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住宅ローン控除（減税）

省エネ・子育て・小規模住宅に重点を絞った、5年間の延長 古い基準や広い家だけでなく、環境・次世代・コンパクトな暮らしを優遇する制度へのシフト！

住宅ローン控除（減税）とは？

令和７年 vs 令和８年 【住宅ローン控除 比較表】

2026年度 住宅ローン控除のポイント

リフォーム促進税制【性能向上型減税】

40㎡の壁を突破！5年間延長で性能向上リフォームに追い風 小規模マンションでも、耐震・省エネ・バリアフリー改修を行えば、所得税・固定資産税の減税を長期で活用できる制度設計へ。

リフォーム促進税制（リフォーム減税）とは？

令和７年 vs 令和８年【リフォーム税制 比較表】

2026年度 リフォーム減税のポイント

売却・買換え・土地活用関連税制

「安全・活用・再生」を軸にした、次世代の土地戦略 「安全」な場所への住み替えを促し、眠れる土地を「活用」して、老朽マンションを「再生」させる新税制

令和７年 vs 令和８年【売却・土地活用 比較表】

居住用財産の売却・買換えに関する特例

土地活用・地域活性化に関する措置

マンションの建替え・再生

まとめ

令和7年度 住宅ローン控除をおさらい

住宅ローン控除とは

新築住宅・買取再販住宅の借入限度額

既存住宅(中古住宅)の借入限度額

基本条件(すべて必須)

中古住宅(既存住宅)の追加条件

買取再販住宅の条件

増改築等(リフォーム)の条件

住宅ローン控除とふるさと納税の「落とし穴」

ふるさと納税の仕組み

控除手続きと税金への影響

「損」が生まれるメカニズム

「落とし穴」を避ける対策

アフターサービスで「顧客継続」を実現する

10月〜12月：お客様に伝えるべき「３つのステップ」

「一歩踏み込んだ」住宅ローン控除に関するアドバイス

「一歩踏み込んだ」住宅ローン控除１年目のふるさと納税に関するアドバイス

まとめ

2025年入居：住宅ローン控除を受けるための「共通要件」

居住と所得に関する要件

住宅とローンに関する要件

他の税制特例との関係

住宅の種類別・取得方法別の「追加要件」

認定住宅等（新築等）の性能要件

買取再販住宅の特有要件

買取再販認定住宅等の性能要件

登録免許税軽減措置の「適用要件」と「期間」

住宅用家屋に関する軽減措置の要件と期間

特定の住宅用家屋に関するさらなる軽減措置

土地に関する登録免許税の軽減措置等

手続き方法と必要書類の準備

住宅ローン控除の申告手続き

住宅ローン控除の必要書類

登録免許税軽減措置の必要書類

1. 12月に大綱を発表
2. 翌年2月に国会審議し、3月に決定
3. 4月1日から施行

早ければ、2025年の4月から変わる【住宅ローン減税】。今回はその改定ポイントを解説します！

【住宅ローン減税】制度変更のポイント

子育て世帯・若者夫婦世帯の優遇措置 2024年に導入された子育て世帯および若者夫婦世帯への借入限度額の上乗せ措置（1,000万円）が、2025年度も延長！

新築住宅の床面積要件の緩和 原則50m²以上だった床面積要件が、2024年12月31日までに建築確認を受けた新築住宅は40㎡以上の住宅も対象に！（※合計所得金額が1,000万円以下の場合）

