住宅販売における消費税の基礎知識

課税対象となる条件

非課税となるケース

住宅販売事業者が注意すべき消費税のポイント

土地・建物の価格按分

インボイス制度と請求書対応

免税事業者との取引注意点

（参照：国税庁「控除税額等の計算は？」）

消費税に関するよくあるトラブル事例

契約書記載ミスによるトラブル

顧客説明不足によるクレーム

税務調査で指摘されやすいポイント

まとめ

賃貸管理業務の中でも、入居者からのクレーム対応に悩む事業者は少なくありません。適切に対処しないと入居者の満足度が下がるだけでなく、オーナー様からのクレームにもつながる恐れがあります。

オーナー様の大切な資産を預かる事業者として適切に対応するために、賃貸住宅で生じやすいクレームの事例や対策について把握しておきましょう。

賃貸管理業者の８～９割がクレーム対応に苦戦！

国土交通省の調査によると、クレーム対応を受託している賃貸管理業者の割合は8～9割です。

参考：国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査（2019年）」

オーナー様は、ご自身の専門知識が不足していること、適切なクレーム対応に不安があることから、賃貸管理業者へ委託します。業務を請け負うプロとして、適切に対応したいところです。

賃貸住宅のクレームは多岐にわたりますが、その中でも事業者の多くが困難だと認識しているトラブルは以下2つです。

• 入居者間や近隣住民とのトラブル
• 退去時における原状回復の修繕箇所や費用に関するトラブル

一方、入居者の立場からすると、以下2つのトラブルに悩む方が多い傾向にあります。

• 設備の不具合に関する対応の遅延
• 退去時の原状回復に関する費用の負担（入居者が支払う必要がないと感じるもの）

賃貸管理業務のクレームにおいて、住民同士のトラブル、設備の不具合が生じた場合の対応、退去時の費用に関するトラブルは深刻化しやすい問題です。対応に苦労している事業者も多いでしょう。

賃貸管理に多いクレーム6選と対応策

賃貸管理のクレームにはさまざまな種類があり、状況によって対応策が異なります。

ここでは、発生率の高いクレームと対策について解説しましょう。

騒音

騒音といっても、建設・工事現場から生じるもの、近隣の公共施設・道路から生じるものなど複数の種類があります。ここでの騒音とは、家庭生活から生じる「生活騒音」です。

【トラブルが生じやすい生活騒音の例】

• 早朝や深夜における電化製品（テレビ、洗濯機、掃除機など）
• ドアの開閉音
• 楽器
• ペットの鳴き声
• 足音

上記はほんの一例ですが、ささいな生活音でさえ騒音トラブルに発展しかねません。

とはいえ、対象の音が迷惑な行為と感じるかどうかには個人差があり、法律による規制がない点に注意が必要です（条例で配慮するように定められているケースはあります）。

生活騒音のクレーム対応は、騒音計などを用いて客観的な事実を確認するようにしましょう。発生時間や発生場所、頻度などをていねいに聞き取り、慎重に対応することが大切です。

該当の音が常識的な範囲であれば物件全体へ周知し、常識的な範囲を超える場合は個別に注意しましょう。

また、騒音トラブルに備えて、賃貸借契約書に「迷惑行為禁止特約」を設けておくことも手段の一つです。

設備の不具合

「浴室のお湯が出ない」「エアコンが効かない」など、設備の不具合に関するクレームは賃貸管理業者の悩みのタネです。緊急性が高く、相手方がイライラしているケースも多いため、迅速な対応が求められます。

とはいえ、修繕の手続きを独断で進めるとオーナー様からのクレームにつながる恐れがあります。状況確認をていねいに行うことも大切です。

設備の不具合に関するクレーム対応では、以下3点を確認しましょう。

• 緊急性の高さ
• 発生原因
• 費用の負担者（借主の故意・過失によるもの、備え付け設備でないものは入居者負担※）
  ※上記はあくまでも一般的な解釈であるため、自社の方針や契約内容などに沿ってご対応ください

緊急事態であれば、修理業者の連絡先を伝えるなど早急な対応が必要です。修繕工事を要する場合は、費用の負担者であるオーナー様の許可を得なければなりません。トラブル防止の観点から必ず確認しておきましょう。

「賃貸管理業者の判断で発注できる費用の限度額」を定めておくなど、オーナー様との事前協議で入居者の不安を和らげることもできます。

水漏れ

水漏れに関するクレームは、建物の管理不足が招くものや、入居者の不注意が原因のものがあります。

【水漏れに関するトラブル事例】

• 事例A：排水管の老朽化による水漏れで、修繕が必要
• 事例B：入居者が浴室の水栓を閉め忘れて、下の階が水浸しに
• 事例C：水道の蛇口から水が止まらなくなり、通常よりも水道代が高額に

設備の不具合と同様、緊急性が高い場合は工事業者の連絡先を伝える必要があるでしょう。ただし、費用が必ず発生するため、発生原因や度合いなどを確認の上、冷静に判断しなければなりません。

費用負担者の判断はケースバイケースです。通常の生活の範囲内で生じた水漏れは、一般的にオーナー様が費用負担者となります。水漏れの原因が「入居者の不注意」などの場合は、費用負担者についてオーナー様と協議が必要です。

事例Bのように、入居者の不注意で他の入居者の居室が水浸しになった場合などは、水漏れの原因となった入居者が負担するケースもあります。事例Cのケースでは、通常料金との差額をオーナー様が負担するケースがあるでしょう。

水漏れの被害が大きく、修理期間中に仮住まいが必要な場合は、オーナー様がそれらの費用を負担することもあります。

ゴミ出しなど共用部分の使い方やマナー

集合住宅では、入居者のマナー違反がクレームにつながります。

【共用部分のマナー違反によるトラブルの例】

• ゴミ出しのルールを守らず、美観が損なわれる
• 廊下に置かれた私物が、通行の妨げになっている

該当者が特定できない場合は管理規約を確認し、掲示板などを利用して全体に周知するとよいでしょう。該当者が特定できる場合は、個別の注意で改善を促します。

また、「不要になった自転車やバイクの放置」も集合住宅で生じやすいトラブルです。とはいえ、他人の所有物を勝手に撤去すると、トラブルの原因となります（所有者による放置ではなく、盗難被害にあった可能性もあるため）。

放置自転車などに関するトラブル発生時は、以下4つのステップで対応するとよいでしょう。あくまでも一例ですが、ぜひ参考にしてください。

1. 一定期間後に撤去する旨の通知
   ※全入居者のポストへ周知する、または対象のサドルに文書を貼り付けるなど
2. 通知した旨の記録（日付けや、通知を実施した証拠となる写真を撮影）
   ※後のクレームに備えるため
3. 一定期間後に警察へ相談
   ※盗難届などを元に、所有者を特定できるかどうかを確認
4. 警察の指示に従って撤去
   ※独断での判断は避ける

におい

タバコやペットなど「におい」に関するクレームは、騒音と同様に個人で感じ方が異なるため、状況確認や対応を慎重に行うことが大切です。

「におい」のトラブルで社会問題化しているのが、ゴミ屋敷から生じる悪臭です。早急に対応したいところですが、他人の私物を勝手に処分することはできません。

早急に退去してもらうことも難しく、根気のいる対応が必要です。退去してもらうまでのステップを以下にまとめました。あくまでも一例ですが、参考にしていただければと思います。

