賃借権とは｜意味や地上権との違い・借地権についても解説
土地を借りて家などの建物を建てる場合、借地権を設定しますが、一般的に借地権のほとんどは賃借権です。借地権には地上権という種類もありますが、賃借人の権利はどのように違うのでしょうか。
賃借権や借地権とは何か、また、賃借権と地上権の違いなどについて解説していきます。
借地権の中の賃借権と地上権
賃借権は借地権の一つであり、借地権には地上権という種類もあります。
借地権とは建物を所有することを目的に土地を借りて使用する権利です。地主の持つ土地の上に賃借人が所有する建物を建てるという関係になります。
まずは、借地権がどういったものか知らない方に向けて、借地権について解説していきます。
借地権は以下のように、旧法に基づいたものと新たに制定された借地借家法によるものがあります。
- 借地法（旧法）
- 借地借家法
借地法（旧法）の【旧借地権】
1992年（平成4年）8月以前に締結された借地権に関わる契約は、借地法（旧法）による旧借地権の対象になります。
旧借地権は土地を借りている貸借人の権利が強いのが特徴です。
借地権が存続する存続期間は建物の構造によって決められており、木造など非堅固な建物は20年以上、鉄骨造や鉄筋コンクリートなど堅固な建物は30年以上です。
契約時に期間の定めがない場合には、非堅固な建物は30年、堅固な建物は60年の契約期間が設定されていました。
更新後の契約期間は、非堅固な建物は20年、堅固な建物は30年です。
地主に正当な事由がなければ更新を拒絶できず、半永久的に貸借人が土地を借り続けることができるものでした。
借地借家法の【借地権】
1992年（平成4年）8月以降に借地権に関する契約を結んだ場合は、借地借家法が適用されます。
借地借家法によつ借地権には5つの種類があり、普通借地権、3種類の定期借地権、一時使用目的の借地権が設けられています。
普通借地権は旧借地法の性質を引き継いだ形態なのに対して、定期借地権は契約期間の終了時に確実に地主が土地の返還を受けられるという違いがあります。
定期借地権という、更新がない契約形態の借地権が生まれたことで、土地を多様な形で活用したいという地主のニーズに応えられるようになりました。
普通借地権
借地借家法の普通借地権は、建物の構造に関わらず、存続期間は30年以上と規定され、契約期間の定めがない場合も契約期間は30年とされます。
更新する場合の契約期間は、1回目の更新は20年以上、2回目以降の更新では10年以上です。
普通借地権では、貸借人が更新を希望する場合、地主は正当事由なく、拒むことはできません。
定期借地権（一般定期借地権）
借地借家法の定期借地権のうち一般定期借地権は、存続期間は50年以上とし、3つの契約内容を含むものです。
1つ目は、契約の更新による期間の延長がないこと。
2つ目は、契約期間中に火事などで建物が滅失したために再築をしたとしても期間の延長がないことです。
3つ目は契約期間の満了時に、地主に建物の買い取りを請求できないという点になります。
貸借人は契約期間の満了時には、更地にして地主に返還する必要があります。
事業用定期借地権
借地借家法による事業用定期借地権は、用途が事業用に限定されているもので、公正証書によって契約を締結することが必須です。
公正証書で契約を締結していない場合には、理由を問わず、事業用定期借地権としての契約は無効となり、普通借地権とみなされてしまう点に注意が必要です。
地主にとって一定の期間貸すつもりだった土地が、半永久的に貸すことになってしまいかねません。
事業用定期借地権の存続期間は、2008年借地借家法の改正によって、10年以上30年未満のタイプと30年以上50年未満のタイプの2種類が設けられました。
存続期間が10年以上30年未満のタイプの場合、契約の更新による期間の延長がないことと、契約期間中に建物が滅失して再築をしても、期間の延長がないことを契約内容に盛り込む必要があります。
存続期間が30年以上50年未満のタイプはこうした内容は任意とされています。
事業用定期借地権はガソリンスタンドやコンビニといった小規模な店舗などで用いられています。
建物譲渡特約付借地権
借地借家法の建物譲渡特約付借地権とは、存続期間を30年以上とし、契約期間の満了時に建物を地主に相当の対価で譲渡するものです。
