建物を解体したり焼失したりした場合に必要になる手続きの1つに、「建物滅失登記」があります。新しく建物を建てる際や空き土地を運用するためには、滅失登記が行われていることが前提です。

この記事では不動産の売買にも影響する「建物滅失登記」について、制度の概要や手続きの流れについて解説します。

滅失登記（めっしつとうき）とは

滅失登記は、現在ある登記簿を除去するために行う登記のことで、不動産登記の1つです。

不動産登記は大きく分けて「表題登記」と「権利の登記」に分かれており、表題部には構造・面積など「どんな建物」かが記録されています。一方の権利の部分では所有者の住所や氏名、抵当権の状況などが記載されています。

登記簿は表題登記から始まりますが、滅失登記では表題部の登記事項を全て抹消します。その建物の表題部に抹消の表示がされて登記は閉鎖されます。

登記簿を除去して滅失登記が完了した後、除去された登記簿は「閉鎖登記簿」として扱われ、公開の対象から外されることになります。

閉鎖登記簿については以下の記事で詳細に解説しているので、こちらも併せて読み進めてみて下さい。

【リンク】いえーる住宅研究所｜閉鎖登記簿・閉鎖謄本とは何なのか｜調査ポイントや取得方法を詳しく解説

滅失登記ができる人

滅失登記の手続きができるのは、対象となる建物の所有者です。建物が共有の場合は、共有者なら単独で申請することもできます。

また、本人だけでなく、司法書士・土地家屋調査士などに依頼することも可能です。

所有者が死亡している場合

建物が解体された時点ですでに死亡している場合、相続人のうちの1人が滅失登記を単独で行えます。

建物滅失登記とは

滅失登記といえば、一般的には建物の滅失登記のことを指します。建物滅失登記は、建築物を壊したり火災で焼失したりした場合など、建物がなくなった時に行う登記です。

建物がなくなっても、登記は自然には消滅しません。登記記録に「この建物はもうありません」という事実を記録する必要があり、建物滅失登記がその手続きにあたります。

建物滅失登記に必要な書類

建物滅失登記の手続きを進めるにあたって、以下の書類が必要になります。

• 建物滅失登記の申請書
• 滅失した建物の公図・登記簿謄本・建物図面・各階平面図
• 建物滅失証明書
• 滅失した建物が存在したところの地図
• 写真

建物滅失登記の申請書

建物滅失登記の手続きで必要になるのは、建物滅失登記の申請書です。管轄の法務局の不動産登記申請表示係で受け取るか、法務局のホームページからダウンロードして入手します。

登記簿謄本に記載されている不動産番号と所在、家屋番号、書類、構造、床面積をそのまま写す形で作成し、提出する際はコピーして控えを保管しておきましょう。

滅失した建物の公図・登記簿謄本・建物図面・各階平面図

申請書に加えて、滅失した建物の公図・登記簿謄本・建物図面・各階平面図を取得します。

登記記録上の所有者の住所と現在の住所と違う場合、それぞれがつながるように住民票の写しや戸籍の附票など、住所が変更したことが分かる証明書も必要です。

名前が異なる場合、戸籍謄本や除籍法本など、登記記録の名前と現在の名前とのつながりが証明できる書類を用意します。

建物滅失証明書

滅失登記を申請する際は登記申請書に加え、建物滅失証明書（取り壊し証明書）の提出も必要です。

記入した建物滅失証明書を解体業者に送り、解体業者に印鑑を押してもらって返送してもらいます。会社の代表者事項証明書、履歴事項証明書のいずれかと、会社の印鑑証明書を同封も必要です。

滅失した建物が存在したところの地図

滅失した建物があった地図を用意して、該当する建物に印をつけます。グーグルマップのほか、手書きでも問題ありません。

写真

滅失したことが分かる写真を添付しますが、強制ではなく任意です。

建物滅失登記の申請方法

建物滅失登記は以下の流れで進行します。

1. 法務局閲覧調査
2. 建物現地調査
3. 登記申請書類作成
4. 建物滅失登記申請

司法書士や土地家屋調査士などに依頼する場合には準備期間が必要となりますから、解体後すぐに依頼するべきです。

登記を行う場合、建物が所在する地域を管轄する法務局で平日に行います。申請書を郵送する場合は申請書を入れた封筒の表に「不動産登記申請書在中」と記載し、書留郵便によって送付します。切手を貼った返送用の封筒を同封しましょう。

建物の滅失登記の申請をすると、登記完了予定日を教えてもらえます。この日までに特に連絡がなければ、登記は完了です。

完了した登記完了証は、後日登記所から送られてきます。

法務局には登記相談窓口が設置されているので、作成した書類を持参して見てもらうと手続きがスムーズに進みます。書類に不備があると修正が必要なので、提出前に法務局で確認してもらう方が確実です。

