原則1000㎡以上で必要な開発許可｜対象地への影響をチェックする
調査対象地で確認すべきは大規模開発が行われるかどうか
不動産査定を行ったり建築計画を立てる上では、周辺施設や生活施設についてもしっかりと確認しておく必要があります。
そして周辺環境の確認は、いま現在だけを調査の対象にしていてはいけません。
土地建物を購入された買主様がその土地に移り住んだ後、その土地でどんな開発行為が行われるかによって、買主様の生活環境は大きく異なってくるからです。
★開発行為とは★
建築物および特定工作物の建設をするための土地区画形質変更行為のこと
開発行為によって、生活の利便性が向上する可能性もあれば、景観がそこなわれて満足度が下落する可能性もあります。
そのため各自治体では、むやみな乱開発によって住民の生活環境が悪化しないように開発行為許可制度を設けています。
市街化区域・市街化調整区域における都市計画が、定められた区域内で一定規模以上の開発行為を行う場合には、都道府県知事もしくは政令指定都市の長の許可を得なければなりません。
画像引用：足立区ホームページ｜大規模開発事業及び個別建設事業の事前協議フロー
原則1,000㎡以上、三大都市圏の一定の地域では500㎡以上の開発を行う場合には、開発許可申請が必要になります。
今回は、調査対象地で開発許可申請がされているかどうか調べる方法について解説します。
開発許可の確認のしかた
調査対象地の近隣で開発許可申請か行われているか、もしくは既に許可済の開発予定があるかどうかは、市区町村役場の開発指導課などで確認できます。
開発登録簿・土地利用計画図を参照して開発許可・宅地造成許可・旧住宅地造成事業許可の有無を確認し、もし調査対象地の周辺地域で大規模開発が予定されていることが判明したら、そこからは開発事業の詳細や調査対象地への影響を詳しく調べます。
◎開発事業の確認ポイント
- 開発許可番号
- 開発許可年月日
- 工事完了検査済証発行年月日
- 開発許可を受けた者および工事施工者の住所・氏名
- 開発により造成される建築物など
- 開発により敷設される道路の幅員・隅切り・転回広場など
- 開発により影響が生じる生活配管経路など
- 開発により影響が生じる景観・日照時間など
開発許可がいらない開発行為もある
開発行為によっては、都道府県知事の許可が不要な場合があります。
許可がいらない開発行為とはいえ、近隣に与える影響が無い訳ではないので、こちらも注意が必要です。
◎許可が不要な開発行為の例
- 市街化区域は1,000㎡未満、準都市計画区域および非線引き都市計画区域は3,000㎡未満、都市計画区域外および準都市計画区域外は1ha未満の小規模開発行為
- 公民館や図書館など公益上として必要と認められる建築物
- 都市計画事業・土地区画整理事業・市街地開発事業の一環として行う開発行為
- 市街化調整区域内の農林漁業用建築物（畜舎・温室・農林漁業者の住居など）
開発指導課で開発許可を確認する際には、上記のような許可不要の開発行為もあわせて土地利用計画図などにより確認しましょう。
まとめ
今回は、住民の生活環境を大きく左右する大規模開発の確認方法について説明しました。
不動産評価を行う際には、将来をも見据えた調査が必要になります。
開発予定の有無と、それが土地や地域におよぼす影響についてしっかりと調査しましょう。
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