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売買契約書・各種書面の法的有効性

関連法規の動向と留意点

重要土地等調査法について

日本の不動産に関連する税制

住宅ローン・金融制度に関する情報

まとめ

宅建業者が未完成物件の販売広告をする場合には、宅建業法により定められている広告開始時期の制限を守らなければいけません。また未完成物件に関する契約を締結するときにも、広告と同じように時期の制限を守る必要があります。

ただし、広告開始時期と契約締結時期の2つには若干の違いがあります。

未完成物件の広告はいつから広告を出せるようになり、いつから契約できるようになるのでしょうか。広告と契約ではどこがどう違うのでしょうか。

今回は、広告等に関する規制の中から、広告開始時期の制限について、そして広告開始時期と契約締結時期の制限との違いについて解説します。

「広告開始時期・契約締結時期の制限」の解説

土地を造成して区画販売したり、戸建やマンション等を建築して分譲販売するときには、早く売れた方が資金を回収しやすくなります。

そのため、宅建業者としてはできるだけ早く広告等を行い、広く申込者を募りたいと思うのは当然です。

しかし、未完成物件の購入希望者が申込をした後で建築許可や開発許可が下りなかったりすると、申込者に土地建物を明け渡すことができずに損害を与えてしまうことになります。

宅建業法では、未完成物件の取引に対して広告開始時期と契約締結時期に関する制限を設けて、申込者（買主）に与える損害を回避するようにしています。

広告開始時期と契約締結時期との違い

広告開始時期と契約締結時期とで異なる点は、制限対象となる宅建業者の業務内容です。

広告が開始できる時期については、宅建業者が行う業務「売買・交換・賃借の代理」の全てにおいて制限がかけられます。

ですが、契約が開始できる時期については「売買・交換」のみが制限の対象となります。これは賃借の場合、もし履行できなかったとしても申込者に与える損害は比較的軽微だと考えられるからです。

「青田売り」とは

不動産業界では未完成物件の販売を「青田売り」と呼ぶことがあります。

新築マンションをモデルルームで宣伝し、販売することも青田売りのひとつです。

稀に青田売りを違法な販売手段として捉えている人がいますが、以下の制限に反してない青田売りであれば、違法ではありません。

建築段階ごとの広告開始時期・契約締結時期の制限

未完成物件の広告および契約締結をして良い時期は、建築段階ごとに以下のように制限されます。

宅地の造成段階・設計段階・建築確認等の申請段階

建築確認等の許認可が受理された段階・工事段階・完成

つまり、広告と売買・交換の契約締結は建築確認等の許認可が下りるまで行えず、賃借契約すべての段階で締結できるということになります。

「広告開始時期・契約締結時期の制限」に関連する法律

この項目に関連する法律は以下のとおりです。

実際に過去問を解いてみよう

問題：

建築工事着手前の分譲住宅の販売においては、開発許可が下りていれば建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前でも取引態様を売主と明示して当該住宅の広告をしても良い。（令和元年度本試験 問30より抜粋）

答え：×

解説

開発許可が下りていても建築確認などすべての許可・確認が下りるまでは分譲住宅の広告をしてはいけません。広告開始時期の違反となるので答えは×です。

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「広告開始時期・契約締結時期の制限」の試験科目

宅建業法

「広告開始時期・契約締結時期の制限」が含まれる試験分野

広告等に関する規制

「広告開始時期・契約締結時期の制限」の重要度

★ ★ ★ ★ ★　設計から完成の進捗状況ごとの制限を理解しましょう

「広告開始時期・契約締結時期の制限」過去10年の出題率

90％

2023年宅建試験のヤマ張り予想

広告開始時期の制限は、広告等に関する規制の試験分野の中でも特に出題率が高い項目です。2020年の宅建試験でも出題される確率は非常に高いと考えられます。

契約締結時期の制限に関しては、広告開始時期との違いがどこにあるのかを理解しておきましょう。

宅建士を目指している方は「目指せ！宅建士への道」を参考にしてみてください。

「広告開始時期・契約締結時期の制限」ポイントのまとめ

この項目で押さえておくべきポイントは以下のとおりです。

1. 建築確認等の許認可が下りるまでは未完成物件の広告はできない
2. 売買・交換の契約締結には広告開始時期と同じ制限がある
3. 賃借の契約は許認可の前であっても行える
4. 青田売りとは未完成物件の販売のこと

最後に

今回は未完成、物件を販売（青田売り）するときの広告開始時期および契約締結時期の制限について解説しました。

青田売りは宅建業界でも当たり前のように行われている販売手段です。しかし、広告や契約締結の時期を見誤ると、監督処分の対象になるだけでなく、お客様に不誠実な販売をしてしまう可能性があります。

広告や契約締結をしても良い時期と良くない時期、対象となる取引の種類をきちんと覚えて、お客様に対して誠実にご案内をしましょう。

前の記事（広告等に関する宅建業法の決まりを確認｜取引態様の明示と誇大広告の禁止）を読む

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3. 不動産DX導入インタビュー
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5. 「宅建とは」宅建士の仕事内容やメリット・なるための方法などを徹底解説

分譲マンションや新築・中古戸建の売り出し広告など、宅建業者が営業活動をする上で広告を使った宣伝は必須です。

広告に興味を持ち来店されたお客様が物件の実物を見て、広告とあまりにも違うようでは、宅建業者の信用が失われてしまいます。

そのため宅建業法では、広告等に関しても厳しい規制を設けています。

今回は広告等に関する規制の中から、取引態様の明示についてと、誇大広告等の禁止について解説します。

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「取引態様の明示」「誇大広告等の禁止」の試験科目

宅建業法

「取引態様の明示」「誇大広告等の禁止」が含まれる試験分野

広告等に関する規制

「取引態様の明示」「誇大広告等の禁止」の重要度

★ ★ ★ ★ ★　一般的な社会常識を踏まえて理解しましょう

「取引態様の明示」「誇大広告等の禁止」過去10年の出題率

80％

2020年宅建試験のヤマ張り予想

広告等に関する規制の全体を通して見ると、過去10年の宅建試験でも100％出題されている超頻出項目です。

今回解説する取引態様の明示と誇大広告の禁止についても高い出題率ですので、設問には確実に回答できるように細かい規制まで覚えておきましょう。

「取引態様の明示」の解説

取引態様とは各取引におけるそれぞれの立場のことです。

宅建業者が広告をするときは、必ず自分の取引態様を明確にして、買主がどんな取引態様の相手と取引するのか、それによって手数料などの費用がどれだけかかることになるのかを明らかにしておかなければいけません。

宅建業者の取引態様の種類

宅建業者の場合、取引態様は以下の3種類に分かれます。

複数回に分けて広告するとき

区画の宅地や分譲マンションなどを複数回に分けて販売し、広告をするときには、広告のつど取引態様を明示する必要があります。

初回の広告時に取引態様を明示したとしても、次回以降の広告に取引態様を省略してはいけません。

注文を受けたとき

広告によって取引態様を明示していても、買主から注文を受けた際には遅滞なく、改めて取引態様を明示する必要があります。

注文の際に行う取引態様の明示は、文書等ではなく口頭による明示でもかまわないとされています。

「誇大広告等の禁止」の解説

広告でウソをつくのは論外ですが、ウソとまではいかなくても、大げさな表現やまぎらわしい表現は買主を誤認させる恐れがありますので、宅建業法ではそのような広告を誇大広告として厳しく禁止しています。