登記簿謄本の見方について以下の記事でも詳細に解説しているので、あわせてご覧ください。

【リンク】いえーる住宅研究所｜共同担保目録とは｜登記簿謄本の見方や全部抹消もわかりやすく解説

建物滅失登記を怠った場合のデメリット

建物滅失登記は法的な義務であることが不動産登記法第57条に記されています。解体して建物が滅失したとき、表題部の所有者または所有権の登記名義人は滅失から1ヶ月以内に建物滅失登記を申請しなければいけません。

第五十七条　建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者）は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。

引用元：e-GOV｜不動産登記法

手続きを怠った場合は以下のようなデメリットがあります。

• 10万円以下の過料に処される
• 固定資産税が継続して課される場合がある
• 土地が売却できない

10万円以下の過料に処される

不動産登記法164条には、手続きを怠った場合の罰則規定があります。滅失登記を申請する義務がある人がその義務を怠った場合、10万円以下の過料に処されるため注意が必要です。

～前略～

規定による申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。

引用元：e-GOV｜不動産登記法

固定資産税が継続して課される場合がある

建物が取り壊し済みでも、解体した事実を地方自治体が知らないと固定資産税が継続して課される場合があります。地方自治体に「すでに建物がない」という証明をするためにも、できるだけ速やかに建物滅失登記を行うことが望ましいです。

土地が売却できない

建物を解体したら、残った土地の活用を考えたいものです。しかし、建物滅失登記をしておかないと、更地にした土地を売りたくても売ることができません。

また、登記上は建物が残っている状態ですから、新たに自宅やアパートを建てようとしても建てられません。

まとめ

この記事では不動産の売買にも影響する「建物滅失登記」について、制度の概要や手続きの流れについて解説しました。建物を無くしたあとの土地活用のためには必須の手続きですが、お客様も担当者も内容を理解できていないケースがあります。

不動産取引をスムーズに行うためにも、滅失登記の概要については理解しておきましょう。

不動産登記(建物登記)とは｜かかる日数や費用、申請手順を徹底解説

付記登記とは｜言葉の意味と代表的な登記の例を解説

不動産の抹消登記は自分でできるのか？│費用と必要書類について解説

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住民がいなくなった空き家を解体したときには、その建物を物理的に消し去るだけでなく、登記簿からも消し去られる必要があります。

しかし実際には、建物がなくなっても登記情報だけが残存しているケースがよく見受けられます。

解体した建物の登記をそのままにしておくと、どんな問題が生じるのでしょうか。
今回は不動産の滅失登記について解説します。

滅失登記とは

滅失登記は「めっしつとうき」と読みます。意味は不動産の登記情報を除去することです。

その存在を登記上からなくすときに、法人では「解散登記」および「清算結了登記完了」を行います。不動産登記でこれにあたるのが「滅失登記」です。

不動産の滅失登記は土地・建物の両方が対象になりますが、建物をなくせても土地をなくすことはできません。そのために事実上、滅失登記と言えば建物滅失登記を指します。

滅失登記とは｜登記簿を取り除くための必要書類・申請方法

建物滅失登記が必要なケース

建物滅失登記が必要になる状況は、主に以下のケースです。

1. 建物を解体したとき
2. 火災で建物が焼失したとき
3. 存在しない建物が登記簿に記録されていたとき

なお上記の「1.建物を解体したとき」の際は、滅失登記以外にも手続きが必要です。

自治体により補助金の適用などが受けられるところもあるので、建物を解体する前に概要をつかんでおきましょう。

▶家屋解体に関する手続きと利用できる補助金・制度まとめ

建物を解体したときには、解体後1ヶ月以内に滅失登記を行う義務があります。滅失登記を怠ると10万円以下の罰金が登記上の所有者に課せられます。

滅失登記を怠った場合のデメリット

滅失登記をしないと罰金がかかるだけでなく、他にもいろいろなデメリットが生じます。主に想定されるデメリットは以下の4つです。

1. 10万円以下の罰金がかかる（不動産登記法第164条）
2. 毎年の固定資産税がかかり続ける
3. 新たな建物が建てられない
4. 土地を売却できない

建物滅失登記の申請方法

滅失登記は、その建物の所在地を管轄している法務局で申請をします。郵送での申請書送付も可能です。

申請書を郵送する際は、申請書と返送用封筒を入れた封筒に「不動産登記申請書在中」と書き、簡易書留で送ります。このとき返送用封筒に切手を貼り忘れないように注意してください。

滅失登記は誰が申請するか

滅失登記の申請を誰が行うかは、主に以下の3つから選択します。

1. 所有者が行う
2. 相続人が行う
3. 土地家屋調査士に依頼する

以下ではそれぞれのやり方や費用について説明します。状況に合わせて誰が申請するかを選びましょう。

所有者が行う

滅失登記は不動産登記の中でも比較的簡単な手続きのため、プロに依頼しなくても自分で行うことが可能です。滅失登記は無料なので、自分でやれば費用もほとんどかかりません。

