【国土交通省データで読み解く】人口減時代に「価値が上がる土地」を見抜く羅針盤

近年、私たちは「人生100年時代」という言葉を耳にするようになりました。しかし、それは同時に、住宅選びが単なる住まい探しではなく、未来のライフステージや資産価値を左右する「未来への投資」であることを意味します。特に、日本の人口減少や都市構造の変化が加速する中、将来にわたって価値を持ち続ける住まいを選ぶためには、都市の未来を予測する視点が不可欠です。

本記事では、国土交通省の最新の公的データを基に、都市計画の動向から「将来性のある土地」を見極めるためのヒントを、住宅販売事業者の皆様にお届けします。お客様への提案力を高め、より確かな情報提供を行うための羅針盤としてご活用ください。

日本社会は今、急速な人口減少と高齢化の波に直面しています。総務省統計局の2025年（令和7年）5月1日現在の概算値によると、日本の総人口は1億2,334万人で、前年同月に比べ60万人（▲0.48%）減少しました。特に日本人人口は1億2,015万5千人で、前年同月比89万2千人（▲0.74%）の大幅な減少を記録しています。

このような人口減少の傾向は、地方都市において三大都市圏よりも早く始まっており、今後もさらなる減少が見込まれます。特に懸念されるのは、老年人口（65歳以上）が増大する一方で、生産年齢人口（15〜64歳）が大幅に減少すると予測されている点です。具体的には、2010年から2040年にかけて、県庁所在都市（政令市除く）では生産年齢人口が約30%（193万人）減少、10万人クラス都市では約33%（417万人）減少、5万人クラス都市では約40%（414万人）減少すると見込まれています。この生産年齢人口の減少は、地域の活力低下に直結する大きな課題です。（参照：総務省）

これに伴い、日本の都市政策は大きな転換点を迎えています。これまでの郊外部への開発圧力の規制的手法によるコントロールから、拡散した市街地をコンパクト化し、都市の持続性を確保する「集約型都市構造化」へと本格的に舵を切りました。この方針は2003年（平成15年）12月の「都市再生ビジョン」で「コンパクト」という考え方が都市政策の基本方向に位置付けられて以来、強化されてきたものです。

都市の「スポンジ化」も深刻な問題です。これは、都市部のあちこちに空き家や空き地が点在し、まるでスポンジのように隙間だらけになる現象を指します。実際、2003年から2013年の10年間で、空き地は約44%増（約681㎢〜約981㎢）、空き家は約50%増（約212万戸〜約318万戸）と急増しています。このような状況は、生活利便性の低下、治安・景観の悪化、地域の魅力低下といった悪循環を引き起こします。（参照：国土交通省）

この集約型都市構造化、別名「コンパクトシティ化」は、多岐にわたる効果が期待されています。具体的には、生活利便性の維持・向上、地域経済の活性化、行政コストの削減、そして地球環境への負荷の低減です。これらの目的達成のため、国土交通省は様々な政策を推進しています。

人口減少と高齢化が進行する中、国土交通省は持続可能な都市の実現に向け、「コンパクト・プラス・ネットワーク」を都市政策の柱として位置付けています。このコンセプトは、都市機能や居住地を公共交通機関の沿線や生活拠点に集約する「コンパクト」なまちづくりと、これらの拠点を公共交通ネットワークで結ぶ「ネットワーク」の双方を強化するものです。

「コンパクト・プラス・ネットワーク」は、経済成長、財政健全化、地方創生、社会資本整備の重点化といった多様な重要政策課題への処方箋として、政府の主要な方針（例：「経済財政運営と改革の基本方針2018」、「未来投資戦略2018」、「まち・ひと・しごと創生基本方針2018」など）に明記されています。

この「コンパクト・プラス・ネットワーク」を実現するための中核的なツールが「立地適正化計画」です。立地適正化計画は、市町村が住民や多様な関係者の意見を反映させて策定する計画で、都市の将来像を描き、居住や医療・福祉施設、商業施設などの都市機能を適切な場所に誘導することを目的としています。（参照：国土交通省）