1. 当事者へ注意換気
   ※改善されるまで何度も注意換気
2. 内容証明郵便で記録
   ※「～日までにごみを処分してください。対処していただけない場合、契約解除となります」などと記載
3. 任意の明け渡しに応じるように交渉
4. 明け渡し訴訟

ごみ屋敷の問題は、地方自治体が取り組んでいるものの、簡単に改善できるものではありません。その背景には、所有者が「ごみと認識していない」「処分費用を準備できない」といった事情があります。

対応が難しい場合、地方自治体へ相談してみてはいかがでしょうか。

退去時の原状回復

退去時の原状回復に関するクレームは、消費生活センターにも多く寄せられます。

よくあるトラブルは、貸主側が「入居者の故意・過失による修繕のための費用」と主張する一方、借主側は「（傷などが）入居前から存在していた」と主張するなど、双方の認識のずれによって生じます。

退去時のクレーム対応において難しい点は、入居から長期間経っており、入居時の状況を確認できる記録が残っていない点です。

対象の傷などが経年によるものなのか、借主の責任なのかの判断が難しくなります。

退去時のトラブルを防ぐために、契約時に具体的な費用負担に関する説明を十分に行うことが重要です。入居のタイミングで入居者と一緒に室内を確認するのも、選択肢の一つです。

クレーム対応する際に気を付けること

クレームを受けた際、初回の対応が肝心です。相手のストレスに配慮し、さらなるクレームを生まないように先を見越して対応しなければなりません。ここでは、クレーム対応時の注意点について解説します。

公平な状況把握と原因特定

クレームを受けた際、あくまでも「公平な視点」で対応しましょう。例えば、騒音やにおいに関するクレームは、人によって感じ方が異なります。一方の話のみを鵜呑みにすると、判断を誤る恐れがあるでしょう。

また、相手がイライラしていると、すぐに非を認めたくなるかもしれません。

しかし、原因を特定せずに下手に出ると、自社が不利益を被るリスクがあります。相手が貸主側の過失だと主張していても、本来は対応が不要なケースもあるためです（入居者が所有する設備の修繕など）。

初回の対応で、できる限り細かく状況を確認しましょう。

迅速で誠意のある対応

クレームには多くの種類がありますが、生活に必要な設備の不具合など緊急性の高いものが少なくありません。対応が遅れるとさらなるクレームにつながるため、迅速に対応しましょう。緊急時に備えて、社内マニュアルで対応を統一しておくことも大切です。

また、相手が理不尽な要求をしてきた場合、強く言い返してしまうことがあるかもしれません。深呼吸をして、誠意ある対応を心掛けましょう。

契約内容・管理規約の確認

どのように対応するべきかは、契約内容や管理規約によって異なります。例えば、Aさんが「Bさんは規約違反をしている」と主張しても、Aさんの勘違いであることもあり得ます。

Aさんの言葉を鵜呑みにして、誤った対応をしてしまわないように、必ず契約内容や管理規約を確認しましょう。

まとめ

クレーム対応に悩む賃貸管理業者は少なくありません。クレーム発生時に迅速に対応できるように、発生率の高いクレームの事例と対応策を把握しておきましょう。

ただし、適切な対処法はケースバイケースであるため、契約内容や管理規約、オーナー様の方針などを確認の上、慎重に進めることが大切です。

外国人による日本の不動産購入の需要は増加傾向です。

多様化するニーズに応えるべく、自社での対応を検討している方もいるのではないでしょうか。しかし、言語や商慣習、法律の違いなどから、通常の不動産取引よりもトラブル発生のリスクが高くなります。

今回は、外国人の不動産購入時に生じやすいトラブルとその対策、取り引きの手順など不動産事業者として知っておきたい情報をまとめました。

外国人による不動産購入の増加

外国人による日本の不動産購入が増加しています。その背景には、大きく分けて以下3つの要因があります。

• 海外投資家からの注目の高まり
• 在留外国人の増加
• 中国系の個人や企業による爆買い

一つ目は、安定した利回りを求める海外投資家からの注目度が高まっていることです。世界的に見ても日本の不動産市場は規模が大きく、人口流入を期待できる大都市が複数あります。特に東京、大阪、名古屋の大都市圏は海外投資家から人気です。

二つ目は在留外国人の人口増加です。2022年末時点の在留外国人は約307万人となり、過去最高を更新しました。

昨今のニュースで大きく報道されている通り、日本の人口は10年以上連続で減少し続けています。その一方で、在留外国人の人口は増加傾向です。国別に見ると、中国が最多、続いてベトナム、韓国となりアジア諸国の外国人が多くを占めています。

在留外国人は賃貸住宅や会社の寮、公営住宅で暮らすケースが多数派ですが、持ち家派も一定数います。また、現在賃貸住宅で暮らしている方の中には持ち家志向の方も多く、将来的な需要も期待できるでしょう。

最後に、中国系の個人や企業による広大な土地の爆買いです。こちらは上述2点とは異なり、日本にネガティブな影響を与えかねません。

従来、日本では外国人による土地や建物の取得、活用に規制がありませんでした。

しかし、安全保障上のリスクが高まったことから、2022年に重要土地等調査法が施行されました。これは、不適切な目的で日本の土地を利用されるリスクを減らすための法律です。

重要土地等調査法の施行によって、一部地域の不動産購入時に届け出が必要になった他、利活用の規制が強化されました。とはいえ、同法律は購入事態を制限するものではなく、一般的な不動産の購入に大きな影響はありません。

以上3つの要因によって、一昔前よりも外国人による売買取引は増えており、今後も需要の拡大が期待できるというわけです。

【参考元】
出入国在留管理庁　令和4年末現在における在留外国人数について
総務省統計局　人口推計（2022年10月1日現在）結果の概要
国土交通省　令和2年度　海外投資家アンケート調査業務報告書

外国人との不動産購入における課題

外国人による不動産購入の需要が高まる一方で、外国人の売買取引に対応している不動産事業者は多くありません。

言語の壁や商慣習の違い、金銭のやり取りなど複数の課題があるためです。ここでは、外国人との不動産購入における課題と対策について解説します。

外国語言語に対応可能か

外国人の顧客に対応する上で最大の課題は、言語の壁です。不動産事業者としてどのように対応すべきでしょうか。

英語や中国語など、世界的に見て多数派の言語で対応することも選択肢の一つです。ただし、日本における在留外国人の実態を考慮した場合、相手に合わせた柔軟な対応が求められます。

例えば、日本で暮らす外国人への対応として、必ずしも英語や中国語がベストな選択肢とは限りません。在留外国人は、韓国、ベトナム、ネパール、ブラジルなど多くの国々から来日しており、それぞれ母国語が異なります。

また、相手によって日本語の理解度はさまざまです。日常会話を問題なくこなせる方にとっては、英語よりも「分かりやすい日本語」のニーズが高いと言えます。外国人＝英語、中国語と一括りせず、相手に合わせて柔軟に対応するとよいでしょう。