誇大広告にあたる表示

以下のような広告表示を行った場合、誇大広告にあたります。

1. 著しく事実に反する表示
2. 実際のものよりも著しく優良もしくは有利だと誤認させる表示

誇大広告として禁止される内容

具体的に禁止されている誇大広告は以下の内容です。

おとり広告の禁止

実際に広告をする販売物件には誇大広告をしていなくても、その物件を買わせるためにおとり広告を使って顧客を集める行為も、誇大広告同様に禁止されています。

おとり広告として挙げられるのは、以下の3つのタイプの広告です。

1. 存在しない物件の広告
2. 存在はしているが取引対象とはなり得ない物件の広告
3. 存在はしているが所有者に取引の意思がない物件の広告

誇大広告等を行った場合の罰則規定

誇大広告やおとり広告を行った宅建業者は業務停止処分の対象となり、場合によっては6ヶ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金刑に処せられます。

上記の罰則は、誇大広告もしくはおとり広告によって損害を受けた買主が存在するか否かは関係なく、誇大広告もしくはおとり広告を行った行為自体が違反対象となります。

「取引態様の明示」「誇大広告等の禁止」に関連する法律

この項目に関連する法律は以下のとおりです。

実際に過去問を解いてみよう

問題：

一団の宅地の売買について、数回に分けて広告する際に、最初に行った広告以外には取引態様の別を明示しなくても良い。（令和元年度本試験 問30より改題）

答え：×

解説

取引態様の明示は広告をする都度に行う義務があります。一団の宅地を複数に分けて販売するときでも広告ごとに明示しなければいけないので、答えは×です。

「取引態様の明示」「誇大広告等の禁止」ポイントのまとめ

この項目で押さえておくべきポイントは以下のとおりです。

1. 広告の際には取引態様を明示する義務がある
2. 取引態様は広告の都度明示し、顧客から注文を受けた際にも遅滞なく明示しなければならない
3. 誇大広告として禁止される内容は物件・環境・金銭で区別される
4. 「おとり広告」も誇大広告と同様に禁止される

最後に

今回は、広告等に関する規制の中から「取引態様の明示」と「誇大広告等の禁止」について解説しました。

不動産売買は高額な取引になりますから、物件を購入されるお客様の権利関係を守り、お客様にかかる費用を明確にするためにも、取引態様をきちんと明示しておく必要があります。

また、広告を見て接触してくるお客様を落胆させないためには、広告は物件の内容を正しくご紹介できるものでなければいけません。

ありのままの物件の魅力を正確にお客様に伝えられるように、正しい内容の広告を常に表示しましょう。

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5. 「宅建とは」宅建士の仕事内容やメリット・なるための方法などを徹底解説

媒介契約を締結するときには、宅建業者とお客様との間で媒介契約書面を取り交わします。

お客様との間でトラブルが生じないように、宅建業に従事する者は媒介契約書面に何が記載され、何の目的で書面を取り交わすのかをしっかり理解しておかなければいけません。

今回は、媒介契約書面について、交付方法や記載事項など詳しく解説していきます。

「媒介契約書面（34条書面）」の解説

媒介契約書面とは、不動産の売買または交換の媒介契約における一定の事項を記載し、依頼主と宅建業者が互いに契約内容を確認するための書類です。

媒介契約書面の作成と交付は宅建業法第34条2で定められているため「第34条2書面」と呼ばれています。

賃貸の媒介契約に際しては、媒介契約書面を作成・交付する義務はありません。

提出方法

宅建業者は媒介の依頼について依頼主と合意したら、遅滞なく媒介契約書面を作成し、記名押印の上依頼主に提出する義務があります。

媒介契約書面の作成では、宅建士が関与する必要はありません。

標準媒介契約約款とは

媒介契約書面には、国土交通大臣が定めたひな型があります。このひな型を標準媒介契約約款と言います。

参考：国土交通省｜宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款

媒介契約書面を作成する際には、必ずしも標準媒介契約約款を用いる義務はありませんが、国土交通省のガイドライン「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では約款を使用するよう指導しているため、特殊なケースを除き、ほとんどの場合は標準媒介契約約款に基づいた作成を行います。

画像引用：東急リバブル｜専属専任媒介契約書サンプル

媒介契約書面（34条書面）の記載事項

ここからは、媒介契約書面の記載事項を説明します。記載すべき項目は8項目です。

物件を特定するために必要な表示

物件の所在地や土地・建物面積・地目・構造など、媒介を行う宅地建物の概要を記載します。

売買すべき価額又はその評価額

物件の販売価格、あるいは物件の評価額を記載します。

宅建業者が評価額について意見を述べる際には、その根拠を明示する必要があります。ただし、評価額に関する宅建業者の意見は媒介契約書面ではなく口頭でも許可されます。

媒介契約の種類

媒介契約が一般媒介であるか、専任媒介であるか、専属専任媒介であるかを区別します。

一般媒介契約の場合には、他の宅建業者に依頼したときの報告が明示型か非明示型かについても記載します。

建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項

対象物件が既設建物の場合、取引後のトラブル回避を目的として売買契約前に建物状況調査が行われることがあります。

媒介契約書面では、建物状況調査の制度があること、売主もしくは購入希望者の希望に応じて既存住宅状況調査技術者の斡旋を行う旨を記載します。

有効期間及び解除に関する事項

媒介契約の有効期間を記載します。専任媒介契約および専属専任媒介契約の場合には、契約期間は3ヶ月以内と定められています。

有効期間満了の際には、依頼主が更新の意思表示をしない限りは自動的に解除となる旨も記載します。

依頼主が明示型の一般媒介契約で他の宅建業者名を教えなかったり、専任媒介・専属専任媒介契約で他の宅建業者と契約を成立させた場合などの契約違反が行われた場合の措置についても記載し、違約金等の規定がある場合にはその旨も記載します。

指定流通機構への登録に関する事項

指定流通機構（レインズ）への登録の有無を記載します。一般媒介契約で登録しない場合には、しない旨を記載します。

報酬に関する事項

宅建業者が受け取る報酬について記載します。

媒介契約の時点では物件の売却額は決定していないため具体的な報酬額は記載せず、報酬の割合や支払い方法、消費税の取り扱いなどを記載します。

その他国土交通省令・内閣府令で定める事項

媒介契約書面が国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款に基づいているか否かを記載します。約款に基づかない書面である場合には、その旨を記載します。

「媒介契約書面（34条書面）」に関連する法律

この項目に関連する法律は以下のとおりです。

実際に過去問を解いてみよう

問題：

宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却についてAとBの間で専任媒介契約を締結した場合、Aは、法第 34 条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、BがA以外の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置について記載しなければならない。（平成30年度本試験 問33より抜粋）

答え：〇（記載する）

解説

専任媒介契約を締結する場合には他の宅建業者に媒介・代理を重ねて依頼するのは媒介契約違反となりますので、その場合の措置について媒介契約書面に記載する必要があります。

宅建受験者は媒介書面契約書面（34条書面）をチェック！

「媒介契約書面」の試験科目

宅建業法

「媒介契約書面」が含まれる試験分野

媒介・代理契約

「媒介契約書面」の重要度

★ ★ ★ ★ ★　契約形態により記載事項が変わります

「媒介契約書面」過去10年の出題率

80％

2023年宅建試験のヤマ張り予想

媒介契約書面は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約と、契約形態によって記載すべき内容が異なります。

そのため、媒介契約書面の記載事項は、媒介の契約形態からきちんと理解してからでないと系統立てて学ぶことができません。

媒介契約は、過去の宅建試験でも出題率100％の頻出項目ですので、しっかり覚えておきましょう。

宅建士を目指している方は「目指せ！宅建士への道」を参考にしてみてください。

「媒介契約書面」ポイントのまとめ

この項目で押さえておくべきポイントは以下のとおりです。

1. 媒介契約書面の作成・交付は宅建業法第34条2で定められている（第34条2書面）
2. 国土交通省では標準媒介契約約款を用いるよう指導している
3. 媒介契約書面に記載すべき事項は8項目

