根抵当権と抵当権の違い｜不特定債権の担保で必要になる極度額・元本とは

抵当権とは債務の弁済が滞ったときに債権者が担保物件を競売にかけられる権利です。

その「抵当権」と似た言葉に「根抵当権」があります。

根抵当権はこれまで、事業用途の債権にかかる抵当権だと見なされてきましたが、最近では個人向け貸付としても根抵当権が設定されるケースが増えてきているようです。

抵当権と根抵当権とでは何が違うのでしょうか。根抵当権は抵当権に比べて、何ができ、何ができないのでしょうか。

今回は根抵当権について解説します。

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「根抵当権」の試験科目

権利関係

「根抵当権」が含まれる試験分野

抵当権

「根抵当権」の重要度

★ ★ ★ ★ ☆　抵当権と根抵当権の読み間違えに注意

「根抵当権」過去10年の出題率

20％

2020年宅建試験のヤマ張り予想

抵当権に関する問題はほぼ毎年出題されています。そのため2020年度の宅建試験でも注意が必要です。

根抵当権が関係する問題は抵当権の分野の中でも比較的頻度が低いですが、「抵当権」と「根抵当権」の単純な読み違えによりミスが頻発しています。

特に付従性・随伴性などは、抵当権と根抵当権で性質が違ってきますのでよく確認しましょう。

「根抵当権」の解説

根抵当権とは、簡単に説明すると「取引が繰り返されるときに基本となる担保の抵当権」です。より正確に言えば「一定の範囲内の不特定債権を担保する目的で設定する抵当権」となります。

根抵当権の読み方

根抵当権は「ねていとうけん」と読みます。「こんていとうけん」と間違えて読んでいる人が多いので注意しましょう。

根抵当権が設定されるケース

根抵当権が設定されるのは、多くは事業資金の借入担保です。自社の所有物件や経営者の所有物件を担保として提供しています。

事業資金の借入は、その会社の経営状況や運営計画に応じて、何度も借入→返済を繰り返す傾向にあります。

借入の度に抵当権を設定するのは面倒な上、抵当権設定登記ごとに余計な費用もかかってしまいます。

そのため、事業用貸付では基本の担保物件に根抵当権を設定しておいて、担保物件の評価額の範囲内で借入をできるようにしています。これが根抵当権です。

個人が対象になる根抵当権（リバースモーゲージ）

根抵当権はこれまで事業資金借り入れなどのために設定されるケースが多かったのですが、近年、個人でも根抵当権が関係してくる借り入れ商品が登場してきました。

それが、シニア層が自宅を担保に入れて老後資金を借り入れするリバースモーゲージです。

リバースモーゲージは契約者が死亡するときまでの資金を借り入れするため、最終的に必要になる金額がどの程度になるか誰にもわかりません。

そのためリバースモーゲージでは根抵当権を設定し、極度額の範囲内で利用可能額を段階的に引き上げていくのが一般的です。

根抵当権と抵当権の性質の違い

通常の抵当権と根抵当権では、その目的により2つの違いがあります。

1. 付従性・随伴性の有無
2. 利息等の期間制限

以下2つの違いについて、それぞれ確認しましょう。

付従性・随伴性の有無

元本が確定する前に根抵当権者から債権を取得した人は、その債権について根抵当権を行使することができません。

利息等の期間制限

根抵当権者は確定した元本および利息等の定期金の全部について、極度額の範囲内であれば根抵当権を実行できます。

根抵当権の元本

根抵当権の性質上、債権は不特定になっています。しかし対象となる担保物件は、それぞれどの債権を担保するものなのかを明確にしておかなければいけません。

そのため、対象の担保物件をいつの時点で発生している債権の担保なのか、期日をもって区切りをつけます。

これを元本と言い、元本を決めることを元本の確定と言います。

元本の確定期日

元本の確定期日は、契約時に元本確定期日を定めるか定めないかによって決まります。

元本の確定期日を定めていない場合で、債務者の方が元本を確定したくなったときには、債務者（根抵当権設定者）の方からも請求ができます。

ただし、その場合は根抵当権が設定された時より3年を経過するまでは請求できず、元本の確定も根抵当権設定者が請求した日の2週間後という制限があります。

元本確定後の債権

元本が確定された後に新たな債権が発生したとしても、その債権には根抵当権による担保はされません。

根抵当権の極度額

上記の元本に関する項でもご説明したとおり、根抵当権は不特定の債権に対する担保設定を行う抵当権です。

とはいえ、複数の債権に対して際限なく担保設定してしまっては、担保評価額を大幅に超える担保設定をしてしまいかねません。

そのため根抵当権では一定限度額の枠を設け、その範囲内でしか担保設定ができないようになっています。この一定限度のことを極度額と言います。

極度額は後順位抵当権者などの利害関係者の承諾があれば変更が可能です。

「根抵当権」に関連する法律

この項目に関連する法律は以下のとおりです。

実際に過去問を解いてみよう

問題：

根抵当権者は、総額が極度額の範囲内であっても、被担保債権の範囲に属する利息の請求権については、その満期となった最後の2年分についてのみ、その根抵当権を行使することができる。（平成23年度本試験 問4より抜粋）

答え：×

解説

通常の抵当権であれば最後の2年分しか行使できませんが、根抵当権の場合には、極度額の範囲内であれば利息発生期間に制限はありません。

「根抵当権」ポイントのまとめ

この項目で押さえておくべきポイントは以下のとおりです。

1. 根抵当権とは不特定の債権に対して担保設定される抵当権
2. 根抵当権には付従性・随伴性がない
3. 根抵当権には利息等の定期金の期間制限がない
4. 根抵当権の元本の確定期日を定めていない場合は抵当権者の請求時と同時に元本確定する
5. 根抵当権には極度額の範囲で担保が設定される

最後に

リバースモーゲージなどの新たなローン商品が増えてきたことにより、個人のお客様に対しても根抵当権が関係してくるケースが出てきました。

根抵当権と抵当権の違いをしっかり覚えて、より適切な資金計画をお客様にご提案できる宅建業者を目指しましょう。

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この記事の監修者

小林 紀雄

住宅ローンの窓口株式会社代表取締役・iYell株式会社取締役兼執行役員

2008年にハウスメーカーに入社し営業に従事。2010年からSBIモーゲージ株式会社（現アルヒ株式会社）に入社し、累計1,500件以上の融資実績を残し、複数の支店の支店長としてマネジメントを歴任。2016年にiYell株式会社を共同創業し、採用や住宅ローン事業開発を主導。2020年に取締役に就任し、住宅ローンテック事業の事業責任者としてクラウド型住宅ローン業務支援システム「いえーる ダンドリ」を推進し事業成長に寄与。