子育て世帯・若者夫婦世帯の優遇措置

引用元：国土交通省

新築住宅の床面積要件の緩和

引用元：国土交通省

受贈に係る適用期限を３年間延長 受贈に係る適用期限が3年間（2024年〜2026年）延長されます。

非課税限度額の上乗せ要件が変更されます！ 「良質な住宅」に対する1,000万円の非課税限度額の上乗せ要件がZEH水準に！

受贈に係る適用期限を３年間延長

引用元：国土交通省

非課税限度額の上乗せ要件が変更されます！

また、親の年齢が60歳未満であっても相続時精算課税制度を選択できる特例措置についても、３年間延長されます。

リフォームに係る所得税の特例措置の変更ポイント

適用期限の延長 現行の措置を２年間）延長！

子育て世帯・若者夫婦世帯向けの新設！ 子育て世帯および若者夫婦世帯が行う「子育てに対応した住宅へのリフォーム」が新たに特例措置の対象に！

適用期限の延長

引用元：国土交通省

子育て世帯・若者夫婦世帯向けの新設！

※４カッコ内の金額は、太陽光発電設備を設置する場合
引用元：国土交通省

この特例措置の導入により、子育て世帯や若者夫婦世帯の居住環境改善を支援し、既存住宅のリフォームを促進することが期待されています。

まとめ

※本制度の内容は予算成立が前提です。国土交通省サイトより最新情報をご確認ください。

住宅ローンは1人だけで契約するものの他に、2人がペアを組んで借り入れる商品もあります。例えば、親子2代で1つのローンを組む「親子リレーローン」もその一つです。

今回は親子リレーローンの制度内容とメリット・デメリットを解説します。

不動産の営業として顧客から住宅ローンの相談を受けることもあるでしょう。ローンの選択肢として説明ができるように、この機会に知識を深めておきましょう。

親子リレーローンとは

親子リレーローンは親子で1つの住宅ローンを契約し、2世代にわたるリレー形式で返済する制度のことです。

フラット35を提供する住宅金融支援機構では「親子リレー返済」と呼ばれていますが、民間の金融機関ではそのまま「親子リレー住宅ローン」と呼ばれています。

名称に「親子」とついていますが、実際には祖父母と孫（の配偶者）といった組み合わせでも利用できます。

借入してから一定期間が経過したあとは、親から子へ住宅ローンの返済義務が引き継がれる点が一般的な商品にはない特徴です。

「親の年齢ではフルでローンを組むことができない」「子の収入では希望額を借りられないかもしれない」といったケースでは、返済期間・希望額の両方についてメリットを享受できます。

親子リレーローンの利用条件

親子リレーローンは親と子で条件が設定されます。

例えばフラット35の「親子リレー返済」では、後継者である子に以下のような条件がついています。

【親子リレー返済の後継者の要件（次の1～3までのすべての要件に当てはまる方）】

1. 申込みご本人の子・孫等（申込みご本人の直系卑属）またはその配偶者で定期的収入のある方
2. 申込時の年齢が満70歳未満の方
3. 連帯債務者になる方（1名のみとなります。）

引用元：住宅金融支援機構｜親子リレー返済

借入期間や金利は一般的な住宅ローンと差はないものの、子の年齢によって最長で35年に渡る返済が行われるだけに、安定して返済できることが重要視されます。

なお、すでに住宅ローンを返済期間中であっても、他の金融機関で親子リレーローンに借り換えることはできます。

あわせて読みたい：住宅ローンにおけるオーバーローン｜代替え案のフラット35も解説【営業マン必見】

親子リレーローンの手続きの流れ

手続きの流れは以下の通りで、一般的な住宅ローンと大きく変わりません。

1. 申込み
2. 仮審査
3. 本審査
4. 住宅ローン契約
5. 融資実行

審査基準は公表されていませんが、原則として審査項目は一般的な住宅ローンと変わりません。

借り手の返済能力が調査されるのですが、なかでも子の経済状況・返済能力は重点的に確認されることになるでしょう。

理由は、子が親の返済義務を将来的に一手に引き受けることになるためです。自動車ローンやカードローン等の借入が多かったり、返済が滞ったりしていると審査に通らないケースもあります。

親子リレーローンの特長

親子リレーローンの特長は以下の3つです。

1.親子の収入を合算できる

親子リレーローンの特長として、収入合算ができる点が挙げられます。親子でタッグを組むことで、1人だけでローンを組む場合と比較して借入金額を大きく増やすことが可能です。

2.親が高齢でもローンを組める

親が高齢であっても、返済期間を長くできる特長があります。

住宅ローンは満年齢80歳と設定されることが多く、親が60歳になっていると20年しかローンを組めません。

親子リレーローンでは子の年齢が基準になるため、長期の返済期間を設定できます。返済期間を長くとることで毎月の返済額を抑えられ、安定して返済しやすくなるでしょう。

3.親子で住宅ローン控除を受けられる

条件を満たすことで、親子それぞれの持ち分に対して住宅ローン控除が適用されます。

住宅ローン控除は住宅ローンの利用者を対象に、金利負担の軽減を図る制度です。条件を満たした住宅ローンで自宅を購入した場合、年末時点のローン残高の一定割合に相当する金額（2021年までの購入は1％、2022年からは0.7％）が所得税から税額控除されます。

住宅の持ち分を親子で2分の1ずつにする場合、住宅ローン控除は親子それぞれが年末の借入残高に2分の1をかけた額が基準とされます。ローン残高3,000万円で持ち分が2分の1なら親1,500万円、子1,500万円といった具合です。

