住宅ローン融資申込者の属性チェックポイント|年齢・年収・既存借入額を確認
融資審査では申込者の属性が主にチェックされる
「瑕疵担保責任」とは、買主が契約時に認識していなかった瑕疵(傷・欠陥)が契約後に発覚した場合に、売主が負う責任のことです。
不動産売買で買主が不利益を被らないように、また売主の責任の範囲を明確にするために、契約書に定めるものです。
そのため、以下のルールが適用されます。
瑕疵担保責任については、民法・宅建業法で規定されています。
ただし、一定の規定があるのは瑕疵担保責任の「期間」のみで、責任の「範囲」については各案件ごとに定めることになります。
①買主が瑕疵の存在を知った時点から1年以内(民法第570条)。
②①は任意規定のため、売主が個人の場合は「3ヶ月以内」などと定めるのが一般的。
③売主が宅地建物取引業者の場合、物件引き渡し日から2年以上とすることもできる。ただし、買主が①より不利になる特約は不可。(宅建業法第40条)
◇建物の瑕疵
◇土地の瑕疵
新築住宅の売買における宅建業者・建設業者の瑕疵担保責任については、「住宅瑕疵担保履行法」に次のように定められています。
中古物件の売買は、引き渡し状態の認識に当事者間で食い違いが起きやすく、また瑕疵が発見される頻度も多いため、トラブルになりやすい案件です。
たとえ「現状有姿(現状のまま)」の引き渡しであっても瑕疵担保責任は生じるため、責任範囲をきちんと契約書に定めておくことが大切です。
ただし、物件の性質によっては、売主が瑕疵担保責任を負うのは難しいとして、免責特約を定める場合もあります。
不動産業界では、略して「瑕疵担(かしたん)免責」と呼ばれています。
◇瑕疵担保責任の免責特約を定めるケース
契約後になって瑕疵が発覚する可能性を低くするため、契約前に物件の現状をできるだけ詳しく把握することが大切です。
それには、「既存住宅状況調査(インスペクション)」や「既存住宅売買瑕疵保険の付保」が有効です。売主であるお客様に案内・おすすめしましょう。
両当事者間で引き渡し状態の認識に食い違いが起きないよう、契約前にできるだけ具体的にすり合わせることが大切です。
現状・引き渡しまでに行う工事を含め、買主に丁寧に説明しましょう。
2020年4月の民法改正で、瑕疵担保責任についての規定が一部改められます。以下に改正のポイントをまとめました。
◇「瑕疵担保責任」法改正のポイント