最後に

今回は、媒介契約書面について解説しました。

不動産の売却を希望されるお客様が契約書の細かい記述を見ても、内容を理解できないことが多々あります。

宅建業者は不動産のプロとして、契約に不慣れなお客様にもわかりやすく説明する必要があります。

宅建試験対策だけでなく実務の上でも役立てられるよう、媒介契約書面の内容をしっかり理解しましょう。

次の記事（広告等に関する宅建業法の決まりを確認｜取引態様の明示と誇大広告の禁止）を読む

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不動産業務実務の基本関連記事

1. 不動産業務効率化
2. 不動産DXサービス特集
3. 不動産DX導入インタビュー
4. 不動産業界DX
5. 「宅建とは」宅建士の仕事内容やメリット・なるための方法などを徹底解説

宅建業者の多くは、開業時に必要な営業保証金のコスト削減などを目的として宅地建物取引業保証協会（保証協会）に加入しています。

しかし、保証協会の業務は弁済業務保証金分担金の預かりや弁済手続きだけでなく、宅建業界の発展のためにさまざまな側面から社員（宅建業者）を支援することも含まれています。

今回は、保証協会とはどのような組織か、そして保証協会が行っている業務内容について解説します。

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「宅地建物取引業保証協会」の試験科目

宅建業法

「宅地建物取引業保証協会」が含まれる試験分野

弁済業務保証金

「宅地建物取引業保証協会」の重要度

★ ☆ ☆ ☆ ☆　試験にはあまり出題されません

「宅地建物取引業保証協会」過去10年の出題率

20％

2022年宅建試験のヤマ張り予想

過去の出題率を見ても、保証協会の業務に関する問題はほとんど出題されません。

2020年の宅建試験においても出題される確率は低いと考えられますので、弁済業務保証金の勉強をするときに概要を確認しておくだけで十分です。

ただし、保証協会の業務は弁済業務保証金制度に深く関わる内容となりますので、ポイントはきちんと確認しておきましょう。

「宅地建物取引業保証協会」とは

宅地建物取引業保証協会（保証協会）とは、国土交通大臣が指定した一般社団法人組織です。宅建業を営む宅建業者のみが社員となって構成されていて、加入は任意です。

宅建業者が保証協会に加入するときには、加入しようとする日までに既定の弁済業務保証金分担金を金銭で納付しなければいけません。

保証協会に新たな社員が加入したときや、社員がその地位を失ったときには、保証協会は直ちにその旨を免許権者に報告する義務があります。報告先の免許権者は、社員（宅建業者）が免許を受けた国土交通大臣もしくは各都道府県知事です。

保証協会の種類

現在、日本では2つの保証協会が存在します。

上記2つの保証協会はいずれも一般社団法人としてではなく、公益社団法人（一般社団法人の中でも公益性を認定された社団法人）として運営されています。

保証協会の業務

保証協会は社員（宅建業者）の業務と円滑な取引を支援するために、さまざまな業務を執り行います。

業務の種類はその重要度に応じて必要的業務と任意的業務に分かれます。

なお、任意的業務を行うには国土交通大臣の承認が必要になります。

必要的業務

保証協会の必要的業務は以下の3つです。

弁済業務

社員（宅建業者）が行った取引により、損害を受けた者に対して弁済手続きを行います。実際に弁済を行うのは、保証協会から弁済業務保証金の還付を請求された供託所となります。

苦情解決業務

社員の取り扱った取引について相手方等から苦情の申出があった際に、相談および調査などを行い解決を図ります。また当該社員に対する苦情内容の通知や全社員に対する周知も行います。

研修業務

宅建士および宅建業の従事者、または従事しようとする者に対して研修を実施します。

任意的業務

保証協会の任意的業務は以下の4つです。

一般保証業務

社員（宅建業者）との契約によって当該宅建業者が受領した支払金又は預り金の返還債務その他、宅建業に関する債務を負うこととなった場合において、その債務を連帯して保証します。

手付金等保管事業

宅建業者が自社物件の販売時に受け取った手付金等の保全措置をするために、指定保管機関として手付金等を保管します。

研修費用の助成

宅建業者を直接又は間接の社員とする一般社団法人（保証協会）が宅建士等に対して行う研修の実施に要する費用を助成します。

その他宅建業の健全な発達を図るために必要な業務

宅建業の健全な発達を目的とし、本来の業務に支障を及ぼすものではないと国土交通大臣より承認を受けたものであれば、広く業務を行うことができます。

「宅地建物取引業保証協会」に関連する法律

この項目に関連する法律は以下のとおりです。

実際に過去問を解いてみよう

問題：

宅地建物取引業者で保証協会に加入しようとする者は、その加入の日から2週間以内に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。（平成25年度本試験 問39より抜粋）

答え：×

解説

宅地建物取引業保証協会に加入しようとする者は「加入しようとする日までに」弁済業務保証金分担金を金銭で納付する必要があります。

「宅地建物取引業保証協会」ポイントのまとめ

この項目で押さえておくべきポイントは以下のとおりです。

1. 日本には2つの保証協会がある
2. 保証協会の業務は必要的業務と任意業務に分かれる
3. 保証協会の必要的業務は弁済業務・苦情解決業務・研修業務
4. 保証協会の任意的業務は一般保証業務・手付金等保管事業・研修費用の助成・その他宅建業の健全な発達を図るために必要な業務

最後に

今回は宅地建物取引業保証協会（保証協会）について解説しました。

保証協会は社員（宅建業者）の支援を行うばかりではなく、宅建業者の取引相手に問題が起こったときの対処や各種研修の実施など、宅建業界全体の発展のためにさまざまな業務を行っています。

試験対策のためだけでなく、宅建業者の頼れる存在である保証協会への理解をこの機会に深めておきましょう。

次の記事（媒介契約3種類とそれぞれの規制を確認する｜媒介と代理の違いとは）を読む

前の記事（弁済業務保証金の還付と取り戻し｜営業保証金との制度の違いを確認）を読む

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4. 不動産業界DX
5. 「宅建とは」宅建士の仕事内容やメリット・なるための方法などを徹底解説

営業保証金と同じように弁済業務保証金にも、還付や取戻しの制度があります。

しかし、弁済業務保証金の還付または取戻しに際しては、営業保証金の場合と条件や方法が若干異なりますので、宅建士を目指す人は2つの違いについても十分に理解しておかなければいけません。

今回は、弁済業務保証金の還付と取戻しについて解説します。

「弁済業務保証金の還付」の解説

弁済業務保証金の還付とは、保証協会の社員が行った取引によって取引相手が損害を受けた際、保証協会が供託所から弁済を行うよう手続きを行うことです。

弁済業務保証金の還付を受けられる者

弁済業務保証金の還付の対象者は以下の通りです。

1. 社員（宅建業者）と取引をした者（宅建業者を除く）
2. 社員（宅建業者）に取引の媒介・代理を依頼した者（宅建業者を除く）

上記(1)(2)とも対象者は営業保証金と同様です。また還付の時点で「取引により生じた債権を有している」ことが条件になるのも営業保証金と同じです。

宅建業者が保証協会の社員になる前に行った取引に対しても還付の対象になります。

弁済業務保証金の還付額

還付される金額は、社員（宅建業者）が社員でない場合に供託すべき営業保証金に相当する額の範囲内が上限金額です。分担金が上限金額とはなりません。

例えば社員が90万円の分担金を納付していて、営業保証金として供託すべき金額が1,500万円だった場合には、還付額の上限は1,500万円となります。

弁済業務保証金の還付方法

還付請求は損害を受けた者自身が、保証協会に認証申出書を提出して請求します。

保証協会は認証申出書の内容を精査した上で、弁済する必要があると判断して認証すると、供託所に対して還付請求を行います。

その後、供託所が還付請求者へ還付額相当の弁済をします。

弁済により保証協会の円滑な運営に支障をきたす恐れがある場合には、保証協会は当該社員に対して担保の提供を求めることができます。

弁済業務保証金の還付により弁済業務保証金が不足した場合

供託所が弁済したことにより弁済業務保証金が不足した場合には、保証協会は供託所に対して、還付額相当の弁済業務保証金を新たに供託しなければいけません。

供託期限は、弁済業務保証金の還付を行ったとの通知を保証協会が受けた日から2週間以内です。

また、保証協会は新たな供託と共に、社員（宅建業者）に対して還付額に相当する還付充当金の請求をします。社員は保証協会から請求を受けた日から2週間以内に納入しなければいけません。