親子リレーローンの注意点

特長だけでなく、親子リレーローンの注意点も把握しておきましょう。

別のローンに申し込めなくなるリスクもある

親子リレーローンでは将来的にローンを引き継ぐ子が「連帯債務者」となる性質上、返済期間中は「親も子も借金している」という状態です。

返済期間中に別の住宅ローンを組もうと思っても、新規の契約が難しいケースがあります。

団体信用生命保険に1人しか加入できない

住宅ローンに申し込む際、一般的には申込者本人が返済途中に死亡したり高度障害になったりした場合に残りの住宅ローンが全額弁済される「団体信用生命保険」（以下、団信）に加入します。

この団体信用生命保険は1つのローンで1人しか加入できません。親が団信に加入した場合には、保障期間終了後に子が団信に加入するなどの対応が必要です。

親が団信に加入していれば残債が消え、子が支払いを引き継がなくてもよくなります。ただ、契約によっては子しか団信に加入できないケースもあります。その場合は子が残りのローンをすべて引き継がないといけません。

例えば子が団信に加入して親が早くに亡くなった場合、子の返済負担が増加する可能性もあります。

相続時にトラブルになるリスクもある

親が亡くなると財産がある家庭で必ず発生するのが「相続」です。不動産については持ち分が相続されます。

ただ、親子リレー返済の住宅ローンの債務を子が引き継ぐことがネックになる場合があります。返済は契約した子が後継者として続けていくのに、不動産の持ち分は他の相続人と分け合わないといけない可能性があるためです。

贈与とみなされるリスクもある

親子リレーローンで購入した不動産について、親と子のローン比率に合わせて不動産の持分を登記しないといけません。

面倒だからと全てを子の名義にしてしまうと、親名義の不動産を子に贈与した「みなし贈与」と判断されてしまう可能性があります。

まとめ

今回は親子リレーローンの制度内容とメリット・デメリットを解説しました。

「親が高齢で通常の住宅ローンを組めない」「子の収入だけでは希望額を借りられない」といったケースで利用でき、条件が揃えば住宅ローン控除も親子で受けられる強みがあります。ただし、新しいローンを組みにくくなること、相続の際にトラブルの種になることには注意が必要です。

今後の営業でローンの話題が出た時を想定して、この機会に商品の特徴を把握しておくと良いでしょう。

あわせて読みたい：住宅ローン控除とふるさと納税の併用｜手続き方法と注意点を解説

個人事業主が住宅ローンを組む場合、自宅の使用割合に応じて必要経費を計上することができます。住宅ローン控除と組み合わせることで税負担を大きく減らすことも可能です。

知識を提供することで住宅の契約につながる可能性が高まりますが、住宅ローン関連の業務が煩雑で営業時間が削られるのも事実です。

そこで今回は住宅ローンと必要経費について解説しつつ、住宅ローンに関する実務を効率化できるアプリを紹介します。

必要経費とは

必要経費とは、所得を得るために必要な経費です。

個人事業主は1月から12月までの1年間の総売上から、必要経費を差し引いて所得を計算します。

課税所得額に税率をかけたものが所得税です。

所得金額が同じでも、必要経費の金額が大きいほど納める税金は安くなります。

たとえば飲食店では食材費や水道光熱費が料理提供には不可欠なため、必要経費に計上できます。

自宅を事務所にして働く個人事業主の場合は、業務遂行で必要だと認められれば家賃の一部を必要経費として計上可能です。

住宅ローンと経費に関する考え方

個人事業主の場合、住宅ローンの一部を必要経費として計上できます。そのほか、条件を満たした場合は住宅ローン控除も利用可能です。

ただ、住宅ローン控除と必要経費には密接な関係があるので、効率よく節税するなら関係性を知っておく必要があります。

住宅ローンの利子は事業使用割合に応じて「必要経費」になる

住宅ローン利子は事業に使用している割合に応じて必要経費に算入できます。

経費にするためには事業使用割合の計算が必要で、面積で決定する方法が一般的です。事業の使用部分が自宅面積の何％かを確認し、該当部分を経費として計上できます。

持ち家なら住宅ローン利子のほか、減価償却費や固定資産税も事業の割合分は必要経費に算入できます。

事業割合を10％以内にすれば節税効果を高く受けることができる

事業割合を高くすることで、必要経費に算入できる金額を増やせますが、あまりに事業割合を高くすると「住宅ローン控除」が適用されなくなる点に注意が必要です。

住宅ローン控除の適用条件は以下のように定められています。

新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上(※)であり、床面積の２分の１以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。

