住宅ローンがあると離婚できない？｜離婚の際の住宅ローンの問題点と解決策について説明

現在は、3組に1組が離婚する時代と言われています。(出典：2018年人口動態統計｜厚生労働省）住宅を購入している場合は、離婚後の住宅ローンをどうすべきかも検討しなければいけません。

そのために、なかなか離婚に踏み切れないケースもあるでしょう。

今回は、離婚の際の住宅ローンの問題点とその解決方法について説明します。

住宅ローンがあると離婚できない？結論できます

そもそも「離婚の成立」と「住宅ローンの有無」に、法律上の関連性はありません。そのため住宅ローンが残っていても離婚はできます。ローンを組んだ金融機関が離婚を阻止することはできません。

離婚後、住宅ローンの返済義務はローンの名義人つまりどちらが返済を負担しているのかによって変わります。名義人になっている人に対して返済義務が発生するからです。

住宅ローンがあると離婚できない3つの理由

住宅ローンが問題となり離婚できない主な理由は、以下の3つです。

1. 支払いが滞る

   住宅ローンは毎月の返済が発生し、長期の支払いになることが一般的です。

   離婚の際、元パートナーが住宅ローンを支払うという約束で別れても、途中から返済が滞ってしまう場合が考えられます。元パートナーが再婚してしまったという場合は更に滞ってしまう可能性が出てきます。

   住宅ローンが連帯債務やペアローンになっている場合は、住宅ローンの借り換えやどちらかに一本化する審査に通らないことが多いので、婚姻関係を解消することが困難といえます。

2. 所有者名義変更がむずかしい

   住宅ローン返済中に、不動産の所有者名義を変更することは容易ではありません。次の場合は、一括で返済を迫られることがあります。

   • 所有権移転登記による所有者名義の変更を、住宅ローンを借入ている金融機関に承諾を得ず行った場合
   • 返済ができなくなった場合

   住宅ローンは自宅に対するローンであるため、ローンの契約者がその家に住んでいることが前提だからです。

   ローンを組んでいる金融機関は名義人の返済能力を審査した上で名義人を決めるため、名義変更はリスクが大きいため「離婚するから」という理由で変更を認めたくないのです。

   ただし名義を引き継ぎたい人が非常に高い返済能力を持っている場合は例外的に名義変更を認める場合もあります。

3. 連帯保証人や連帯債務者のリスク

   夫か妻のどちらかが連帯保証人や連帯債務者となっている場合、離婚を理由に保証人契約を解除することは困難です。

   親や兄弟などで連帯保証人となってくれる人を見つけることができる場合は良いのですが、現実的に考えればそう簡単に見つかるものではありません。

   なお連帯保証人となっている夫や妻が、連帯保証人をつけずに単独で住宅ローンを借り換えることができれば、連帯保証人ではなくなりますが、借り換えができる金融機関を見つける必要があります。

離婚と住宅ローンの問題点の解決方法

離婚の際に、前述した問題点を解決する方法もあります。

具体的な解決策をご紹介していきます。

1. 支払いの滞りについて
   離婚後、元パートナーの支払いの滞りを防止するには、「公正証書」を作成したり、パートナーに保証人をつけてもらうことが有効です。夫に「住宅ローンの返済を債権者に直接ではなく、妻経由で返済すること」を約束させます。こうすることで、夫の返済が滞ってしまった場合、夫の財産を差し押さえる等、対応することができます。公正証書や調停証書は、離婚の条件（慰謝料・養育費・財産分与など）について書かれたものですが、夫の住宅ローン返済についても妻の求償権を公正証書や調停証書で示すことで成立します。
2. 所有者名義の変更
   離婚協議書に「所有者名義について、住宅ローンを完済するまで所有者名義はそのままで、住宅ローン完済後に所有者移転登記を行い、所有者名義を変更する」といった内容を記し、これを公正証書にしておくという方法があります。簡単に言えば、離婚の条件をまとめる時点で「住宅ローンが完済されてから名義を変更する」ということを約束することです。
3. 連帯保証人や連帯債務者の場合
   連帯保証人や連帯債務者を利用し、住宅ローンを組んでいる場合、夫婦の収入が合算されて、高額な住宅ローンを組んでいることがあります。離婚すると世帯収入が減ってしまうので、住宅ローンの返済も住み続けることも難しくなってしまいます。30代のご夫婦は、任意売却により住宅ローンを精算し、生活を新しくスタートさせる方が多いです。

1. 夫婦どちらも住まない場合

夫婦どちらも住まない場合は、以下の方法を検討します。

売却し利益をローン返済に充てる

離婚後、不動産を売却してその利益で住宅ローンを返済するという方法があります。

住宅ローンの残額が家の価値よりも下回っていた場合は、利益が出るため「アンダーローン」と言い、住宅ローンの残額が家の価値よりも上回った場合は、借入が残ることになるので「オーバーローン」と言います。