還付充当金を期限までに納入しなかったときには、社員はその地位を失います。

宅建業者が保証協会の社員でなくなってからも引き続き宅建業を営む場合には、社員の地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託所に供託し、その旨を免許権者に届け出る必要があります。

「弁済業務保証金の取戻し」の解説

弁済業務保証金の取戻しとは、社員（宅建業者）が分担金を保証協会に預け入れる必要がなくなったときに返還を受けることができる制度です。

このとき取戻し請求を行うのは、宅建業者ではなく保証協会です。

取戻しを請求する状況

保証協会が取戻しを請求する状況は以下の事由が発生したときです。

1. 社員（宅建業者）が保証協会から脱退して社員でなくなったとき
2. 社員（宅建業者）が一部の事務所を廃止して分担金の額が法定の額を超えたとき

取戻し方法

取り戻し方法は、請求事由が上記の(1)(2)のいずれかによって異なります。

事由（1）の場合

事由（1）が発生した際には、保証協会はまず還付請求者に対して6ヶ月以内に認証を受けるための権利を申し出るよう公告を行います。

期間内に権利を申し出る者がいなかった場合、保証協会は当該宅建業者に対して弁済業務保証金分担金相当額を返還します。

事由（2）の場合

公告は不要となり、保証協会は当該宅建業者に対して取戻し額に相当する分担金を返還します。

「弁済業務保証金準備金」の解説

弁済業務保証金準備金とは、還付充当金が社員（宅建業者）から納入されない場合に備えて保証協会が積み立てておくことが義務付けられている金銭等のことです。

供託している弁済業務保証金で利息や配当金が生じたときには、その相当額は弁済業務保証金準備金の一部に繰り入れられます。

「特別弁済業務保証金分担金」の解説

弁済業務保証金の還付が多額で、弁済業務保証金準備金をもってしても足りない場合は、保証協会は全社員（宅建業者）に特別弁済業務保証金分担金を請求し、不足金の充当を行います。

社員（宅建業者）は特別弁済業務保証金分担金の請求を受けた日から1ヶ月以内に、請求された額の特別弁済業務保証金分担金を納付しなければいけません。

特別弁済業務保証金分担金を期限までに納入しなかったときには、社員はその地位を失います。

宅建業者が社員でなくなってからも引き続き宅建業を営む場合には、社員の地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託所に供託し、その旨を免許権者に届け出る必要があります。

「弁済業務保証金の還付・取戻し」に関連する法律

この項目に関連する法律は以下のとおりです。

実際に過去問を解いてみよう

問題：

宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)の社員である宅地建物取引業者Aが、その一部の事務所を廃止したときは、保証協会が弁済業務保証金の還付請求権者に対し、一定期間内に申し出るべき旨の公告をした後でなければ、弁済業務保証金分担金の返還を受けることができない（平成30年度本試験 問44より改題）

答え：×（取り戻しができる）

解説

一部の事務所を廃止して供託済の弁済業務保証金が超過した場合には、保証協会は還付請求権者に対して公告することなく超過分を取戻すことができます。

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「弁済業務保証金の還付・取戻し」の試験科目

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「弁済業務保証金の還付・取戻し」が含まれる試験分野

弁済業務保証金

「弁済業務保証金の還付・取戻し」の重要度

★ ★ ★ ★ ★　分担金と還付額との差により生じる影響に注意

「弁済業務保証金の還付・取戻し」過去10年の出題率

90％

2023年宅建試験のヤマ張り予想

営業保証金の還付または取り戻しをするときと、弁済業務保証金の還付または弁済金の取戻しをするときでは条件や手順が異なるため、営業保証金制度と弁済業務保証金制度の違いをしっかり把握しておかなければ正答することはできません。

また、弁済業務保証金で還付される金額は分担金の額とは違うため、それにより生じる影響についても理解しておく必要があります。

宅建士を目指している方は「目指せ！宅建士への道」を参考にしてみてください。

「弁済業務保証金の還付・取戻し」ポイントのまとめ

この項目で押さえておくべきポイントは以下のとおりです。

1. 「弁済業務保証金の還付」は損害を受けた取引相手が供託所から弁済を受けるために保証協会が認証し手続きをすること
2. 還付額は社員が社員でなかった場合に供託すべき営業保証金の範囲内
3. 還付により不足した供託金は2週間以内に保証協会が新たに供託し、社員からは通知後2週間以内に還付相当額の還付充当金の納入を受ける
4. 「弁済業務保証金の取戻し」は宅建業者の分担金が必要なくなった場合に保証協会が供託所から取戻し宅建業者に返還すること
5. 取戻しに際して6ヶ月以上の公告が必要な場合と必要でない場合がある
6. 保証協会は弁済業務保証金準備金の積み立てが義務
7. 還付により弁済業務保証金が不足した場合は全社員が特別弁済業務保証金分担金を通知後1ヶ月以内に納付する

最後に

今回は弁済業務保証金の還付あるいは取戻しについて解説しました。

弁済業務保証金の還付・取戻しともに、その手続きを行うことになる主体者は誰になるのかが理解のポイントです。

宅建試験の設問として弁済業務保証金の還付や取戻しが登場してきたときは、社員（宅建業者）・保証協会・供託所との関係性を見極めて解答しましょう。

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不動産業務実務の基本関連記事

1. 不動産業務効率化
2. 不動産DXサービス特集
3. 不動産DX導入インタビュー
4. 不動産業界DX
5. 「宅建とは」宅建士の仕事内容やメリット・なるための方法などを徹底解説

保証協会に納めた金銭は、営業保証金ではなく弁済業務保証金と呼ばれます。では営業保証金と弁済業務保証金では何が違うのでしょうか。

今回は、弁済業務保証金制度について保証協会と社員（宅建業者）の両方の側面から解説します。

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「弁済業務保証金制度」の試験科目

宅建業法

「弁済業務保証金制度」が含まれる試験分野

弁済業務保証金

「弁済業務保証金制度」の重要度

★ ★ ★ ★ ★　営業保証金との違いを理解しましょう

「弁済業務保証金制度」過去10年の出題率

100％

2022年宅建試験のヤマ張り予想

弁済業務保証金制度に関する問題は、営業保証金制度とからめて出題される傾向があります。納付（または供託）の時期や納付手段など、営業保証金との違いを覚えておきましょう。

また以下で解説するとおり、弁済業務保証金と弁済業務保証金分担金には違う意味があります。試験問題にどちらかが出題されたときには、問題文の読み間違いに注意しましょう。

「弁済業務保証金制度」とは

弁済業務保証金制度とは、宅建業者が行った取引によって損害を受けた相手に対して弁済をするための制度です。

宅建業を開業する際には供託所に営業保証金を納付する義務がありますが、保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を納めれば、営業保証金の納付が免除されます。

保証協会は社員（宅建業者）の代わりに弁済業務保証金を供託所に供託します。

保証協会とは

保証協会とは、宅建業者が任意加入できる組織です。

日本国内には2つの保証協会が存在し、宅建業者の多くは、以下どちらかの保証協会の社員となっています。

▶公益社団法人不動産保証協会（ウサギのマーク）

▶全国宅地建物取引業保証協会（ハトのマーク）

1つの保証協会に加入して社員になった宅建業者は、もう1つの保証協会の社員になることはできません。

「弁済業務保証金」と「弁済業務保証金分担金」

弁済業務保証金と弁済業務保証金分担金には以下の違いがあります。

弁済業務保証金分担金の納付

保証協会加入時に宅建業者が納付する弁済業務保証金分担金の額は、宅建業者が設置する事務所数で決定されます。

営業保証金の場合には主たる事務所で1,000万円、その他の事務所1ヶ所につき500万円を供託する必要がありますから、保証協会の社員になることで開業コストが大きく軽減できます。

