どうして建築基準法を改正するの？

消費の約３割・需要の約４割

引用元：国土交通省

脱炭素社会のための段階的な法改正

建築基準法「４号特例」見直し」６つのポイント

	「４号特例」を見直し、新２号と新３号へ！ 木造2階建て・200㎡超平屋は新2号、200㎡以下平屋は新3号に！
	「新２号建築物」はすべての審査が必要です！ 新2号は確認申請・構造審査必須！！
	エレベーター設置の建築確認が不要！手続き簡単に！ 使用頻度が低く劣化しにくい一定のエレベーターは建築確認手続き不要に！
	「限定特定行政庁」の業務範囲が変わります！ 限定特定行政庁の業務範囲が新2号・新3号建築物に拡大。構造審査対象も変更。
	小規模伝統的木造建築物の構造計算適合性判定が不要に！ 構造計算適合性判定が一部省略可能に。専門家審査で簡素化します。
	施行日前後の留意事項 建築確認・検査の対象は、施行日（令和７年４月１日）以後に工事に着手するもの！

「４号特例」を見直し、新２号と新３号へ！

引用元：国土交通省

引用元：国土交通省

「新２号建築物」はすべての審査が必要です！

引用元：国土交通省

引用元：国土交通省

エレベーター設置の建築確認が不要！手続き簡単に！

「限定特定行政庁」の業務範囲が変わります！

小規模伝統的木造建築物の構造計算適合性判定が不要に！

<進捗フロー図>

施行日前後の留意事項

引用元：国土交通省

引用元：国土交通省

建築基準法「構造規制の合理化」３つのポイント

	木造建築物の壁量基準等の見直しで合理的に安全性向上！ 木造建築物の実際の重量に基づく壁量・柱小径算定が可能に！
	木造建築の高さ制限緩和。構造計算の合理化で安全性と効率性を両立 二級建築士の設計可能範囲が「階数3以下かつ高さ16m以下」に拡大！

木造建築物の壁量基準等の見直しで合理的に安全性向上！

参照：日本住宅・木材技術センター

参照：日本住宅・木材技術センター

木造建築の高さ制限緩和。構造計算の合理化で安全性と効率性を両立

引用：国土交通省

まとめ

関連情報

なんとなく新耐震基準のほうがよさそうと思うかもしれませんが、実際はそんな単純な話ではないので注意が必要です。

今回は、新耐震・旧耐震の特徴からそれぞれのメリットデメリットについて解説します！

旧耐震基準と新耐震基準の違いは？

最初に、旧耐震基準と新耐震基準との違いについて、以下の4つの観点から詳しく解説します。

耐震の性能基準

旧耐震基準は、1950年に制定された建築基準法をもとに定められています。震度5程度の地震までなら修復可能で、倒壊はない想定です。

ただし、これだと震度6～7の地震に耐えられるかはわかりません。そこで、1981年に建築基準法施行令の改正が行われ、震度6～7の地震でも倒壊せず、震度5強程度までであれば軽度なひび割れにとどめられるよう、さらに規制が強化されました。

しかし、1995年1月に発生した阪神淡路大震災により新耐震基準の建物も多くが倒壊したことを受け、2000年にはさらなる改正が行われました。この際、地盤調査の規定が強化され、地盤の耐力に応じた建物構造にするなど、さまざまな変更が盛り込まれています。

構造

旧耐震基準は、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しないことを前提に設定されていました。

これに対し、新耐震基準では震度6強～7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されています。

技術的には、構造部材に地震の揺れが加わった際に生じる応力（物体の内部に生じる力の大きさを示す物理量）が一定水準以下であることが求められます。

また、一定規模以上の建物であれば靭性（構造物や素材または部材の強度、ねばり強さ）も確保しなくてはいけません。ハウスメーカー、建築会社はそれぞれ、工法に工夫を凝らし、新耐震基準が求める耐震性を達成できるようにしています。

耐久性

旧耐震基準により建てられた建物より、新耐震基準により建てられた建物のほうが、耐久性は高くなっています。

より震度の大きい地震でも倒壊しないことを前提に建てられる以上、相応の強度を有していると考えられるためです。

ただし、旧耐震基準により建てられた建物であっても耐震改修工事を施すなど適切なメンテナンスを施すことで、長期間利用できるようになります。

保険料

旧耐震基準により建てられた建物の場合、保険料は新耐震基準により建てられた建物より高めです。

倒壊など、トラブルに巻き込まれるリスクが高くなる以上、保険料にも反映されます。

新耐震か旧耐震かを見分けるポイントは？

その建物が旧耐震基準・新耐震基準のどちらで建てられているかは、建築確認（着工前に行う建築計画の確認）を受けた日付により確認できます。

1981年5月31日以前であれば旧耐震基準、同年6月1日以降であれば新耐震基準と考えて構いません。

新耐震のメリット

新耐震基準で建てられた建物にはさまざまなメリットがあるので、詳しく解説します。

耐震性能が高い

新耐震基準で建てられた建物は、耐震性能が高くなっています。

前提として、建物の耐震性能は、耐震等級で判断することが可能です。震度5強の地震で著しい損傷がなく、震度6強から7の地震でも倒壊・崩壊しないレベルが耐震等級1とすると、耐震等級2はその1.25倍の耐震強度を有しています。

さらに、耐震等級3は耐震等級1の1.5倍の耐震強度を有する建物です。震度6強から7の地震では、壁にひびが入るなどの被害はあり得ますが、基本的に倒壊・崩壊しないと考えて構いません。

建物が丈夫で持ちがいい

前述したように、新耐震基準で建てられた建物はかなり強い地震でも倒壊・崩壊せず、雨にも強いため、長持ちします。ただし、定期的なメンテナンスは必須である点に注意が必要です。

フラット35の利用が可能

新耐震基準の住宅であれば、フラット35が利用可能です。

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が共同で提供する固定金利型住宅ローンを指します。

利用にあたってさまざまな条件が設けられていますが、住宅の耐震性に関しては「建築確認日が昭和56年6月1日以後であること」でなくてはいけません。

ただし、旧耐震基準で建てられたものであっても、耐震評価基準などに適合していれば利用できます。

住宅ローン控除が受けられる

お客様が住宅ローン控除を受けることを希望されている場合は、新耐震基準で建てられた住宅を前提に考えていただくことになります。

住宅ローン控除の要件の中に「昭和57年以後に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）であること」が定められているためです。

ローン審査時の担保評価額が高くなる

新耐震基準で建てられた建物は、旧耐震基準で建てられた建物よりローン審査時の担保評価額も高くなります。

一般的に、担保評価額は周辺の同程度の物件の売価や築年数・構造を踏まえて決定される仕組みです。そして、旧耐震基準で建てられていることが、担保評価にあたっては大きなマイナス要因となります。

お客様の安心感や満足度が高い

新耐震基準の物件は、お客様の安心感や満足度も高くなっています。

前述したように、新耐震基準の建物は一定水準以上の耐震性、防水性を有した建物であり、寿命も長めです。築年数がある程度経過していても使う分には問題がない建物であるため、安全かつ快適に住み続けられるでしょう。

また、メンテナンス費用も抑えられるため、長期的に見ればお得になる可能性も高いです。

新耐震のデメリット

一方、新耐震基準で建てられた建物には以下のデメリットもあります。

物件価格が高い

新耐震基準で建てられた建物の場合、築年数が浅いことも多く、当然物件価格も高くなりがちです。

ただし、旧耐震基準で建てられた建物に比べると修繕にかかる費用が抑えられるため、修繕積立金も安くなります。全体としてかえって安く済むこともあるため、総合的に判断しましょう。

新耐震だからと言って災害に強いとは言い切れない

新耐震だからと言って災害に強いとは言い切れない点にも注意が必要です。平成28（2016）年4月に発生した熊本地震では、新耐震基準の木造建築物が83棟（全体の10.9％）倒壊しています。

旧耐震基準の木造建築物の倒壊数214棟（全体の28.2％）に比べると格段に低いですが、それでも絶対に倒壊しないとは言えません。

なお、倒壊した新耐震基準の建物について被害要因分析を行ったところ、接合部の仕様が不十分であった建物が多く倒壊しているというデータがあります。

新耐震基準導入後に建てられた建物であっても、平成12（2000）年6月以前に建てられたものは、接合部や耐力壁が現行の基準を満たしていない可能性があるため注意が必要です。

旧耐震のメリット

旧耐震基準で建てられた建物にも、一定のメリットはあります。

物件価格が安い

旧耐震基準で建てられた建物は、物件価格が安いことが多いです。

旧耐震基準は1981年(昭和56年)5月31日までに建築確認を受けた建物であるため、相応の築年数が経過しています。築年数が古いほど価格は安くなるので、安い物件を求めているならメリットになりうるでしょう。

立地がいいことが多い

旧耐震基準で建てられた建物は、立地がいいことが多いです。

一大ターミナル駅の近くなど、新築もしくは築年数が浅い物件を見つけるのが難しい地域であっても、旧耐震基準の建物なら見つかることはあり得ます。「どうしてもここで住みたい」という希望があるお客様に対し、あえて提案するのも選択肢の1つです。

旧耐震性のデメリット

旧耐震基準で建てられた建物のデメリットにも注意しましょう。

改修に高額なコストがかかる

そもそも、旧耐震基準で建てられた建物の場合、築年数も長く、相応の改修をしないと住めないのは往々にしてあり得ます。

住めるようにするための改修費用を加味したら、築年数が浅い建物を買ったほうが安いという可能性もゼロではありません。

トータルで見た場合にどれぐらい費用がかかるかは常に意識し、お客様にも判断材料として提供しましょう。

耐震性能に不安を感じるお客様も多い

旧耐震基準というだけで不安を感じるお客様も一定数います。

実際は、旧耐震基準で建てられた建物であっても、新耐震基準に照らして一定水準以上の耐震性を有していれば問題なく使うことは可能です。

不安を感じているお客様には「耐震性に問題がなければ新耐震基準の建物と同じように使える」ことを知らせましょう。

保険料が高い

旧耐震基準の建物の場合、火災保険に加入することはできますが、新耐震基準の建物に比べ保険料は割高になります。崩壊・倒壊などのトラブルに巻き込まれるリスクが高いためです。

ただし、耐震診断または耐震改修により新耐震基準の建物と同等の耐震性が確保されていれば、保険料は割り引かれます。

建物の老朽化（いずれは改修をしなければいけないリスク）

新耐震基準・旧耐震基準を問わず、建物を使い続けるためにはメンテナンスが必要です。

特に、旧耐震基準の建物は古い以上、将来的に大規模な改修が必要になる可能性が高く、その費用を確保できるかも問題になります。

前述したように、トータルで見た場合新耐震基準の建物を選んだほうが安い可能性もあるため「いつまで使い続けたいか」を踏まえ、シミュレーションをしてみましょう。

旧耐震の建物をうまく活用する方法は？

旧耐震基準の建物を活用する方法は、以下の2つです。それぞれにメリット・デメリットがあるので意識しましょう。

建物の耐震補強やリニューアル

旧耐震基準の建物であっても、適切な耐震補強やリニューアル工事を施すことで、長く使い続けることが可能です。耐震補強工事の方法としては、壁の増設、基礎の補修、屋根の軽量化、金具の設置などが考えられます。

