たった15分で差をつける！間違えやすい「不動産鑑定評価」完全マスター講座

1. 原価法（コストアプローチ）：
   • 原価性に着目した手法
2. 取引事例比較法（マーケットアプローチ）：
   • 市場性に着目した手法
3. 収益還元法（インカムアプローチ）：
   • 収益性に着目した手法

• 原価法：
  • 不動産の「原価性」に着目し、再調達に必要な費用から価値を評価します。
• 取引事例比較法：
  • 不動産の「市場性」に着目し、実際の取引事例から市場価格を評価します。
• 収益還元法：
  • 不動産の「収益性」に着目し、将来の収益力から価値を評価します。

• 原価法：
  • 建設費用が明確なため、この手法が特に有効です。
• 取引事例比較法：
  • 周辺の新築・築浅マンションの取引事例があれば適用できます。
• 収益還元法：
  • 居住用マンションでは直接適用されにくいですが、賃貸を想定すればその考え方を援用することも可能です。

• 取引事例比較法：
  • 多数の取引事例が存在することが多いため、主要な評価手法です。
• 原価法：
  • 築年数や劣化状況を考慮し、再調達原価から減価修正を行うことで併用し、価格の妥当性を検証します。

• 収益還元法：
  • 家賃収入を目的とするため、最も有効な評価手法です。将来の賃料収入や経費を詳細に分析し、純収益から収益価格を算出します。
• 取引事例比較法：
  • 近隣の類似アパートの取引事例があれば併用し、市場動向も考慮して多角的に評価します。

• 選択肢１（誤り）
  • 原価法は再調達原価を求め、減価修正を行って積算価格を求める手法です。「収益価格」や「比準価格」は他の手法で求められます。
• 選択肢２（誤り）
  • 原価法は、対象不動産が建物やその敷地である場合に適用できるほか、造成されたばかりの土地など、再調達原価を適切に求められる場合には土地にも適用することができます。
• 選択肢３（誤り）
  • 取引事例比較法において、特殊事情のある事例であっても、その事情が具体的に判明し、適切に事情補正できるものであれば採用することは可能です。
• 選択肢４（正しい）
  • 取引事例比較法は、原則として近隣地域や同一需給圏内の類似地域に存する不動産、または同一需給圏内の代替競争不動産の取引事例が豊富にある場合に有効な手法です。

まとめ