納付期限

弁済業務保証金分担金は、保証協会の社員になろうとしている宅建業者が、加入しようとする日までに納付する必要があります。

納付手段

弁済業務保証金分担金は必ず金銭で納付しなければいけません。

営業保証金の供託では金銭に加えて有価証券も認められていますが、弁済業務保証金分担金の場合には有価証券で納付することはできません。

弁済業務保証金の供託

社員から弁済業務保証金分担金の納付を受けた保証協会は、納付額に相当する金額を弁済業務保証金として供託します。

供託先は法務大臣および国土交通大臣の定める供託所で、現在は東京法務局がそれにあたります。

供託期限

弁済業務保証金は、社員から分担金の納付を受けた日から1週間以内に供託する必要があります。

供託手段

弁済業務保証金は営業保証金と同様に、金銭に加えて有価証券でも供託できます。

供託できる有価証券の種類と評価額の割合も営業保証金と同様です。

供託の届出

保証協会は供託所に弁済業務保証金を供託したら、供託書の写しを添付して免許権者に届け出る義務があります。

届出先の免許権者は、社員（宅建業者）に免許を与えた国土交通大臣もしくは各都道府県知事です。

社員が新たな事務所を設置したとき

社員（宅建業者）が新たな事務所を設置したときには、その事務所の数だけの弁済業務保証金分担金を追加納付する必要があります。

追加納付の額

追加で納付する金額は30万円×開設する事務所数です。

追加納付の期限

納付期限は新たな事務所を設置した日から2週間以内です。

分担金を追加納付しなかったときの処遇

期限までに納付が完了しなかった際には、社員はその地位を失います。

社員の地位を失った後でも引き続き宅建業を営もうという宅建業者は、社員の地位を失った日から1週間以内に営業保証金を供託所に供託し、その旨を免許権者に届け出る必要があります。

「弁済業務保証金制度」に関連する法律

この項目に関連する法律は以下のとおりです。

実際に過去問を解いてみよう

問題：

営業保証金を供託している宅地建物取引業者Aと宅地建物取引業保証協会の社員である宅地建物取引業者Bが新たに事務所を設置する場合、Aは、主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべき営業保証金に、Bは、保証協会に納付すべき弁済業務保証金分担金に、それぞれ金銭又は有価証券をもって充てることができる。（平成27年度本試験 問42より抜粋）

答え：×（Aはできる・Bはできない）

解説

営業保証金は金銭または有価証券による納付ができますが、弁済業務保証金分担金は必ず金銭のみで納付しなければいけません。

「弁済業務保証金制度」ポイントのまとめ

この項目で押さえておくべきポイントは以下のとおりです。

1. 弁済業務保証金分担金を保証協会に納付すると営業保証金の納付が免除される
2. 弁済業務保証金分担金の納付額は主たる事務所で60万円、その他の事務所で1ヶ所につき30万円
3. 弁済業務保証金分担金の納付期限は社員になろうとする日まで
4. 保証協会は社員から分担金の納付を受けたら1週間以内に弁済業務保証金を供託し免許権者に届け出る
5. 新たな事務所の開設後は2週間以内に弁済業務保証金分担金を追加納付する

最後に

今回は弁済業務保証金制度について解説しました。

営業保証金に比べて弁済業務保証金分担金は納付すべき金額が非常に安いため、多くの宅建業者が弁済業務保証金制度を利用しています。

宅建業に携わる人にとって身近な存在である保証協会と弁済業務保証金について、深く理解しておきましょう。

次の記事（弁済業務保証金の還付と取り戻し｜営業保証金との制度の違いを確認）を読む

前の記事（営業保証金の還付と取戻し｜供託金を渡す相手と条件・方法等を確認）を読む

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5. 「宅建とは」宅建士の仕事内容やメリット・なるための方法などを徹底解説

営業保証金とは、宅建業者が取引相手に与えた損害を供託所が代わりに弁済するために供託所に預ける金銭等のことですが、供託所に預け入れられた営業保証金はどのようにして取引相手、または宅建業者自身の手に戻るのでしょうか。

今回は「営業保証金の還付」と「営業保証金の取戻し」について解説します。

「営業保証金の還付」の解説

営業保証金の還付とは、宅建業者の取引相手が当該宅建業者との取引によって受けた損害の弁済を供託所に請求して、宅建業者の代わりに弁済してもらうことです。

還付を受けられる者

営業保証金の還付を受けられるのは以下の対象者です。

1. 宅建業者と取引をした者
2. 宅建業者に取引の媒介・代理を依頼した者

上記(1)(2)とも、還付の時点で「取引により生じた債権を有している」ことが条件となります。例えば債権が第三者弁済などにより既に消滅している場合には、営業保証金の還付は受けられません。

還付を受けられない者

上記の対象者であっても、損害を受けたのが別の宅建業者である場合には営業保証金の還付は受けられません。

また、当該取引に関連した債権であっても、事業融資・広告料・工事代金・給与等に関しては直接的な宅建業の取引による債権とは見なされないため、還付の対象から除外されます。

還付限度額

還付される上限金額は、宅建業者が供託していた営業保証金の範囲内です。

例えば、宅建業者が1,000万円の営業保証金を供託しており、取引による損害が1,500万円であった場合には、損害のうち1,000万円を供託所が弁済し、残る500万円は宅建業者の他の財産から弁済されます。

請求先

還付請求は損害を受けた者自身が、供託所に対して行います。

還付により供託金が不足した場合

供託所が請求者に営業保証金を還付し、供託すべき営業保証金が不足した場合には、宅建業者は還付額相当の営業保証金を新たに供託しなければいけません。

免許権者から営業保証金の不足があると通知された際には、宅建業者は通知から2週間以内に不足分を供託し、供託した旨を免許権者に届け出る必要があります。

期限を過ぎても供託しない宅建業者には業務停止などの罰則があります。

「営業保証金の取戻し」の解説

営業保証金の取戻しとは、営業保証金を供託する必要がなくなった宅建業者が供託所から営業保証金を返還してもらうことです。

取戻しができる者

供託所に営業保証金の取戻しを請求できる者は、当該の供託所に営業保証金を供託していた宅建業者自身です。

取戻しを請求するケース

取戻しを請求するケースは以下の事由が発生したときです。

1. 免許が失効もしくは取り消しとなったとき
2. 主たる事務所が移転して新たな供託所に営業保証金を供託したとき
3. 一部の事務所を廃止などして供託額が必要な営業保証金の額を超えたとき
4. 宅建業者が保証協会の会員になり営業保証金の供託が免除されたとき

取戻し方法

取戻し方法は、上記の事由が(1)(2)であるか、それとも(3)(4)であるかによって異なります。

事由(1)(2)の場合

事由の(1)(2)が発生した際には、当該宅建業者はまず債権者および損害賠償請求者に対して6ヶ月以内に権利を申し出るよう公告を行います。またその際には免許権者（国土交通大臣もしくは各都道府県知事）に対して公告した旨を届け出ます。

期間内に権利を申し出る者がいなかった場合、宅建業者はその旨を免許権者に申し出て、証明書の交付を請求します。証明書を受領した後、宅建業者は供託所に営業保証金の取戻し請求をすることができます。

なお、取戻し事由発生から10年を経過している場合には債権が時効により消滅していると考えられるため、上記の公告は不要となります。

事由(3)(4)の場合

公告は不要となり、直ちに取戻し請求が行えます。

「営業保証金の還付・取戻し」に関連する法律

この項目に関連する法律は以下のとおりです。

実際に過去問を解いてみよう

問題：

宅地建物取引業者A(甲県知事免許)は、甲県に本店と支店を設け、営業保証金として 1,000 万円の金銭と額面金額 500 万円の国債証券を供託し、営業している。この場合、本店でAと宅地建物取引業に関する取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、1,000 万円を限度としてAからその債権の弁済を受ける権利を有する。（平成28年度本試験 問40より抜粋）