なお、日本木造住宅耐震補強事業者協同組合が2018年8月21日に発表したデータによれば、旧耐震基準の建物の耐震補強工事の平均費用額は182万9,944円とのことでした。

実際の費用は建物の広さや状態によっても左右されますが、一つの目安にしましょう。

建物そのものの建て替え

改修工事費用が大きくなりそうなら、思い切って建物そのものを建て替えるのも選択肢に入れましょう。

ただし、現状の建物を取り壊さないといけないうえに、その土地の用途地域によっても建てられる建物に制約が加わることがある点には注意が必要です。

新耐震と旧耐震、ぶっちゃけどっちを選ぶのがお得？

新耐震基準・旧耐震基準の建物のどちらを選ぶのがお得かは、ケースバイケースです。

新耐震基準の建物は、取得時にはお金がかかりますが、ランニングコストは旧耐震基準の建物の場合に比べると安上がりになるでしょう。

旧耐震基準の建物はその逆で、取得時にお金はかかりませんが、ランニングコストは新耐震基準の建物に比べると高めです。

「立地は重視したい」「ランニングコストは抑えたい」など、不動産に何を求めるかによっても答えは変わるため、さまざまな観点から検討しましょう。

まとめ

結局のところ、新耐震基準だからよい、旧耐震基準だからダメという単純な話ではない点に注意が必要です。

新耐震基準は震度6～7の地震でも倒壊・崩壊しない建物とされていますが、100％倒壊・崩壊しないとは限りません。また、倒壊・崩壊を免れても壁にひびが入り、再び暮らすには工事が必要になることは往々にしてあります。

一方、旧耐震基準であっても耐震工事を施したうえで、一定水準以上の耐震性を有していれば問題なく使うことが可能です。

これらの現状を踏まえたうえで、個々の希望を踏まえて選ぶとよいでしょう。

今回は、新築や増築などの着工前に必要な「建築確認書」について解説します。

建築確認書は2種類ある

建物を新築や増築する時は、工事を始める前にまず国土交通省や都道府県知事が指定した機関で、さまざまな確認が必要です。これは、これから建設する建物が、法律や条令を守っているのかを確認することを目的としています。

確認が必要となる工事は、

• • • 新築増築改築
    • 大規模な修繕
    • 大規模な模様替え

などです。

これらの工事を始める前に行う確認を「建築確認」といい、その時に使用される書類が「建築確認書」です。この建築確認書は2種類あります。それぞれの違いや特徴について詳しく見ていきましょう。

建築確認申請書とは

建築確認申請書とは、建築予定の建物の確認申請をする時に必要なものです。新築・増築着工前には、建物が規定を守っているかの確認が必要で、建築計画後から着工までに以下のステップが必要になります。

「建築内容の確認申請→指定機関での確認→問題なし→着工」

申請の依頼先は、国土交通省が指定している機関と、都道府県知事が指定している機関に分かれ、これらを確認検査機関といいます。依頼する機関は都道府県によって変わりますが、国土交通省が指定した以下の機関であれば全国で対応可能です。

• • • 一般財団法人日本建築センター
    • 日本ERI株式会社
    • ハウスプラス確認検査株式会社

などです。

建築確認通知書とは

指定機関での検査に問題がなければ、建築確認通知書が交付されます。この書類は非常に重要な書類で、建築確認通知書が発行されてはじめて工事に取り掛かることができます。

通知書が発行されたと言うことは、その建物が建築基準法を守って設計されていることを証明するものです。

通知書は建築確認後に返却されますが、引き渡しまでは建築会社などが保管していることが一般的になります。ちなみに、建築確認済証は建築確認通知書と同じものです。1999年の建築基準法改正以前のものが建築確認通知書、以降のものが建築確認済証。

また、建築確認は着工前と完成後の2回行われます。建物完成後の完了検査で問題がなければ、検査済証が発行されますが、この書類もとても重要です。

検査済証は、建物の構造や設備が法令の基準を満たしていることを証明するものになります。建築確認書とセットで保管しておきましょう。
指定機関での確認では、条令や法律を基に、各面積の規定は守られているか、シックハウス対策がされているかなどを確認します。本来、指定機関へ申請をするのは建築主ですが、設計事務所や工務店で代行してくれることがほとんどです。

建築確認申請書は正・副の2部作成され、指定されている機関などで確認後に問題がなければ、通知書と一緒に建設会社などに返却されます。

申請書の注意点は、申請書提出後に間取りや設備などの修正ができない点。提出後に修正した場合、申請内容が偽りのものになってしまうため、注意が必要です。

建築確認通知書とは

指定機関での検査に問題がなければ、建築確認通知書が交付されます。この書類は非常に重要な書類で、建築確認通知書が発行されてはじめて工事に取り掛かることができます。

通知書が発行されたと言うことは、その建物が建築基準法を守って設計されていることを証明するものです。

通知書は建築確認後に返却されますが、引き渡しまでは建築会社などが保管していることが一般的になります。ちなみに、建築確認済証は建築確認通知書と同じものです。1999年の建築基準法改正以前のものが建築確認通知書、以降のものが建築確認済証。

また、建築確認は着工前と完成後の2回行われます。建物完成後の完了検査で問題がなければ、検査済証が発行されますが、この書類もとても重要です。

検査済証は、建物の構造や設備が法令の基準を満たしていることを証明するものになります。建築確認書とセットで保管しておきましょう。

建築確認書の記載項目

ここでは、建築確認書の具体的な記載項目についての解説をします。

まず、建築確認申請書（記載項目は全6面）には、

• • • 建築主、設計主の詳細（氏名・資格など）
    • 建物や敷地の詳細（工事種別、建築面積、構造など）
    • 工事の日程（着手予定日、完了予定日など）
    • 建物の概要（延べ面積、高さ、構造など）

などが記載されています。どこのどんな人が建築・設計したのか、どんな建物なのかなど、建物の詳細が事細かく分かるようになっています。

続いて建築確認通知書には、

• • • 発行年月日
    • 建物の所在地
    • 建物の面積や構造

などが記載されています。建物が条例や法律に基づいていることを確認した旨や、どの建物に対しての建築確認通知書かわかるように、所在地なども記載されます。

建築確認書の用途とは

建築確認書の用途は、大きく分けて以下の通りです。

1. 住宅ローン審査の提出書類
2. 建物を売却する時の証明書類

建築確認書は住宅ローンの融資を受ける場合、審査で必要な書類になります。

また、建物を売却したい場合、不動産会社へ仲介を頼むことが一般的です。建築確認書と検査済証をセットで提出することで、その建物が条例や法を守ったものだと証明することができます。

不動産売却には多くの書類が必要になりますが、建築確認書が必要になるのは、引き渡しが決まってからです。それまでに用意しておきましょう。

建築確認書を紛失したときの対処法

建築確認書は再発行できません。失くさないように、大切に保管してくださいね。

しかし、新築時から10年・20年後に売却する場合、紛失してしまっている可能性もあるでしょう。万が一紛失してしまった時は、以下の書類で代用が可能です。

1. 建築計画概要書：建物の設計者、面積、高さなどさまざまな情報が記載されている書類
2. 台帳記載事項証明書：建物の用途、面積、構造などが記載されている書類

上記の書類は、各自治体の担当窓口に依頼をします。取得方法は、オンラインを利用して無料で閲覧できるところや、数百円の手数料がかかるところなど、自治体によってさまざまです。各自治体の公式サイトを確認しましょう。

建築確認書は最重要書類として大切に保管

今回は、建築確認書について解説しました。不動産の取引ではさまざまな書類が発行されますが、建築確認書はその中でも特に大切な書類です。新築時には予定していなかった住み替えや、大規模なリフォーム時など、思わぬところで必要になります。

この書類は、建物が法の下に設計されたことを客観的に示す重要書類になるので、紛失しないように気をつけてくださいね。

特に全国共通の規制である「斜線制限」は、家を建てるなら誰もが知っておきたい制限内容です。今回は斜線制限のなかでも「北側斜線制限」について、制度の概要と緩和の条件について紹介します。

北側斜線制限とは

北側斜線制限は、北側隣地にある住宅の日当たりを考慮した規制です。北側隣地境界線を起点として「高さ」と「斜線の勾配」によって規制されます。

建物を建てる際に敷地の北側にある道路や隣地から発生させた架空の斜線を超えないようにすることで、北側の日照を確保することが目的です。

画像引用：東郷町｜高さ制限・斜線制限の概要（第一種低層住居専用地域の例）

具体的には隣地の境界線から垂直に5メートルまたは10メートル上がった基準の高さから、北側境界線までの距離の1.25倍以下の「傾斜勾配」に建物の高さが制限されます。

北側に面した建物上部が三角形に切り取られた建物を見かけたことがある人もいるでしょうが、あれは北側斜線の範囲内で目いっぱいの容積を確保しているものです。

中高層住居地域のマンション北側がルーフバルコニーになっている物件も、北側斜線に関係しています。規制に配慮しつつ、できるだけ容積率いっぱいに建物を建てるための工夫です。

北側斜線制限の「北」の意味

北側斜線制限は文字通り北側の建物に配慮した規制ですが、北といっても「磁北（じほく）」と「真北（しんぼく）」に分かれています。

真北とは北極点、つまり地球の自転軸の北端（北緯90度）を指す方位のことです。地図の上方向が「真北」にあたり、方位磁石がN極を指す「磁北」とは若干のずれが生じます。

北側斜線制限は北側の住宅に対して日当たりを確保するための規制であり、「真北（しんぼく）」に対して算定します。

敷地の真北が左右に振れている場合は、一方向からではなくに方向から規制を考慮しないといけません。

制限がかかる用途地域

北側斜線制限がかかる用途地域は、「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」の4つです。

第一種低層住居専用・第二種低層住居専用地域では、それぞれ以下の通り高さが制限されます。

• 第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域の場合
  →真北方向の水平距離×1.25＋5メートル
• 第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域の場合
  →真北方向の水平距離×1.25＋10メートル

第一種・第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域の詳細については以下の記事を参照してください。

日影規制など別の規制がある場合の取扱い

斜線規制には北側斜線規制以外にも複数の規制があり、複数の制限の条件を満たす場合があります。その場合の取扱いは、重複する規制の内容によって異なります。

たとえば第一種低層住居専用地域に日影規制がかかってくる場合、北側斜線制限が適用されません。

また「高度地区」が指定されている地域では、1.25よりもさらに厳しい数値が求められ、厳しい斜線内で建物を建てないといけない場合があります。一例として東京都の第一種高度地区では北側境界線から垂直に5メートルの高さをとり、その地点から購買0.6／１の中に建物を収めて計画する必要があります。