計画では、「都市機能誘導区域」と「居住誘導区域」が設定されます。

• 都市機能誘導区域：
  • 病院、商業施設、公共交通施設など、都市の生活に必要な機能を誘導・集約するエリア。
• 居住誘導区域：
  • 人口密度を維持・増加させ、生活サービスの維持を支えるために、居住を誘導するエリア。

これにより、薄く広がった市街地で人口が減少しても、生活サービス施設（医療、商業等）の立地と経営が維持され、市民の生活利便性が確保されることが期待されます。例えば、都市型コンビニエンスストアの場合、商圏距離500m、商圏人口3,000人、つまり人口密度約40人/haが標準とされています。コンパクトシティ化によって拠点地区の人口密度が維持されれば、将来にわたってこれらの生活サービス施設が存続可能になります。

国土交通省は、この立地適正化計画の策定を積極的に支援しており、その数は年々増加しています。2018年8月31日時点で186都市が公表済みであり、2024年3月末現在では130都市が「都市・地域総合交通戦略」を策定中または策定済みです。これらの計画策定を支援するため、国は専門家の派遣や、誘導施設（医療施設、社会福祉施設、商業施設など）の移転促進、移転跡地の除却・緑地整備などの「コンパクトシティ形成支援事業」も実施しています。さらに、誘導施設を特定のエリアに誘致する際、都市計画（特定用途誘導地区）でその用途を定めた場合、容積率を緩和できる特例も設けられています。

都市計画は、持続可能なまちづくりを実現するための重要な要素です。特に、用途地域と生活サービスの維持は密接に関連しています。前述の通り、コンパクトシティ化は、医療、商業、福祉といった生活サービス施設の維持・向上に不可欠です。

医療施設、商業施設、福祉施設が持続的に機能するためには、その種類に応じて一定の周辺人口規模が必要とされます。例えば、食品スーパー（2,000〜3,000㎡規模）には周辺人口1万人〜3万人、ドラッグストア（1,000〜1,500㎡規模）には周辺人口1万人〜3万人が標準的な商圏人口とされています。こうした人口集積を維持することで、施設の立地と経営が支えられ、市民の生活利便性が維持されるのです。

また、高齢化社会において重要な「訪問介護」サービスも、コンパクトシティ化によって生産性が向上すると期待されています。訪問介護は移動に時間とコストがかかるため収益率が低いとされていますが、人口がまちなかに集積し、介護事業所もその近くに立地することで、1時間あたりのサービス提供件数が増え、移動コストが減少するため、事業者の生産性が向上します。

国土交通省は、将来の社会課題解決に向けて、様々な技術とイノベーションを積極的にインフラ分野に導入しています。特に、「Society 5.0」の実現に向けて、次世代モビリティシステムやICTなどの新技術・官民データを活用した取り組みを加速し、これらをまちづくりに取り入れたモデル都市の構築を進める方針です。

「インフラ分野のDX（デジタル・トランスフォーメーション）」は、データとデジタル技術を活用し、建設現場の生産性向上だけでなく、国民生活の安全・安心の確保やインフラサービスの向上、新たな価値創出を目指しています。具体的には、「国土、防災・減災」、「交通インフラ、人流・物流」、「くらし、まちづくり」など、6つの分野で将来社会のイメージ実現を目指しています。

交通インフラの未来 公共交通の維持に関する国民意識調査では、「自動運転等による省人化・省力化」が最も期待されている解決策です。また、若者（10代～30代）は公共交通機関が充実した地域への移住を多く希望しており、公共交通の充実は若者の移住に大きな影響を与えることが示唆されています。高齢者（60代～70代）にとって「移動手段が確保されていること」は特に重要であり、地方圏ではこの傾向が顕著です。

