商業地域エリアを徹底解説｜マンション・住宅のデメリット・メリットも紹介
用途地域の中のひとつに商業地域がありますが、この商業地域とはどんなエリアなのでしょうか。また商業地域ではどんな建物が建てられるのでしょうか。
また、用途地域の中には商業地域以外にも近隣商業地域というエリアがあります。
商業地域について正しい知識を持ち、商業地域の物件にはどんなメリットやデメリットがあるかを把握しておくことが、お客様への適切なご提案に繋がります。
今回は商業地域について正しく理解しましょう。
商業地域とは何か
商業地域は、都市計画法で定められた用途地域の中のひとつです。都市計画区域内で線引きされて市街化区域に含まれた地域で、主に商業等の業務を主体とするエリアとして指定されています。
商業地域は用途地域の1種
用途地域には、商業地域以外にも12種類あります。商業地域を含めた全13種は以下のとおりです。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 田園住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
商業地域の調べ方
売却物件の立地が商業地域かどうかについて調べたいときには、市区町村役場の窓口で調べます。 多くの自治体では「都市計画課」「まちづくり課」などの部署が担当しています。
役所の窓口で「用途地域を確認したい」と申し出れば対象地域の用途地域マップを出してくれますので、その場で閲覧して確認しましょう。また、用途地域マップを1部1,000円程度で販売している自治体もあります。
なお、このとき「商業地域だけを確認したい」と言っても、ほとんどの自治体では用途地域の1種類だけを切り出したマップは作成していません。商業地域だけにこだわると求めている情報が手に入らなくなるので注意してください。
用途地域マップは種別ごとに色分けされています。商業地域は赤色に塗られています。ちなみに近隣商業地域は桃色です。 この色は全国統一の規格であり、自治体ごとに色の差はありません。
自治体によってはホームページで用途地域マップを公開しているところもあります。各自治体のホームページをチェックしてみましょう。
画像引用：港区ホームページ｜用途地域地区等図
商業地域はどんなエリア？
商業地域として挙げられる代表的なエリアは、都心部の繁華街やオフィス街、ターミナル駅の周辺などです。デパートやオフィスビル、銀行、映画館、飲食店を含む各種店舗ビルなどのさまざまな建物が集まって形成されています。
大規模工場を除くほとんどの建物の建設が可能なため、商業施設やビルだけでなく住宅や小規模工場も混在しています。また風俗店の営業が可能なのもこのエリアです。
最近では都心回帰の傾向により、商業地域内の大型マンションを生活拠点にしている人が増えてきています。
商業地域と近隣商業地域の違い
用途地域の中には、商業地域と似た近隣商業地域もあります。この2つの違いは、日影規制の有無と風俗店営業許可の可否です。
近隣商業地域は比較的住宅地の近くに位置し、商業活動も主に生活用品の販売を行うような店舗が集まっています。
住宅地に住む住民の生活環境を守るため、近隣商業地域では日影規制がかけられています。また、パチンコ店やキャバクラなどの風俗営業店は許可されていません。
商業地域で建てられる建物
商業地域内で建てられる建物の種類は以下のとおりです。
- 事務所
- 店舗（風俗営業を含む）
- 飲食店
- カラオケボックス・ボウリング場・映画館などの娯楽施設
- ホテル・旅館などの宿泊施設（ラブホテルを除く）
- 幼稚園・小学校・中学校・高校・大学・図書館などの教育施設
- 図書館・体育館などの公共施設
- 病院・老人ホームなどの健康福祉施設
- 戸建て住宅
- マンション・アパートなどの共同住宅
- 車庫・倉庫など
- 作業面積が150平方メートルを超えない小規模の工場
また上記以外の建物であっても、特定行政庁が用途地域における商業の利便を阻害しないと認めた場合や、公益上やむを得ないと認めた場合には建築が許可されます。
商業地域では建てられない建物
商業地域で建てられないのは比較的大きな工場です。作業面積が150㎡を超える工場や、火薬類、石油類、ガスなどの危険物を取り扱う施設については建築が許可されません。また小規模な工場であっても、周辺環境を悪化させる恐れがある工場は建てられません。
商業地域の建築制限
商業地域は他の用途地域に比べて規制がゆるいのが特徴です。
建築制限のひとつである延べ床面積の規制や日影規制・北側斜線規制が無く、容積率が大きいため、高層ビルや大型施設の建築も可能になっています。
◎商業地域の建ぺい率 80％
◎商業地域の容積率 200％～1300％
容積率について詳しくは以下のページをご参照ください。
あわせて読みたい：容積率とは何なのか｜緩和特例・緩和要件などを詳しく解説
商業地域のメリットとデメリット
商業地域内の物件を取り扱う際には、商業地域のメリットとデメリットをよく見極める必要があります。お客様のニーズに合わない物件をご紹介しても、成約には結び付かないからです。
商業地域のメリット
商業地域は主要ターミナル駅周辺など交通アクセスの良い立地にあるため、通勤時間が短縮できるなど利便性に優れています。また商売をしている経営者が職住一体の暮らしをしたいときにも、商業地域に住居を構えるとメリットが得られます。
リタイア後の高齢者にとっても商業地域は暮らしやすい場所と言えます。買い物の便が良く、免許返納後の公共交通機関の利用もしやすくなっています。また病院や介護施設などが近くにあると、いざというときに困りません。
商業地域のデメリット
いろいろな建物が建築できる地域なだけに、住民にとって不適切な種類の建物も建ってしまう可能性があるのがデメリットです。
近所で風俗店などの営業が始まってしまうかもしれず、子育て中のファミリー世帯には敬遠される場合があります。
また、住民以外の不特定多数が集まる地域なため、治安の悪化や道路の混雑、騒音被害にあう可能性もあり、落ち着いた環境を求めている層にはニーズが合わないので注意が必要です。
まとめ
今回は用途地域のひとつである商業地域について解説しました。
商業地域は賑やかで各周辺施設へのアクセスが良く、利便性を重視したい買主様にはおすすめしやすいエリアです。反面、静かな環境で暮らしたいと希望している買主様には不向きなエリアと考えられます。
買主様の意向をヒアリングして、商業地域の物件が適切かどうかをよく考えながら物件のご提案をしましょう。
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