答え：×（限度額は1,500万円）

解説

営業保証金の還付は本店・支店の区別なく供託した営業保証金の額が還付限度額になります。よってAと取引をした者は1,000 万円の金銭と額面金額 500 万円の国債証券の合計額である1,500万円を限度として債権の弁済が受けられます。

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「営業保証金の還付・取戻し」の試験科目

宅建業法

「営業保証金の還付・取戻し」が含まれる試験分野

営業保証金

「営業保証金の還付・取戻し」の重要度

★★★★☆　 営業保証金制度を理解しましょう

「営業保証金の還付・取戻し」過去10年の出題率

60％

2023年宅建試験のヤマ張り予想

営業保証金制度は、過去の宅建試験でも90％以上の確率で出題されている頻出項目です。

「供託」についての出題が最も多く、「還付」「取戻し」に関する問題は、出題率が若干低くなっています。

しかし、出題率が高いことには変わりありませんので、営業保証金制度全体についてよく理解しておく必要があります。

宅建士を目指している方は「目指せ！宅建士への道」を参考にしてみてください。

「営業保証金の還付・取戻し」ポイントのまとめ

この項目で押さえておくべきポイントは以下のとおりです。

1. 「営業保証金の還付」は損害を受けた取引相手が供託所から弁済を受けることを指す
2. 還付の限度額は営業保証金の範囲内
3. 還付により不足した供託金は2週間以内に補填しなければならない
4. 「営業保証金の取戻し」は供託の必要がなくなった宅建業者が供託所から返還を受けることを指す
5. 取戻しに際して公告が必要な場合と必要でない場合がある
6. 公告期間は6ヶ月以上

最後に

今回は、供託した営業保証金の還付、あるいは取り戻しについて解説しました。

「還付」と「取戻し」は似ている言葉ですが、それぞれ金銭等が渡る相手が違います。

混同しないように気をつけて、それぞれの場合の決まりごとをしっかり理解しましょう。

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前の記事（営業保証金とは何かわかりやすく解説｜供託の目的や方法、期限なども紹介）を読む

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不動産業務実務の基本関連記事

1. 不動産業務効率化
2. 不動産DXサービス特集
3. 不動産DX導入インタビュー
4. 不動産業界DX
5. 「宅建とは」宅建士の仕事内容やメリット・なるための方法などを徹底解説

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。

宅建業者は高額な不動産を取り扱いますので、万が一トラブルが起こった際に取引相手がこうむる損害額も大きなものになります。

その損害を担保するために、宅建業界では営業保証金制度が設けられています。

今回は、営業保証金制度の説明と、宅建業を開業する際に必要となる営業保証金の供託について解説します。

「営業保証金制度」とは何かわかりやすく解説

営業保証金制度とは、宅建業者があらかじめ供託所に一定の金額を供託しておき、取引で損害をこうむった相手に対して供託所が代わって弁済を行う制度です。

なお、営業保証金は直接供託所に供託するのではなく、宅建業者が加入する宅地建物取引業保証協会に弁済業務保証金分担金を納付して代えることもできます。

画像引用：公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会｜入会のメリット

事業開始時の必須届出事項

宅建業の開業には営業保証金の供託が必須です。

例え免許を受けた者でも、営業保証金を供託してその旨を免許権者（国土交通大臣もしくは都道府県知事）に届け出ないと、事業を開始することができません。

もし、免許交付後3ヶ月経過後も営業保証金を供託した旨の届出がない場合には、免許権者から催告があります。

催告の後さらに1ヶ月たっても営業保証金の供託の届出がないときには、免許は取り消しとなります。

「営業保証金の供託」とは何かわかりやすく解説

それでは実際に営業保証金の供託をするにはどうするかを確認しましょう。

先ほど、営業保証金は弁済業務保証金分担金の納付によっても代えられると申しましたが、今回は宅建業法で基本となる通常の供託に限って説明します。

供託所

営業保証金を供託する先は、主たる事務所の最寄りの供託所です。

供託所とは供託事務を取り扱う国の機関です。宅建業の開業に伴う営業保証金を供託する先は、法務局・地方法務局及びこれらの支局となります。

供託する営業保証金の額

事業開始時に宅建業者が供託する営業保証金の額は事務所数で決定されます。

一例として、本店と2つの支店にて開業する宅建業者は、主たる事務所1,000万円+その他の事務所500万円×2=合計金額2,000万円を供託する義務があります。

供託方法

営業保証金は金銭・有価証券いずれでも供託できます。

ただし有価証券はどれでも認められる訳ではありません。例えば株券や手形などは供託の対象外です。さらに有価証券の種類によっては、供託額が有価証券の評価額より減額されます。

供託できる有価証券の種類と評価額の割合は以下のとおりです。

事業開始後の営業保証金の変更

会社の引っ越しなどで、宅建業者の事務所が移転する場合があります。

また事業を続ける間には、会社規模の拡大や縮小により、事務所数が変化することもあるかもしれません。

そのような場合には供託済の営業保証金はどうなるか確認しましょう。

新たな事務所を新設したとき

事業開始後に宅建業者が新たな事務所を開設したときには、その事務所の数だけ営業保証金も追加で供託しなければいけません。

供託額は前表の「その他の事務所」に該当する500万円×開設する事務所数です。

主たる事務所が移転したとき（保管替え・取り戻し）

主たる事務所が移転すると、元の地域から最寄りの供託所が変更になる場合があります。この場合は、既に供託していた営業保証金を新たな供託所に移す保管替えの手続きを行います。

金銭のみで供託していた場合

従前の供託所に対して手数料を支払い保管替えを請求します。

金銭と有価証券、または有価証券のみで供託していた場合

有価証券を含む場合は保管替えが請求できないため、新たな供託所にもう一度営業保証金を供託する必要があります。

その後、従前の供託所で不必要となった営業保証金を取り戻します。この場合に公告は必要ありません。

「営業保証金」に関連する法律

この項目に関連する法律は以下のとおりです。

実際に過去問を解いてみよう

問題：

宅地建物取引業者は、宅地建物取引業の開始後1週間以内に、供託物受入れの記載のある供託書の写しを添附して、営業保証金を供託した旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。（平成30年度本試験 問43より抜粋）

答え：×

解説

営業保証金を供託した旨の届出をしなければ、そもそも宅建業を開業することができません。「宅建業の開始後1週間以内」の届出では罰則が適用されることがあります。

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「営業保証金」の試験科目

宅建業法

「営業保証金」が含まれる試験分野

営業保証金

「営業保証金」の重要度

　★★★★★ 　営業保証金の目的を理解しましょう

「営業保証金」過去10年の出題率

90％

2023年宅建試験のヤマ張り予想

営業保証金制度については覚える内容も多く混乱しがちですが、営業保証金が何のために設けられている制度なのか理解すると試験問題への対応がしやすくなります。

営業保証金を供託する時期に関する問題は過去問でもよく登場してきますので、営業保証金の目的を考えながら取り組みましょう。

宅建士を目指している方は「目指せ！宅建士への道」を参考にしてみてください。

「営業保証金」ポイントのまとめ

この項目で押さえておくべきポイントは以下のとおりです。

1. 営業保証金制度とは宅建業者が開業前に一定金額を供託し、取引により損害を受けた相手に供託所が弁済を代行する制度
2. 営業保証金を供託した者はその旨を免許権者に届け出ないといけない（免許交付後3ヶ月の後催告、その後1か月後に免許取り消し）
3. 営業保証金の額は主たる事務所1,000万円・その他の事務所ごとに500万円
4. 営業保証金は金銭・有価証券で供託できる
5. 主たる事務所が移転した際は供託金の保管替えもしくは再供託後の取り戻しを行う