このようなニーズに応えるため、自動運転技術の実用化が各地で進められています。

• 岐阜市では、「岐阜市総合交通戦略」に基づき、BRT（バス高速輸送システム）を軸とした公共交通ネットワークの構築を進め、バス優先レーン、PTPS（公共車両優先システム）、連節バス車両の拡充、バスロケーションシステム表示器の設置などに国の支援制度を活用しています。
• 茨城交通は、一般道と専用道を走行する自動運転車両の実証実験を実施し、路線バスのドライバー不足解消と路線の維持を目指しています。
• 北海道上士幌町では、2022年12月より自動運転バスの定期運行を開始しており、2024年度中には一部区間でのレベル4自動運転サービスの実施を目指しています。
• 福井県永平寺町では、2023年5月に自家用有償旅客運送としては国内で初めて、特定の条件下で運転手が不要となるレベル4による自動運転移動サービスを開始しました。これは、旧京福電鉄跡地を改修した自転車歩行者専用道「永平寺参ろーど」上の2km区間を時速12kmで運行するものです。

（参照：国土交通省）

幹線道路ネットワークや幹線鉄道ネットワークの整備も進められています。特に、2024年3月には北陸新幹線（金沢・敦賀間）が開業し、北海道新幹線（新函館北斗・札幌間）の工事も着実に進められています。また、ETC2.0の本格導入により、道路ネットワーク全体の機能を最大限に発揮する取り組みも推進されています。

再開発と官民連携 再開発やインフラ整備は、行政と民間が連携する「官民連携（PPP/PFI）」によって推進されるケースが増えています。これは、地方公共団体が単独では難しい大規模プロジェクトや、効率的なインフラ維持管理などを実現するための重要な手法です。

都市の持続性を確保し、住民の生活利便性を高めるための都市計画の転換は、個別の「用途地域」にも影響を及ぼします。特に、人口減少と高齢化が進む中で、都市の中心部や公共交通の利便性が高い地域への居住誘導が進められています。

「住居系」用途地域の緩和・強化トレンド 郊外部の無秩序な宅地化（スプロール開発）を抑制する動きが明確です。例えば、U市では平坦な地形により郊外部まで市街地が広がり、生活施設が拡散していましたが、人口減少・超高齢社会を見据え、2018年（平成30年）4月に「市街化調整区域の整備及び保全の方針」を改定しました。これにより、市街化調整区域での集落の無秩序な拡大を抑制し、地域拠点や小学校周辺地域に限定して計画的な居住地の形成を図る方針を打ち出しています。

一方で、都市機能誘導区域や居住誘導区域内では、特定の用途（医療施設、社会福祉施設、商業施設など）の立地を促進するために、容積率の特例など規制緩和が行われる場合があります。これは、必要なサービスを住民がアクセスしやすい場所に集約するための措置であり、誘導施設と一体的に整備される都市利便施設等に対する固定資産税の軽減なども含まれます。これにより、中心部や交通結節点周辺の「住居系」用途地域では、中高層化や商業施設の併設など、多様な複合開発が進む可能性があります。

■商業地域・工業地域の周辺で住宅地化が進むケース
コンパクトシティ化の推進は、単に「住居系」用途地域内での集約だけでなく、商業地域や工業地域の周辺にも影響を及ぼします。生活サービス施設や公共交通の拠点に居住を誘導する方針が強化されることで、これら商業・業務拠点に近いエリア、または公共交通沿線の商業地・準工業地などが、居住地としても魅力的な選択肢となり、住宅地化が進む可能性があります。これは、職住近接や、利便性の高い暮らしを求める層のニーズに応える動きと言えるでしょう。

■災害リスクと用途地域の関連性
国土交通省の「国民意識調査」では、「防災・減災対策」や「インフラの老朽化への対応」が、高齢社会における地域活力維持のために非常に重要だと回答されています。都市計画においても、災害リスクが高い地域での開発を抑制し、安全な地域への居住誘導が図られています。

具体的な取り組みとして、国土交通省は「防災コンパクト先行モデル都市」を17都市選定し、都市の防災・減災対策を支援しています。また、水防法や土砂災害防止法に基づき、浸水想定区域内の地下街や要配慮者利用施設、土砂災害警戒区域内の要配慮者利用施設などに対し、避難確保計画の作成と訓練の実施を義務付けています。これにより、災害時に自力避難が困難な高齢者や幼児などの安全を確保し、避難の実効性を高めることを目指しています。さらに、市街地に隣接する山麓斜面では、土砂災害対策と緑豊かな都市環境・景観保全のため、グリーンベルトの整備も推進されています。