引用元：国税庁｜No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)

そのため、事業割合は高くても50%程度にすることが望ましいといえます。

ただし、事業割合を10％以下にすると居住用部分を100％として計算しても良いということになっています。

事業割合を10％以下にすれば住宅ローン控除の恩恵をフルで受けつつ、10％分を必要経費として計上できるのです。

住宅ローンで経費計上する際の注意点

住宅ローンを経費計上する際の注意点を紹介します。

住宅ローン控除は居住用部分しか受け取れない

住宅ローン控除の条件は「専ら（もっぱら）自己の居住の用に供するものである」という条件があります。

事業割合を50％超に設定してしまうと住宅ローン控除を受けられませんが、50％以下にしても事業に使用した部分には住宅ローン控除を利用できません。

あとから事業を開始した場合には「建物評価額」の計算が必須

持ち家を取得したあと、期間を経過したあとで事業を開始した場合は事業開始時点での建物評価額を算出する必要があります。

青色申告決算書の貸借対照表に建物簿価を記録する必要があるためです。

具体的には「建物の取得価額÷　減価償却累計額」で計算します。

2年目以降も確定申告が必要

住宅ローン控除を受けるための確定申告の必要性は、会社員と自営業者で異なります。

会社員なら最初の1年目だけ確定申告をすれば良いのですが、個人事業主の場合は2年目以降も確定申告で申告する必要があります。

個人事業主なら毎年のように確定申告を行うはずですが、住宅ローン控除に関しても忘れずに行わないといけません。

▶住宅ローンが夫婦の共有名義や離婚する場合に起こりうる問題について詳しくは以下の記事をご参照ください。

住宅ローンがあると離婚できない？｜離婚の際の住宅ローンの問題点と解決策について説明

住宅ローンと経費の法律を学ぶためにも業務効率化が必須

会社員として定年まで勤めあげる「終身雇用」が崩壊したと言われる昨今は働き方が多様化しており、個人事業主として働く方も増えています。

住宅ローンが経費で落とせることを説明すれば個人事業主が一戸建てを購入する動機になり、契約につながる可能性も上がるでしょう。

不動産営業であれば住宅ローンと経費に関する知識は身に着けておくべきですが、頻繁に変わる法律を頭に入れるためには日々の勉強が欠かせません。

実際の住宅ローンの実務は煩雑で、そればかりに時間を取られると知識を仕入れる時間がありません。

売り上げに直結する営業にも出ていけない弊害が生まれる可能性もあります。

そこで、住宅ローンに関する業務を効率化するアプリの活用がおすすめです。

住宅ローンアプリ「いえーる ダンドリ」で業務効率化

「いえーる　ダンドリ」は、住宅事業者の業務をテクノロジーによって効率化できる住宅ローンアプリです。

住宅ローンを利用してもらうことで契約を取れる可能性が高まる一方で住宅事業者の業務負担が大きく、営業に時間を割けない課題が生まれます。

住宅ローンの承認を取るまでには多大な労力がかかることもあり、効率的な業務の足かせになりやすいのが現状です。

「本来の業務に時間を割けない」「営業力を上げるために知識を仕入れる時間も確保しにくい」とお悩みの方も多いでしょう。

いえーるダンドリを導入することで、不動産業務の中で25％を占めるとされる住宅ローン業務を軽減して販売活動に専念できます。

具体的には、以下のような機能が利用できます。

• チャットサポート：住宅ローンの専門家が事業者に代わってお客様をサポート
• タスク・予定管理：スケジュール共有やタスクの共有で対応漏れを無くせる
• 簡易ローン電卓：使いやすいUI設計の計算で、簡単な住宅ローン提案が可能

さらに、上記の機能に加えて、

• 全国の銀行・信金等から最適な住宅ローンをレコメンドしてくれる
• 月間1,000件の審査実績

といった実績・サービスによって住宅ローン承認率15％UPが期待できます。

コスト削減と売上UPを同時に実現しつつ、初期費用は無料で利用可能です。

【詳細記事】「いえーるダンドリとは」メリット(魅力)や評判、費用を徹底解説｜住宅ローン業務をサポート

【サービスページ】いえーるダンドリ

まとめ

今回は住宅ローンと必要経費についてと、住宅ローンに関する実務を効率化できるアプリを紹介しました。

いえーるダンドリを導入することで、住宅ローンに関する業務を25％程度は簡略化しつつ、住宅ローン承認率UPも狙えます。

住宅ローン関連の業務効率UPを狙う不動産事業者のご担当者は、ぜひ検討してみてください。

不動産営業実務マニュアルに興味がある方は下記の記事をご覧ください。

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住宅ローンを組んでいる方の中には住宅ローン控除を利用しながら、「ふるさと納税」をしている方もいるのではないでしょうか？