ただし、高度地区は北側斜線制限のような全国共通の規制ではなく、都市計画法で定められたものです。制限の内容は各自治体で異なる点に注意が必要です。

北側が道路に面している場合の取扱い

建物の真北に道路がある場合、「道路の反対側の境界線」が北側斜線制限の基準になります。道路の反対側の境界線から計測することで、その分だけ高い建物を建てることが可能です。

ただし、道路からの斜線制限には「道路斜線制限」もあります。どちらか厳しいほうが適用される点に注意が必要です。幅員8メートル以上の広い道路が真北にある場合、北側斜線制限がほとんど影響しない場合もあります。

北側斜線制限違反の回避のために知っておきたい緩和条件

斜線制限は厳格な決まりではなく、条件次第では緩和措置が適用されることもあります。ここでは北側斜線制限が緩和される条件について紹介します。

水面・線路敷による緩和

敷地が水面（河川等）、線路敷きなどに接する場合は「水面緩和」が適用され、それらの幅の1/2だけ外側に隣地境界線があるとみなします。

ただし、北側斜線制限の場合は公園や広場は緩和の条件に含まれません。

高低差による緩和

北側の隣地が敷地の地盤面より1メートル以上高い場合に、「高低差緩和」が適用されます。敷地の地盤面よりも北側の隣地が高い場合、建築可能範囲が不利になってしまうためです。

高低差から1メートル引き、残りの1/2だけ敷地の地盤面が高い位置にあるとみなして算定を行います。

天空率による緩和

天空率は平成14（2002）年の建築基準法の改正で「斜線制限の適用除外制度」として導入されたもので、斜線制限に関係なく高い建物が建築できる条件のことです。

法律に則って建築することが難しい立地での緩和策として生まれたもので、斜線ではなく、建物と空の比率で判断します。ある位置から建物を見たときの全天に対する「空の面積の比率」を表しています。

一定の基準を満たせば道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限に関係なく、本来の規制よりもより高い建物を建築できます。

道路斜線制限や北側斜線制限で適合になってしまったケースでも、天空率の基準に合えば建物を建てることができるようになる場合があります。天空率で比較し、計画建物のほうが採光や通風を確保できると判断された場合、天空率による緩和措置が取られます。

まとめ

今回は建物に関する斜線規制のうち、「北側斜線制限」について解説しました。

北側斜線制限によって各住宅が南からの日当たりを確保することができ、良好な暮らしが実現できています。低層・中高層住居専用地域のみに適用される制限なので、該当する地域に建築する施主の方はぜひ制限の内容を理解しておきましょう。

今回はがけ条例の概要や、要件を緩和させるための条件などを解説します。

がけ条例とは「崖の上や下に建築する場合の制限」のこと

がけ条例は、一定の高さのがけの「上」または「下」に建物を建築する場合の制限のことです。

がけが崩れるとがけの上部なら崖と一緒に地盤沈下するリスクがあり、下部にある場合には土砂崩れで押しつぶされる・流される危険があります。

こういった危険を回避するため、各自治体が条例として規制を定めているのががけ条例です。

「がけ条例」の内容は都道府県や自治体によって細かく決められています。実際に土地をお探しの場合は、各自治体にがけ条例に関する規制内容を確認してください。

不動産での「がけ」の定義

がけの定義は都道府県の建築安全条例で定められています。

不動産における一般的な定義は「2m（3m）を超える硬岩盤以外の土質で、傾斜が30°を超える土地」です。

例えば、千葉県ではがけについて以下のように定義されています。

がけ（地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす硬岩盤（風化の著しいものを除く。）以外の土地で高さ2メートルを超えるものをいう。以下同じ。）

引用元：千葉県｜わが家を建てるための法律知識-がけについて

がけ条例に引っかかるかの調査・確認方法

実際にがけがある土地に建物を建てる場合、「気になったら確認する」というのが基本的な考え方です。

土地の付近にあるがけの高さが2mまたは3mあると感じた場合、すぐに工務店や住宅メーカーに確認します。

すでに擁壁（ようへき）が設置してある場合も、劣化の程度によっては建物が建てられない可能性があります。

• 擁壁（ようへき）が建築された年度
• 劣化状況
• きちんとした確認申請がされた擁壁（ようへき）か
• 検査済証の有無

法令に照らして問題ない擁壁かどうか、建築士などの専門家に依頼して確認が必要です。

検査済証の有無等については、住宅メーカーや工務店でも調査できます。

不明点はすぐに相談しましょう。

がけ条例の規制内容

がけの上または下に居室を有する建築物を建てる場合、がけから一定の距離を離して建築する必要があります。

がけの下に建てる場合

がけの上端から「水平距離ががけの高さの2倍に相当する距離以内の位置」について居室がある建物を建ててはいけません。

がけの上に建てる場合

がけの下端（かたん）から「水平距離が、がけの高さの2倍に相当する距離以内の位置」については居室がある建物を建ててはいけません。

がけの上に建てる場合も下に建てる場合も、がけの高さの2倍の距離を建物とがけの間に設けることが必要な点で共通しています。

がけ条例には緩和の条件がある

前述したがけ条例の規制に関しては、絶対の決まりではありません。

一定の条件を満たすことで、がけ条例の規制が緩和される場合があります。

擁壁（ようへき）を設置した場合

がけの崩壊を防ぐために、擁壁（ようへき）を設置して安全を確保した場合に規制が緩和されます。

がけ条例の規制を緩和するには、当然ながら建築士によって安全性が確認されているなど、適法に作られていることが条件です。

過去に作られて劣化が激しい場合、規制の緩和は受けられません。ただし、保存状態が良好で劣化が見られない場合は新設せずに建てることも可能です。

また隣の敷地に入っているなど所有者が明確でない場合は、建て替え工事の際に費用の負担でトラブルに発展する可能性があります。

擁壁（ようへき）があるといっても、安易に手続きが進まない可能性があることも考えておきましょう。

擁壁（ようへき）とは

擁壁（ようへき）は、がけや盛土の側面が崩れないように築く壁のことです。

「鉄筋コンクリート造」「間知石練積造」などいくつかの種類があります、

参考：横浜市｜擁壁のはなし

土壌の安息角（自発的に崩れることなく安定を保つ斜面の最大角度）を超える高低差を地面に設ける場合に設置することで、横圧に抵抗して崩壊を防ぐことが目的です。

宅地造成等規制法の区域内（宅地造成工事規制区域）かつ高さ1m以上の盛土の場合で、その他の区域は盛土・切土に関係なく壁高2m以上の場合に必要とされます。

ただし、高さや範囲によっては多額のコストがかかります。数百万円になることもあるでしょう。

自重で損壊しない構造にした場合

がけが崩壊しても建物が壊れたり沈下したりしないよう、建物の下に杭を打って強固にする対策も可能です。

崖の下端から安息角の角度で立ち上げた斜め線より下に届く地盤まで深く基礎を作ることで、擁壁なしでも建築できるようになります。

基礎の下に杭を打ち、その杭の下端を安息角で結んだ線より下の地盤に届くようにする方法もあります。この方法では基礎を深くしないでも規制緩和させることも可能です。

ただし、地盤調査に加えて専門家による杭の設計・選定など安全性の確認が欠かせません。

土砂の流入を防ぐ対策をした場合

がけと家のあいだに土留（とどめ）を設置し、土砂が流入してもその部分で食い止める対策を施した場合でも緩和の対象に含まれる場合があります。

紹介したように、がけ条例の規制緩和にはさまざまな対策があります。いずれも「擁壁を作る」「杭を打つ」など建築士などの専門家の助力が必須で、場合によっては数百万円のコストが発生するのがネックです。

専門家と連携することや、費用や工事内容について相談は欠かせません。

がけに建物を建てることはメリットもある

がけの上部や下部に建物を建てるには安全面でのデメリットがあるため、平地に建てるのが望ましいと考える方は多いでしょう。

ただ、がけに住宅を建てることはデメリットだけではなくメリットもあります。

• 眺望が良い
• 日当たりが良い
• 地価が平地と比較して安くなりやすい

がけ付近に建物を建てれば他にさえぎるものが少なくなり、見晴らしが良くなります。また、高い位置に面していれば日あたりも良くなります。

人気で言えば平地には劣るため、地価が安くなることが多い点もメリットです。できるだけ低予算で家を建てる際は選択肢になるでしょう。

一方で「擁壁工事にお金がかかる可能性」「天災で影響を受けやすい」などデメリットもあります。

メリットとデメリットの両方に目を向けて、平地よりメリットが大きいと判断した場合にはがけに建築するのも選択肢の1つです。

まとめ

今回はがけ条例の概要や、要件を緩和させるための条件などを解説しました。

がけ近辺は天災に弱い等のデメリットがある反面、「見晴らしが良い」「地価が安い」などのメリットもあります。人によっては非常に魅力的に映ることもあるでしょう。

ただし、がけ条例の規制をクリアできるかどうかは、事前に必ず確認を済ませましょう。

お客様から2項道路やセットバックについて質問があったとき、正しく答えられますか？

あいまいに回答したり、説明義務を怠ったりすると、後に大きなトラブルになりかねません。

トラブルの未然防止や人々の安全のため、宅建業者は2項道路についてしっかりと理解しておくことが重要です。

今回は、

• 2項道路とは何か
• 2項道路ができた経緯
• セットバックとは何か
• 2項道路を説明しないと起こり得るトラブル

などについて解説します。

宅建業者として2項道路についてしっかり理解して、トラブルの未然防止につとめてくださいね。

「42条の2項道路」とは？わかりやすく解説

ここでは、建築基準法42条2項に記載されている内容をもとに、

• 2項道路の定義
• 2項道路ができた経緯

などについて解説します。

建築基準法が定める2項道路とは？法42条の2項をもとに解説

2項道路とは、建築基準法42条2項に定められる道路です。みなし道路とも呼ばれています。

建築基準法42条の2項には、以下の記載があります。

「建築基準法（道路の定義）第42条2項
現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（中略）の線をその道路の境界線とみなす。」
（引用：建築基準法）

上記では道路の「定義」が定められていますが、わざわざ定義を定めているのは「接道義務」があるためです。

建築基準法第43条では、「建築物の敷地は、道路（中略）に二メートル以上接しなければならない。」（引用：建築基準法）と記載があります。

建築基準法を遵守した家を建てるためには、敷地が建築基準法の定める「道路」に2m以上接している必要があります。

つまり、建物を建てる敷地が接している道が、建築基準法で「道路」と認められるかどうかが重要です。

同法の第42条1項では、「道路とは幅員4m以上のものをいう」と定義されています。

しかし、市街地では4m未満の道路が数多く存在するため、建築基準法42条2項によって、特定行政庁の指定した道は4m未満であっても、道路とみなされています。

また、上記の建築基準法に記載の通り、道路の中心から水平距離2mの範囲は道路とみなされるため、自分の所有している敷地であっても、2mの範囲内に建物を建てることはできません。

敷地が2項道路に接していることは、後ほど解説するセットバックの義務など、土地の所有者にとって重要な情報です。

宅地建物取引業法の（重要事項の説明等）第35条3項で

「当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道に関する負担に関する事項」（引用：宅地建物取引業法）