法務局では登記手続きについて質問や相談ができる相談コーナーを設けていますから、はじめての登記手続きに不安な人でも安心できます。

ほとんどの法務局では登記相談は予約制になっています。あらかじめ管轄地域の法務局に電話して予約をとる必要があります。

画像引用：東京法務局｜窓口での登記手続きに関するご案内は事前に予約が必要です

相続人が行う

建物の所有者が既に亡くなっている場合には、所有者に代わって相続人が滅失登記を行います。あらかじめ被相続人から相続人に名義変更をする必要はありません。

ただし相続人が滅失登記をする場合には、申請人が正当な相続人である旨を証明するための書類添付が必要です。そのため登記簿謄本や除籍謄本など、相続関係の証明書類を取得するための費用がかかります。

土地家屋調査士に依頼する

日頃いろいろと忙しくて申請書類の作成時間もとれない人は、土地家屋調査士に手続きを依頼しても良いです。所有者移転などの一般的な登記手続きは司法書士に依頼しますが、滅失登記の場合は土地家屋調査士への依頼となります。

土地家屋調査士は現在の登記状態と土地の現況を調査した上で、所有者に代わり滅失登記申請を行います。土地家屋調査士への報酬相場は3～5万円程度です。

滅失登記の流れ

◎所有者自身もしくは相続人が滅失登記を行う場合

ステップ1：実際に建物が登記されているか確認する

ステップ2：滅失登記申請書類を作成する

ステップ3：添付書類を用意する

ステップ4：法務局窓口に書類を提出する（郵送も可）

ステップ5：登記完了証を受け取る

登記完了証とは申請した登記が完了したことを証明する書類です。再発行できないため、紛失すると再び手に入れることはできません。ですが登記完了証には権利関係などの法的な証明力はないため、紛失してもさほどのダメージはありません。

法務局に申請書類が到着してから登記が完了するまでにかかる日数はおよそ1週間です。申請に不備がある場合には登記完了予定日の翌日以降に繰り延べされます。

画像引用：法務局｜東京法務局各庁別登記完了予定日（令和1年12月6日（金）～令和1年12月16日（月）申請分）（板橋出張所の例）

滅失登記を土地家屋調査士に依頼すれば、上記ステップ1～5までをすべて土地家屋調査士が代行してくれます。その場合の流れは以下のとおりです。

◎滅失登記を土地家屋調査士に依頼する場合

ステップ1：土地家屋調査士と契約を締結する

ステップ2：依頼者の印鑑証明と委任状を用意し、土地家屋調査士に渡す

ステップ3：土地家屋調査士が現況確認～申請手続きまで代行する

ステップ4：登記完了証を受け取る

必要書類

滅失登記を自分で行う場合に必要な書類は以下のとおりです。

1. 建物滅失登記申請書

画像引用：法務局｜23）建物滅失登記申請書

2.建物滅失証明書

画像引用：法務局｜23）建物滅失登記申請書

建物がなくなった理由が解体でなく焼失の場合には、消防署の罹災証明書をもって証明します。

画像引用：福岡市｜福岡市り災証明書等発行規程

3.建物を解体した請負人の登記事項証明書および印鑑証明書

請負人が法人で、申請書に請負人の会社法人等番号が記載されているときは（3）の登記事項証明書と印鑑証明書の添付は不要です。

相続人が建物所有者に代わり滅失登記を行う際には、上記の書類に加えて以下の書類を添付します。

4.所有者の戸籍謄本（もしくは除籍謄本）

5.相続人の戸籍謄本（所有者の戸籍謄本に相続人の名前が記載されている場合は不要）

6.所有者の住民票の除票（もしくは戸籍の附表）

滅失登記が完了した後の登記簿

滅失登記が完了すると、その建物の登記は閉鎖します。建物の登記簿の表題部に抹消の表示がされ、閉鎖登記簿として法務局内で保存されています。希望すれば管轄の法務局で取得できます。

閉鎖登記簿の保存時間は、建物の場合は30年間です。なお土地の閉鎖登記簿は50年間保管されます。

滅失登記が完了すると法務局から各市区町村役場へ自動的に通知されるため、課税台帳の変更をするための役所手続きをする必要はありません。

まとめ

滅失登記は決して難しい手続きではありませんが、建物が物理的に見えなくなっているだけに、つい忘れがちな手続きでもあります。

土地を売却したいと希望されるお客様がいらしたときに、調べてみると建物の登記情報が残っていた…という登記忘れもよくありがちです。
滅失登記をしないと土地の売却ができない旨をご説明し、1日も早く申請を行って頂くようにお願いしましょう。

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