とはいえ、不動産取引では、日本人にとっても難解な専門用語が用いられます。トラブルが発生するリスク軽減の観点から、通訳を通してコミュニケーションを取るケースが一般的です。

外国語対応のHP作成

日本の不動産購入を希望する外国人の多くは、情報収集に苦労しています。不動産取引に関して、日本語以外の情報が少ないためです。自社の公式サイトを活用して、多言語で情報発信するのもよいでしょう。

ただし、日本の在留外国人は多国籍化しています。全ての言語に対応するのは大変です。日本に住んでいる方が対象であれば、ふりがなを振る、一文を短くするなど、簡単な日本語を用いて情報発信するのも手段の一つです。

海外不動産や金融機関との連携

外国人との不動産取引では、日本との法律の違いや物理的な距離なども課題になります。

法律による違いの具体例として、賃貸借契約が挙げられます。投資目的で不動産を購入する場合、購入後に入居者へ賃貸することになるでしょう。日本の賃貸借契約では普通借家契約が主流ですが、海外では定期借家契約に類似する契約形態が一般的のようです。

普通借家契約では、借主保護のため貸主からの契約解除が容易でないなど、定期借家契約との違いをしっかりと説明する必要があるでしょう。

また、買主が国内に口座を開設していない場合、海外送金で決済します。海外送金は国内送金よりも日数がかかるため、所要期間を確認しておかないと支払い遅延、期日までに登記できないといったトラブルが生じる恐れがあるでしょう。

外国人と不動産契約をする際に起こりうるトラブル

外国人との不動産取引で生じやすいトラブルを把握しておくと、リスク回避に役立ちます。取引の仲介や代理をする際に、事業者として知っておきたいポイントをまとめました。

意思疎通がうまくいかない

母国語や文化が異なる相手とのコミュニケーションは、容易ではありません。こちら側の意思が伝わらない状態で手続きを進めると、「話が違う」などクレームにつながります。対策として以下2点が挙げられます。

• 通訳を通してコミュニケーションを取る
• 日本語と併せて相手の母国語で各種書類を作成する（原本は日本語）

言語だけでなく、商慣習や法律の違いについても配慮しなければなりません。相手の理解度に合わせて、ていねいに説明することが大切です。トラブルが生じやすい商慣習の違いとして、依頼時の契約形態の違いや登記に関するものがあります。

日本の不動産取引では媒介での依頼が一般的ですが、海外では代理が一般的な国もあります。媒介と代理の違い、専任媒介と一般媒介の違いなど細かく説明しておくとよいでしょう。

また、日本では土地と建物を別々に登記できますが、海外では建物単独での登記が認められていない国もあります。登記簿上の面積と実際の面積が異なるケースがあり、混乱する方もいるようです。日本の登記制度についても詳しく伝えておくと、トラブル防止につながります。

契約内容の理解度が図れない

母国語が異なる場合、相手が契約内容を理解しているかどうかの判断が難しいケースもあります。あくまでも一例ですが、外国人が混乱しやすいポイントをまとめました。取引を円滑に進めるために、早い段階で伝えておくとよいでしょう。

• 購入までの全体フロー
• 媒介と代理の違い
• 登記の仕組み
• 購入時、保有時の税金
• 売買代金以外の費用の内訳や金額
• 必要書類
• 専有部と共用部の違い（分譲マンション）
• 管理費や修繕費の徴収（分譲マンション）
• 普通借家契約における貸主の留意点

銀行口座開設ができない（非居住の場合）

外国人でも日本の銀行口座を開設できます。ただし、在留カードや運転免許証など本人確認書類の提示を求められるため、日本国内に住所がない方の口座開設は難しいでしょう。

また、口座開設できたとしても、非居住者※による送金は国際送金扱いになる可能性が高いです。外国人による手続きには時間を要するため、口座開設の可否、海外送金時の対応について早めに確認しておきましょう。
※外国に住んでいる方、日本に入国して6ヶ月未満の方など

決済がスムーズに進まない

海外送金の場合、国内送金よりも日数がかかります。引き渡し日の設定は余裕を持たせることが大切です。支払い遅延などを防ぐために、事前に不動産会社の口座に送金してもらい、不動産会社の口座から売主へ国内送金するケースが一般的です。

外国人が日本で不動産を購入する際に必要な書類

外国人が日本で不動産を購入する際の必要書類は、日本に住所があるかどうか（住民票の発行可否）で異なります。場合によっては書類の準備に時間がかかるため、事前に確認しておきましょう。

日本居住、もしくは在留資格がある場合

日本に住所がある方、中長期での在留資格がある方の必要書類は以下の4点です。

• 本人確認書類（在留カード、運転免許証、パスポートなど）
• 住民票
• 印鑑証明書※
• 印鑑※
  ※ローンを組む場合

特別永住者、中長期滞在者（在留期間3ヶ月超え）の場合、住所がある市町村の窓口へ申請すると外国人向けの住民票を取得できます。また、住民票を取得できる方は、印鑑証明書の取得も可能です。

日本に居住していない、もしくは在留資格がない場合

海外在住の方や中長期での在留資格がない方は、住民票・印鑑証明書を取得できません。その代わりとして、以下2点を準備します。

• 宣誓供述書（住民票の代用）
• 署名（サイン）証明書（印鑑証明書の代用）

宣誓供述書や署名証明書は、該当する文書の内容について真実である旨を証明するための書類です。本人が公証人の前で宣誓し、公証人の認証を受ける必要があります。

宣誓供述書は該当文書の住所や氏名などが真実であることを証明する書類、署名証明書は該当文書の署名が本人のものであることを証明する書類です。

書類の取得方法については、本人の母国や来日の有無などで異なります。手続きが複雑になるため、外国人の取引に慣れている司法書士へ相談しておくことをおすすめします。

外国人の不動産購入の流れ

外国人における不動産購入の基本的な流れは、一般的な不動産取引と同様です。

1. 相談を受ける
2. 物件の紹介・内覧
3. 申し込み
4. 重要事項説明
5. 不動産売買契約
6. 決済・引き渡し

ただし、契約手続きを円滑に進めるために、在留資格や支払い能力について早い段階で確認しておくことをおすすめします。また、非居住者の場合は、納税管理人の選定や外為法への対応も必要です。

納税管理人とは、本人に代わって納税手続きをしたり、税務署からの書類を受け取ったりする人です。非居住者の場合、購入時にかかる各種税金や保有時にかかる固定資産税などの管理のために、納税管理人を選任しなければなりません。

また、外為法（外国為替及び外国貿易法）という法律があり、非居住者が日本の不動産を取得した場合は取得後20日以内に「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」を提出する必要があります。対象の取引は、非居住者による投資目的の購入です。

なお、こちらの報告書は、仲介業者などによる代理での作成・提出も可能です。書式の詳細は日本銀行の公式サイトでご確認ください。

外国人に不動産を売買する際の注意点

不要なトラブルを回避しつつ、取引を円滑に進めるには事前の情報収集が必須です。外国人に不動産を売買する際の注意点を3点紹介します。

本人確認は念入りに行う

宅建業者には、マネー・ロンダリングやテロ資金対策として、売買契約の締結、代理、媒介を行う際に顧客の本人特定事項を確認する義務があります（犯罪による収益の移転防止に関する法律より）。余計なトラブルに巻き込まれないためにも、本人確認を念入りに行いましょう。

