登記簿の「共同担保目録」とは|不動産売買が複雑な代表的事例と対応手順
「共同担保目録」があれば高難易度案件
更地渡しとは、「古家付きの土地」の売買において用いられる言葉です。
目的の土地にもともとあった建物・物置などを解体・撤去し、更地にしたうえで引き渡すことを意味します。
この場合の物件を、正確には「更地渡しを条件とした古家付の土地」と言います。
更地渡し物件は、宅建業者にとってハイレベルな職能が求められる案件です。
「更地渡し」という不動産用語には、実は明確な定義はありません。
そのため、当事者間で引き渡し状態の認識に食い違いが起きやすく、トラブルが多発しているのです。
購入した土地に建物を建築する場合、「掘り起こし調査」や「地中埋設物の処理」が必須です。
しかし、引き渡し前に売主が行う作業にそれらを含むかどうかは、不動産業者の間でも解釈にばらつきがあるのです。
地中埋設物の処理などの作業を、当事者のどちらが行うかはっきりしている場合でも、問題が発生するケースはあります。
地中埋設物の量や内容は、実際に工事を開始してみなければわかりません。
想定外に多大であった場合には、更地化工事の費用負担が非常に高額になってしまいます。
その場合、費用を負担した当事者には大きな不満が残る結果となり、時には担当者である宅建業者のサポートが適切であったかを問われることにもなるのです。
宅建業者が「更地渡しを条件とした古家付の土地」を扱う場合には、目的の土地に関する事前調査と契約条件の調整、想定外の事態に備えた丁寧な説明が大切です。
過去の建築物の調査や地歴調査を行い、地中埋設物の可能性を検討します。
◇地中埋設物の例
宅建業者としてできる調査には限界があります。
想定外の工事や追加費用の可能性について、買主に充分な説明をし、理解を得る必要があります。
また、必要であれば、専門業者に依頼できる事前調査の選択肢についてもご案内するといいでしょう。