債務不履行等に備える法定担保物権を確認｜質権・先取特権・留置権

契約にはさまざまなトラブルがつきものであり、それは不動産契約においても例外ではありません。

債務が不履行になった場合に備えて、民法では法定担保物権の規定を設けています。

今回は法定担保物権の中から「質権」「先取特権」「留置権」について解説します。

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「質権」「先取特権」「留置権」の試験科目

権利関係

「質権」「先取特権」「留置権」が含まれる試験分野

物権

「質権」「先取特権」「留置権」の重要度

★☆☆☆☆ 　宅建試験ではほとんど出題されません

「質権」「先取特権」「留置権」過去10年の出題率

10％

2020年宅建試験のヤマ張り予想

法定担保物権の中でも、今回ご説明する「質権」「先取特権」「留置権」については、過去10年の宅建試験ではそれぞれ1問ずつしか出題されていません。

同じ法定担保物権である「抵当権」の方がはるかに出題率は高いので、今回の項目は軽くチェックするに留めておき、抵当権の分野で得点を稼ぐのも作戦のひとつでしょう。

法定担保物権の性質

法定担保物権の「質権」「先取特権」「留置権」には以下のような性質があります。

「質権」の解説

質権とは、債権者が債務者もしくは第三者から受け取った担保を、債務の弁済がされるまで保管・占有し、弁済がされなかった場合にその担保を処分して優先的に弁済を受けることができる権利のことです。

質権の成立

不動産質権が成立するためには、以下2つの要件を満たす必要があります。

1. 当事者間の合意がある
2. 目的物の引き渡しがある

目的物の引き渡しが前提となる契約のことを要物契約と言います。

「先取特権」の解説

先取特権とは、複数の債権者がいる債務者から優先的に弁済してもらえる権利のことです。

先取特権の種類

先取特権には支払いを受ける財産の種類により以下のように分けられます。

不動産先取特権の登記義務

不動産先取特権は登記が必要です。複数の先取特権の登記がある場合には、登記の先後により優先順位が決まります。

「留置権」の解説

留置権とは他人の物の占有者が、その物に関して生じた債権の弁済を受けるまでその物を留置できる権利です。

不動産の例で言うと、賃貸借契約をしている賃借人が雨漏り等の建物の修繕をしても賃貸人がその費用を払わないときには、賃貸借契約が終了しても留置権を行使して部屋の明け渡しを拒むことができます。

ただし、エアコン等の「占有に必須ではないが建物の価値を向上させる造作」の設置費用の請求は造作買取請求権にあたりますので、留置権の行使はできません。

留置権が認められる要件

留置権が認められるためには、以下の要件を満たす必要があります。

1. 留置する物を占有していること
2. 占有が不法行為によって始まったものでないこと
3. 債権と留置する物との間に牽連性（つながり）があること
4. 債権が弁済期にあること

留置権者の管理義務

留置権を行使することにより留置権者は目的物を占有することが認められますが、その際には「善良な管理者の注意をもって」留置物を占有する管理義務があります。

「質権」「先取特権」「留置権」に関連する法律

この項目に関連する法律は以下のとおりです。

実際に過去問を解いてみよう

問題：

不動産質権は、目的物の引渡しが効力の発生要件であるのに対し、抵当権は、目的物の引渡しは効力の発生要件ではない。（平成29年度本試験 問10より改題）

答え：〇

解説

不動産質権の成立には「目的物の引渡し」が必要（要物契約）になります。それに対して抵当権の場合には目的物の引渡しが成立要件ではありません。

「質権」「先取特権」「留置権」ポイントのまとめ

この項目で押さえておくべきポイントは以下のとおりです。

1. 質権とは債務の弁済完了まで担保を保管して優先的に弁済を受けるための権利
2. 質権の成立には当事者間の合意と要物契約が必要
3. 先取特権は複数の債権者の中から優先的な弁済を受けられる権利
4. 先取特権には一般先取特権・動産先取特権・不動産先取特権がある
5. 留置権は他人の物の占有者が弁済完了まで占有物を留置できる権利
6. 留置権が認められるには債権と留置物との間に牽連性が必要

最後に

今回は法定担保物権の中から、質権・先取特権・留置権について解説しました。

抵当権と同じく、今回ご説明した法定担保物権は債務不履行になった場合に大変重要になる物権です。

法定担保物権の正しい知識を身につけることで、お客様に万が一の契約トラブルが起こった際にも適切なアドバイスが可能になります。

宅建試験では出題頻度の低い項目ですが、実務上役に立つ知識として覚えておきましょう。

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この記事の監修者

小林 紀雄

住宅ローンの窓口株式会社代表取締役・iYell株式会社取締役兼執行役員

2008年にハウスメーカーに入社し営業に従事。2010年からSBIモーゲージ株式会社（現アルヒ株式会社）に入社し、累計1,500件以上の融資実績を残し、複数の支店の支店長としてマネジメントを歴任。2016年にiYell株式会社を共同創業し、採用や住宅ローン事業開発を主導。2020年に取締役に就任し、住宅ローンテック事業の事業責任者としてクラウド型住宅ローン業務支援システム「いえーる ダンドリ」を推進し事業成長に寄与。