保証人などを付け、滞納対策を行う

日本の銀行口座を開設できない方が分譲マンションを購入する場合、管理費・修繕費の滞納トラブルが生じるリスクがあります。滞納を避けるために保証人を確保するなど、事前に対策をしておきましょう。

通訳を依頼する場合は、不動産取引実績がある人を雇う

日本語での意思疎通が難しい場合、説明の大部分を通訳に依存することになります。不動産事業者の意図や契約内容を正確に伝えてもらうために、不動産取引に知見がある方へ依頼しましょう。

また、トラブル防止の観点から、契約書などへの各種署名は、顧客だけでなく通訳にも依頼しておくと安心です。

まとめ

外国人による不動産の購入は、今後も高い需要を期待できます。顧客の幅広いニーズに対応するために、情報収集やワークフローの確認などをしておくとよいでしょう。

顧客が外国人の場合、日本語の理解度や日本での住所の有無などによって、対応の難易度が異なります。必要に応じて、通訳や司法書士、市町村の担当者などと連携しながら進めることも大切です。

土地の売買の際に「私道負担あり」と表記された物件が目に付くことがありますが、この表記は分譲地の販売でよく見られるケースのひとつです。

また、この「私道負担あり」の土地は何かと「私道問題」が起きやすいという特徴があるため、売買の際には十分に注意しなければなりません。

今回の記事では、私道とは何か、土地における私道負担とは何かということを解説します。

私道負担ありの土地で起こりがちなトラブルはもちろんのこと、私道負担ありの土地について知っておくべきメリット・デメリットについて詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてください。

私道負担とは接道義務のために敷地の一部を道路にすること

そもそも私道負担とは、所有する土地（敷地）の一部を法律に則って道路にすることです。

もともと建築基準法には、「建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」というルールがあります。

このルールは「接道義務」と呼ばれており、災害時や緊急時に車がスムーズに通れるルートを確保することなどが目的とされています。

幅4m未満の道路の場合では、所有する敷地から建物を後退（セットバック）させる必要があるのです。

私道の所有者の例には、以下のようなケースが挙げられます。

1.地主
土地所有者が私道を所有しているケース。

2.土地購入者同士での私道の共有
土地購入者全員が共有名義で私道を所有するケース。

3.土地購入者が私道の一部を所有
土地を購入した人々が私道を細かく分筆し、それぞれが土地の一部を所有するケース。

4.不動産業者
分譲地を不動産業者が所有しているケース。

私道負担が生じる道路の種類については、以下の表を確認してください。

【私道負担が生じる道路の種類】

引用元：東京都都市整備局

出典元：https://smtrc.jp/useful/knowledge/hyoka-kakaku/2016_06.html

私道負担はいくらかかる？

私道にかかる費用は、原則として所有者または私道を共有している人々が負担すると決められています。

私道負担を大きく分けると、次の3つが該当します。

• 道路整備
• 税金（固定資産税・都市計画税・不動産所得税など）
• 水道管などのインフラ設備

それぞれの項目について、詳細を確認していきましょう。

私道負担面積の計算方法

道路設備をする際、まずは私道負担面積（セットバック面積）がどの程度になるのかを計算します。

私道負担面積は以下の計算式から求められます。

私道負担幅 × 土地の間口 = 私道負担面積（割合）

例えば、分譲地で幅3.2mの道路を挟む形で、二つの建物が向かい合っている場合では、前面の道路の幅は3.2mですから、0.8m足りなくなります。

この場合、0.8mのうちの半分にあたる0.4mが私道負担幅となります。

自身の土地の間口が10mだった場合、上記の計算式に当てはめて私道負担面積を計算してみると以下のようになります。

0.4m × 10m ＝ 1.4（㎡・平米）

この場合、私道負担面積は1.4㎡となることがわかります。

課税（固定資産税・都市計画税・不動産所得税）されるケースがある

私道とは、その言葉どおり「私人が所有している道路」であるため、固定資産税の対象となります。

上述した「私道の所有者の例」に合わせると、固定資産税の支払いの内訳は以下のようになります。

1.地主
土地を所有している地主に支払い義務が生じる

2.土地購入者同士での私道の共有
おのおのが所有する持ち分の割合のみ支払い義務が生じる

3.土地購入者が私道の一部を所有
おのおのの所有する私道部分に支払い義務が生じる

4.不動産業者
所有する不動産業者に支払い義務が生じる

固定資産税以外にも、私道の取得によって生じる不動産取得税、また私道を取得した区域が都市計画法で指定されている場合は都市計画税などが発生します。

なお、私道が「公共性の高い道路」として認められる場合は、非課税になる場合もあります。

ただし、私道が「公共用道路」として認められるためには、私道の所有者が自ら役所に申請をしなければなりません。

申請をせずに、「この道路は公共性が高いので非課税にします」と行政から言われることはまずあり得ないので、必ず非課税申請を行う必要があることを確認しておきましょう。

非課税が認められる条件は、各都道府県・各自治体によって異なります。

こちらでは一例として、東京都主税局が公表している非課税の条件を紹介します。

＜非課税になる条件＞

■ 通り抜け私道

• 道路の起終点がそれぞれ別の公道に接しているもの
• 道路全体を通して幅員1.8ｍ程度以上あるもの
• 客観的に道路として認定できるもの
• 利用上の制約を設けず不特定多数人の利用に供されているもの

