不動産の買い替え特例をわかりやすく解説｜所得税対象額の計算と適用条件

マイホームを買い替えるときに適用できる「特定居住用財産の買換え特例」は、不動産売買においてとても重要な制度です。

しかし、適用条件や税額の計算がわかりにくく、税額の控除と混同され間違った解釈をされがちです。

今回は、不動産業者ならきちんと理解しておきたい、「特定居住用財産の買換え特例」「事業用資産の買換え特例」の概要をわかりやすくまとめました。

「特定居住用財産の買換え特例」とは？

マイホームを買い替えるには、それまで住んでいた住宅を売却し、その売却金で新しい住宅を購入します。

本来なら、売却により得た利益には、所得税・住民税が課税されます。

しかし、売却利益よりも新しい住宅購入金額の方が大きい場合には、損失となります。そのように買い替えで損失が出た場合に利用できるのが、「特定居住用財産の買換え特例」です。

この制度を適用すると、売却利益＝譲渡所得に対する所得税を、次に売却するときまで先送りにすることができます。この先送りを「繰り延べ」と言います。

また、事業用の資産（不動産・機械装置など）の買い替えに適用できる同様の制度が、「事業用資産の買換え特例」です。

「買換え特例」のわかりやすい計算例

1,000万円で購入した住宅を、5,000万円で売却し、7,000万円の住宅に買い替えた場合。

画像出展元：国税庁公式サイト

最初の売却では4,000万円の譲渡益（売却利益）があり、通常は課税対象となります。

しかし、「特定居住用財産の買換え特例」を適用すると、売却年では課税されず、次に買い替えた住宅を将来再び売却するときまで繰り延べられます。

2軒目に購入した住宅を将来8,000万円で売却した場合には、購入額と売却額との差額である1,000万円の譲渡益を得られます。所得税の対象となる譲渡益は、それに繰り延べていた4,000万円の譲渡益も加わり、5,000万円となります。

「特定居住用財産の買換え特例」の適用条件

一般住宅のための「特定居住用財産の買換え特例」の適用を受けるには、次の条件に該当する必要があります。

売却する居住用財産の条件

1. 自分が住んでいる家屋である。または、住まなくなってから3年後の年の12月31日までに売却する家屋である。
2. 夫婦・親子など特別の関係がある人への売却ではない。
3. 売却の前後2年間に以下の特例を受けていない。
   1. 住宅ローン控除
   2. 3,000万円特別控除
   3. マイホームを売ったときの軽減税率の特例
   4. マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除
4. 売主の居住期間が10年以上である。
5. 売った年の1月1日において、売却した家屋・敷地の所有期間が共に10年を超える。
6. 売却金額が1億円以下である。
7. 令和元年12月31日までに売却した家屋である（特例期間の延長未定）。

購入する居住用財産の条件

1. 建物の床面積が50㎡以上、土地の面積が500㎡以下である。
2. 前の住宅を売却した年の前年から翌年までの3年間に買い替える。
3. 売却した年かその前年に購入したときは、売却した年の翌年12月31日までに住み始める。売却した年の翌年に購入したときは、購入した年の翌年12月31日までに住み始める。
4. 耐火建築物の中古住宅である場合には、築25年以内である。または一定の耐震基準を満たす。

「事業用資産の買換え特例」の適用条件

1. 売却資産・買い替え資産が共に事業用である。

2. 売却資産・買い替え資産が、一定の組合せに当てはまる。

【組み合わせ例①】

売却資産：東京都23区・大阪市などの既成市街地にある事業所の土地・建物で、売却年の1月1日に所有期間が10年を超える。

買い替え資産：既成市街地等以外の一定の地域にある事業用の土地・建物または構築物などである。

【組み合わせ例②】

売却資産：売却年の1月1日に所有期間が10年を超える、国内の事業用の土地・建物または構築物で、令和2年3月31日までに売却している。

買い替え資産：国内の事業用の土地・建物または構築物である。土地の場合、面積が300㎡以上である。

3. 土地を買い換える場合、購入する土地の面積が、売却した土地の面積の5倍以内である（ただし令和元年12月31日までは、一定の農地への買い替えに限り10倍以内）。

4. 資産を売却した年かその前年または翌年の間に、買い替え資産を購入する。

5. 買い替え資産を購入してから1年以内に事業に使用する。

6. 他の特例の適用を受けていない。

7. 土地を売却する場合、売却年の1月1日における所有期間が5年を超えている（令和2年3月31日まで適用）。ただし、売却資産・買い換え資産の組み合わせが例①②の場合は、所有期間10年超とする。

期限付きの特例は日頃から情報収集を

税制の特例の多くは、適用に期限が設けられています。

知識不足でお客様に期限切れの特例をご案内してしまう事態は、絶対に避けなければなりません。

最新の情報をわかりやすく提供できるためには、いつも不動産に関する税制情報をチェックしておくことが大切です。