人は、必要性・相当性が認められれば、代理で財産を処分することも可能です。
不動産を売却して相当の売却代金を得ることが、被後見人（本人）の生活に必要であるなら、売却処分を決断できるのです。
◎成年後見人による不動産処分の条件
成年後見人が代理で不動産処分を行う場合、いくつか条件をクリアする必要があります。
- 生活費・医療費の捻出など、本人にとっての「必要性」が認められる。
- 売却価格などが、市場相場や一般的慣行と照らし合わせて相当である。（相当性）
- 家庭裁判所の許可を得ている（居住用不動産の場合）
- 成年後見監督人が選任されている場合は、その同意を得ている
- 登記事項証明書による代理権証明
成年後見監督人…後見人の代理業務を監督する者
◇登記事項証明書とは
成年後見人に選任されると、後見契約の内容や権限について、法務局のコンピューターシステムに登記されます。これを「成年後見登記制度」と言います。
成年後見人が実務を行う際に、代理権を証明する書類として法務局で発行してもらえるのが、登記情報が記載された「登記事項証明書」です。
◎成年後見人による不動産登記手続き
成年後見人が被後見人の不動産を処分し、不動産登記の手続きを行うには、次の書類が必要です。
◇成年後見人による不動産登記必要書類
- 登記済権利証書または登記識別情報
- 登記事項証明書または成年後見人の選任審判書
- 成年後見人の実印と印鑑証明書
- 家庭裁判所の売却許可決定書（居住用不動産の場合のみ）
- 成年後見監督人の同意書と印鑑証明書（成年後見監督人が選任されている場合のみ）
◎宅建業者が気をつけるポイント
書類によって成年後見人の代理権を確認する必要性（処分理由）と相当性（売却価格）が認められるか見極める必要があります。
成年後見人が代理人契約をする場合、売主本人の意思を確認できません。
親族などが成年後見人の場合は、後見人の意向が反映されやすいため、特に注意が必要です。
また、第三者が成年後見人の場合でも、不動産の専門家ではないため、宅建業者による適切なサポートが必要になるのです。
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