について説明しなければならないと記載がある通り、売買契約時の説明は宅建業者の義務です。

2項道路の補足【道路の片側が崖や川の場合】

先ほど解説した通り、両側に一般的な土地や建物が並ぶ2項道路は、中心から水平距離2mの範囲が道路とみなされます。

しかし、片側が崖や川などの2項道路は道路の中心ではなく、崖や川側の道路境界線から4mを道路とみなされるため注意が必要です。

たとえば、道路の左側が川、道路の右側に敷地がある場合、道路と川の境界線から、敷地側に向かって4mがみなし道路となります。

2項道路ができた経緯

「2項道路とは？」で解説した通り、建築基準法で定める一般的な道路とは、幅員4m以上のものです。

しかし、市街地では幅員4m未満の道路は数多く存在しています。

4m未満の道路が数多く存在する理由の一つは、建築基準法が制定される以前の「（旧）市街地建築物法」が関係しています。

（旧）市街地建築物法では、敷地と接する道路の幅員は約2.7m（30尺）以上でした。

つまり、（旧）市街地建築物法に基づいて建てられた多くの建物は、建築基準法でいう「道路」に接していない違法の建物になりますね。

そこで、建築基準法制時（昭和25年）、（旧）市街地建築物法や現況に配慮した政府は、

• 幅員4m未満の道路でも、特定行政庁が認めたものであれば道路とみなす
• 道路の中心から2mの範囲は建物を建ててはいけない

としました。

道路の幅員はなぜ4m必要なの？

それでは、なぜ政府は道路の幅員を4mにしたいのでしょうか？
4m未満だと何が問題なのでしょうか？

幅員を4mにすることは、人々の安全や健康的な暮らしを守るためでもあります。

道路の幅が狭すぎると、日常の歩行や交通に影響するだけでなく、

• 災害時に十分な避難経路を確保できない
• 消防車などの緊急車両が通れない
• 建物の日当たり、通風が悪くなる

などわたしたちの生活に支障をきたすこともあります。

道路の幅員4mを確保する目的は、人々の安全や暮らしを守るためです。

セットバックとは？義務を怠るとどうなる？

セットバックとは、2項道路の幅員4mの範囲に接している建物を、増築や建て替え時に後退させて道路にすることです。

先ほど、2項道路（みなし道路）の「中心から2mの範囲は建物を建ててはいけない」と解説しましたが、建築基準法制定時、4m未満の道路沿いには多くの建物が建っていました。
すぐに市街地の道路を幅員4m以上にすることが難しいと判断した政府は、将来的に4m以上の幅員を確保するために、増築や建て替え時にセットバックを義務付けました。

たとえば道路の幅員3mの場合、中心から道路の端までの距離は1.5mです。中心から2mを道路とみなすには、50cm足りないですすね。

そこで、2項道路に接している敷地に建つ建物の建て替え時、セットバックで50cm後退させます。

セットバックが必要な敷地でセットバックしないと建築確認申請の許可がおりないため、セットバックが必要かどうかは、敷地の所有者にとって重要な情報です。

役所で調査する場合

役所で調査する場合は以下の手順で調べます。

• 42条2項道路の道路後退の方法を確認（セットバックor一方後退）
• 「地積測量図」や「建築計画概要書」を入手（セットバックの参考にする）
• 地積測量図などを元に担当とセットバックの場合は道路中心線の位置を確認、一方後退の場合は一方後退の位置を確認

道路中心線の位置は道路ごとに違うので注意しましょう。

【要注意】2項道路の説明をしないと起こり得るトラブル

ここでは、宅建業者として2項道路の説明を怠った場合に起こり得るトラブルの解説です。

売買契約をする敷地のセットバックについて、宅建業者は重要事項としてお客様に説明しなければなりません。

セットバックの説明を怠った場合、起こりうるトラブルは、以下2選です。

• 建て替え、増築時に余計な費用がかかる
• 希望の広さの家を建てられない（または増築できない）

建て替え、増築の時に余計な費用がかかる

セットバックが必要な範囲内に、塀や柵がある中古物件があったとします。

セットバックは建物だけでなく、塀や柵なども対象です。

そのため、所有者が建て替え、増築時に塀や柵を取り壊すための余計な費用がかかってしまう可能性があります。

宅建事業者が事前に説明し、所有者が納得しているのであれば問題ありませんが、所有者が聞いていなかったのであれば、トラブルになりかねません。

希望の広さの家を建てられない（または増築できない）

セットバックをした部分の所有権は、敷地の所有者にあります。

しかし、セットバック部分は建築時の敷地面積から除外することが必要です。そうすると建ぺい率が下がり、建てられる建物が実際の敷地よりも小さくなります。

セットバック部分の所有権があるのにその部分は建築できないため、納得がいかずにトラブルになる可能性があるので注意が必要です。

セットバックは義務化されているため、拒否することはできません。

所有者が知らずに売買契約をするにはあまりにも重要なことがらなので、必ず売買契約時に説明しましょう。

まとめ

宅建業者が2項道路に接する敷地や建物を扱う場合、セットバックが必要なことをお客様にしっかり伝えなければ後にトラブルになりかねません。

トラブルを防ぐだけでなく、人々の安全を守るためにも、お客様にしっかりと説明して売買取引をしてくださいね。

今回はこの混同しやすい2つの制限について解説していきます。

これを機に2つの制限の違いを理解して不動産営業に役立てていきましょう。

壁面線の制限とは

壁面線の制限とは、道路境界線から一定の距離を後退させて建物を建築しなければならないという制限です。

壁面線の制限に関しては建築基準法第46・47条に規定されています。

電子政府の総合窓口e-Gov｜建築基準法

壁面線の制限自体は、地区計画や高度利用地区などにおいて指定されることが多く、実際に制限が指定されると、建物における壁・柱及び高さ2mを越える門・塀に関しては、原則、壁面線を越えて建築を行うことはできません。

また、壁面線の制限は道路と建物との間に空間を確保することで、統一感のある街並みを形成するだけでなく、街自体の環境や景観を向上させることも目的としています。

壁面線とは

壁面線とは、直接的には道路側に面する建物の壁の並びのことを指しますが、法的根拠としては建築基準法第46条において以下のように規定されています。

地区計画

地区計画とは都市における一部の地域に対して、その地域に応じた街の計画を定めることをいいます。

地区計画の一環として壁面線の制限を指定したケースとして、道路と建物との間の均等な空間を歩道などに利用したりする場合が挙げられます。

画像引用：目黒区｜地区計画　自由が丘南口地区

高度利用地区

高度利用地区とは、主に低層の建物が密集している地域一帯を、再開発によって大規模かつ高層の建物が建築できるようにする地区のことを言います。

高度利用地区における壁面線の制限との関係は、都市計画法第9条19項において次のように規定されています。

実際に高度利用地区がその地域に適用されると、建築基準法第60条2項によって以下のように規定されます。

このように当該地域が高度利用地区に指定された場合は、都市計画法と建築基準法それぞれの観点から壁面線の制限が規定されています。

容積率の緩和

壁面線の制限において、建物が面する前面道路の幅員によっては、以下のようなケースで容積率が緩和されることがあります。

1. 道路と壁面線との間の土地が均等に一定の距離が続いている
2. 安全上の問題が生じない

ただし、前面道路と壁面線との間の土地は、容積率における敷地面積には含まれないため、その点には注意が必要です。

外壁後退とは

外壁後退とは道路だけでなく、隣地も含めた敷地境界線から一定の距離を後退させて建物を建築しなければならないという制限です。

外壁後退に関しては建築基準法第54条に規定されています。

電子政府の総合窓口e-Gov｜建築基準法

外壁後退は一部の用途地域においては必ず指定がなされ、地区計画や風致地区(自然美を維持保存するために創設された制度）などでも指定されるケースがあります。

実際に外壁後退が適用されると、敷地境界線と建物の外壁までの距離が1mまたは1.5m敷地から後退させなければなりません。

外壁後退を定めることによって建物の密集を防ぐことができ、また一定の空間を利用することで日照や通風を確保し、良好な住環境を形成するという側面を持っています。

指定が義務づけられる用途地域

用途地域とは、その土地や地域を用途に応じて住居・商業・工業系の13種類の中から選び、市街化区域では必ず何かしらの用途地域を定めることになっています。

用途地域について詳しいことは以下のページをご参照ください。

外壁後退の指定が義務付けられる用途地域は以下の3種類です。

1. 第一種低層住居専用地域
2. 第二種低層住居専用地域
3. 田園住居地域

それ以外の用途地域

上記以外の用途地域においても、都市計画の一環である地区計画・風致地区の指定や、建築基準法に準拠する建築協定などの指定がなされた際に、外壁後退の指定を受けることになります。

緩和措置

外壁の要件が以下の内容に当てはまれば外壁後退が緩和されます。

1. 外壁の長さの合計が3m以下
2. 軒の高さが2.3m以下及び床面積合計が5㎡以内

壁面線の制限と外壁後退の違いを比較

壁面線の制限と外壁後退の違いをまとめたのが以下の表です。

外壁後退は壁面線の制限と異なり、制限内容に関しては建物の外壁及び柱のみが対象で、門や塀は含まれません。

壁面線の制限と外壁後退の調べ方

壁面線の制限と外壁後退の指定は、用途地域・地区計画・高度利用地区・風致地区・建築協定などの規定に基づいて行われます。

用途地域・地区計画・高度利用地区・風致地区などについては、都市計画法における都市計画の一環に該当し、それらの決定は原則、都道府県や市区町村が行います。

また、建築協定に関しては建築基準法に準拠し、特定行政庁（主に市区町村）が認可することで行われます。

よって、壁面線の制限と外壁後退について調べるには主に各市区町村の役所で調べることができます。

ここからはもう少し具体的にそれぞれの調べ方を見ていくことにしましょう。

壁面線

壁面線自体は建築基準法によって定められているため、市区町村の建築指導課などに問い合わせることで確認ができます。

壁面線の制限の確認は、地域地区と高度利用地区のどちらもが都市計画法に準拠しているため、都市計画課などに問い合わせるとよいでしょう。

外壁後退

外壁後退に関しては、インターネット等で前もって用途地域を調べた上で、該当する地域が指定を義務づけられている用途地域であれば外壁後退が行われているはずです。

市内の用途地域の分布をインターネットで公開している市区町村もあります。

参考：越谷市都市計画情報の提供・公開について

都市計画課などで確認するだけでなく、実際に現地へ赴き、外壁後退がなされているかを確認しておきましょう。

地区計画や風致地区に関する確認は都市計画課などで、建築協定については建築指導課などでできます。

気を付けるポイント

役所に2つの制限について問い合わせるときは、「壁面線」と「外壁後退」を混同しないようにしましょう。

外壁後退の距離を聞きたいのに壁面線と質問してしまうと、問い合わせした内容によっては全く別の答えが返ってくる場合もあります。

そのためにも2つの制限の違いをしっかりと覚えておきましょう。

まとめ：壁面線とは道路側に面する建物の壁の並びのこと

壁面線の制限と外壁後退はどちらも似通った制限ですが、基準の対象が道路境界線と敷地境界線という明確な違いがあります。

この違いを理解しておかないと、役所だけでなくお客様へ物件の説明などを行う際に、相手に間違った情報を伝えることになってしまいます。

そのようなことがないように、これを機に2つの制限の違いをきっちりと理解しておきましょう。

今回は、建築確認を申請する際に提出される書類の1つである「建築計画概要書」について詳しく解説していきます。

これを機に、建築計画概要書への理解を深めて有効に活用していきましょう。

建築計画概要書とは

建築計画概要書は、建築確認申請の際に建築確認申請書と共に提出される書類です。概要書とも呼ばれ、審査終了後には一般に公開されます。

建築審査の流れ

建物を建築する際には当該建物が建築基準法などに則っているかをチェックするために、工事を着工するまでの段階で建築確認を行う必要があります。また工事完了後にも同様の理由で完了検査が行われます。