いずれも所得税・住民税を減額できる制度ですが、併用によってデメリットが生じる場合もあります。

今回は住宅事業者が知っておきたい、住宅ローン控除とふるさと納税の関係について解説します。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除の正式名称は「住宅借入金等特別控除」です。

床面積50平米以上の住宅を購入した際、ローンの契約時から10年にわたって毎年のローン残高の1％（最大40万円）を限度に所得税・住民税から控除できる制度です。

「新築後20年以内である」「増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または模様替えであること」などの条件を満たせば、中古住宅やリフォームでも適用されます。

住宅ローン控除の適用条件

住宅ローン控除は10年に渡って最大40％の税額が控除される制度ですから、ぜひとも利用したいものです。

ただ、以下のような適用条件があるため、全員が受けられるとは限りません。

1. 新築又は取得の日から6ヶ月以内に居住し、適用を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいる
2. 住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上が専ら居住用である
3. 控除を受ける年の年間所得金額が3,000万円以下である
4. 10年以上にわたる分割返済する方法になっている新築。または一定の借入金があること
5. 一定期間について、その新築真矢は取得した家屋や土地以外の資産で「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」などの適用を受けていないこと

このほか、さらに詳細な条件については以下を確認してください。

【リンク】国税庁｜No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)

ふるさと納税とは

ふるさと納税は、居住している地域以外の自治体に寄附として納税できる制度です。自己負担金（2,000円）を除く寄附金の全額が所得税・住民税から控除されます。

寄附を送った自治体から返礼品として肉類・海産物などがもらえるメリットがあり、人気が高まっています。

2つの制度とも所得税・住民税の控除が受けられる制度のため、併用することで大きな節税が見込めるでしょう。

ただし、年収に応じて控除額に上限があります。控除の上限以上に寄附しないように事前のシミュレーションは必須です。

住宅ローン控除とふるさと納税を併用できる理由

住宅ローン控除を利用している方でも、ふるさと納税で寄附した金額の控除を受けることはできます。

住宅ローン減税とふるさと納税で、減税の進め方が以下のように異なるためです。

• ふるさと納税：所得税・住民税の両方から控除される（確定申告の場合）
• 住宅ローン控除：所得税から控除されたあとに、満額控除できない分から住民税が控除される

住宅ローン控除を利用しても完全に控除しきれない所得税・住民税が残る場合には、ふるさと納税の控除のメリットがそのまま活きてきます。

住宅ローン控除とふるさと納税の併用のポイント・注意点

住宅ローン控除とふるさと納税を併用する場合は満額の住宅ローン控除を受けられない可能性があります。

ワンストップ特例制度を使えば問題なし

ワンストップ特例制度は確定申告を行うことなく、ふるさと納税による控除が受けられる仕組みのことです。

• ふるさと納税を申込した自治体が1年で5ヶ所以下に収まっている
• もともと確定申告が不要な給与所得者
• ふるさと納税以外に確定申告するものがない

上記の条件を満たす方は確定申告を使わずに控除が可能です。

ふるさと納税で控除を受ける方法には「確定申告」「ワンストップ特例制度」の2種類があり、ワンストップ特例制度なら住宅ローン減税との併用でも控除額が減ることはありません。

ワンストップ特例を利用する場合、ふるさと納税では住民税分から全額が控除されます。

一方の住宅ローン控除では住民税からの控除額には上限があるため、住宅ローン控除を利用した残りの金額から全額をふるさと納税で控除できます。

確定申告では控除額が減額することがある

ワンストップ特例制度と違い、ふるさと納税分を確定申告する場合は控除額が減額される場合がある点に注意が必要です、

ふるさと納税の申告を確定申告で行うと住民税からだけでなく、所得税からも税金の控除が行われます。所得税がふるさと納税と住宅ローン控除の両方から差し引かれるため、2つの控除額が所得税を上回ることがあります。