■ 共用私道（行き止まり私道、コの字型私道）

• 道路幅員が4ｍ以上あるもの
• 客観的に道路として認定できるもの
• 利用上の制約を設けず不特定多数人の利用に供されているもの

別途整備負担をしなければならない

公共の道路であれば整備は国や市町村が実施するため、特に負担が生じることはありません。

しかし私道の場合は、整備費用は私道の利用者が負担することになります。

私道の老朽化が進んでいる場合や、私道の下に配置している水道管の修繕作業が必要になった場合には、私道の利用者が整備負担をしなければなりません。

私道をすべて所有しているならば、整備にかかる費用は完全に自己負担となります。

共同名義で利用しているならば、利用している全員の同意を得た上で分割での費用負担ということになるのです。

また分筆で持ち合う場合であっても、工事の範囲が他者の私道にまで及ぶ場合には、そちらの同意を得る必要性が出てきます。

出費が生じるという点で、整備負担は非常に重要な問題となります。トラブルの火種を作らないためにも、事前の確認を徹底しましょう。

別途整備負担をしなければならない具体的な項目には、以下が挙げられます。

• 道路のアスファルトの劣化による舗装整備
• 水道管の埋没工事
• 水道管の修理・取り替え工事
• その他インフラに関わる整備全般

私道負担ありのとき、よくあるトラブル

私道の境界線が曖昧である場合や、複数の所有者で私道を共有する場合には、さまざまなトラブルが発生しがちです。

公道に面した土地であればこのようなトラブルは起こりませんが、私道となると所有者同士で揉め事が起こるケースは少なくありませんので、十分に注意してください。

道路や水道などのインフラ整備が必要なケース

道路や水道管などインフラ設備でありがちなトラブルに、私道を複数の所有者で共有している場合の整備費用の負担拒否が挙げられます。

例えば、私道全体のアスファルトが老朽化してきたので、共有者全員の費用負担で整備を行おうとした場合です。

こうした場合に、さまざまな理由から整備そのものに同意をせず、費用負担の支払いを拒否する人が現れることがあります。

道路工事であれ、水道工事であれ、私道全体のインフラ工事や老朽化対策は共有者全員の同意が必要となります。

しかし、同意書になかなか印を押してくれないなど、全員の同意を得るのに苦労するケースは多々あります。

また、土地の所有者が別の土地に住んでいたり、海外に移住していたりすると、さらに同意を取るのが困難になってしまいます。

私道におけるインフラ整備に関して行政はノータッチとなります。

こういったリスクがあることをあらかじめ念頭に置いておきましょう。

共有名義の土地を売買するケース

共有名義の土地を売買するケースでは、通行妨害や工事妨害が発生するリスクもあります。

通行妨害というのは、特定の私道において通行を認めない、自動車での通り抜けを認めない、といった妨害行為のことです。

場合によっては、通行料を請求されることもあります。

このようなことが起きないためにも、共有名義の土地を購入する場合は、私道とセットで購入承諾書を交わすことが大切です。

私道が飛び地での購入になる場合でも、上述したトラブル発生のリスクを考えてセットで購入しておくことが推奨されています。

できれば、私道の通行および工事の自由を認める「私道の掘削、通行等に関する承諾書」を共有者全員で取り交わしておくとよいでしょう。

私道の所有者が私道を独占したがるケース

すでに説明したように、私道の所有者によって通行に制限がかかったり、通行料を請求されたりといったことがあります。

これは私道の所有者が私道を独占したがることで起こり得る行為です。

こうしたトラブルの原因はさまざまありますが、特に多いのは土地所有者同士のいさかいや関係悪化による嫌がらせです。

最初は良好な関係を築いていたとしても、土地の所有者が変わってから関係が悪くなるということもあります。

該当の私道が建築基準法上の道路で、法的にこちらに正当性があれば裁判を起こして問題を解決することも可能です。

しかし、裁判を起こすとなると費用がかかりますし、裁判を経てその土地の所有者との関係性はますます悪くなってしまう危険性があります。

私道と公道の違いとは？

道路は「私道」と「公道」に分けられますが、私道と公道の定義は以下となります。

私道は個人や団体、民間企業が所有する道路のことで、維持・管理等もすべて個人・団体・民間企業が行います。

公道は国や地方公共団体が所有する道路です。

そのため、維持・管理等だけでなく、修理・工事・付け替えなどの計画はすべてと国や地方公共団体が行い、工事そのものは国や地方公共団体から依頼された業者が請け負います。

私道か公道かを調べる方法

その道路が私道か公道かわからない場合、以下の方法で判別することができます。

＜市町村の役場で確認する＞

各市町村の役場に行き、担当課（土木課・道路管理課など）の窓口で確認します。

市町村によっては、役場の公式サイトで情報を公開しているケースもあるので、チェックしてみるとよいでしょう。

＜法務局で調べる＞

法務局で土地の所有者を確認し、私道か公道かを判断できます。

法務局で調べる際のポイントは、その土地の所有者が誰なのか（名義）をきちんと確認することです。

所有者が「～市」「～村」または「国土交通省～」などとなっていれば国所有の公有地になります。

それ以外の道路は民間の私有地となることがほとんどです。

しかし、同じ私有地でも「公共用道路」として認められているケースもあるので、そのあたりも確認しておきましょう。

＜公図を取る＞

法務局や法務局支局・出張所に行けば、目的の土地の公図を取得することが可能です。

法務局にあるブルーマップで地番を確認し、申請書に記入して提出すれば公図を取得できます。

＜下水道のマンホールで判別する＞

私道か公道かは下水道のマンホールで判別することも可能です。

公道に設置されているマンホールには、その市町村のロゴやシンボルマークがデザインされています。

一方、私道に設置されているマンホールのほとんどは無地になっていることが特徴です。

私道負担ありの場合のデメリット

私道負担ありの土地の売買・取り扱いの際には、そのデメリットについて十分に把握しておかなければなりません。

私道負担ありの土地のデメリットには以下のようなものが挙げられます。

・所有する私道を自由に使えない

・利用敷地面積は減るのに経済的負担が発生する

・他人の通行を阻止するのが難しい

この3つのデメリットをそれぞれ確認していきましょう。

所有する私道を自由に使えない

私道負担ありの土地における私道は、最初から「道路」として利用するためのスペースとして設定されています。

そのため、道路以外の目的で利用することはできません。

私道上に新たな建物を建てたり、塀や扉、側溝といった外構を新たに設置したりすることはできないのです。

また、緊急時に車が通る妨げにならないように、障害物と見なされるような物を置くことも禁じられています。

利用敷地面積は減るのに経済的負担が発生する

私道負担部分の面積は、所有する土地の敷地面積に含まれません。

そのため、私道部分は建ぺい率や容積率の計算から外れることになります。

例えば、土地面積が100㎡で、私道負担面積が15㎡であった場合、実際に利用できる敷地面積は85㎡となります。

この実際に利用できる敷地面積に応じて、建ぺい率や容積率の数値を算出することになるのです。

利用敷地面積が減るにもかかわらず、私道負担部分に固定資産税や不動産取得税といった経済的な負担が発生する点もデメリットです。

また、すでに説明したように各種整備の必要性が出てきたときは、工事費用は私道所有者が負担しなければなりません。

共有名義であれば費用負担が分割になることもありますが、いずれにしても経済的な負担は免れないのです。

他人の通行を阻止するのが難しい

私道部分を所有しているといっても、そこが道路として利用されている以上、他者の通行を完全に阻止することはできません。

通行のほかにも、自分が所有している私道負担部分に他の家の車が勝手に何時間も駐車する、といったケースも見られます。

一度や二度なら気にならなくても、頻繁に駐車されることが続くと注意喚起をする必要がでてくるでしょう。

私道と通行権を巡るトラブルは全国でさまざまな事例が報告されています。

こうしたトラブルは、とりわけ私道部分を複数の家で利用している場合に多く見られます。

私道負担ありのメリット

私道負担ありの場合のメリットについても紹介していきます。

・土地売却の際には私道部分を含めた売却益が得られる

・好みに合わせた道路を整備できる

土地売却の際には私道部分を含めた売却益が得られる

私道負担の部分は所有者の権利となるので、私道部分の売買を自由に行うことができます。

また、敷地全体を売却する場合も、私道部分を含めた売却益を得ることが可能です。

私道の持ち分がない人が、高額で私道の購入を希望するケースもあるため、私道部分を含めた売却額を計算して提示するようにしましょう。

好みに合わせた道路を整備できる

私道部分は権利所有者のものなので、権利の範囲内で道路の整備も自由に行うことができます。

例えば、道路のコンクリートの色を変えるといったカスタマイズも自由になるのです。

権利面における他のメリットとしては、私道所有者は他者の通行を許可するかどうかを決めたり、通行料を取ったりといったように、権利者としての優位性を確保することができます。