最後に

今回は、万が一の際に取引相手へ損害を弁済する営業保証金制度と、営業保証金の供託について解説しました。

営業保証金は損害を受けた取引相手を守るための制度ですが、逆に、損賠賠償をしなければならなくなった宅建業者の立場を守るためのものでもあります。

営業保証金の目的と、それを成立させるための決まりについて理解しましょう。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。

次の記事（営業保証金の還付と取戻し｜供託金を渡す相手と条件・方法等を確認）を読む

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3. 不動産DX導入インタビュー
4. 不動産業界DX
5. 「宅建とは」宅建士の仕事内容やメリット・なるための方法などを徹底解説

宅地建物取引士証（宅建士証）は、宅建士の身分証明書となるものです。これがないと宅建士として働くことができません。

そのため、取扱いは厳重にする必要があり、宅建士証所持者にはいくつかの義務が課せられます。義務違反に対しては罰則規定も設けられており、宅建士になろうとする者であれば、必ず知っておかなければいけない知識です。

今回は、宅地建物取引士証の取扱いと規則について解説します。

「宅地建物取引士証」の解説

宅地建物取引士証とは

宅地建物取引士証（以下、宅建士証）とは、宅地建物取引士（以下、宅建士）であることを証明する書類です。宅建士証を持っていなければ、宅建士の専門業務に従事することはできません。

宅建士証の記載内容

宅建士証には、以下のような項目が記載されています。

1. 氏名
2. 顔写真
3. 生年月日
4. 住所
5. 資格者登録番号・登録年月日
6. 宅建士証の交付年月日
7. 宅建士証の有効期限年月日
8. 登録都道府県（の知事氏名）

▼宅建士証のサンプル

画像引用：一般社団法人 岩手県宅地建物取引業協会｜宅地建物取引士

※書式や記載内容は都道府県により異なります。

宅建士証の有効期限

宅建士証の有効期間は5年間で、任意で更新も可能です。また、宅建士証は交付された都道府県以外でも使用することができます。

旧宅地建物取引主任者証の効力

宅地建物取引士（宅建士）は、2015年4月1日の宅建業法改正で「宅地建物取引主任者」から名称変更され、新たに規定された資格です。

そのため、それ以前に取得した宅地建物取引主任者証も、宅建士証と同じであるとみなされ、有効期間が満了するまで使用することができます。

宅地建物取引士証の交付申請方法

法定講習

宅建業者の免許と違い、宅建士証の交付には特別な条件はなく、申請すれば交付されます。ただし、交付や更新に際して、国土交通省の定めによる講習（法定講習）を受ける必要があります。

法定講習は、資格者登録の際に実務未経験者が受講する登録実務講習とは全く異なりますので、注意が必要です。

◆法定講習の条件

1. 資格者登録をしている都道府県にて受講する
2. 宅建士証の交付申請前6ヵ月以内に受講する
3. 更新に際してはその都度受講する

ただし、以下の者は、例外的に法定講習を受ける必要はありません。

1. 試験合格日から1年以内に宅建士証の交付を受けようとする者
2. 登録移転の申請にともない宅建士証の交付を受けようとする者

登録移転の申請と宅建士証

宅建士資格者は、勤務地の変更などの理由があれば、登録都道府県を変更（登録移転）することができます。

その場合、前の都道府県知事に対して、登録移転申請を行います。前都道府県知事は資格者の申請を受けて、次の都道府県知事に新しい宅建士証の交付を要請します。

登録移転をすると、前の宅建士証は効力を失います。宅建士資格者は、失効した前の宅建士証と引換えに、新しい宅建士証を受け取ることができます。

その際、前の宅建士証の有効期限が新しい宅建士証に引き継がれます。そのため、法定講習を改めて受講する必要はありません。

つまり、前の宅建士証の有効期限が残り2年であったら、新しい宅建士証の有効期限も2年となり、2年後に更新する場合に法定講習を受講することになります。

宅建士証に関する義務

宅建士証を所持する者には、次の義務が課せられます。

①提示義務

宅建士は、重要事項説明を行う際に、必ず宅建士証を提示しなければいけません。相手からの請求がなくても、必ず提示することが、宅建士の義務となっています。

そのため、宅建士証を紛失または滅失した場合には、再交付を受けるまで重要事項説明を行うことはできません。

これに違反すると、10万円以下の過料に処せられます。過料とは、違反に対して支払いを科すことで制裁とするものです。刑罰を科すほどではない軽い違反に対して適用されます。

また、重要事項説明のときでなくても、取引関係者から請求があった場合には、必ず宅建士証を提示しなければいけません。ただし、この義務には罰則は設けられていません。

②書換え交付申請義務

宅建士は、氏名または住所を変更したときは、資格者登録への変更と合わせて、宅建士証の書換え交付を申請しなければいけません。

③提出義務

宅建士は、事務禁止処分を受けたときは、速やかに宅建士証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなければいけません。

これに違反すると、10万円以下の過料に処せられます。

なお、都道府県知事は、禁止期間満了後に宅建士証の提出者から返還の請求があれば、直ちに宅建士証を返還しなければならないとされています。

④返納義務

宅建士は、登録を消除された場合や宅建士証が失効した場合には、速やかに宅建士証をその交付を受けた都道府県知事に返納しなければいけません。

これに違反すると、10万円以下の過料に処せられます。

また、宅建士証を紛失し再交付を受けた後に、紛失していた宅建士証が発見された場合にも、速やかに発見した失効済みの宅建士証をその交付を受けた都道府県知事に返納する必要があります。

◆宅建士証に関する義務のまとめ

「宅地建物取引士証」に関連する法律

「宅地建物取引士証」に関する法律には、以下の条文が挙げられます。

宅建受験者はここをチェック！

「宅地建物取引士証」の試験科目

宅建業法

「宅地建物取引士証」が含まれる試験分野

宅地建物取引士

「宅地建物取引士証」の重要度

★★★★★ →4年連続出題中の頻出問題

「宅地建物取引士証」過去10年の出題率

80％

2023年宅建試験のヤマ張り予想

「宅地建物取引士証」に関する知識は、宅建士分野の中では最も出題率が高い試験範囲です。宅建士として正式に働くことを可能にする証明書だからこそ、その取扱いについてしっかり理解しておかなくてはいけないからです。

宅建試験の合格ラインは、正解率75％と言われています。そのため、ほぼ毎年出題されている今回のテーマは出題される前提で取り組み、確実に正解したいところです。

宅建士を目指している方は「目指せ！宅建士への道」を参考にしてみてください。

「宅地建物取引士証」ポイントのまとめ

「宅地建物取引士証」の試験範囲で重要なポイントを、以下にまとめました。

1. 宅建士は、宅建士証を持っていなければ、宅建士の専門業務に従事することはできない
2. 宅地建物取引士証の有効期間は5年間で、任意で更新も可能である
3. 宅建士証の交付・更新の申請をする場合、申請前6ヵ月以内に法定講習を受ける必要がある
4. 宅建試験合格日から1年以内に宅建士証の交付を受けようとする者は、法定講習を受講しなくてもよい
5. 登録移転をして新しい都道府県で宅建士証の交付を受ける場合、前の宅建士証の有効期限が引き継がれる
6. 宅建士は、重要事項説明のときと取引関係者に請求されたとき、必ず宅建士証を提示しなければならない
7. 宅建士は、事務禁止処分を受けたときは、速やかに宅建士証を都道府県に提出しなければならない
8. 宅建士は、登録消除の場合や宅建士証が効力を失った場合、速やかに宅建士証を都道府県に返納しなければならない
9. 重要事項説明時の提示義務・提出義務・返納義務に違反した場合、10万円以下の過料に処せられる