地主が建物を買い取った時点で、借地権がなくなります。他の2つの定期借地権は、貸借人は更地にして地主に返還しなければならないのに対して、建物譲渡特約付借地権は地主が建物を買い取るという点が大きく異なります。
また、賃借人は建物の建設コストの一部を回収できること、入居者がいる場合、地主は家賃収入が得られるといった点がメリットです。
建物譲渡権特約付借地権で、建物譲渡特約の設定方法は確定期限付売買契約と売買予約契約という、2種類のやり方があります。
確定期限付売買契約による方法では、契約が満了を迎える30年以上先の特定日に買取を行う前提で、「売買契約」と「賃貸借契約」を同時に結びます。
売買予約契約は、契約が満了を迎える30年以上先に建物の売買を行う「売買予約契約」と「賃貸借契約」を同時に締結するものです。
一時使用目的の借地権
借地借家法の一時使用目的の借地権とは、一時使用が明らかな場合に設定されるもので、契約期間の満了とともに終了し、貸借人に買取請求権も発生しません。
たとえば、建設工事現場の仮設事務所、イベントで使用する仮設の建物、プレハブ倉庫などを建てるときなどに、一時的に土地を借りるケースが該当します。
借地権の種類や借地権付き建物については、『「借地権」とは｜借地権付き建物の調査方法とメリット・デメリットを解説』でも解説しています。
賃借権とは賃貸借契約での賃借人の権利
賃借権とは、賃貸借契約に基づいて取得する賃借人の権利です。
土地賃借権は契約の範囲内で土地を使用することができるもので、地主に賃料を支払います。
賃借権は債権のため法的な効力が弱い
賃借権は、債務者に一定の行為を請求する債権であり、間接的に土地を支配することになるため、物を直接支配する物権よりも法的な効力は弱いです。
賃借権では地主の承諾がなければ、譲渡や転貸し、建て替えや増改築をすることはできません。
また、登記を行わなければ、第三者に対抗することができません。
賃借権の物権化
債権である賃借権の中でも、不動産賃借権は住まいとして生活の基盤に関わることから、物件に近い特別の扱いが認められ、貸借権の物権化といわれています。
不動産賃借権に認められているのは、以下の点です。
＜不動産賃借権に認められていること＞
- 不動産賃借権は債権でありながらも登記ができる。
- 賃借権を登記していなくても、賃借人が借地の上に建てた建物を登記していれば第三者に対抗できる。
- 借家の場合は引き渡しによって第三者へ対抗できる。
- 第三者への対抗力がある場合、直接、占有を妨害する者に対して妨害の排除を請求できる物権的妨害排除請求権を認める。
- 不動産賃借権は債権であるが、一定期間占有した場合、時効取得できる。
地上権とは建築物を所有するために土地を使う権利
地上権とは、建築物などの工作物や樹木を所有するために土地を使用する権利です。
地上権は物権であり、地主の承諾なく、賃借人は自由に譲渡や転貸し、建て替えをすることが可能です。
また、地主に登記への協力義務があるため、登記を行うよう請求することもできます。
賃借権と地上権の違い
賃借権と地上権はいずれも借地権であり、違いがわかりにくいものです。賃借権と地上権にはどのような違いがあるのか比較し、地主にとって不利なのはどちらか考えていきましょう。
賃借権と地上権の違いを比較
賃借権と地上権はどのような点で権利に違いがあるのでしょうか。賃借権と地上権の違いについて、権利の強さや登記、地代、譲渡、存続期間などを表にまとめました。
| 地上権 | 賃借権 | |
| 権利の種類 | 物件 | 債権 |
| 権利の強さ | 強い | 弱い |
| 登記の違い | 地主に協力義務がある | 地主に協力義務がない |
| 地代の支払い | 不要だが支払うケースが多い | 必要 |
| 権利の譲渡 | 可 | 地主の承諾が必要 |
| 存続期間 | 自由に設定できる
（建物所有が目的の場合は |
20年以下
（借地借家法適用される場合は30年以上） |
| 抵当権 | 権利自体・建物ともに設定できる | 建物のみ設定できる |
地主にとっては不利な面もある
地主にとっては、貸借権よりも地上権の方が賃借人の権利が強く不利です。
地上権は地主の承諾なく、賃借人は譲渡や転貸し、増改築などを行うことが可能であり、抵当権も設定できます。
そのため、借地権として賃借権が用いられることがほとんどであり、一般的には借地権といえば賃借権のことを指します。
