宅建業者はどのような立場で不動産に関わるのか|取引形態と役割を紹介

投稿日 : 2019年11月25日

不動産取引形態の種類

取引形態とは?

不動産業者(宅地建物取引業者)が取引の対象となる不動産に対して、どのような立場で関与するのかを明示したものです。

売主(当事者)、仲介・媒介、販売代理の3種類あります。

 

  1. 売主(当事者)
    自社が所有する不動産を販売します。
    また、中古住宅/マンションを不動産業者が買い取り、リフォームやリノベーションをして売主となることもあります。
  2. 仲介・媒介
    当事者に代わって、宅地建物取引業者が連絡や事務手続き・交渉を行います(契約は当事者と買主(借主)が結ぶ)。
    物件を直接預かっている場合は「媒介」、物件を預からずに広告宣伝に専念する場合は「仲介」となります。不動産業者の取引形態として、最も多いケースです。
  3. 販売代理
    売主から代理権を得た宅地建物取引業者が、売主に代わって買主と契約を結びます。

 

中古物件の取引での関わりを見てみよう

・不動産会社が所有している中古物件を個人が直接購入する場合

 

 

買主(個人)が直接、売主である不動産会社から購入する場合、仲介手数料がかかりません。

 

 

ただし、不動産会社が中古物件を所有していても、間に不動産仲介会社が入る場合は不動産仲介会社に支払う仲介手数料が発生する場合があります。

 

・個人間の中古物件の売買(仲介会社が受領出来る手数料が両手)

 

 

個人間の取引の場合、売主から売却の仲介を依頼された不動産仲介会社が直接買主を探して契約します。

成約した場合、不動産仲介会社は売主及び買主の両方から仲介手数料を受領することができます。

 

・個人間の中古物件の売買(仲介会社が受領出来る手数料が片手)

 

 

売主が売却を不動産仲介会社Aに依頼し物件をレインズに掲載した場合、別の不動産仲介会社Bがレインズから物件を検索し買主に紹介します。

成約した場合、不動産仲介会社Aは売主から、不動産仲介会社Bは買主からそれぞれ仲介手数料を受領することができます。

 

媒介(仲介)契約の種類

  1. 専任媒介契約

     

    専任媒介契約とは、売主が買主を探すときに、自分で直接買主を探しながら(自己発見取引)、不動産会社への売却依頼を1社のみに行っている契約のことです。

    契約の有効期間は3ヶ月です。不動産会社は媒介契約締結後7日以内に物件をレインズに登録する必要があり、売主に業務の処理状況を2週間に1回以上報告する義務を負います。

  2. 専属専任媒介契約


    専属専任媒介契約とは、売主が自分で買主を探さず、1社のみに売却依頼を行う契約のことです。

    不動産会社は媒介契約締結後5日以内に物件をレインズに登録する必要があり、売主に業務の処理状況を1週間に1回以上報告する義務を負います。

  3. 一般媒介契約

    一般媒介契約とは、売主が自分で買主を探しながら、複数の不動産会社に売却依頼を行える契約のことです。

    レインズへの登録も売主の任意で行います。売主に他の業者を明示する義務のあるもの(明示型)と義務のないもの(非明示型)があります。

    売主にとっては、候補となる複数の取引から自己に有利なものを選択できる可能性があります。

 

各媒介(仲介)契約のメリット・デメリット

 

メリット デメリット
専任媒介契約

(1社のみと契約)

・窓口が1つで相談や調整が楽

・専任なので積極的な営業活動

・自分でも買い手を探せる

・1社に依存するため、会社や担当者の力量次第
専属専任媒介契約

(1社のみ&自分で見つけるのもNG)

・窓口が1つで相談や調整が楽

・専任なので積極的な営業活動

・1社に依存するため、会社や担当者の力量次第
一般媒介契約

(複数の会社と契約)

・複数の不動産会社に依頼するため、競争して各社が活動してれくれることで早期売却を目指せる ・複数の不動産会社に連絡を取り、やりとりを必要とするため手間がかかる

 

まとめ

不動産取引の形態、中古物件の仲介取引や媒介(仲介)契約に関してご紹介しました。

複数の形態、取引方法、契約からお客様に最適なものを選択できるようにしっかりと確認しておきましょう。