オーバーローンの際、家を売却しても利益は出ず、ローンが残ってしまうことになるため、通常の売却手続きを行うことができません。

この場合、離婚する夫婦どちらかが住宅ローンを完済するまで支払い続けることが必要です。

任意売却を行う

オーバーローンの場合、ローンが残ってしまうことになるため通常の売却手続きを行うことができません。

しかし、債権者の同意を得て売却する「任意売却」という方法で解決できることがあります。

2. 住み続ける場合

夫婦のどちらかが住み続ける場合には、以下の方法を検討します。

財産分与

離婚後、仮に夫が住み続けるということになった場合、不動産名義が夫であれば問題ありません。しかし、不動産の価値が住宅ローンの残額より大きいと、プラス部分は財産分与の対象となるため、金額の半分を妻に支払うことになります。

名義人の変更手続き

名義は簡単に変えることはできません。

名義の変更を希望する場合は、パートナーの代わりとなる連帯債務者をたてる必要があります。

変更を認めるかは金融機関の判断に委ねることが多く、返済が問題なく行えると金融機関が判断すれば、名義を変更できる可能性が出てきます。

夫婦の収入を合算し、ローンを組み、夫婦共有の名義となっている場合、お互いが連帯債務者という位置づけになっているため、支払い義務は完済するまで双方にかけられます。

もし、どちらかが支払いを滞らせてしまった場合、双方に一括返済が要求されることもあります。

名義変更ができないときの借り換え

夫婦どちらかがローン返済を行っていく場合、ローンそのものを金利の低い金融機関へ借り換えるという方法があります。

住宅ローンの借り換えは審査を受け直したり、ある程度の自己資金が必要になりますが、新しく単独名義でローンを別に借り換えることにより、前のローンから解放されます。

3. 夫か妻がどちらか連帯保証人だった場合

夫婦どちらかが連帯保証や連帯債務になっていると、離婚後も金融機関への責任は継続されます。

例えば、離婚して夫が住宅ローンの残額を支払うということになっていても、妻が連帯保証や連帯債務者となっていれば、離婚後も金融機関に対し責任が継続します。

実際、連帯保証人から外れることは難しいです。

連帯保証はあくまで金融機関と債務者の契約になるため、借り入れ先の同意がなければ連帯保証から外れることはできません。

4. 住宅ローンをペアローンで組んでいた場合

ペアローンは、夫婦の収入を合算して組むローンで、夫婦それぞれが名義人となり住宅ローンを返済し、お互いが連帯保証人になるという仕組みです。

住宅ローンには、名義人が住むという条件があるため、どちらかが離婚して出て行ってしまうとペアローンの条件は満たされません。その際、物件を売却して利益が出れば問題ありませんが、オーバーローンの場合は引き続き夫婦でローンを返済していくことになります。

ペアローン名義を単独名義にするためには、2本のローンを1本化する必要があります。

この審査は厳しく、なかなか通らない方も多いですが、仮に審査が通り1本化されたとしても、それまで受けていた住宅ローン控除の対象が1人になるため、税金の負担は大きくなります。

任意売却とは

任意売却は、金融機関の合意を得て、家を売却できる方法です。その売却益でローンの残金を減らすことができます。任意売却は、専門的な知識が不可欠です。

ローンの貸し手である金融機関とのやりとりになるため、話し合いは専門知識や交渉力のある任意売却コンサルタントや不動産業者、弁護士、司法書士に依頼するのが良いでしょう。

任意売却は、専門知識や経験の豊富さで結果が変わってくるため、依頼先は慎重に選定しましょう。

注意点

任意売却で注意することは、以下の2点です。

①価格設定

高望みをしない妥当な価格を設定し、速やかに売却することが大切です。売却対象の家に対して最終的な判断権限をもっているのは金融機関です。売却まで一定期間以上空いてしまうと、任意売却が承認されない可能性があるため、速やかに売却しましょう。

②支払いの滞り

任意売却は、住宅ローンの滞納がないとできません。毎月支払いができている段階では任意売却は選択肢に含まれませんので注意しましょう。

まとめ

離婚の際、住宅ローンは問題になりやすく、離婚したいのに住宅ローンの残債があるためできないと思っている方も多くいます。

しかし、住宅ローン返済中であっても、住宅ローンを理解し手続きをしっかりすれば離婚することはできます。

住宅ローンの問題点を押さえ、必要なときは専門家の力も借りながら進めていきましょう。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。

不動産営業実務マニュアルに興味がある方は下記の記事をご覧ください。

不動産営業実務マニュアル

不動産業務実務の基本に興味がある方は下記の記事をご覧ください。

不動産営業実務の基本

不動産業務実務の基本関連記事

• 不動産業務効率化
• 不動産DXサービス特集
• 不動産DX導入インタビュー
• 不動産業界DX
• 不動産営業とは？仕事内容と成約率アップのポイントを解説
• 賃貸管理会社はどこが良い？管理戸数ランキングと選び方を紹介

この記事の監修者

小林 紀雄

住宅ローンの窓口株式会社代表取締役・iYell株式会社取締役兼執行役員

2008年にハウスメーカーに入社し営業に従事。2010年からSBIモーゲージ株式会社（現アルヒ株式会社）に入社し、累計1,500件以上の融資実績を残し、複数の支店の支店長としてマネジメントを歴任。2016年にiYell株式会社を共同創業し、採用や住宅ローン事業開発を主導。2020年に取締役に就任し、住宅ローンテック事業の事業責任者としてクラウド型住宅ローン業務支援システム「いえーる ダンドリ」を推進し事業成長に寄与。