一方、地上権が設定されるのは、主に高架化されている鉄道の線路や道路、地下鉄の線路です。地上権が設定されていることで、賃借人が土地の所有者の承諾を得ることなく、線路や道路の補修を行うことができます。
賃借権は登記されることが少ない
賃借権も登記することは可能です。
賃借権の設定登記を行うと、法務局に備えられた登記簿の権利部（乙区）に記載されます。
賃借権を登記する場合に記載事項になるのは、賃料、存続期間、賃料の支払いの時期などです。賃借権を設定している目的が建物の所有であるときは、その旨が記載されるほか、賃貸借契約の特約で賃借権の譲渡や転貸しが認められている場合は、その旨も記載されます。
しかし、賃借権の登記には地主の協力が必要なため、登記されていることはほとんどありません。
賃貸借契約の特約で地主が登記を承諾している場合のみ、賃借人は登記を請求することができます。
一方、賃借権を登記していないことによって、トラブルが発生することもあります。
例えば、一筆（独立した1個の土地）として登記されている土地の上に複数の建物が建っている場合、借地の境界線が曖昧で定まっていないケースがみられます。
また、何年も賃貸借契約は結んでいるのに、建物の登記がされておらず、相続に当たって問題になることもあります。
賃借権の登記は地主の許可がなければできませんが、トラブルに備え、建物の表示登記と保存登記を行い、第三者への対抗要件を備えておくことが大切です。
表示登記のみでも対抗要件として認められた判例もあるものの、確実に対抗要件を備えるには保存登記までをきちんと済ませておくのが望ましいです。
賃借権の時効取得の対象にならないのか
時効取得とは、物を一定期間占有した場合にその物を取得できることをいいます。所有権をはじめ、地上権や地役権などの物権では時効取得が認められています。
地役権とは自己が所有する土地の利便性を向上させるために利用できる権利のことで、例として通行地役権が挙げられます。
賃借権は債権のため、時効取得の対象にならないという考え方もあります。
しかし、不動産賃借権は不動産を占有する権利という点では、地上権と同様です。そのため、賃借権は民法上の財産権に含まれるとして、時効取得の対象となっています。実際に賃借権の時効取得が成立するとした判例もあるのです。
賃借権の時効取得を主張するポイントとしては2つあり、それは自己のためにする意思を持っていることと、権利を行使することです。
賃借権の相続は可能
賃借権は相続をすることが可能であり、相続にあたって地主の許可は必要ありません。
たとえば、賃借人である夫が亡くなった場合、相続人である妻は賃借権を相続して、住み続けることが可能です。また、同居している親族以外でも相続人であれば、相続できます。
しかし、遺言によって財産を譲る遺贈によって、相続人以外に賃借権を譲る場合には地主の承諾が必要です。
もし地主の許可を得られない場合には、家庭裁判所に申し立てを行い、裁判所の許可を得ることで遺贈を行うことができます。
また、賃借権を登記している場合は、相続登記を行うことも可能です。なお、貸借権も相続財産の一つとして相続税の課税対象になります。
賃借権の譲渡には承諾が必要
賃借権の譲渡には、賃借権そのものの譲渡に加えて、借地に建つ建物の譲渡も含まれます。
賃借権の譲渡は「売買」や「贈与」が該当し、「相続」は該当しません。
賃借権を譲渡する場合は、地主の承諾が必要です。地主の承諾を得ずに賃借権を譲渡した場合は、賃貸借契約を解除される恐れがあります。
賃借権の譲渡を地主が認めない場合には、裁判所に申し立てを行い、許可を得られれば譲渡を行うことができます。
また、賃借権の譲渡にあたっては、地主へ承諾料の支払いが必要になることが多いです。承諾料の相場は借地権価格の10％が目安となっています。
賃借権を譲渡すると、賃貸借契約による賃借人の地位が譲渡した相手に引き継がれます。
まとめ
賃借権を登記するには地主の協力が必要なため、登記されていないことがほとんどですが、借地に建つ建物の所有権保存登記をすることで、第三者に対抗できます。
登記によって法的に権利関係を明確にしておくことは、将来のトラブルを防ぐことにも役立つのです。
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