住宅ローン控除分が満額受けられない可能性が出てきます。

ワンストップ特例制度は住宅ローン1年目に使えない

ワンストップ特例を利用する場合、住宅ローン控除が減額されることはありません。ただ、ワンストップ特例制度が利用できないケースもあります。

まず、給与所得者でないと利用することはできません。毎年の確定申告が必要な自営業者やフリーランスが該当します。

また会社員であっても住宅ローンを組んだ1年目はワンストップ特例制度を利用できません。住宅ローン控除は、最初の1年目は確定申告をしないといけないためです。

「確定申告の必要がない給与所得者」という条件から漏れてしまうため、ワンストップ特例制度が使えなくなります。

住宅ローン控除とふるさと納税を併用した際の計算ができるサイト

住宅ローン控除とふるさと納税の関係をシミュレーションできるサイトとして、2つのサイトを紹介します。

ふるさとチョイス

住宅ローン控除とふるさと納税を併用した際の計算ができるサイト1つ目は「ふるさとチョイス」です。

ふるさとチョイスでは、「控除額上限シミュレーション」によって住宅ローン控除を利用した場合の控除上限額を試算できます。

1. あなたや家族の所得はいくら？
2. あなたの家族構成は？
3. あなたの保険料や控除額はいくら？

上記3つの項目を埋めることで上限額の試算ができます。3．の「住宅借入金等特別控除」に金額を入力すれば住宅ローン控除を加味した上限額が計算できます。

【リンク】ふるさとチョイス｜控除上限額シミュレーション

ふるさとプラス

住宅ローン控除とふるさと納税を併用した際の計算ができるサイト2つ目は「ふるさとプラス」です。

ふるさとプラスでは「ふるさと納税額シミュレータ」を利用することで、ふるさと納税が住宅ローン控除に及ぼす影響をシミュレーションできます。

1. 寄附者について
2. 扶養家族について
3. 住宅ローン控除を利用する場合について

1と2を入力後、3の「①住宅ローン控除適用日」「②住宅借入金控除額」の2つを入力すれば住宅ローン控除額への影響の目安を知ることができます。

【リンク】ふるさとぷらす｜ふるさと納税 控除の目安と限度額の計算方法

まとめ

今回は住宅事業者が知っておきたい、住宅ローン控除とふるさと納税の関係について解説しました。

確定申告しない会社員であれば両方の制度をフル活用できますが、一部のシーンではワンストップ特例制度が使えないことで住宅ローンの控除額が減額になる可能性もあります。

制度内容を理解したうえで、的確に顧客に解説できるように知識を深めていきましょう。

住宅ローン控除は住み替えでも使えるか｜適用条件と併用不可の特例を解説

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不動産営業実務マニュアル

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不動産業務実務の基本関連記事

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3. 不動産DX導入インタビュー
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地球温暖化が進む昨今、地球環境に配慮した低炭素住宅について税制も後押ししています。低炭素住宅の購入を検討されるお客様も増えることが予想されます。

不動産の営業として低炭素住宅のメリットを知っておくとお客様の信頼度も上がります。今回は、低炭素住宅のメリットや条件、注意点について説明します。

低炭素住宅とは

低炭素住宅とは、市街化区域内の建築された住宅のうち二酸化炭素の排出を抑えた省エネルギー性の住宅のことを言います。都市の指定する認定基準をみたしたもののことをいい、国土省では次のように定義しています。

• 省エネルギー基準を超える省エネルギー性能を持つこと、かつ低炭素化に資する措置を講じていること
• 都市の低炭素化の促進に関する基本的な方針に照らし合わせて適切であること
• 資金計画が適切なものであること

引用：国土交通省低炭素建築物認定制度パンフレット

低炭素住宅の条件 必須項目と選択項目について

低炭素住宅と認定されるには、いくつかの条件があります。定量的評価項目という必須項目と選択的項目の条件について説明していきます。

定量的評価項目（必須項目）

省エネ法に定める省エネルギー基準よりもさらに10％以上一次エネルギー消費量を抑えるというものです。

わかりやすく言えば、二酸化炭素を排出させないために、10％以上省エネにした家にしましょうというものです。一次エネルギーとは、身の回りにあるエネルギーの元になるもので、具体的には住宅の天井、床、壁、窓の断熱性能のことを言います。

