「建築制限」とは何かをわかりやすく解説｜様々な制限を確認してみよう

市街地には、住宅やマンション・オフィスビルといったいろいろな建物が立ち並んでいますが、これらの建物は建築制限による基準をクリアして落成に至っています。

今回は、建物建設における障害ともいえる建築制限について詳しく解説します。

これを機に複雑な建築制限への理解を深めてみましょう。

建築制限の種類

建築物は、住宅・マンション・ビルを問わず、1つの建物に対して複数の制限が課せられます。

制限の内容も建物自体に課せられるもの、建物と敷地との割合から課せられるものなどさまざまな種類があります。

建ぺい率

建ぺい率とは、建築面積と敷地面積との割合をパーセンテージで数値化したもので、その土地に対してどれだけの規模の建物が建築できるかを示す基準になります。

建ぺい率については、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい：イメージが湧きにくい建ぺい率を具体例も含めてわかりやすく解説

用途地域による制限

建ぺい率は、それぞれの用途地域で数値が定められ、各地域ごとに数値の上限が異なります。

用途地域とは地域地区の1つで住居・商業・工業系に大別され全部で13種類あり、市街化区域では必ず用途地域を定めることになっています。

あわせて読みたい：制限が多く複雑な用途地域についてわかりやすく解説します

複数または異なる用途地域にまたがる制限

このケースでは、用途地域の面積が大きいほうの制限が採用されるのではなく、それぞれの用途地域の敷地面積における加重平均によって計算を行います。

用途地域の制限については、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい：制限が多く複雑な用途地域についてわかりやすく解説します

容積率

容積率とは、建物の延べ床面積と土地の面積の割合をパーセンテージで数値化したもので、その土地に対してどのくらいのサイズの建物が建築できるかを示す基準になります。

容積率については、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい：自分好みの家を建てるには｜容積率の緩和要件・特例のまとめ

容積率は、用途地域による制限が➀指定容積率と②基準容積率の2つに分かれており、この2つの内厳しい方の基準が制限として適用されます。

用途地域による制限➀指定容積率

指定容積率とは、用途地域ごとに定めた容積率で各地域ごとに数値が異なります。

指定容積率については、こちらを参考にしてください。

用途地域による制限②基準容積率

基準容積率は、該当する用途地域に接する道路の幅が12ｍ未満の場合に、指定容積率よりも基準が厳しくなるケースで適用される容積率になります。

基準容積率については、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい：自分好みの家を建てるには｜容積率の緩和要件・特例のまとめ

高さの制限

高さ制限は、その名の通り建物の高さに関して制限を課しているもので、主に斜線制限・日影規制・絶対高さ制限、そして高度地区による制限とに分かれています。

斜線制限

斜線制限は、建物周辺に及ぶ日照に関係する制限で以下の3種類があります。

➀道路斜線制限

道路斜線制限は、隣接する建物の向かい側の道路への日照などの確保を目的としており、各用途地域の建築制限の内容が以下のように決められています。

• 住居系用途地域
  隣接する道路の反対側の境界線から1ｍにつき1.25ｍ上がる斜線の内側（下側）
• それ以外の用途地域
  隣接する道路の反対側の境界線から1ｍにつき1.5ｍ上がる斜線の内側（下側）

画像引用：八尾市HP | 高さの制限

②隣地斜線制限

隣地斜線制限は、隣地における日照などの確保が目的となり、隣地の建物が20ｍまたは31ｍを超える場合に適用される制限で、以下のとおりです。

• 第一種及び第二種低層住宅専用地域・田園住居地域を除く住居系地域
  隣地境界線の地面から20ｍの高さから1ｍにつき1.25ｍ上がる斜線の内側（下側）
• 商業及び工業系地域
  隣地境界線の地面から31ｍの高さから1ｍにつき2.5ｍ上がる斜線の内側（下側）

画像引用：佐賀市HP | 道路斜線・隣地斜線制限

③北側斜線規制

北側斜線規制は、建物の北側に隣接する周囲の日照などを確保することが目的で、制限内容は以下のとおりです。

• 第一種及び第二種低層住宅専用地域・田園住居地域
  北側に隣接する道路の反対側の境界線または北側隣地境界線の地面から5ｍの高さから1ｍにつき1.25ｍ上がる斜線の内側（下側）
• 第一種及び第二種中高層住居専用地域
  北側に隣接する道路の反対側の境界線または北側隣地境界線の地面から10ｍの高さから1ｍにつき1.25ｍ上がる斜線の内側（下側）

画像引用：船橋市HP | 建築制限(4)高さ制限（斜線制限）

斜線制限については、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい： 建物の高さを決定するには「斜線制限」の確認が必要

