媒介契約3種類|メリットデメリットを比較して最適な契約方法をご提案

投稿日 : 2019年10月26日

不動産の売却・購入依頼を受けたらまずは媒介契約を

不動産の売却依頼や物件探しの依頼を受けたら、最初に媒介契約を締結することをおすすめします。

物件探しの時点では、特に媒介契約を結ばなくても支障はありません。物件が見つかって購入手続きを進める時点で契約する方が実際には多いです。

しかし、売却となるとそうはいきません。

現地や役所での調査、各種証明書等を売主に代わって取得する場合(※)など、あらゆるシーンで媒介契約書は必要となります。

媒介契約の契約期間は最長3ヶ月間ですが、初回契約が満了を迎えたら直ちに契約の取り直しを行い、常に契約を継続させましょう。

売却の依頼を受ける際に、最初に媒介契約を結ぶことをおすすめしたい理由は、売主の目的と条件が書面上ではっきり確認できるためです。

契約前にはあいまいだった売主の意思も、契約書を取り交わすことで真剣味が増してくるものです。

それでは、今回は売却の媒介契約の方法について確認していきましょう。

 

※媒介契約書の業務内容を記載する箇所に、固定資産評価証明書や上下水道の埋設管図などの取得を記載しておくことをお勧めいたします。役所等の窓口で証明書を取得する際に、売主から取得に関する委任を受けたことを証明するために、委任状の提示を求められます。媒介契約に予め証明書取得に関しても記載しておくことで、委任状の代わりとすることができます(自治体によってルールが違いますので、事前に電話で確認するようにしましょう)。

 

媒介契約の種類は3つ

媒介契約の方法は、契約内容に応じて3種類あります。

それぞれのメリットとデメリットをきちんと売主にご説明して、納得頂いてから契約書を取り交わすようにしましょう。

 

【1】専属専任媒介契約

販売活動を不動産業者1社にのみ依頼する契約で、他の不動産業者に重ねて販売活動を依頼することはできません。また、売主が自ら探した買主と売買契約を締結する(自己発見取引と言います。)こともできません。依頼者に対する制限が多い分、不動産業者に課せられる義務が重く、媒介契約締結の日の翌日から5営業日以内にレインズでの物件情報登録を行なわなければならず、販売活動期間中は、売主に対して週1回以上の頻度で業務の処理状況の報告を行わなければなりません。

 

【2】専任媒介契約

専任媒介契約も販売活動を不動産業者1社にのみ依頼する契約で、他の不動産業者に重ねて販売活動を依頼することはできません。しかし専任媒介契約の場合、売主自ら探した買主と契約する自己発見取引ができる点が、専属専任媒介契約とは異なっています。レインズへの物件情報登録は、媒介契約締結の日の翌日から7営業日以内、売主に対する業務の処理状況の報告は、2週間に1回以上の頻度で行わなければならないと定められており、この点も、専属専任媒介契約と異なっています。

 

【3】一般媒介契約

一般媒介契約は、売主が複数の不動産業者に重ねて売却の依頼をすることができる契約です。売主自ら探した買主と契約する自己発見取引も可能です。また、売主に対する業務の処理情報の報告義務が無く、レインズへの物件登録の義務もありません。不動産業者にとっては、義務が少なく業務が楽にはなりますが、売主との連絡をこまめにとっていないと、自分の知らない間に、他の不動産業者を通じて物件が売れてしまっていたということも起こり得ます。

 

一般媒介契約でお客様が見過ごしがちなデメリット

お客様の中には「一般媒介契約なら複数で物件を売ってくれるから、売れるチャンスが広がるんじゃないの?」と想像する人もいます。確かにそれもひとつの考え方ですが、以下のようなデメリットが生じることも、売主に説明しておく必要があります。

  1. 依頼先には必ず、他に媒介契約済の不動産業者名を伝えなくてはならない。
  2. 媒介契約済みのすべての不動産業者間で売却条件を統一する必要がある。
  3. 売主に対して、媒介契約済みのすべての不動産業者から内見希望など各種連絡が入るため、売主の負担が大きい。
  4. 問合せ件数など、業務処理状況の報告が、媒介契約済みのすべての不動産業者からそれぞれ届くため、これらの情報を売主自身で集計しなければならず、負担が大きい。
  5. 相続や離婚による財産分与、任意売却、買い替えなど、権利関係者が多い複雑な案件では、媒介契約済みのすべての不動産業者から、すべての権利関係者に連絡をとらなければならないため(売却の意思確認等)、関係者の負担が大きい。また、齟齬が生じやすく、トラブルになる可能性が高くなる。

上記のデメリットは契約前に売主が見逃しがちなポイントです。

一般媒介契約を希望する売主には、あらかじめしっかり上記の内容をお伝えし、デメリットについても納得頂いてから契約書を取り交わすようにしましょう。

 

まとめ

媒介契約書は、依頼者と不動産業者が互いに信頼しあう関係になるための書面です。

契約をきちんと結んで互いの気持ちを揃え、手を取り合って依頼者の目的に向かって突き進んでいきましょう。