媒介契約3種類とそれぞれの規制を確認する｜媒介と代理の違いとは

宅建業者は自社主体で不動産を売買するだけでなく、お客様所有の不動産の売却先を見つけたり、不動産を購入したいお客様に向けて物件の紹介をしたりします。

お客様の物件売買のお手伝いをすることを媒介と言います。

今回は、媒介契約の種類を比較しながら、媒介契約と似た言葉の代理契約との違いについても解説します。

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「媒介契約」の試験科目

宅建業法

「媒介契約」が含まれる試験分野

媒介・代理契約

「媒介契約」の重要度

★ ★ ★ ★ ★　媒介契約3種類の違いを理解しましょう

「媒介契約」過去10年の出題率

100％

2022年宅建試験のヤマ張り予想

今回の項目は、宅建業者のそもそもの業務に深く関連する内容なので、試験に出る出ないに関わらず、宅建士を志す人は必ず理解すべき項目です。

もちろん宅建試験においても、媒介契約は超頻出項目です。

3種類の媒介契約でどのように規制が変わってくるか、きちんと学びましょう。

「媒介契約」の解説

不動産の売却や購入を希望するお客様が宅建業者に媒介を依頼し、宅建業者がそれを承諾した際に媒介契約を締結します。

媒介契約は、物件の売買または交換だけでなく賃貸においても締結されますが、賃貸の場合は媒介契約書面の作成が必要ないなど、売買または交換に比べて宅建業法の規定がゆるくなっています。

今回は、売買または交換の媒介契約について解説します。

媒介契約の種類

媒介契約は、売主もしくは買主が媒介の権利を単一の宅建業者に任せるか、複数の宅建業法等に任せるかにより、3種類の契約形態に分かれます。

1. 一般媒介契約
2. 専任媒介契約
3. 専属専任媒介契約

それぞれの契約形態を確認しましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、売主が1つの宅建業者だけでなく複数の宅建業者に依頼できる契約形態です。

この一般媒介契約は、他の宅建業者の商号または名称の明示があるタイプと、明示がないタイプに分かれます。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、1つの宅建業者に媒介を依頼する契約形態です。

売主は他の宅建業者に依頼することはできませんが、売主自身が個人的に買い手を見つけて直接物件を売却する自己発見取引は認められています。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、1つの宅建業者に媒介を依頼する契約形態です。

専任媒介契約との違いは、自己発見取引が認められない点です。

媒介契約の規制

一般・専任・専属専任と、契約形態によって契約締結に伴う宅建業者と依頼主に課せられる規制や義務が変わります。

以下、契約形態の違いによる規制の違いを比較していきます。

有効期間および更新

媒介契約の有効期間と、期間満了時の更新の取り扱いは以下のとおりです。

業務処理状況の報告義務

契約の締結後、物件への問い合わせ状況や引き合いなどの進み具合を依頼主に報告する、業務処理状況の報告義務は以下のとおりとなります。

指定流通機構（レインズ）への登録義務

レインズへの登録義務は以下のとおりです。

申し込みがあった旨の報告

物件に対して売買または交換の申し込みがあったときには、どの契約形態であっても遅滞なくその旨を依頼主に報告する義務があります。

自己発見取引の可否

売主が、直接知り合いなどに物件を売却する自己発見取引が認められるか否かは、以下のようになります。

媒介と代理の違い

媒介契約と代理契約はよく混同されがちですが、この2つは以下のような違いがあります。

ただし、民法上では「代理契約は媒介契約の規定を準用する」との決まりがありますので、上記の規制は媒介でも代理でも同じと考えて差し支えありません。

「媒介契約」に関連する法律

この項目に関連する法律は以下のとおりです。

実際に過去問を解いてみよう

問題：

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の中古マンションの売却の依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した場合の有効期間は3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、Bが宅地建物取引業者である場合は、AとBの合意により自動更新とすることができる。（平成29年度本試験 問43より抜粋）

答え：×（できない）

解説

依頼者Bが宅建業者であっても、媒介契約の有効期間を自動更新とする特約を設けることはできません。

「媒介契約」ポイントのまとめ

この項目で押さえておくべきポイントは以下のとおりです。

1. 媒介契約には3種類ある（一般・専任・専属専任）
2. 媒介契約の種類により規制が異なる
3. 代理契約は媒介契約の規定を準用する

最後に

今回は、媒介契約の種類と媒介契約の種類によって異なる宅建業者と依頼主に課せられる規制について解説しました。

媒介契約は、宅建業の業務の大元となる大変重要な契約です。宅建士を志す方は媒介契約についてしっかり理解しましょう。

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この記事の監修者

小林 紀雄

住宅ローンの窓口株式会社代表取締役・iYell株式会社取締役兼執行役員

2008年にハウスメーカーに入社し営業に従事。2010年からSBIモーゲージ株式会社（現アルヒ株式会社）に入社し、累計1,500件以上の融資実績を残し、複数の支店の支店長としてマネジメントを歴任。2016年にiYell株式会社を共同創業し、採用や住宅ローン事業開発を主導。2020年に取締役に就任し、住宅ローンテック事業の事業責任者としてクラウド型住宅ローン業務支援システム「いえーる ダンドリ」を推進し事業成長に寄与。