日影規制

日影規制は、建物の周囲に一定時間以上日影が生じ続けることがないように、高さが10ｍを超える建物に対して課せられる規制です。

日影規制を算出する基準は、1年で最も日照時間が少なくなる冬至の日の8:00～16:00までの8時間とし、平均自盤面から3時間以上が日影となる部分（3時間日影線）と2時間以上が日影となる部分（2時間日影線）を定め、それぞれに日影を生じさせない時間を決めています。

画像引用：品川区HP | 日影規制

日影規制については、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい： 建物の高さに関する規制を確認する｜目的は環境維持と日照確保

絶対高さ制限

絶対高さ制限は、第一種及び第二種低層住宅専用地域・田園住居地域のみに該当する制限で、建物の高さが10～12ｍまでと決められています。

絶対高さ制限については、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい：| 建物の高さに関する規制を確認する｜目的は環境維持と日照確保

高度地区による制限

高度地区とは、建物の高さ制限を課している地区のことを指し、高さの最低限度を定めている最低高さ制限と最高限度を定めている最高高さ制限の2つがあります。

高度地区による制限については、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい：「高度地区」とは｜地域ごとの高さ制限を調査・対応するポイント

高度利用地区による制限

高度利用地区は、高度地区とよく似ていますが、単純に高さを制限する地区ではなく、高層の建物を建設することによってその地域の活性化、いわゆる高度利用を図る制度です。

よって、高さだけでなく建ぺい率や容積率、建築面積などにも制限が課されます。

天空率

天空率とは、2003年の建築基準法の改正によって新たに導入された高さ制限の考え方で、天空図から見える全面積に対してどのくらいの空が見えるかという割合を算出したものです。

この天空率の解釈によって斜線規制が緩和された反面、算出する計算方法が複雑で、日影規制や絶対高さ制限、高度地区といった規制にも従来通り対処する必要があります。

天空率ついては、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい： 天空率をわかりやすく解説｜緩和される制限と計算方法・審査基準を学ぶ

防火による制限

画像引用：大阪市HP | 防火地域・準防火地域

建築制限は、建ぺい率や容積率・高さ制限だけでなく、防火地域や耐火建築物についても制限が課せられます。

防火地域

防火地域とは、都市計画法において定められた地域で、防火地域内の建物は延べ床面積100㎡以下の建物を除いて耐火建築物にする必要があります。

建築制限に関しては建物自体の延べ床面積やフロアの階数によって異なっています。

防火地域ついては、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい：「防火地域」の建築基準・制限を解説｜耐火構造と適用すべき建物とは

準防火地域

準防火地域も防火地域と同様の理由で、都市計画法において定められています。

建築制限に関しても防火地域と同様に、建物自体の延べ床面積やフロアの階数によって異なります。

準防火地域ついては、こちらを参考にしてください。

あわせて読みたい：「防火地域」の建築基準・制限を解説｜耐火構造と適用すべき建物とは

建築制限を行う理由

建築制限を行うのは整然とした街並みを形成し、都市の景観を損なわないということもありますが、良好な生活環境を保つことが大きな理由となっています。

高さに関する全ての制限は、日照や通風といった日常の生活には欠かせない環境を守るためにあり、それが建ぺい率や容積率の制限にも関係してきます。

解除の基準

建築制限の解除については、都市計画法第37条1項2項に規定されています。

その後、実際に解除の承認を受けても工事の検査済証が交付されるまでは、原則該当する建築物の使用が制限されます。

解除の申請方法

実際に、制限解除の承認を受けるためには、建築制限解除承認申請書に以下の書類を添えて、市役所の都市計画課等へ提出する必要があります。

➀概要説明書

②土地利用計画図(当該解除申請に係る建築物の位置を明示したもの)

③案内図

④配置図

⑤建築物平面図

⑥委任状（代理者が手続きする場合のみ）

⑦その他市長が必要と認める書類

引用元：大和市 | 建築制限解除申請

画像引用：豊田市HP | 建築制限等解除承認申請書

まとめ

建物は、どこでも自由に建てられる訳ではありません。

建築制限やその緩和策、解除の方法を理解しておくと、お客様への提案やアドバイスがスムーズです。

お客様の希望に近い住宅を実現していくためにも、これらの知識は不動産営業として必要不可欠ですので、都度確認しておきましょう。

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この記事の監修者

小林 紀雄

住宅ローンの窓口株式会社代表取締役・iYell株式会社取締役兼執行役員

2008年にハウスメーカーに入社し営業に従事。2010年からSBIモーゲージ株式会社（現アルヒ株式会社）に入社し、累計1,500件以上の融資実績を残し、複数の支店の支店長としてマネジメントを歴任。2016年にiYell株式会社を共同創業し、採用や住宅ローン事業開発を主導。2020年に取締役に就任し、住宅ローンテック事業の事業責任者としてクラウド型住宅ローン業務支援システム「いえーる ダンドリ」を推進し事業成長に寄与。