選択的項目

下の8つのうち2つ以上基準を満たしていること

低炭素住宅のメリット

低炭素住宅には健康面や税金面など多くのメリットがあります。ここでは7つのメリットをご紹介します。

1. 電気・ガス・水道料金が安くなる

   低炭素住宅は、電気代やガス代を安くすることができます。選択的項目で節水対策として節水型の便器や水栓などを設置した場合は水道水が安くなります。
   また、HEMSや蓄電池として太陽光を設置すれば、電気を効率的に使用でき節約することができます。長く住むほどメリットがでてきます。

2. ヒートショックを防ぎ、健康に考慮した生活が送れる

   ヒートショックとは、急激な温度変化によって血圧が大きく変動して体調に影響を及ぼす現象のことです。急激な温度変化により血圧が変動すると、結果として脳梗塞、心筋梗塞、失神などを起こすことがあります。
   例えば、寒い脱衣所で服を脱いだ後暖かいお湯に浸かる時などに起こります。このヒートショックは高齢者が家庭内で死亡する原因の1/4をも占めると言われており、高齢社会には無視できない問題になっています。省エネ性能に優れた低炭素住宅では断熱性にも優れ、部屋間の温度差も少ないので、ヒートショックの予防にもなります。

3. 二酸化炭素の排出を抑制でき社会的意義がある

   低炭素住宅すると住宅の劣化が抑えられます。住宅が長寿化することで不必要な新築住宅の建設が減り、結果として二酸化炭素の排出が抑制され、環境負担が軽減します。

4. 住宅ローン控除

   住宅ローン控除とは、住宅ローンを借りて居住用の不動産を購入した場合、年末のローン残高に応じて所得税や住民税が戻ってくる制度のことをいいます。

   一般住宅と低炭素住宅での住宅ローン控除の違いを比較してみましょう。

    

   住宅の種別	一般の住宅	低炭素住宅
   控除対象借入限度額	4,000万（2,000万）	5,000万（3,000万）
   年間控除額	40万（20万）	50万（30万）
   最大控除額	400万（200万）	500万（300万）
   ・控除率1.0％ ・控除期間10年間 ・消費税8％から10％の場合の額 ・（　）はそれ以外の場合の額 ・適用期間は居住年平成26年4月1日から平成33年12月31日

   ポイントは、最大控除額です。低炭素住宅であれば一般の住宅より控除額が100万円増えます。住宅ローン減税額の計算上、年収800万以上で借入額4,300万以上の場合、低炭素住宅の住宅ローン控除のメリットがあります。

   また、平成31年10月1日から消費税10％引き上げ対策として、住宅ローン減税の拡充の措置がとられています。10％の増税に伴い、控除期間が10年から13年へと3年間延長されます。

5. 登録免許税引き下げ

   住宅を購入した際、所有権の保存登記や移転登記を行います。登記を行う場合登録免許税がかかりますが一般の住宅の場合0.15％のところ、低炭素住宅を建築、購入する場合は0.1％まで税額が軽減されます。

6. フラット35の金利優遇

   民間住宅ローンである「フラット35」を利用し省エネルギー性に優れた住宅を建築した場合、金利優遇措置を受けることができます。認定低炭素住宅の基準を満たした場合、フラット35 S（金利Aプラン）が利用でき、フラット35の基準金利より0.25％金利が引き下げられるというメリットがあります。

7. 投資型減税（すまい給付金）

   一般的な住宅では、10年以上住宅ローンを組まなければ減税を受けることはできません。しかし、低炭素住宅を新築し認定された場合、住宅ローンを組まなくても所得税の減税を受けることができます。
   性能強化費用として算出して支出した額の10％が所得税から控除されます。性能強化費用とは、低炭素住宅とすることにより一般の住宅より多く費用がかかってしまった場合の費用のことを言います。現金取得のみの場合は投資型減税のみ利用できますが、10年ローンを組んだ場合投資型減税と住宅ローン減税のどちらかを選択することができます。

低炭素住宅の注意点

建築前に技術的審査料がかかる場合も

低炭素住宅を所轄行政庁に認定申請する際には、技術的審査を経て、適合証を得ておくと認定がスムーズです。その場合、技術的審査料がかかります。

建築主が事前に住宅性能評価を受ける事前審査の形と所管行政庁へ直接申請するかなどによって費用は変わりますが、10万円はかからない程度と考えて良いでしょう。

設計図や説明書など必要書類はご自身（建築主）では用意せず、建築会社がそれら書類を作成して申請する場合が多いです。その必要書類を合わせると申請コストに15～25万円程度かかります。