これらの取り組みは、将来的に災害リスクの高い地域の用途地域が厳格化されたり、新たな開発が制限されたりする可能性を示唆しています。逆に、災害リスクが低く、防災インフラが整備された地域は、より高い評価を受けるようになるでしょう。

住宅販売事業者の皆様にとって、お客様に「将来性のある土地」を提案することは、顧客満足度と信頼度を高める上で不可欠です。未来の都市像を予測し、その方向性に合致した土地を見極めるためのプロの視点をご紹介します。

将来性のある土地を見極める上で最も重要なのが、都市計画情報です。特に以下の点に注目しましょう。

1. 立地適正化計画の有無と内容:
   • お住まいの地域や検討エリアの市町村が「立地適正化計画」を策定しているか、国土交通省のウェブサイトや自治体の都市計画担当部署で確認しましょう。
   • 計画内で「都市機能誘導区域」や「居住誘導区域」に指定されているエリアは、行政が重点的に機能集約や人口維持を図る地域であり、将来的な利便性向上が期待できます。これらの区域内では、医療・福祉施設、商業施設、公共交通機関の整備が優先される傾向にあります。
2. 交通インフラの整備計画:
   • 今後の交通ネットワークの整備計画は、地域の将来価値に大きく影響します。特に、高速道路、幹線鉄道（新幹線を含む）、空港などの幹線ネットワークの整備状況や計画は重要です。
   • 地域内の公共交通（バス、LRTなど）の再編や充実化計画もチェックしましょう。自動運転バスの導入など、次世代モビリティサービスの実証実験が行われている地域は、将来的な交通利便性の向上が期待できます。
   • 公共交通機関の充実度合いは、若年層の移住意向にも影響することが示唆されています。
3. 再開発や大規模開発プロジェクト:
   • 駅前再開発、工場跡地の大規模複合開発、大学誘致などのプロジェクトは、周辺地域の価値を大きく変える可能性があります。地域の経済活性化、雇用の創出、新たな人口流入が期待できるため、積極的に情報を収集しましょう。
   • 官民連携（PPP/PFI）によるプロジェクトは、行政の強力な後押しがあるため、実現性が高い傾向にあります。

自治体のまちづくり方針は、その地域の未来を読み解く上で非常に重要です。

1. 「コンパクト・プラス・ネットワーク」推進地域:
   • 政府の方針として掲げられている「コンパクト・プラス・ネットワーク」の実現を目指す自治体は、長期的な視点で地域の持続可能性を高めようとしています。こうした地域では、生活サービスの維持・向上、行政コストの削減、環境負荷低減といったメリットが期待できます。
2. 地域活性化への取り組み:
   • 「まち・ひと・しごと創生基本方針」に基づき、地域経済の活性化や地方創生に取り組む自治体は、魅力的な雇用の場や機会の創出、地域の産業の高付加価値化、人材育成などに力を入れています。地域の「稼ぐ力」が向上することは、人口減少時代において地域の活力を維持し、住宅需要を喚起する要因となります。
3. 空き家・空き地対策:
   • 「都市のスポンジ化」対策として、低未利用土地の活用や、空き家・空き地バンクの活用を推進している自治体も注目です。行政が積極的に遊休不動産の活用をコーディネートすることで、新たな開発やコミュニティ形成の可能性が生まれます。
4. 子育て支援・高齢者支援の充実:
   • 「子ども・子育てにやさしい社会」や「高齢者にやさしい社会」を重視する自治体は、関連する施設整備やサービス提供に力を入れています。例えば、山形県東根市では子育て支援施設の整備により、子育て世代の転入超過を促し、低い高齢化率を維持しています。宮城県七ヶ宿町では、若者世帯向けの住宅無償譲渡制度や「お試し住宅」など、具体的な移住・定住支援策を実施しています。このような取り組みは、特定の世代にとって住みやすい環境を提供し、地域の魅力を高めます。

