滅失登記とは｜登記簿を取り除くための必要書類・申請方法
建物を解体したり焼失したりした場合に必要になる手続きの1つに、「建物滅失登記」があります。新しく建物を建てる際や空き土地を運用するためには、滅失登記が行われていることが前提です。
この記事では不動産の売買にも影響する「建物滅失登記」について、制度の概要や手続きの流れについて解説します。
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滅失登記（めっしつとうき）とは
滅失登記は、現在ある登記簿を除去するために行う登記のことで、不動産登記の1つです。
不動産登記は大きく分けて「表題登記」と「権利の登記」に分かれており、表題部には構造・面積など「どんな建物」かが記録されています。一方の権利の部分では所有者の住所や氏名、抵当権の状況などが記載されています。
登記簿は表題登記から始まりますが、滅失登記では表題部の登記事項を全て抹消します。その建物の表題部に抹消の表示がされて登記は閉鎖されます。
登記簿を除去して滅失登記が完了した後、除去された登記簿は「閉鎖登記簿」として扱われ、公開の対象から外されることになります。
閉鎖登記簿については以下の記事で詳細に解説しているので、こちらも併せて読み進めてみて下さい。
【リンク】いえーる住宅研究所｜閉鎖登記簿・閉鎖謄本とは何なのか｜調査ポイントや取得方法を詳しく解説
滅失登記ができる人
滅失登記の手続きができるのは、対象となる建物の所有者です。建物が共有の場合は、共有者なら単独で申請することもできます。
また、本人だけでなく、司法書士・土地家屋調査士などに依頼することも可能です。
所有者が死亡している場合
建物が解体された時点ですでに死亡している場合、相続人のうちの1人が滅失登記を単独で行えます。
建物滅失登記とは
滅失登記といえば、一般的には建物の滅失登記のことを指します。建物滅失登記は、建築物を壊したり火災で焼失したりした場合など、建物がなくなった時に行う登記です。
建物がなくなっても、登記は自然には消滅しません。登記記録に「この建物はもうありません」という事実を記録する必要があり、建物滅失登記がその手続きにあたります。
建物滅失登記に必要な書類
建物滅失登記の手続きを進めるにあたって、以下の書類が必要になります。
- 建物滅失登記の申請書
- 滅失した建物の公図・登記簿謄本・建物図面・各階平面図
- 建物滅失証明書
- 滅失した建物が存在したところの地図
- 写真
建物滅失登記の申請書
建物滅失登記の手続きで必要になるのは、建物滅失登記の申請書です。管轄の法務局の不動産登記申請表示係で受け取るか、法務局のホームページからダウンロードして入手します。
登記簿謄本に記載されている不動産番号と所在、家屋番号、書類、構造、床面積をそのまま写す形で作成し、提出する際はコピーして控えを保管しておきましょう。
滅失した建物の公図・登記簿謄本・建物図面・各階平面図
申請書に加えて、滅失した建物の公図・登記簿謄本・建物図面・各階平面図を取得します。
登記記録上の所有者の住所と現在の住所と違う場合、それぞれがつながるように住民票の写しや戸籍の附票など、住所が変更したことが分かる証明書も必要です。
名前が異なる場合、戸籍謄本や除籍法本など、登記記録の名前と現在の名前とのつながりが証明できる書類を用意します。
建物滅失証明書
滅失登記を申請する際は登記申請書に加え、建物滅失証明書（取り壊し証明書）の提出も必要です。
記入した建物滅失証明書を解体業者に送り、解体業者に印鑑を押してもらって返送してもらいます。会社の代表者事項証明書、履歴事項証明書のいずれかと、会社の印鑑証明書を同封も必要です。
滅失した建物が存在したところの地図
滅失した建物があった地図を用意して、該当する建物に印をつけます。グーグルマップのほか、手書きでも問題ありません。
写真
滅失したことが分かる写真を添付しますが、強制ではなく任意です。
建物滅失登記の申請方法
建物滅失登記は以下の流れで進行します。
- 法務局閲覧調査
- 建物現地調査
- 登記申請書類作成
- 建物滅失登記申請
司法書士や土地家屋調査士などに依頼する場合には準備期間が必要となりますから、解体後すぐに依頼するべきです。
登記を行う場合、建物が所在する地域を管轄する法務局で平日に行います。申請書を郵送する場合は申請書を入れた封筒の表に「不動産登記申請書在中」と記載し、書留郵便によって送付します。切手を貼った返送用の封筒を同封しましょう。
建物の滅失登記の申請をすると、登記完了予定日を教えてもらえます。この日までに特に連絡がなければ、登記は完了です。
完了した登記完了証は、後日登記所から送られてきます。
法務局には登記相談窓口が設置されているので、作成した書類を持参して見てもらうと手続きがスムーズに進みます。書類に不備があると修正が必要なので、提出前に法務局で確認してもらう方が確実です。
登記簿謄本の見方について以下の記事でも詳細に解説しているので、あわせてご覧ください。
【リンク】いえーる住宅研究所｜共同担保目録とは｜登記簿謄本の見方や全部抹消もわかりやすく解説
建物滅失登記を怠った場合のデメリット
建物滅失登記は法的な義務であることが不動産登記法第57条に記されています。解体して建物が滅失したとき、表題部の所有者または所有権の登記名義人は滅失から1ヶ月以内に建物滅失登記を申請しなければいけません。
第五十七条 建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者）は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。
引用元：e-GOV｜不動産登記法
手続きを怠った場合は以下のようなデメリットがあります。
- 10万円以下の過料に処される
- 固定資産税が継続して課される場合がある
- 土地が売却できない
10万円以下の過料に処される
不動産登記法164条には、手続きを怠った場合の罰則規定があります。滅失登記を申請する義務がある人がその義務を怠った場合、10万円以下の過料に処されるため注意が必要です。
～前略～
規定による申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。
引用元：e-GOV｜不動産登記法
固定資産税が継続して課される場合がある
建物が取り壊し済みでも、解体した事実を地方自治体が知らないと固定資産税が継続して課される場合があります。地方自治体に「すでに建物がない」という証明をするためにも、できるだけ速やかに建物滅失登記を行うことが望ましいです。
土地が売却できない
建物を解体したら、残った土地の活用を考えたいものです。しかし、建物滅失登記をしておかないと、更地にした土地を売りたくても売ることができません。
また、登記上は建物が残っている状態ですから、新たに自宅やアパートを建てようとしても建てられません。
まとめ
この記事では不動産の売買にも影響する「建物滅失登記」について、制度の概要や手続きの流れについて解説しました。建物を無くしたあとの土地活用のためには必須の手続きですが、お客様も担当者も内容を理解できていないケースがあります。
不動産取引をスムーズに行うためにも、滅失登記の概要については理解しておきましょう。
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