建築後もメンテナンスが必要

低炭素住宅を建築後も、太陽光や設備を維持するためにメンテナンスに費用がかかります。10年に1度の頻度で点検する必要があり、当然ながら修繕には費用がかかります。

また、住宅履歴情報を作成・保管しなければならず、履歴情報の作成を業者に依頼する場合は費用がかかります。認定住宅に認定されるということは、住宅履歴情報の作成が義務化されるためです。

まとめ

低炭素住宅を購入するには条件がいくつかありますが、住宅ローンや税金の面でも優遇されており、長い目で見ても節約に繋がるためメリットは多いです。

しかし、設備費用が高額になるなどの注意点もあるため、お客様へ説明していくことが大切です。

低炭素住宅のメリット・デメリットをおさえ、お客様からの信頼度を上げていきましょう。

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「住宅ローン控除」は、お客様がマイホームの購入を決断するとき、心強い味方となる制度です。

この住宅ローン控除は、住み替えの場合にも利用できるのでしょうか。

今回は、住み替えの際に住宅ローン控除を利用する条件について解説します。

住み替えで「住宅ローン控除」は受けられるか

まずは「住宅ローン控除」の概要を確認

「住宅ローン控除」とは、住宅ローンを利用し住宅を購入された方が、10年間にわたり住宅ローンの年末残高の最大1％を所得税から差し引くことができる制度です。

ただし、控除限度額が決められており、住宅の種類により異なります。

◆ 「住宅ローン控除」の控除限度額

• 一般住宅の場合…毎年40万円
• 認定住宅（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅）の場合…毎年50万円

住み替えで住宅ローン控除は受けられる

自宅を住み替えて新たに住宅ローンを受ける場合でも、条件さえ満たしていれば再度住宅ローン控除を適用することは可能です。

次の章で、具体的な条件を確認しましょう。

住み替えで「住宅ローン控除」を受ける条件

住み替えの場合でも、住宅ローン控除の適用条件は同じです。

◆ 住宅ローン控除の適用条件

• 自身の居住用住宅のためのローンである。
  （別荘や賃貸用、家族用は不可）
• 床面積の半分以上が居住用部分である。
• 床面積が50㎡以上である。
• 返済期間が10年以上である。
• 合計所得金額が3,000万円以下である。
• 平成25年～令和3年までに居住を開始している。
• 住宅の取得日・工事の完了日から6ヶ月以内に入居している。
• 家族や知人、勤め先からの借金ではない。
• 中古住宅・増改築の場合、築年数が20年以下である。
  （鉄筋コンクリート造の場合は25年以下）
• 中古住宅・増改築の場合、耐火基準を満たしていることが証明できる。
  （耐震基準適合証明書または既存住宅性能評価書、
  既存住宅売買瑕疵保険の加入による）
• 増改築の場合、費用が100万円を超えており、
  居住用部分のリフォーム費用が半分以上である。

住み替えで住宅ローン控除を受けられないケース

前の住宅を売却して利益が出た場合

住み替えに際して前の住宅を売却し利益が出た場合、譲渡所得の控除を受けられます。しかし、それらは住宅ローン控除との併用はできません。

◆ 住宅ローン控除と併用できない特例

1. 「3000万円特別控除の特例」
   居住用住宅を売却して得た譲渡所得について、3,000万円まで所得税などが非課税になる。
2. 「長期譲渡所得の特例」
   住宅の所有期間によって、売却時の譲渡所得にかかる所得税・住民税の税率が変わる（5年以下…39%、5年超…20%）。
3. 「特定居住用財産の買い換え特例」
   売却額よりも高い金額の住宅に買い換えれば、売却益に所得税などが課税されない。

もし、上記の特例と住宅ローン控除を両方利用したい場合には、住宅ローン控除を受ける前後2年間には上記特例を適用しない必要があります。

前の住宅の売却時に損失が出た場合

住み替えに際して前の住宅を売却し、譲渡所得に損失が出た場合には、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」を適用できます。

これは、他の所得との損益通算をしても損失が残る場合に、翌年以後3年間所得から繰越控除ができる制度です。

この制度は、住宅ローン控除との併用が可能です。しかし、損失が大きく課税所得がゼロになる場合には、実際には住宅ローン控除を利用する所得がなくなり、併用できません。

資産計画には正しい税制の知識が必要

住宅取得・売却にかかわる税制はとても複雑です。

住み替えなど不動産取引のサポートをする際には、各税制や特例の減税率や適用条件をきちんと把握し、お客様の資産計画に有益なアドバイスができるようにしたいものです。

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