不動産の買い替え特例をわかりやすく解説｜所得税対象額の計算と適用条件

投稿日 : 2019年11月28日/更新日 : 2023年02月07日

マイホームを買い替えるときに適用できる「特定居住用財産の買換え特例」は、不動産売買においてとても重要な制度です。

しかし、適用条件や税額の計算がわかりにくく、税額の控除と混同され間違った解釈をされがちです。

今回は、不動産業者ならきちんと理解しておきたい、「特定居住用財産の買換え特例」「事業用資産の買換え特例」の概要をわかりやすくまとめました。

「特定居住用財産の買換え特例」とは？

マイホームを買い替えるには、それまで住んでいた住宅を売却し、その売却金で新しい住宅を購入します。

本来なら、売却により得た利益には、所得税・住民税が課税されます。

しかし、売却利益よりも新しい住宅購入金額の方が大きい場合には、損失となります。そのように買い替えで損失が出た場合に利用できるのが、「特定居住用財産の買換え特例」です。

この制度を適用すると、売却利益＝譲渡所得に対する所得税を、次に売却するときまで先送りにすることができます。この先送りを「繰り延べ」と言います。

また、事業用の資産（不動産・機械装置など）の買い替えに適用できる同様の制度が、「事業用資産の買換え特例」です。

1,000万円で購入した住宅を、5,000万円で売却し、7,000万円の住宅に買い替えた場合。

最初の売却では4,000万円の譲渡益（売却利益）があり、通常は課税対象となります。

しかし、「特定居住用財産の買換え特例」を適用すると、売却年では課税されず、次に買い替えた住宅を将来再び売却するときまで繰り延べられます。

2軒目に購入した住宅を将来8,000万円で売却した場合には、購入額と売却額との差額である1,000万円の譲渡益を得られます。所得税の対象となる譲渡益は、それに繰り延べていた4,000万円の譲渡益も加わり、5,000万円となります。

一般住宅のための「特定居住用財産の買換え特例」の適用を受けるには、次の条件に該当する必要があります。

自分が住んでいる家屋である。または、住まなくなってから3年後の年の12月31日までに売却する家屋である。
夫婦・親子など特別の関係がある人への売却ではない。
売却の前後2年間に以下の特例を受けていない。
1. 住宅ローン控除
2. 3,000万円特別控除
3. マイホームを売ったときの軽減税率の特例
4. マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除
売主の居住期間が10年以上である。
売った年の1月1日において、売却した家屋・敷地の所有期間が共に10年を超える。
売却金額が1億円以下である。
令和元年12月31日までに売却した家屋である（特例期間の延長未定）。

建物の床面積が50㎡以上、土地の面積が500㎡以下である。
前の住宅を売却した年の前年から翌年までの3年間に買い替える。
売却した年かその前年に購入したときは、売却した年の翌年12月31日までに住み始める。売却した年の翌年に購入したときは、購入した年の翌年12月31日までに住み始める。
耐火建築物の中古住宅である場合には、築25年以内である。または一定の耐震基準を満たす。