最後に

宅建試験合格と資格者登録は一生有効である一方、宅建士証には有効期限があります。そして、更新する場合はその度に講習を受ける必要があります。

それは、宅建士の業務が多くの法律に関わるため、法改正があっても最新の情報に基づいて業務に従事できるようにするためです。

そのため、宅建試験も毎年出題傾向に差があり、法改正により年度によって正解が異なることもあります。つまり、2020年の受験者は2020年の試験に合わせた対策をすべき、ということです。

このサイトでは、2020年の宅建試験に合わせた解説を掲載していますので、引き続き学習に活用していただければ幸いです。

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宅地建物取引士（宅建士）として実際に働き始めるために必要なのは、資格試験に合格することだけではありません。

宅建士として都道府県に登録し、「宅建士資格者」となり、さらに宅建士であることを証明する書類を交付されて初めて実務に従事することができます。

今回は、そのうちの「宅建士資格者登録」についてご説明します。登録方法や登録条件、資格登録の効力範囲などをまとめました。

宅建受験者はここをチェック！

「宅地建物取引士資格者の登録」の試験科目

宅建業法

「宅地建物取引士資格者の登録」が含まれる試験分野

宅地建物取引士

「宅地建物取引士資格者の登録」の重要度

★★★★☆ 　資格条件など宅建士としての前提知識

「宅地建物取引士資格者の登録」過去10年の出題率

60％

2020年宅建試験のヤマ張り予想

このテーマの出題率は、例年やや高めです。ここ3年に関しては連続で出題されているので、2020年も出題される可能性が高いと考えておきましょう。

実際の資格者登録手続きや資格者としての行動を規定した部分ですので、宅建士になろうとする人なら必ず知っておかなくてはいけない知識です。そのため、試験で確認されることが多くなります。

かなり細かい情報が多く、暗記するのが大変な試験範囲ではありますが、登録条件は宅建業者免許基準と共通する部分が多く、合わせて学習するようにして時間短縮を図りましょう。

「宅地建物取引士資格者の登録」の解説

宅建士資格者登録の基準

宅地建物取引士資格者として都道府県に登録するには、登録基準を満たす必要があります。

登録基準は、以下の2つです

1. 2年以上の実務経験がある者、または国土交通省の定める登録実務研修を受講した者
2. 宅建士として相応しくない条件に該当しない者

1の登録実務研修は、登録後に受講する法定講習とは異なりますので、注意が必要です。

2の条件は全部で13項目あります。宅建士の登録基準と宅建業者の免許基準は共通する部分も多く、合わせて覚えることをおすすめします。

◆宅建士資格者として登録できない者

※「○」は免許基準と共通のもの、「-」は登録基準特有のものです。

登録手続きと資格者登録の効力

宅建士資格者登録の手続き

宅地建物取引士資格者として登録するには、資格試験に合格した試験地の都道府県に申請する必要があります。

宅建士資格者登録の効力

宅建士の資格は、全国で有効です。また、期限もなく、一生有効です。

変更登録と登録移転

変更登録と登録移転方法は以下のとおりです。

登録内容の変更について

宅建士の登録を行うと、都道府県知事が管理している「宅地建物取引士資格登録簿」に必要事項が登録されます。

◆登録事項

1. 氏名
2. 住所
3. 本籍または国籍（外国籍者のみ）
4. 勤務先宅建業者の商号または名称
5. 勤務先宅建業者の免許証番号
6. 生年月日・性別
7. 合格年月日・合格証書番号

上記のうち1～5の登録事項に変更があった際には、遅滞なく変更登録の申請をする義務があります。

登録の移転について

宅建士の資格は全国で有効ですので、転勤や転職などで資格登録している都道府県以外の場所で就業する場合でも、手続きなしで問題ありません。

しかし、登録している都道府県が遠方ですと、登録事項の変更などさまざまな手続きを行う際に不便です。特に、5年ごとの宅建士証の更新では法定講習を受講する必要があり、それは登録都道府県で行わなくてないけません。

そのような場合には、登録の都道府県を変更すると便利です。これを「登録の移転」と言います。

登録移転は、業務に従事する場所が変更になった場合のみ可能です。居住地の変更（自宅の引越し）だけではできませんので、注意が必要です。

また、事務の禁止処分を受けている場合には、禁止期間が終了するまで登録移転はできません。

なお、登録移転手続きは、移転前の都道府県に申請します。

宅建士資格者登録の消除

以下の場合には、宅建士の業務に従事することができないため、本人やその親族・代理人が届出を行い、資格者登録を抹消（登録消除）する必要があります。

なお、届出がなくても、上記の事由が判明した場合や資格試験の合格が取り消された場合には、都道府県知事によって登録消除されます。

また、本人の自主的な申請による登録消除も可能です。

上記の届出は、その事由が発生した日（またはその事実を知った日）から30日以内に行わなければいけません。

「宅地建物取引士資格者の登録」に関連する法律

「宅地建物取引士資格者の登録」に関する法律には、以下の条文が挙げられます。

実際に過去問を解いてみよう

問題：

宅地建物取引士資格登録（以下この問において「登録」という。）又は宅地建物取引士に関する記述のうち、宅地建物取引業の規定によれば、正しいものはいくつあるか。（平成28年度本試験　問38より抜粋）

ア．宅地建物取引士（甲県知事登録）が、乙県で宅地建物取引業に従事することとなったため乙県知事に登録の移転の申請をしたときは、移転後新たに5年を有効期間とする宅地建物取引士証の交付を受けることができる。

イ．宅地建物取引士は、取引の関係者から宅地建物取引士証の提示を求められたときは、宅地建物取引士証を提示しなければならないが、従業者証明書の提示を求められたときは、宅地建物取引業者の代表取締役である宅地建物取引士は、当該証明書がないので提示をしなくてよい。

ウ．宅地建物取引士が家庭裁判所から後見を開始する旨の審判を受けたときは、その後見人は、3月以内に、その旨を登録をしている都道府県知事に届けなければならない。

エ．宅地建物取引士の氏名等が登載されている宅地建物取引士資格登録簿は一般の閲覧に供されることはないが、選任の宅地建物取引士は、その氏名が宅地建物取引業者名簿に登載され、当該名簿が一般の閲覧に供される。

1　一つ　　2　二つ　　3　三つ　　4なし

答え：1の一つ（エのみが正しい）

解説

エのみが正解です。宅地建物取引士資格登録簿は一般に閲覧できるようにはなっていませんが、一般に閲覧できる宅地建物取引行業者名簿には氏名が載ります。

ア　✖　前の宅地建物取引士証の有効期限の残りの期間が有効です。

イ　✖

ウ　✖　3月ではなく30日以内です。

エ　〇

「宅地建物取引士資格者の登録」ポイントのまとめ

「宅地建物取引士資格者の登録」の試験範囲で重要なポイントを、以下にまとめました。

1. 宅建士として働くためには、資格試験合格後、資格者登録をし、その後証明書類の交付を受ける必要がある
2. 資格者登録の条件は、2年以上の実務経験または登録実務研修の受講を経ていることと、登録者として除外すべき基準に該当しないことである
3. 宅建士資格者登録は、資格試験に合格した試験地の都道府県にて申請する
4. 宅建士資格者登録の効力は、全国・一生有効である
5. 登録事項に変更があった際には、遅滞なく変更登録の申請をしなくてはならない
6. 登録移転は、業務に従事する場所が変更になった場合のみ可能で、任意である
7. 宅建士の業務に従事することができない一定の事由が発生した場合には、30日以内に登録消除を行わなければならない

最後に

登録基準は、宅建士資格者として相応しくない人を廃除するための条件です。そのため、ほとんどの受験者や合格者は該当しないでしょう。

その分覚えるのが煩わしい部分もありますが、信用性と品位が求められる宅建士の前提となる必須の知識です。

また、登録方法や変更・移転方法などは、実際の手続きで必要となる情報です。試験合格のためだけでなく、合格後にも活かされますので、きちんと学習しておきましょう。

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