お客様の具体的なニーズに合わせたエリア分析を行う上で、以下のヒントを参考に、より深い情報提供を行いましょう。

1. 都市モニタリングシートの活用:
   • 国土交通省の「都市モニタリングシート」は、様々な統計や調査に散在する都市関連データを集約したもので、多分野にわたる指標を用いた分析や見える化が可能です。人口、面積、人口密度、都市計画税率、土地利用、公共施設、交通、財政、地価、産業、環境、災害などの項目が収録されており、RESASでは対応していない都市計画や都市施設等都市構造に関するデータも含まれています。
   • このシートを活用することで、一見分かりにくい地域の現状を多角的に把握し、お客様の質問に具体的に答えることができます。
2. 人口動態のミクロ分析:
   • 全体的な人口減少の傾向がある中でも、特定の地域や学区では子育て世代が増加していたり、高齢者人口の集積が進んでいたりする場合があります。国勢調査や住民基本台帳のデータを用いて、より詳細な地域ごとの人口構成の変化を分析し、お客様のライフステージに合ったエリアを提案しましょう。
3. 自治体の独自施策の把握:
   • 国や都道府県の政策に加えて、市町村独自のユニークな施策に注目しましょう。移住支援金、子育て支援制度（紙おむつ費助成など）、地域活動への補助金など、その地域ならではの魅力を掘り起こし、お客様の関心を引きつけます。
   • 地域の習い事事業者と連携した「子ども送迎サービス」など、地域の実情に応じた移動サービス（例：横浜市の「こどもノッカル」）は、子育て世帯にとって大きなメリットとなります。
4. 住民意識調査の活用:
   • 国土交通省の「国民意識調査」では、生活サービスの維持、インフラの老朽化対策、防災・減災対策、地域公共交通ネットワークの再構築など、住民が重視するまちづくりへの期待が示されています。また、「子ども・子育てにやさしい社会」や「高齢者にやさしい社会」への期待が高いことも明らかになっています。
   • これらの住民ニーズと、お客様の求めるライフスタイルを照らし合わせることで、よりパーソナルな提案が可能になります。

これらの情報を総合的に分析し、お客様一人ひとりの将来のライフプランに寄り添った最適な住宅選びをサポートすることが、住宅販売事業者としての信頼性を高める鍵となるでしょう。

日本の人口減少と高齢化が加速する中、住宅販売事業者は、単に建物の価値だけでなく、その土地が持つ「将来性」をお客様に伝えることが不可欠です。都市計画区域の再編は、無秩序な郊外化を抑制し、都市機能をコンパクトに集約することで、持続可能で質の高い生活空間を創造することを目的としています。

特に「コンパクト・プラス・ネットワーク」という政府の明確な方針のもと、立地適正化計画を通じて、医療・商業・福祉といった生活サービスが維持されるエリアや、公共交通が充実するエリアへの居住誘導が進められています。また、建築基準法の改正による建築物の木造化促進や省エネ化の義務付け、さらには自動運転技術やDXを活用した交通インフラの進化は、未来の暮らしをより快適で持続可能なものに変えていくでしょう。

これらの変化は、地域ごとの「用途地域」や開発規制にも影響を与え、将来的に価値を高めるエリアとそうでないエリアを明確に分ける可能性があります。お客様に自信を持って「将来性のある土地」を提案するためには、行政のまちづくり方針や具体的な整備計画、そして地域の詳細な人口動態や住民ニーズを読み解く力が求められます。

国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」や「都市モニタリングシート」などの公的データを活用し、多角的な視点から土地の価値を分析してください。そして、七ヶ宿町や東根市のような先進的な取り組みを行う自治体の事例を参考に、お客様のライフステージや価値観に合った具体的なエリアを提案することが、信頼されるプロフェッショナルとしての差別化につながります。

未来を見据えた賢い住宅選びは、お客様の人生を豊かにし、同時に皆様のビジネスの持続的な成長を確かなものにするでしょう。