因みに、建築確認における建築の対象は新築だけでなく移転や増改築も含まれます。

建築確認から完了検査までの流れはおおよそ以下の通りです。場合によっては工事中に中間検査が行われることもあります。

1. 建築予定建物の基本計画（建築主が立案）
   ↓
2. 役所との相談・交渉
   ↓
3. 建築確認申請
   ↓
4. 確認済証の交付
   ↓
5. 工事の着工～完了
   ↓
6. 完了検査申請
   ↓
7. 検査済証の交付

建築計画概要書は3.建築確認申請の段階で建築確認申請書と一緒に提出され、4.確認済証の交付を受けた後に一般へ公開されます。

建築確認申請

建築確認申請とは、建築確認を受けるために行う申請のことを指し、設計図面などを提出します。

以前は、役所でしか申請を行っていませんでしたが、1999年（平成11年）5月以降からは民間の指定確認検査機関でも建築確認申請を取り扱うことができるようになりました。

建築確認申請書

画像引用：ソニー損保HP | 建築確認申請書第四面

建築確認申請書は、設計図や建物の概要などを記載した書類のことで、建築計画概要書と一緒に提出します。

建築計画概要書に記載される内容

建築計画概要書には以下のような内容が記載されます。

1. 建築主・代表者・設計者・工事監理者・工事施工者などの氏名及び住所
2. 敷地面積や床面積
3. 建物自体の大きさ・高さ
4. 建物自体の概要及び見取り図
5. 配置図

5の配置図には、敷地の形状や境界線・建物や道路の位置・道路の種類などが記載されています。

建築計画概要書と台帳記載事項証明書の違い

台帳記載事項証明書とは

台帳記載事項証明書とは、建築確認申請後の確認済証および完了検査後の検査済証の交付年月日・交付番号を記録した書類です。

この書類によって、建築工事が完了した際に完了検査まで滞りなく行われていたことが確認できます。

所有者が何代も代わっている中古物件の場合には、売主様の方で検査済証が用意できないケースもあります。

そのような場合でも、台帳記載事項証明書を見れば完了検査を受けた建物であることがわかります。

関連記事：【不動産】台帳記載事項証明書とは｜見本やどこで取得できるのかの方法も解説

建築計画概要書の記載例

次に、建築計画概要書の具体的な記載内容について解説します。

1枚目

画像引用：門真市HP | 建築計画概要書について

門真市の場合、左側には建築主・代表者・設計者・工事監理者・工事施工者などの住所と氏名が記載されており、右側には建物自体の情報や各面積、都市計画区域、工事の着工及び完了予定日が記されています。

2枚目

画像引用：門真市HP | 建築計画概要書について

左側には受付番号や受付年月日、見取り図、配置図が記載され、右側には建築確認から完了検査までにおける概要が記載されています。

建築計画概要書の提出が義務付けられたのは1971年ですが、閲覧できる概要書の多くは1977年以降のものになります。これは法制定から施行までの準備期間があったためです。

また、建築計画概要書は年代によって書式が若干異なりますが、後の年代になるほど内容は詳細になっています。更に各自治体によっても書式が若干異なりますが、建築計画概要書の記載内容自体は決められているため内容は同じです。

建築計画概要書を閲覧するときのポイント

建築計画概要書は審査に合格し、確認済証が発行された後に一般へ公開されます。

具体的には市役所など各自治体の建築指導課で取得することができます。

ただし、取得においては有料で交付される場合がほとんどのため、前もって交付に必要な金額を確認しておくとよいでしょう。

建築計画概要書を入手したら、まず記載内容が建築基準法に適合しているかを確認します。続いて、建築計画概要書の記載内容が実際の建物と一致しているかを確認するために、現地を訪れ確認作業を行います。

ここからは建築計画概要書を閲覧するときに注意すべき内容について解説します。

➀敷地

建築計画概要書において、敷地に関する情報は配置図部分に記載があります。

特に、敷地自体の形状や境界線の明示方法については注意が必要です。

検査済証発行後に変更が行われるケースとして、敷地の分断があります。敷地が分断されてしまうとその土地を一体化して活用することができなくなります。

また、隣地からの越境物（軒など）にも注意が必要です。仮に自己所有地であっても越境物がある部分に関しては、原則敷地として認められないからです。

②建物の位置

配置図は敷地だけでなく建物の位置に関しても記載があり、配置図に記載の建物の位置と実際に建っている建物の位置とが、きちんと一致しているかの確認が必要です。

また、実際の測定に際しては、配置図に記載の寸法が柱芯か壁芯かで測定の基準が異なるため、どちらを採用しているかを前もって確認しておく必要があります。

③道路

道路に関する注意点としては大きく3つあります。

・道路幅員

まず、道路幅員を実際に測定し、建築計画概要書記載の内容と同じ幅なのかを確認します。

次に、いわゆる2項道路の場合は道路の中心から2ｍ道路後退（セットバック）して4ｍになるかを確認します。もし4ｍに届かない場合は役所等で道路の中心線を確認する必要があります。

ただし、建築計画概要書上ではセットバックが未完了であっても道路の幅員は4ｍと記載されています。

関連記事：建築基準法42条の2項道路やセットバックとは何かを紹介｜罰則やトラブル防止

画像引用：鴻巣市HP | 2項道路とは

・接道の長さ

建物を建てる敷地は道路に2ｍ以上接する必要があります。

しかし、検査済証が発行された後に敷地境界線が変わることによって、接道の長さが変わることがあります。

因みに、敷地と道路の間に水路がある場合は、水路を跨ぐ橋の幅員が2ｍ以上あれば接道しているとみなされます。ただし、新規に所有する場合は別途水路占用許可を取得しなければなりません。

・位置指定道路

位置指定道路とは、「42条1項5号道路」とも言い、民間が申請を行い、行政から位置の指定を受けて作られた道路です。

あわせて読みたい：家を建てる前に知っておきたい｜位置指定道路と私道の違いと規制内容

画像引用：千曲市HP | 位置指定道路とは

注意が必要なのは、現地での見た目では位置指定道路に接しているにも関わらず、建築計画概要書上ではその記載がされていない場合です。

この原因については次の2つのケースが考えられます。

1. 検査済証発行後新たに位置指定道路が造られたケース
2. 剃刀文筆によって該当敷地と接道していないケース

剃刀文筆とは幅約5㎝程で土地の文筆を行い、敷地と道路が接しないようにすることです。

2は位置指定道路を造る際、その土地の所有者から同意を得られなかった場合に発生することがあります。

このようなケースに遭遇した場合は役所で位置指定図の交付を行い、法務局の公図と照合して確認します。

④容積率

現行の建築計画概要書の記載では、項目が細分化されているためほとんどありませんが、以前の概要書では記載されている数値通りに計算を行うと容積率がオーバーすることがあります。

これは、延べ床面積に容積率として含まれない部分の数値が足されているために起こるもので、最も多いのが駐車場における容積率計算対象外の面積が加わっているケースです。

因みに、駐車場は延べ床面積の内5分の1が容積率の計算から除外されます。

もし、他の用途に転用している場合は違反建築物となるため、やはりこの件に関しても現地できちんと確認する必要があります。

まとめ

建築確認を申請する際に必要な「建築計画概要書」に記載される内容や、既に審査に合格済で公開されている「建築計画概要書」の閲覧ポイントなどをご紹介しました。

建築計画概要書を閲覧することによって、建物全体がどのような条件や配置で建てられているのかが把握できます。

不動産営業マンとして、これらの資料を元に、適切な対応を心がけることが重要です。

今回は、この既存不適格建築物についてあらゆる視点から深く掘り下げます。これを機に建物への理解を深めていきましょう。

既存不適格建築物とは

既存不適格建築物とは、当初建築基準に適合していた建物がその後の法改正などによって最新の建築基準に適合しなくなった建物のことを指します。

建築基準に適合していない建物としては、他に違反建築物があります。

違反建築物

違反建築物は、既存不適格建築物と異なり最初から建築基準に違反している建物のことを指し、違反物件とも呼ばれています。

既存不適格建築物と違反建築物との違い

既存不適格建築物と違反建築物は、どちらも最新の法律や建築基準に適合していない建築物を指しますが、それぞれ全く異なった概念になっています。

違反建築物が建築当初から違法である建築物を指すのに対して、既存不適格建築物の場合、建築当初は適法でも、建築後の法改正などにより、結果として違法になってしまった建築物を指すという違いがあります。

違反建築物の場合は建物の価値が大幅に下落するだけでなく、住宅ローンが組めなくなるなどのペナルティが課せられます。

住宅ローンにも影響する既存不適格建築物・違反建築物とは何なのか｜違いも含めて解説

既存不適格建築物となる要因

既存不適格建築物となる要因として、以下の6つのケースが挙げられます。

1. 用途地域
2. 建ぺい率
3. 容積率
4. 高さ
5. 防火地域・準防火地域
6. 耐震基準

そのうち1～5については地方自治体による都市計画の影響を、6に関しては国の法律の影響をそれぞれ受けています。

①用途地域

用途地域とは、土地をどのように活用するかを定めた地域のことを指します。

用途地域は全部で13種類あり、それぞれ住居・商業・工業系のいずれかに分けられています。市街化区域では必ず策定されているものです。

また、建物に対して各用途地域ごとに建ぺい率・容積率・建物の高さといった制限を設けており、制限の内容は各用途地域ごとに異なります。

用途地域の指定は市町村などの各自治体が行いますが、一定期間ごとに見直しが行われます。用途地域の見直しにより、該当する建物の用途地域が変更になった場合、建ぺい率や容積率の基準をオーバーすることがあります。

また、用途地域が変更されることで建物自体がその地域に適合しないといったケースも発生します。

以下は兵庫県神戸市における用途地域の見直しの例になります。一度に変更するのではなく、説明会や審議会などそれぞれ段階を踏んで見直しを行っています。

画像引用：神戸市HP | 用途地域等の見直し

②建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合で、その土地に対してどれだけの規模の建物が建築できるかを示す建築基準の1つです。