閑静な環境を作りたいときは、私道部分に他者の出入りを一切認めない、車の通行を許可しないとすることも可能です。

私道負担とは・デメリット・メリットのまとめ

私道負担を含めた土地の売買の際に注意すべきは、顧客に対して「私道負担のトラブルやリスクにはどのようなものがあるか」という点までしっかり説明し、理解してもらうことです。

特に、共有名義で私道を所有する場合には、何かと問題が生じやすいため、より詳細な説明が必要です。

メリット・デメリットをしっかり説明しておくことが後のトラブルを防いでくれます。

必要事項を丁寧に説明し、納得してもらえるよう心がけましょう。

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不動産や土地売買におけるルールは非常に複雑です。

特に建物を建てるのに制限があるような土地は、周囲の土地との兼ね合いもあり扱いが難しいと言えるでしょう。

その中でも争い事の種になりかねないのが「囲繞地」です。

土地の所有者同士がトラブルにならないよう、囲繞地がどのような土地なのか、さらに囲繞地に関わる用語として知っておきたい袋地や土地所有者の権利を詳しく理解しましょう。

囲繞地(いにょうち)とは｜わかりやすく解説

囲繞地（いにょうち）とは、公道に通じていない袋地（ふくろち）の周りを取り囲む土地のことを指します。

日本ではどのような土地にも建物を建てて良いわけではなく、その基準は法律で細かく決められています。

袋地は、道路（公道）と行き来するために囲繞地を通らなければなりません。

そのため、袋地の所有者は囲繞地の所有者に許可を得ることなく、囲繞地を通行できることが決められています。

囲繞地は、袋地から公道へ行き来するために通らざるを得ない土地ということです。

＜囲繞地とは＞

• 囲繞地（いにょうち）と読む
• 袋地と公道を行き来するために通行できる土地
• 袋地の所有者は通行する際、囲繞地の所有者に特別な許可を得る必要はない

袋池と囲繞地の違い

次は、袋地（ふくろち）について見てみましょう。

建物を建てる際に重要な建築基準法では、道路（公道）に2メートル以上の幅がある道路からその土地に出入りできるかどうかで、建物を建てて良いかが決まります。

土地によっては道路に接しておらず、周りの土地に囲まれているために建物が建てられない他、公道に出るためには周囲の土地（囲繞地）を通らなければなりません。

公道から孤立したこの土地を、袋地と言います。

＜袋地とは＞

• 袋地（ふくろち）と読む
• 周りの土地に囲まれて公道に接していない土地のことを指す
• 建築基準法上、建物が建てられない土地

袋地のように囲繞地に囲まれた土地であり、なおかつ公道に出られる道がある場合は、土地の形が旗のように見えることから「旗竿地（はたざおち）」と呼ばれることもあります。

旗竿地を含む路地状敷地については、『なぜ路地状敷地（旗竿地・袋地・敷地延長）は安いのか？定義やメリット・デメリットについて説明』でも詳しくご紹介しています。

囲繞地通行権とは

続いては、囲繞地と袋地に大きく関連する「囲繞地通行権」について見てみましょう。

囲繞地通行権とは、袋地の所有者が持つ権利のことです。

袋地から公道に出るために、袋地を囲んだ囲繞地を通る権利を指します。

通常、所有していない土地に無断で立ち入ることはできませんが、袋地から公道に出るために囲繞地を通らないといけない場合、囲繞地に立ち入らざるを得ません。

囲繞地通行権は法律によって許可されている通行権であり、囲繞地の所有者にとっては場合によって何らかの損害を受ける可能性があります。

囲繞地通行権の範囲

囲繞地通行権が適用される範囲について見てみましょう。

囲繞地通行権は、袋地から囲繞地を通り抜けて公道へ出るための権利です。

袋地の所有者から囲繞地の所有者に対して発生する、法律上の強制的な権利とも言えるでしょう。

そのため、袋地の所有者は囲繞地に広いスペースの通路を作るなど、囲繞地への負担（損害）を必要以上に大きくすることはできません。

袋地の所有者は囲繞地の所有者に対して、通行に際してできるだけ損害を小さくしなければならないことが義務付けられています。

この損害には、通路の位置・幅の候補のうち、囲繞地の所有者の損失が最も小さくなる方が選ばれます。

囲繞地通行権の登記

不動産や法人など、何らかの権利を社会に向けて示す方法として、登記があります。

囲繞地通行権も、袋地の所有者が囲繞地の所有者に対して持つ権利のため、登記が必要になると思われますが不要です。

囲繞地通行権は民法において定められている権利で、その効力は強制的と言えます。

袋地と囲繞地という関係性が立証できれば、登記をしなくてもその効力が発生するため登記が不要となります。

囲繞地通行権の支払方法

囲繞地通行権を持つ袋地の所有者は、囲繞地の所有者に対して通行料を支払うことが定められています。

金額はいくらと決められておらず、袋地・囲繞地双方の所有者が話し合って決めることが一般的です。

また、支払方法は1年ごとに償金を支払うことができます。

償金とは、他人に与えた損害に対して支払うお金のことで、賠償金と同じ意味を持ちます。

囲繞地に通路開設をした際に生じた費用を除き、その後の通行料として1年ごとに協議によって決められた償金を囲繞地所有者に支払う仕組みです。

囲繞地通行権の拒否

繰り返しになりますが、囲繞地通行権は袋地の所有者に対する権利です。

法律上当然に認められる権利であり、原則的に囲繞地の所有者は通行を拒否することはできません。

さらに、袋地から囲繞地を通る際、必要であれば通路を開設することも可能です。

その際の費用は袋地の所有者が負担をしますが、開設後は前述の通り1年ごとに償金を支払うことでさらに通行を続けることができます。

囲繞地通行権の車利用

囲繞地通行権は、袋地から囲繞地を通って公道へ出るための権利ですが、車を利用して通り抜けることは難しいとされています。

その理由として、囲繞地通行権が持つ権利は、囲繞地の所有者に対して「最小限の損害に留める」と決められているからです。

囲繞地通行権は袋地所有者に認められた権利ですが、車が通り抜けられるほどの大きな道を設けると、囲繞地の所有者にとって非常に大きな損害になると考えられます。

そのため、囲繞地通行権は徒歩や自転車など、最小限の道幅で済む方法で判断されるのが基本です。

ただ、中には自動車での通行を認める例もあり、周辺に駐車場がないことや以前から車を利用していたかなど、さまざまな理由が総合的に判断されることもあります。

袋地・囲繞地双方の所有者によるトラブルを防ぐには、まずお互いの関係性や車の有無などをチェックしておくと良いでしょう。

囲繞地通行権と通行地役権の違い

私道を通るための囲繞地通行権ですが、もうひとつ「運行地役権（うんこうちえきけん）」という権利があります。

ここまでご紹介しました囲繞地通行権は、囲繞地によって取り囲まれている袋地から公道に出るため、必要不可欠な権利であると言えます。

対する運行地役権は、囲繞地通行権とは違って強制的な権利ではありません。

他の所有者が持つ土地を通ることで自分にメリットがある場合、その土地の所有者と有償もしくは無償で契約を結ぶのが、通行地役権です。

土地の売買に大きく関わる運行地役権についても、詳しく見てみましょう。

通行地役権とは

運行地役権とは、他人が所有している土地を通ると、自分が持つ土地をより便利に利用できる権利のことを言います。

たとえば、自身が保有し生活している土地の裏に、大きな道に面した土地があるとします。

自分の土地から大きな道に行くためには、自分の土地に面した細い道を経由して、遠回りをしなくてはなりません。

運行地役権は、大きな道に面した土地の所有者と話し合いの結果、遠回りをせずともその土地を通らせてもらうことができる権利のこと、すなわち自身が保有する土地の利便性を高められるという権利を指します。

