土地売買の「更地渡し」とは｜トラブル多発案件のポイントと費用試算の方法

「更地渡し」とは

更地渡しとは、「古家付きの土地」の売買において用いられる言葉です。

目的の土地にもともとあった建物・物置などを解体・撤去し、更地にしたうえで引き渡すことを意味します。

この場合の物件を、正確には「更地渡しを条件とした古家付の土地」と言います。

更地渡し物件は、宅建業者にとってハイレベルな職能が求められる案件です。

「更地渡し案件」が難しい理由

理由①：「更地渡し」の定義が曖昧だから

「更地渡し」という不動産用語には、実は明確な定義はありません。

そのため、当事者間で引き渡し状態の認識に食い違いが起きやすく、トラブルが多発しているのです。

購入した土地に建物を建築する場合、「掘り起こし調査」や「地中埋設物の処理」が必須です。

しかし、引き渡し前に売主が行う作業にそれらを含むかどうかは、不動産業者の間でも解釈にばらつきがあるのです。

理由②：追加工事の可能性があるから

地中埋設物の処理などの作業を、当事者のどちらが行うかはっきりしている場合でも、問題が発生するケースはあります。

地中埋設物の量や内容は、実際に工事を開始してみなければわかりません。

想定外に多大であった場合には、更地化工事の費用負担が非常に高額になってしまいます。

その場合、費用を負担した当事者には大きな不満が残る結果となり、時には担当者である宅建業者のサポートが適切であったかを問われることにもなるのです。

宅建業者が行う業務

宅建業者が「更地渡しを条件とした古家付の土地」を扱う場合には、目的の土地に関する事前調査と契約条件の調整、想定外の事態に備えた丁寧な説明が大切です。

目的の土地に関する事前調査

過去の建築物の調査や地歴調査を行い、地中埋設物の可能性を検討します。

1. 売主や近隣住民への聴き取り調査
2. 法務局・役所での調査
3. 閉鎖謄本の確認。滅失登記（建物の取り壊し・焼失などを行った記録）を確認する。
4. 過去の地図・空中写真の確認（国土地理院の公式サイトや図書館で確認）。

◇地中埋設物の例

• 前の建築資材や基礎部分
• 浄化槽や土管、古い井戸
• 岩、木の根っこ など

契約条件の調整

1. 売買契約の両当事者の間で、認識に食い違いが起きないように、引き渡し条件を明確にする。
2. 予想される工事費用を試算し、最終的な取引価格を提案する。

• 引き渡し状態の詳細
• 売主側が行う工事・作業の内容
• 購入後に買主側で行う工事・作業の内容
• 売主側の費用負担と買主側で必要となる費用を、それぞれ試算する。

買主への充分な説明

宅建業者としてできる調査には限界があります。

想定外の工事や追加費用の可能性について、買主に充分な説明をし、理解を得る必要があります。

また、必要であれば、専門業者に依頼できる事前調査の選択肢についてもご案内するといいでしょう。