建ぺい率は用途地域ごとにそれぞれ数値が定められており、その地域に適さない建物が建設されないように制限を課しています。

よって、該当する建物が属する用途地域が変更になると、場合によっては建ぺい率の制限がより厳しくなり基準をオーバーしてしまうことがあります。

③容積率

容積率とは土地の面積に対する建物の延べ床面積の割合で、その土地に対してどのくらいのサイズの建物が建築できるかを示す建築基準の1つです。

容積率も建ぺい率と同様、用途地域ごとにそれぞれ数値を定めることで、その地域に適さない建物が建設されないように制限を課しており、指定容積率と基準容積率のうち厳しい方が適用されます。

よって、容積率の場合も該当する建物が属する用途地域が変更になると、場合によっては制限がより厳しくなり、基準をオーバーしてしまうことがあります。

④高さ

・絶対高さ制限

第一種及び第二種低層住居専用地域の建物の高さは10～12ｍと定められており、建物が用途地域の変更などで基準をオーバーすることがあります。

しかし、既存の建物に関しては適用を除外するなどの特例を設けている自治体が多くあります。

・高度地区による制限

高度地区とは、最低及び最高高さ制限を定めている地区のことを指しますが、既存不適格建築物に該当する可能性があるのは最高高さ制限による規制です。

最高高さ制限は2004年に新たに定められた制限で、高さの基準も各自治体によってばらばらです。そのため、既存建物が高さ制限をオーバーしている可能性があります。該当地区の不動産については基準をクリアしているかをその都度確認する方がよいでしょう。

例）神戸市における高度地区は8種類あります。

参考：神戸市HP | 高度地区

・その他の制限

斜線制限や日影規制といった高さ制限に関しても、用途地域の変更などによって基準がより厳しくなり、建築基準を超えるケースが考えられます。

⑤防火地域・準防火地域

防火地域や準防火地域は、用途地域と同じく市区町村といった各自治体が制定を行います。一定期間ごとに見直しが行われる点も用途地域と同じで、見直しによって既存建物の基準が適合しなくなることがあります。

以下は北海道函館市による防火地域の見直しの内容です。

画像引用：函館市HP | 防火地域及び準防火地域の見直しについて（概要版）

⑥耐震基準

耐震基準は関東大震災後の1924年に定められ、何度かの改正を経て1981年（昭和56年）に大規模な改正が行われました。1981年以前の基準を「旧基準」、以降の基準を「新基準」と呼んで区別しています。

よって、1981年以前に建築された建物に関しては、新基準の内容を満たしていないため、既存不適格建築物とみなされる可能性が高いといえます。

既存不適格建築物になってしまったら

もし、建物が既存不適格建築物になってしまったらどうしたらよいのでしょうか。

既存不適格建築物の適用については建築基準法第3条2項によって「適用の除外」として規定されており、都市計画による用途地域などの変更があっても工事中の建物や既存の建物に関しては適用が除外されます。

参考：電子政府の総合窓口e-Gov | 建築基準法

よって、既存不適格建築物は引き続きそのまま利用することができます。

ただし、一定規模以上の増改築などを行う場合は、是正命令などによって同時に不適格部分に関しても改修を行う必要が生じます。

是正命令

是正命令とは、違法状態を是正する命令のことです。基本既存不適格建築物に対して新たに増改築を行わない限り、下令されることはありません。

また「著しく保安上危険」・「著しく衛生上有害」なケースに限って建築基準法第10条3項によって命令できることが規定されていますが判断基準が曖昧なため、今までほとんど実行されることはありませんでした。

参考：電子政府の総合窓口e-Gov | 建築基準法

しかし、国土交通省が策定した「既存不適格建築物に係る是正命令制度に関するガイドライン」によって以下のような明確な是正命令を発令する基準が定められました。

参考：国土交通省HP | 既存不適格建築物に係る是正命令制度に関するガイドライン

・著しく保安上危険

1. 建物の経年劣化や自然災害などによる倒壊の恐れがある
2. 倒壊したときに通行人などに被害が及ぶ可能性がある
3. 社会的必要性

具体的には建物の基礎部分の破損やシロアリによる食害などが該当します。

画像引用：国土交通省HP | 既存不適格建築物に係る是正命令制度に関するガイドライン

・著しく衛生上有害

1. 建物における設備破損などによって通行人などに被害が及ぶ可能性がある
2. 社会的必要性

具体的にはアスベストの飛散などが該当します。

画像引用：国土交通省HP | 既存不適格建築物に係る是正命令制度に関するガイドライン

現行法に合わせるタイミング

該当建築物の延べ面積のうち2分の1以上の増改築などを行う場合は、建築物自体を最新の建築基準法における基準に適合させる必要があります。

ただし、2009年（平成21年）の制限緩和によって当該建物が新耐震基準を満たしている場合で増築の規模が2分の1以下ならば、既存部分の改修工事は行わなくてもよいことになりました。

住宅ローンと売買について

住宅ローンに関しては、基本的に審査に通る可能性は高いですが、あまりにも現行の基準に対して数値が乖離している場合などは審査が通らないこともあります。

売買に関しては基本的に可能ですが、既存不適格建築物である旨の説明や書面の添付が必要になってきます。

また、購入後の増改築やリフォーム工事によっては最新の基準に適合させる必要が生じるなど、通常の物件とは異なるケースも多く、ローンを組んだり売買を行う前に一度不動産業者に相談することをおすすめします。