2つの違い

囲繞地通行権と運行地役権はさまざまな違いがあります。

まず、強制力です。

囲繞地通行権は、袋地の所有者に対して与えられる権利であり、その効力は強制的と言えるでしょう。

一方、運行地役権はこのような強い効力はありません。

ただ、囲繞地通行権は登記をしなくても済みますが、運行地役権は登記ができます。

運行地役権は不動産登記法によって決められているように、きちんと記録して公示できるためトラブルの火種になりにくいと言えるでしょう。

囲繞地通行権は基本的に通行を行う際の償金が必要になるため、有償ということになります。

一方の運行地役権は双方の土地所有者が協議を行うため、有償はもちろん無償での地役権とすることも可能です。

囲繞地通行権が無償になるケース

囲繞地通行権は原則として有償となり、袋地の所有者から囲繞地の所有者に対して支払いをします。

しかし、場合によって無償になるケースもあります。どのような時に囲繞地通行権が無償となるのかを見てみましょう。

• 既存の通路の場合
• 土地の分筆があった場合

これらの場合、通常は有償の囲繞地通行権が無償という扱いになります。

それぞれの項目をさらに詳しく見てみましょう。

既存の通路の場合

まず、以前から無償で通行が許可されていた通路があった場合。

すでに無償で利用されていることが知られており、新たにルールを設けて有償になるという不公平を避けるため、無償利用が可能です。

また、袋地・囲繞地双方で協議されているのが囲繞地通行権ではなく、あくまでお互いの合意の下で決められる「通行地役権」を用いた設定だとすることもあります。

土地の分筆があった場合

土地の分筆とは、登記されているひとつの土地を分けて登録し直すことを言います。

囲繞地を分筆したことで袋地が発生した場合、その袋地を購入した所有者は、囲繞地の所有者に対して囲繞地通行権を持ち、なおかつ通行のための支払いをしなくても良いと民法で定められています。

土地の一部を売買する際などに行われる分筆ですが、分筆によって発生した袋地は通常と違い、囲繞地通行権を持っても償金が不要であることを知っておきましょう。

囲繞地通行権におけるトラブルの判例

囲繞地通行権について、さまざまなところでトラブルが発生しています。

袋地・囲繞地どちらの言い分がそれぞれどのように認められているのかがわかりますが、土地や物件の売買に関わる判例についていくつかご紹介します。

囲繞地通行権におけるトラブルは、司法の場ではどのような判断が下されるのでしょうか。

トラブルの判例①

ひとつめは、袋地とその土地に建つ建物の所有者が、建物を人に貸す際のトラブルです。

以前から所有者は周囲の囲繞地に対して囲繞地通行権を行使し、通行していました。

その際に発生する償金も書面にて契約が交わされており、年額でいくらを支払うという内容が記されています。

しかし、土地所有者が建物を別の人に貸すことが決まると、囲繞地の所有者は「別の人に貸すのなら通行させられない」と言います。

これについて、囲繞地の所有者の言い分が正しいとは言えないということになりました。

囲繞地通行権は、袋地所有者の法律上当然の権利です。

そのため、いくら囲繞地の所有者が拒否をしても袋地の方は囲繞地を通り抜けることが可能です。

たとえ土地・建物の所有者が誰かに建物を貸しても、入居者は同じく囲繞地通行権を持つとされています。

トラブルの判例②

囲繞地通行権は法律上当然に認められる権利ではありますが、中には囲繞地通行権が認められないケースもあります。

公道に通じておらず囲繞地に囲まれた袋地ですが、袋地から何かしらの通路が続いている場合は囲繞地通行権が認められません。

すでに通行できる通路があるという実績があれば私道を公道とみなす考え方が取られ、囲繞地に対して通行権がなくなることもあります。

あらかじめ袋地からどのような通路が通じているのかをチェックしておくと、トラブルになりにくいでしょう。

囲繞地を高く売却する方法

袋地に対して通行における損失発生の可能性がある囲繞地ではありますが、囲繞地をできるだけ高く売却する方法がいくつかあります。

• 袋地の買い取りをする
• 袋地の所有者と共同で売りに出す
• 業者を選ぶ

囲繞地を少しでも高く売却するためにできること、それぞれどのような方法なのかを見てみましょう。

袋地の買い取りをする

袋地から囲繞地を通り、道路へ出るための権利を囲繞地通行権と言いますが、囲繞地通行権を行使する際に通路の開設などでトラブルが発生する可能性があります。

これを避けて囲繞地を売却するためにも、まずは隣接する袋地の買い取りを行いましょう。

袋地を買い取って囲繞地とひとつの土地にまとめることで、公道に隣接した通常の土地と同じ扱いができるようになります。

もちろん、袋地を買い取った分、土地面積も広がって建物を建てやすくなることから、売却価格も袋地単体・囲繞地単体に比べて高くなると期待できるでしょう。

袋地の所有者と共同で売りに出す

囲繞地と袋地は切っても切れない関係です。

囲繞地のみを所有している場合、袋地の所有者より囲繞地通行権が行使される可能性があり、その際には必要最低限とは言え、通路が開設されることがあります。

そのため、囲繞地を売却したい場合には袋地の所有者と共に売りに出すことを検討してみましょう。

ポイントとしては、売却後の利益について事前に取り決めをしておくこと。

袋地・囲繞地それぞれの土地の広さから利益の配分を決め、トラブルが起こらないようにしておきましょう。

業者を選ぶ

土地・物件を取り扱う不動産会社の中には、囲繞地を積極的に買い取っている業者も存在しています。

たとえば、訳あり物件を取り扱う業者です。バリエーション豊富な土地・物件を取り扱うことで知られる業者であれば、囲繞地の買い取りを行っていることも少なくありません。

できれば買い取りの実績が多く、売却の価格交渉が粘り強くできる業者だと、少しでも高く囲繞地の売却ができるでしょう。

まとめ：囲繞地とは

囲繞地や袋地、これらに関わる囲繞地通行権などについて、ご説明しました。囲繞地通行権でトラブルが生じないようにするためにも、囲繞地と袋地や囲繞地通行権、運行地役権など関係する知識をしっかり身に付けておくことが大切です。

