登記簿謄本「乙区」の見方｜権利者の優先順位・所有者の財務力を読み解く
「権利部（乙区）」の記載内容
宅建業者が不動産取引を担当する際、物件調査の資料として「登記簿謄本」はとても有益です。今回は、その中の「権利部（乙区）」についてご説明します。
「権利部（乙区）」には、所有権以外の権利（抵当権・根抵当権・賃借権など）について記載されています。
宅建業者が「乙区」の記載を調査する場合、①権利関係者の優先順位、②現在の所有者の財務力（売却・資金運用の安全性など）を確認します。
「乙区」の各項目を読み解く
それでは、「乙区」の各項目の詳しい記載内容とその読み解き方をご説明します。
◇順位番号
登記申請の順に番号が付与されます。
◇登記の目的
「乙区」の登記の目的には次の3つがあります。
| ①抵当権設定 | 個人の住宅ローンなどの場合。
返済後、抵当権の抹消登記を行う。 「債権額」…抵当権設定時点での借入額。 |
| ②根抵当権設定 | 事業用資金などのように借入と返済を繰り返す場合。
極度額（借入上限額）が決められており、その範囲内で追加融資を受けられる状態。 → 極度額のみの記載のため、実際の借入額は不明となる。 → 債務がない状態でも、所有者から抹消の申し出がなければ、登記が残る。 |
| ③賃借権設定 | 特定優良賃貸住宅（中程度の所得者向け公共住宅）などの場合。
地方自治体による賃借権を設定。 |
◇権利者その他の事項
登記の目的の詳細内容が記載されます。
- 設定年月日
- 債権額または極度額
- 損害金
- 債務者の住所・氏名
- 抵当権者または根抵当権者の住所・氏名 など
「乙区」の確認ポイント
「乙区」の記載内容から確認したいポイントは以下の通りです。
①「権利関係者の優先順位」… 順位番号・設定年月日などにより確認。
→ 税金や保険の滞納がある場合、法定納期限により自治体など債権者の順位が決まります。（国税徴収法第8条・地方税法第14条）納付書や債権者へのヒアリングで確認しましょう。
②「現在の所有者の財務力」… 抵当権・根抵当権の設定内容・残債務額・借入可能額などにより、債務超過になっていないかなど、資金運用の安全性を確認。
→ 所有者（売主様）の返済予定表・残債務証明書などで、現在の債務額を確定します。
抵当権・根抵当権設定の物件を賃貸で貸す場合
抵当権・根抵当権が設定された不動産が競売などで処分された場合、賃借人は競落人（競売物件を買い受けた人）に対抗できませんので、物件を明け渡さなければなりません。
しかし、競落人の買受日から6か月間は退去を猶予されます。（民法395条）
担当した宅建業者は、その旨を「重要事項説明」において賃借人にする必要があります。
万が一の場合のトラブルを避けるためにも、借り手であるお客様に必ず伝えるようにしましょう。
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