まとめ

建築基準法は改正の頻度が比較的多い法律です。より災害に強い建物の建築を促す側面もありますが、改正を行うことで時代の流れに合わせることも考慮されています。

その法律改正によって生まれたのが既存不適格建築物です。

新たに建物を設計・購入する前の時点で今後の建築基準の事も考えておく必要があるため、提案の際には注意しておきましょう。

準防火地域に指定されているかどうか、これは家を建てるときの重要なポイントです。

準防火地域とは、火災を防ぐために指定されたエリアのことで、準防火地域の他に防火地域というエリアもあります。

準防火地域に家を建てる場合には建築制限があり、建材に防火性のある材料を使う必要があるため、顧客にはその点を十分に納得してもらわなければいけません。

この記事では、準防火地域とは何か、準防火地域に家を建てるには何が制限されるのか、そして建てたい場所が準防火地域かどうか調べる方法について解説します。

防火地域・準防火地域・22条区域の違い

日本では火災を防止するために「防火地域」が設けられています。

防火地域の種類には、防火地域・準防火地域・22条区域の３つがあり、建築物は耐火性を担保するよう、それぞれ条件が指定されています。

指定条件が異なる3つの区域について、順に確認していきましょう。

防火地域

防火地域には、駅や繁華街などが指定されることが多いです。

防火エリアの中でも一番厳しい制限がある区域であり、この区域に建築する建物は耐火構造となっている必要があります。

引用元：建築基準法制度概要集-国土交通省

上記の基準が定められており、面積や階数に応じて耐火建築物または準耐火建築物のどちらかに該当しなければなりません。

そのため、木造の家を建てられないエリアであり、鉄筋コンクリートまたは鉄骨製の建物のみ建てられるということになります。

ただし、一部耐火性が認められた木造建材は使用可能です。

なお、防火地域の建物規制についてはこちらでもまとめております。

防火地域と準防火地域を確認する｜建物の安全性をチェック

準防火地域

準防火地域には、住宅などが密集しているエリアが指定されます。

建物の階数や延べ面積によって、耐火建築物にする必要があるかどうか決められているのです。

引用元：建築基準法制度概要集-国土交通省

また、隣地や道路から一定の距離までは、外壁と軒先を防火構造にしなければいけません。

隣地や道路から、1階は3m、2階は5mの範囲が対象です。

なお、防火地域・準防火地域にはそれぞれメリットとデメリットがあり、火災保険の割引や建ぺい率の緩和を受けられることがあります。

詳しくは「防火地域」の建築基準・制限を解説｜耐火構造と適用すべき建物とはで解説しています。

22条区域

防火対策についての指定が最も厳しい地域が防火地域であり、その周辺が準防火地域です。

さらにその周辺が22条区域に指定されることがあります。

防火地域や準防火地域よりも防火性能の指定は緩くなっていますが、建築時の条件として以下の2つが定められてます。

• 屋根を不燃材で作る
• 外壁を燃えにくい建材で作る

屋根はコンクリート・アルミ・瓦などを使い、外壁には腐葉土などを用います。

また、似ている言葉に23条区域もありますが、1つのエリアで重複することが多いので、特に区別して考える必要はありません。

耐火建築物・準耐火建築物・技術的基準適合建築物とは

＜耐火建築物＞

主要構造物に耐火性があり、延焼の危険のある窓やドアなどにも火災を遮る設備のある建築物です。

主要構造物とは屋根・壁・階段・床などを指すもので、火災時に一定時間燃えない建材を使用する必要があります。

その間に人が避難する時間を確保することが目的です。

＜準耐火建築物＞

主要構造物には一定の耐火性が必要とされ、火災時は指定の時間よりも早く倒壊することのない建材で作られた建築物が含まれます。

つまり、建材が燃えながらも、一定時間倒壊しないような建材で作られた建築物のことです。

＜技術的基準適合建築物＞

建物の構造物としては、準対価建築物とほぼ同じです。外壁と軒裏は耐火材ではなく、防火材を使えばよいと定められています。

準防火地域の建物の制限

準防災地域の建物は、防火の面からいくつかの制限が設けられています。

主に延焼ライン内での制限であり、延焼ラインとは、隣地や道路から1階は3m、2階は5mの範囲内のことです。

窓や外壁など、それぞれの部分で制限が設けられています。

窓・サッシ

延焼ラインにあるサッシは、防火仕様にしないといけません。20分以上遮炎機能のあるサッシが使われます。

同じく窓にも防火仕様のものを使用します。

窓ガラスであれば、網の入っているものが該当します。

網の入っていない、防火性のないガラスは使用することができません。

なお、どうしても網のないガラスを設置したい場合は、耐熱強化ガラスという火に強いガラスを使用します。

外壁

延焼ラインにある外壁は、防火構造にする必要があります。

材料には、国土交通省から防火性を認められた建材を使えば問題ありません。

なお、外壁に木を貼るときは、30mm以上の厚みがあれば準防火地域でも使用可能です。

軒裏

延焼ラインにある軒裏も、防火構造にしないといけません。

ただし、防火性のある軒裏の建造物は少なく、準防火地域に家を建てる場合には軒裏のコストが高くなりがちです。

なお、公園や川に隣接している家であれば、条件が緩和される場合があります。

シャッター

準防火地域では、シャッターにも防火性が求められます。

窓に防火シャッターを取り付けた場合は、サッシと窓ガラスには防火性がなくても構いません。

また、電動シャッター、手動シャッターどちらであっても、防火性があれば問題ありません。

カーポート

カーポートにも防火性を持たせる必要があります。

30平米未満の土地内であればポリカーボネート製のカーポートを使用できます。

一方、30平米以上の場合は防火性のあるスチールやアルミなどの素材を使用したカーポートを使用しなければいけません。

屋根・軒天

準防火地域での屋根は、不燃材を使用します。

火が燃え移っても飛び火しないこと、火災で燃え落ちないような材料を屋根に使うのです。

火災で燃え落ちない屋根というのは、瓦・コンクリート・金属などの素材が使用された屋根であり、その他にも燃えにくい加工がされた材料を屋根に使用します。

玄関ドア

延焼ラインにある玄関ドアにも、防火性を持たせないとなりません。このため、木製のドアは使用できません。

また、防火ドアは通常のドアよりも高価なので、その分コストは高くなります。

ただし、家の奥に玄関を設置すれば、準防火地域でも木製ドアを使うことは可能です。

準防火地域に木造住宅は建設可能？

準防火地域では、延べ面積500㎡以下で2階以下の建物であれば特に条件は指定されていないので、木造住宅も建てられます。

しかし、これを超える面積の建物の場合は、耐火性または準耐火性を建物に持たせなければなりません。

最近は木材でも防火性のある木材サッシのような建材も出てきているので、家の外壁や床に防火性のある木材を用いて家を建てることは可能です。

ただし無垢材は防火性がないため、準防火地域では使えません。

なお、準防火地域でも延焼ラインを外れれば、防火性のない木材も使用可能です。

例えば、家の玄関を奥に設置して、延焼ラインから外せば木製のドアも設置できるのです。

準防火地域では階数が高くなるほど、延べ面積が広くなるほど、要求される防火条件は高くなります。

そのため、広々とした家や3階建て以上の家などでは、ほとんどの建材で防火性が求められるので、木造住宅を建てることは難しいです。

木造にしたい、無垢材を使いたいという要望がある場合は、防火地域・準防火地域・22条区域以外を勧めることになります。

「木造3階建ては準防火地域に建てられるのか？」といったご相談を受けるケースもあるかと思いますので、こちらで事前に確認しておきましょう。

準耐火建築物で木造3階建ては可能か｜準防火地域の概要と建築条件を確認

延焼ラインとは

延焼ラインとは、自分の家の隣地や接する道路で火災が発生したときに、火が燃え移る可能性のあるラインです。

隣地や接する道路から、1階は3m、2階は5mまでの範囲が延焼ラインとなります。

例えば、道路から3m以内にある玄関ドアや窓は延焼ライン内に含まれますが、公園や川など、空き地・水場に接した部分であれば、延焼ラインは緩和されます。

延焼ラインにある建築構造物には、すべて防火性を持たせなければなりません。

火災があると、延焼ラインにある家の建物に火が燃え移る可能性があるため、防火性を持たせて火災を広げにくくするのです。

火災があっても飛び火せず、崩れ落ちないような材料を使って建築物を建てる必要があるので、延焼ラインでの構造物には木材は使えないことが多いです。

準耐火建築物の建ぺい率緩和とは

敷地面積に対する建築面積の割合が建ぺい率です。

2018年の建築基準法正によって「準防火地域の耐火建築物、準耐火建築物の建ぺい率を10％緩和する」とされています。

ただし、耐火建築物を建てる場合にのみ建ぺい率は緩和されるので、耐火性がなければ建ぺい率緩和は適用されません。

この建ぺい率10%緩和によって、例えば今まで30坪の建物までしか建てられなかった場所に33坪の建物を建てられるようになります。

広い建物を建てることができるので使える建材が増え、これまで使いたい建材が使えないと諦めていたものも使えるようになる可能性があります。

準防火地域で気になる所

準防火地域の内装制限

準防火地域では、建築物の内装について以下のような制限があります。

• ガスを使うキッチンなど火気使用室は壁や天井を石膏ボードなどの準不燃材料で仕上げる
• LDKかつリビングに木材を使用している場合は、不燃の垂れ壁などでキッチンを区切る
• 部屋には火災報知器の設置が義務づけられている

このように、準防火地域にはさまざまな制限があり、使用する材料や設備が指定されています。

また、床材については特に指定がないためフローリングにすることは問題ありません。

準防火地域の建物の建築費用

準防災地域での建築費用は、1坪あたり90万円～120万円かかります。

これは準防災地域に該当しない地域の建築費用と比べると、1.2倍～1.6倍の費用です。

100坪の家を建てるとなれば、6,000万円ぐらいになる場合もあります。

また、2階以下の建物の場合は準防災地域でも防火制限が少々緩和されますが、3階以上の建物ではすべて防火性のある建材を使用しないといけません。

特に家の中の部分では、窓とサッシに制限がありコストがかかることは、顧客にしっかり説明すべきポイントです。

丸窓も出窓もつけることはできず、網の入った防火性のあるガラスを使います。

サッシにも防火性が求められるため、サッシだけで100万円ほどかかることもあり得るのです。

また、防火性のある建材は扱える職人が限られるため、建築コストも高くなる傾向にあります。

どれぐらいの広さで、何階の家を建てるのか、内装をどうするかによって建築費用はかなり変わること、コストが高くなる傾向があることを、十分に説明しなければいけません。

耐火建築物や準耐火建築物は火災保険を適用できる

準防火地域では建築コストは高くなりますが、その分火災保険の費用は軽減されます。

防火性のある家で安全性が高いため、火災保険が安くなるのです。

一般的な木造住宅と準防火地域にある戸建てを比べると、10年保険一括払いであれば30万円程度保険料が安くなることもあります。

土地が防火地域かどうかの調べ方

これから家を建てたい土地が防火地域かどうかを調べるには、役所に出向き都市計画図を確認したり、インターネットで公開されている都市計画図をチェックしたりする方法があります。

インターネットで調べる場合は「市町村名 防災地域」や「市町村名 都市計画図」のキーワードで検索してみましょう。

東京都などでは、都市開発によって防災地区の見直しをすることもあり、以前は該当しなくとも、現在では防災地区になっているエリアもあるため、最新の都市計画図を確認する必要があります。

また、駅前や繁華街周辺は防災地区になっていることが多いです。

土地が準防火地域とそれ以外の地域にまたがる場合

防火地域には、防火地域・準防火地域・22条区域の3つの区分があります。

土地が2つの区分にまたがる場所にある場合は、最も高い防火基準に合わせて建物を建てます。

例えば、土地が防火地域と準防火地域にまたがっているならば、建物は防火地域の基準で建築することになるのです。

しかし、建物を分断するように防火扉を設置すれば、それぞれの地域の基準で建物を建てることが可能です。

まとめ

防火地域には、防火地域・準防火地域・22条区域があります。

該当する地域にある土地に家を建てる場合は、定められた条件のもとに防火性のある建材の使用が義務付けられるため、建築コストが高くなることが特徴です。

また、地域によっては木造や無垢材での建築はできません。

さまざまな規制があるため、地域内の土地に家を建てるときには、どんな建材を使えばいいのかなど、具体的に顧客に説明できるよう心がけましょう。

そもそも検査済証とはどういったものなのでしょうか。

今回は、確認済証や中間検査合格証、検査済証やそれぞれに関わる検査について解説したうえで、検査済証のない物件で用途変更などを行う場合についても触れていきます。

検査済証とは

検査済証とは、建築基準法によって定められた建築確認・中間検査・完了検査の3つが認められると、建築主に対して交付される書類です。

検査済証の交付後に建築物を使用することができます。

検査済証の交付については建築法の第7条第5項によって定められています。

引用元：リート等による高齢者向け住宅等の取得等に関するモデル事業調査報告書

それでは建築確認・中間検査・完了検査について解説します。

建築確認とは

建物を建てるとき、行政の許可なく工事を着工することはできず、建築確認を受けることが必要です。

建築確認とは、建築物の建築をする場合に、工事に着工する前に、建築計画が建築基準法などの法令で定められている設備や構造、敷地などの建築基準に適合しているか、建築主事や指定確認検査機関が確認を行うことをいいます。

建築確認に合格後、建築確認済証の交付を受けると、工事に着工することができます。

中間検査とは

中間検査とは、工事に着工後、特定の工程の後に義務付けられている検査で、建築主事や指定確認検査機関による中間検査に合格した後、先の工程の工事を再開することができます。

特定の工程は建築基準法で定められているもののほか、市町村が独自に定めています。

中間検査に合格すると、中間検査合格証が交付されます。

完了検査とは

完了検査とは、建築物の工事完了後に設備や構造、敷地が建築基準法などの法令に適合しているか、建築主事や指定確認検査機関が実施する検査をいいます。

建築主は工事完了日から4日以内に完了検査を申請することが義務付けられており、適法と認められて完了検査に合格すると検査済証が交付されます。

• 建築確認とは、建築物の建築をする場合に、工事に着工する前に、建築計画が建築基準法などの法令で定められている設備や構造、敷地などの建築基準に適合しているか、建築主事や指定確認検査機関が確認を行うこと
• 中間検査とは：工事に着工後、特定の工程の後に義務付けられている検査のこと
• 完了検査とは：建築物の工事完了後に設備や構造、敷地が建築基準法などの法令に適合しているか、建築主事や指定確認検査機関が実施する検査のこと

検査済証がない建築物の割合

国土交通省では、建築確認の件数に対する検査済証の交付枚数によって算出した完了検査率のデータを公表しています。

検査済証の交付を受けていない建築物は、築年数が経過した物件では意外と多く、建築主事の取り扱い分の完了検査率は1998年では38％という低水準でした。

その後は2001年には65％、2005年には73％、2009年には91％と向上しています。

完了検査率が上昇した背景には2つの要因があり、1つは2002年〜2004年に受検率アップのための3ケ年計画が実施され、国や自治体が違法建築物の取り締まりが強化されたことです。

2つ目として、2003年に国土交通省が金融機関に対して、検査済証のない建築物への融資を控えるように要請したことが挙げられます。

住宅ローンを利用できなければ販売が難しいため、不動産会社が販売する建売住宅では、完了検査を受けるケースが大半を占めるようになりました。

検査済証がない建築物の用途変更

検査済証がない建築物は、原則として建築確認申請を伴う行為ができません。

そのため、防火地域や準防火地域での増築、それ以外の地域での10㎡を超える増築、類似用途を除く200㎡以上の用途変更、大規模な修繕を行うのが難しいです。

また、検査済証がない建築物は住宅ローンを組めないことが多いため、売買しにくいというリスクもあります。

ただし、検査済証がない建築物も、国土交通省が定める「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」に則って調査などの手続きを行えば、用途変更などができる可能性があります。

「用途変更」とは、新築のときと異なる用途で建築物を使用することをいい、たとえば、倉庫を店舗やオフィスに転用するケースが挙げられます。

調査の結果、現行の建築基準法などの法令に適合していれば問題ありません。

現行の法令に適合していない場合でも、既存不適格建築物か違反建築物かで扱いは変わり、既存不適合建築物の場合は一定の緩和措置が受けられます。

＜既存不適切建築物＞

建築した当時は法令に適合していたが、建築基準法などの改正によって、現行の法令に適合していない建築物

＜違法建築物＞

建築した当時から法令に適合していない建築物

法適合状況調査の流れ

「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」による法適合調査は、検査済証がない建築物が違法建築物ではなく、既存不適格建築物に該当する場合は、用途変更や増改築を円滑に進めるのが目的です。