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「更地渡し」とは

更地渡しとは、「古家付きの土地」の売買において用いられる言葉です。

目的の土地にもともとあった建物・物置などを解体・撤去し、更地にしたうえで引き渡すことを意味します。

この場合の物件を、正確には「更地渡しを条件とした古家付の土地」と言います。

更地渡し物件は、宅建業者にとってハイレベルな職能が求められる案件です。

「更地渡し案件」が難しい理由

理由①：「更地渡し」の定義が曖昧だから

「更地渡し」という不動産用語には、実は明確な定義はありません。

そのため、当事者間で引き渡し状態の認識に食い違いが起きやすく、トラブルが多発しているのです。

購入した土地に建物を建築する場合、「掘り起こし調査」や「地中埋設物の処理」が必須です。

しかし、引き渡し前に売主が行う作業にそれらを含むかどうかは、不動産業者の間でも解釈にばらつきがあるのです。

理由②：追加工事の可能性があるから

地中埋設物の処理などの作業を、当事者のどちらが行うかはっきりしている場合でも、問題が発生するケースはあります。

地中埋設物の量や内容は、実際に工事を開始してみなければわかりません。

想定外に多大であった場合には、更地化工事の費用負担が非常に高額になってしまいます。

その場合、費用を負担した当事者には大きな不満が残る結果となり、時には担当者である宅建業者のサポートが適切であったかを問われることにもなるのです。

宅建業者が行う業務

宅建業者が「更地渡しを条件とした古家付の土地」を扱う場合には、目的の土地に関する事前調査と契約条件の調整、想定外の事態に備えた丁寧な説明が大切です。

目的の土地に関する事前調査

過去の建築物の調査や地歴調査を行い、地中埋設物の可能性を検討します。

1. 売主や近隣住民への聴き取り調査
2. 法務局・役所での調査
3. 閉鎖謄本の確認。滅失登記（建物の取り壊し・焼失などを行った記録）を確認する。
4. 過去の地図・空中写真の確認（国土地理院の公式サイトや図書館で確認）。

◇地中埋設物の例

• 前の建築資材や基礎部分
• 浄化槽や土管、古い井戸
• 岩、木の根っこ など

契約条件の調整

1. 売買契約の両当事者の間で、認識に食い違いが起きないように、引き渡し条件を明確にする。
2. 予想される工事費用を試算し、最終的な取引価格を提案する。

• 引き渡し状態の詳細
• 売主側が行う工事・作業の内容
• 購入後に買主側で行う工事・作業の内容
• 売主側の費用負担と買主側で必要となる費用を、それぞれ試算する。

買主への充分な説明

宅建業者としてできる調査には限界があります。

想定外の工事や追加費用の可能性について、買主に充分な説明をし、理解を得る必要があります。

また、必要であれば、専門業者に依頼できる事前調査の選択肢についてもご案内するといいでしょう。

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中古物件を引き渡す際に出てくる言葉が「現状有姿」です。

今回は現状有姿についての理解を深めて、トラブルなく円滑に引き渡しが行えるように、トラブルの事例や対策などを見ていきましょう。

「現状有姿」とは

「現状有姿」とは、現在のあるがままの状態のことを指します。

中古物件などをリフォームせずそのまま引き渡す契約をする場合に、「現状有姿渡し」というのです。

中古物件における「現状有姿」の解釈

中古物件の売買契約において「現状有姿渡し」は、以下のように解釈されます。

①物件に経年劣化による小さな汚れ・傷があっても、そのままの状態で引き渡す。

②契約締結から引き渡しまでの期間に、物件に変化があったとしても、そのままの状態で引き渡す。

ただし、②は売主側の見解であり、不動産業界の慣行では、現状有姿渡しであっても直ちに責任を免れるのは難しいとされています。

現状有姿渡しのトラブル事例

「現状有姿」は、厳密に定義されているわけではありません。

そのため、売買契約の当事者間でも認識に食い違いが起きやすく、トラブルに発展しやすい部分です。賃貸物件や新築物件購入のように、綺麗な状態で自分が住み始めることができるのが当然と考えている買主も少なくありません。

例えば、買主は住宅設備機器の不具合を売主が修理してくれるものと思っていたのに、売主はそのまま引き渡すものと考えていたとか、買主は、部屋の埃やキッチン・お風呂の汚れなどは、売主がハウスクリーニング業者に依頼して綺麗にしてくれるものと考えていたのに、売主はそのままでよいと思っていた、といったことなどで売主、買主の間で認識が食い違うことがあります。

現状有姿渡しでトラブルを起こさないために

現状有姿渡しでトラブルを起こさないために、下記の点に注意しましょう。

1.宅建業者の丁寧な説明が大切

2.売主の瑕疵担保責任について具体的に定めておく

1つずつ解説していきます。

宅建業者の丁寧な説明が大切

宅建業者には、買主に「現状有姿」についてきちんと理解してもらう責任があります。売主側との認識に食い違いがないよう丁寧に説明し、実際の物件要素について具体的に確認することが大切です。

現状有姿について特に食い違いやすいのは、以下のポイントです。

契約前に当事者双方の認識を確認しましょう。

◇現状有姿について食い違いやすいポイント

• 備え付けの家具・家電（棚・エアコン・照明器具など）
• ウォシュレット
• 物置き
• エクステリア備品（ガーデニング用品・郵便受けなど）
• 庭木・庭石 など

ひとつひとつは細かなことですが、軽視してはいけません。

必ず、「付帯設備表」「物件状況報告書（告知書）」に丁寧に書き込み、重要事項説明の際に売主・買主双方にしっかりと説明を行なうようにしましょう。

売主の瑕疵担保責任について具体的に定めておく

現状有姿渡しであっても、売主の責任が一切ないわけではありません。

買主が契約時に認識していなかった瑕疵（傷・欠陥）が契約後に発覚した場合には、売主が責任を負うとされているのです。これを「瑕疵担保責任」といいます。

一般的には、土地の場合は土壌汚染、不同沈下、地中埋設物等、建物の場合は、建物構造上主要な部位の腐食、白アリの害、雨漏り、給排水管の故障を売主の瑕疵担保責任の範囲として定めることが多いです。

マンションの場合には、上記の内、共用部分に起因する瑕疵は免責とすることが一般的です。

特に初めて住宅購入をする買主の場合には、売主の瑕疵担保責任の範囲を広く解釈してしまいがちですので、売主の責任が明確であるように、契約書には「瑕疵担保責任」の範囲と期間を定めておきましょう。

◇売主が個人の場合

瑕疵担保責任は、任意規定となります。範囲・期間を各案件ごとに定めます。

◇売主が宅地建物取引業者の場合

法令により、以下のような期間が定められています。

①買主が瑕疵の存在を知った時点から1年以内（民法第570条）。

②物件引き渡し日から2年以上とすることもできる。ただし、買主が①より不利になる特約は不可。（宅建業法第40条）

ただし、物件の性質によっては、売主が瑕疵担保責任を負うことが難しい場合に、免責特約を定めることもあります。

売主の瑕疵担保責任とは｜契約書への定め方と2020年民法改正のポイント

まとめ

売主、そして買主双方でトラブルを起こさないためにも事前に条件を洗い出したり丁寧な説明を心がけるなど、細かなことにも気を配っていくようにしましょう。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。

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