「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」で、法適合状況調査の主な対象としているのは、確認済証の取得が特定行政庁の台帳などで確認できて、検査済証がない建築物です。

確認済証の有無によって調査の流れが変わります。

確認済証がある場合は、基本的には依頼者がとりまとめた確認済証や設計図書の提出を受けて、調査者である指定確認検査機関が法適合状況調査を実施する流れです。

一方、確認済証がない場合は、依頼者は、法適合状況調査を申請する前に、建築士に復元図面と規模によっては復元構造計算書の作成を依頼することが必要です。

依頼者が設計図書をとりまとめて調査者に提出した後の流れは、確認済証の有無に関わらず同じであり、法適合状況調査として図上調査と現地調査が実施された後、報告書が作成されます。

報告書は、検査済証がない物件で増築などの建築確認申請を行う際に提出する、既存不適格調書の添付資料として活用することが可能です。

確認済証がある場合

確認済証がある場合の法適合状況調査の流れについて、以下のステップに沿って解説していきます。

1. 調査に必要な設計図書の準備（依頼者）
2. 現地の状況と設計図書の照合（依頼者）
3. 設計図書などをとりまとめて調査を申請（依頼者）
4. 法適合状況調査の実施（調査者）
5. 調査結果の報告書の作成（調査者）

確認済証がない場合

確認済証がない場合の法適合状況調査の流れについて、次のステップに沿って解説していきます。

1. 建築士へ復元図面の作成を依頼（依頼者）
2. 調査に必要な設計図書の準備（依頼者）
3. 設計図書などをとりまとめて調査を申請（依頼者）
4. 法適合状況調査の実施（調査者）
5. 調査結果の報告書の作成（調査者）

建築確認検査済証がない場合について詳しくは以下の記事をご参照ください。
あわせて読みたい：建築確認済証がないとどうなる？｜再発行不可の重要書類を紛失した時の対応方法

検査済証の再発行

検査済証を紛失した場合は再発行することはできません。

検査済証に代わるものとして、建築確認申請の経過などが記載された台帳記載事項証明書の発行を受けることができますが、自治体によって多少取り扱いが異なります。

擁壁の検査済証の必要性

擁壁とは、高低差のある傾斜地などで斜面が崩壊して崖崩れが起きるのを防ぐために設けられた工作物です。

擁壁には、鉄筋コンクリート造擁壁やコンクリート製のブロックを使用した間知ブロック擁壁、石積み擁壁といった種類があります。

高さ2mを超える擁壁をつくる場合は、建築基準法によって工作物としての確認申請が義務付けられています。

そのため、既存の2mを超える擁壁で検査済証がないものは、現行の建築基準法に適合していないため、不適格擁壁と呼ばれています。

擁壁のある土地を購入する場合で不適格擁壁に該当する場合は、擁壁の工事費用が発生するので注意が必要です。

検査済証と適合証明書の違い

適合証明書とは、住宅金融支援機構の独自の技術基準に適合していることを証明する書類で、フラット35を利用して融資を受ける場合に必要です。

ハウスメーカーや工務店などの建築会社が適合証明機関に検査の申し込みを行うと、新築住宅の場合は設計検査や中間検査、竣工時検査が実施され、適合している場合には適合証明書が交付されます。

適合証明書は建築基準法に基づく検査済証とは別のもので、竣工時検査が行われるのは、工事が竣工して検査済証が交付された後です。

検査済証がなくてもリフォームできるケース

建築確認申請が必要なリフォームの場合、原則として検査済証が必要ですが、リフォームの規模によっては建築確認申請が不要です。

リフォームで確認申請が必要になるのは、準防火地域と防火地域の増築とそれ以外の地域での10㎡を超える増築工事、主要構造部の1/2以上を超える改築などです。

たとえば、間取り変更を伴わないリフォームや、キッチンや浴室などの設備交換リフォームなどを行うときに、建築確認申請は必要ありません。

また、検査済証がない場合で確認申請が必要なリフォームを行いたい場合も、前述の法適合状況調査を受けて、建築した時点では建築基準法令に適合していることが確認できた場合には、リフォームが可能なケースがあります。

既存不適格調書は建築確認申請をする際の添付資料にすることが可能です。

既存不適格調書とともに必要な書類を添えて、建築確認申請を行います。

ただし、検査済証のない建築物は違法性があるケースが少なくなく、不適合となる部分を是正しなければ、確認申請が必要なリフォームを行うことはできません。

たとえば、吹き抜け部分に床を張って居室を設けて、容積率の基準をオーバーしているケースなどが挙げられます。

まとめ

建築物を建てるには、建築確認申請の後に確認済証が交付されると工事の着工が可能であり、中間検査や完了検査を経て、検査済証が交付されると使用できるようになります。

検査済証のない建築物での建築確認申請が必要となる用途変更や大規模な修繕は以前よりも進めやすくなりましたが、違法な状態の物件は是正しなければならない点に留意しましょう。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。

今回は、建築確認済証や検査済証を紛失した時に発行できる「台帳記載事項証明書」の概要と、発行の方法について解説します。

台帳記載事項証明書とは

不動産を売却する時には、「建築確認が行われた建物である」ことを証明する必要があります。これができないと、違法建築物ではないという証明ができないからです。

適法性を証明するには「建築確認済証」と「検査済証」の両方が必要ですが、紛失してしまうことも珍しくありません。

建築確認済証や検査済証を紛失した際に、代用として取得する書類が台帳記載事項証明書です。

確認済証・検査済証を紛失した場合に発行する

通常、建築物の適法性は、新築や建て替えの時に建築会社から受け取る「建築確認済証」や「検査済証」があれば証明できます。一方、これらの書類を紛失した時は別の書類で証明をする必要があるのです。

そのため紛失が発覚した時は、台帳記載事項証明書を発行して、過去に建築確認済証と検査済証が発行されているという証明を行うことになります。

建築確認済証とは

建築確認とは、「建築基準法の規定に沿った建築計画が作られているか」「法令に従った適法な工事が行われたか」を確認するための作業です。

建築確認は、工事の着工前と完成後の2回行われます。このうち、着工前に「計画の適法性」を確認したことを証明するものが建築確認済証です。

他の呼び方として、建築確認通知書や確認済証と呼ばれることもありますが、全て同じ書類のことを指します。

検査済証とは

検査済証とは、工事の完成後に行われる2回目の建築確認が完了したことを証明する書類です。この書類があれば、建築確認・中間検査・完了検査の全てに合格したという証明になります。

建築確認済証は、発行されないと工事を始められません。一方、検査済証は発行されないと完成した建物を使えないという点が大きな違いです。

このほか、中間検査を実施した場合に発行される中間検査合格証という書類もあります。

確認済証・検査済証は再発行できない

建築確認済証や検査済証は建物の売却に必ず必要な書類であり、紛失したとしても再発行ができません。

もし紛失してしまった場合は、以下のいずれかの書類を市役所等で発行することが必要です。

• 建築計画概要書
• 台帳記載事項証明書

台帳記載事項証明書で確認できる内容

「台帳記載事項証明書」は、建物を売却する時の重要事項説明書に使う添付資料として利用が可能です。その他にも、住宅ローンを申し込む際の必要書類として利用することもあります。

実際に取得の申請を行う前に、「台帳記載事項証明書」には何が記載されているのか確認をしておきましょう。

自治体によって書式はさまざまですが、以下の内容が記載されています。

• 建築主の住所・氏名
• 建築場所・用途
• 工事種別
• 構造規模（地上階数・地下階数・建築面積・敷地面積等）
• 建築確認済証の交付日と番号
• 検査済証の交付日と番号

重要なのは、建築確認済証・検査済証の番号と交付日です。これらの記載があることで、代用書類として使うことが可能になります。

台帳記載事項証明書の取得方法（どこででできるのか）

画像引用：香川県｜建築確認台帳記載事項証明書について

「台帳記載事項証明書」は、市役所の窓口で申請して取得することができます。申請には手数料のほか、4つの申請情報を用意しておくことが必要です。

二度手間にならないためにも、必要な書類と手数料について確認しておきましょう。

発行場所

「台帳記載事項証明書」を取得できるのは、各自治体の役所の建築指導課です。

発行に必要な手数料は自治体によって異なるため、詳しくは自治体に確認する必要がありますが、どの自治体でも500円ほどで取得できます。

また、申請と受付は窓口で直接行うのが基本です。一部の自治体ではwebで発行の申請に対応している場合もありますが、郵送等には対応していません。受け取りに関しては必ず窓口に出向いて行う必要があります。

申請時に提出が必要な情報

「台帳記載事項証明書」の発行には、以下の4つの情報が必要になります。

1. 建築当時の地名地番
2. 建築確認年月日
3. 建築確認番号
4. 階層

申し込み用紙を記入する際に求められる情報のため、あらかじめ確認をしておきましょう。

1は、現在の地名地番でない点に注意が必要です。分からない時は図書館に設置されている【ブルーマップ】で確認できるほか、法務局に電話で問い合わせれば確認できます。

2～4に関しては、市役所で保管されている「建築確認台帳」を閲覧します。

その際、登記簿謄本（登記事項証明書）をあらかじめ確認・取得しておき、「建物の新築年月日」を確認しておきます。

新築登記の4ヶ月程度前に建築確認番号が発行されることが多いため、台帳で情報を探す時の手掛かりになるからです。

建物が古い時は建築確認番号が見つかりにくいこともありますが、新築登記の4ヶ月前あたりから更にさかのぼっていくことで見つけることができます。

新築登記の日付の1～2年前から探すと見つけやすいでしょう。

台帳記載事項証明書が存在しない場合もある

確認済証と検査済証の番号が記載されているのが台帳記載事項証明書ですが、場合によっては必要な情報が見つからない時があります。

市役所によって書式が異なるため、建築確認番号か検査済番号のいずれかが記載されていない可能性もあるのです。

また、建物が古い場合は台帳自体が存在しないこともあります。

建築計画概要書でも代用になる

「台帳記載事項証明書」で必要事項が分からない時は、以下の2つの方法があります。

• 建築計画概要書を発行
• 建築確認台帳を確認する

建築計画概要書とは、建築確認を申請する際に自治体に提出する書類のことです。一般公開されているため、建物の検査等の履歴を確認するために利用されています。

こちらにも建築確認番号と検査済番号が記載されているため、「台帳記載事項証明書」と同様に代用書類として提出できます。

「台帳記載事項証明書」がない場合は、建築確認台帳を閲覧し、そこに記載された検査履歴などの情報をメモすることで対応可能です。

まとめ

今回は、「台帳記載事項証明書」の概要と取得方法について紹介しました。

建築確認済証や検査済証は、買主様が大切に保管していても紛失してしまうことがあります。代わりの資料を取得できることを伝え、お客様を安心させてあげましょう。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。