抵当権と第三者との関係|第三取得者・賃借人・競売による建物購入者の場合

投稿日 : 2020年04月20日

ローンを組んで収益物件を購入した不動産オーナーは、賃貸収入を得ながら残債を支払い、差分を収益としています。

何らかの理由でローンの支払いができなくなったときには、担保物件に抵当権が行使され、競売に出されるかもしれません。

抵当権が実行されると、その物件に住んでいた賃借人はどうなるのでしょうか。また抵当権登記設定がある不動産を購入した人は、抵当権の実行により所有権を失ってしまうのでしょうか。

今回は抵当権が第三者とどのように関わっていくかを確認しましょう。

kobayashi

この記事の監修者:
平山 和歌奈
宅建スペシャリスト

不動産会社や金融機関にて、ローンの審査業務、金消・実行業務などに従事。その過程で、キャリアアップのため自主的に宅建の取得を決意。試験の6ヶ月前には出勤前と退勤後に毎日カフェで勉強、3ヶ月前からはさらに休日も朝から閉館まで図書館にこもって勉強。当日は37℃の熱が出てしまったが、見事1発で合格した。現在はiYell株式会社の社長室に所属。

 

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「第三者との関係」の試験科目

権利関係

「第三者との関係」が含まれる試験分野

抵当権

「第三者との関係」の重要度

★ ★ ★ ★ ★ 出題の難易度が高い傾向にあります

「第三者との関係」過去10年の出題率

40%

 

2020年宅建試験のヤマ張り予想

第三者との関係の出題率は、抵当権の分野の中でも「効力」に次いで高くなっています。また抵当権に第三者が関わる出題がされたときには、問題の難易度も高めになるでしょう。

第三者を保護するための細かい手段や決まりをすべて覚えておかないと正答できないことが多いので、本記事の説明を読んで、しっかりと理解しましょう。

 

「抵当権と第三者との関係」の解説

 

第三者の種類は「第三取得者」と「賃借人」の2つに分かれます。

また「第三取得者」も2種類あります。ひとつは債務者から土地建物を購入した場合、もうひとつは抵当権実行後の競売によって建物だけを購入した場合です。

関係する第三者が第三取得者のとき賃借人のとき土地・建物だけの競売による第三取得者のときの、抵当権との関係を見ていきましょう。

 

第三取得者との関係

債務者が第三者に担保を売却した後で債務不履行になった場合、抵当権者が抵当権を実行できるかどうかは、抵当権者と第三取得者の登記の先後により変わります。

第三取得者が先に登記した場合 抵当権が実行できない(第三取得者の不動産所有権は侵害されない)
抵当権者が先に登記した場合 抵当権が実行できる(第三取得者の不動産所有権は失われる)

 

 

第三取得者を保護する手段

 

いくら抵当権がかかっていた不動産とはいえ、自らの責でもないのに購入した不動産を失ってしまうのはあまりにも第三取得者にとって不利な話です。

そのため抵当権の実行により所有権を失ってしまう可能性がある第三取得者に対しては、いくつかの保護の規定があります。

 

第三者弁済

もともとの債務者の債務を代わりに弁済(第三者弁済)することによって、債務を消滅させて不動産の所有権を確保します。このとき第三者弁済した人は債務者に弁済額の償還を求めることができますので、最終的なマイナスにはなりません。

この第三者弁済は、債務者と債権者が契約時に第三者弁済の制限を定めていなければ、債務者の意思に反して行うことが可能です。

 

抵当権消滅請求

第三者弁済と似ていますが、抵当権消滅請求は債務の弁済ではなく不動産の売買代金もしくは自己の指定額を抵当権者に弁済する制度です。こちらは弁済以外に供託も可能です。

 

自ら競落

抵当権が実行された際に、第三取得者が自ら競落することで所有権を再び確保します。

上記の抵当権消滅請求は主債務者や保証人が行うことはできませんが、自ら競落であれば保証人等でも行うことができます。

 

代金支払いの拒絶

抵当権が実行されて不動産の所有権を失った場合には、その不動産の購入代金の支払いを拒絶することができます。もしくは保存費用の償還請求ができます。

保存費用の償還請求については、第三取得者が善意であるか悪意であるかは関係ありません。

 

賃借人との関係

 

抵当権の設定登記がされているアパートやマンションに住んでいる賃借人は、いざ抵当権が実行されて明け渡し請求がされてしまうと、原則として抵当権者に対抗することができません。

しかし、その場合でも競売の買受人が買受け時から6ヶ月間は明渡しが猶予されます。

 

競売による建物だけの第三取得者との関係

競売によって建物を購入した第三取得者には、法定地上権が与えられます。

法定地上権

抵当権設定当時、土地の上に同一人物が所有する建物が存在していた場合には、土地あるいは建物が競売によって別の所有者の所有物になったときでも競売の買受人が土地を利用できる権利

 

この権利を守るため、土地の所有者は競売による建物の購入者に建物を明け渡せ、もしくは壊せと要求することができなくなります。

なお、抵当権がかけられた当時の土地が更地で、その後に建った建物を競売で購入した購入者に対しては、法定地上権は成立しません。

その際には抵当権者が土地と建物を一括競売することにより、建物を存続することが可能になります。

 

「第三者との関係」に関連する法律

この項目に関連する法律は以下のとおりです。

民法 (令和2年3月1日時点)

第474条(第三者の弁済)

債務の弁済は、第三者もすることができる。ただし、その債務の性質がこれを許さないとき、又は当事者が反対の意思を表示したときは、この限りでない。
2 利害関係を有しない第三者は、債務者の意思に反して弁済をすることができない。

【改正後】(令和2年4月1日施行)

第474条 (第三者の弁済)

債務の弁済は、第三者もすることができる。
2 弁済をするについて正当な利益を有する者でない第三者は、債務者の意思に反して弁済をすることができない。ただし、債務者の意思に反することを債権者が知らなかったときは、この限りでない。
3 前項に規定する第三者は、債権者の意思に反して弁済をすることができない。ただし、その第三者が債務者の委託を受けて弁済をする場合において、そのことを債権者が知っていたときは、この限りでない。
4 前三項の規定は、その債務の性質が第三者の弁済を許さないとき、又は当事者が第三者の弁済を禁止し、若しくは制限する旨の意思表示をしたときは、適用しない。

 

第390条(抵当不動産の第三取得者による買受け)

抵当不動産の第三取得者は、その競売において買受人となることができる。

 

第379条(抵当権消滅請求)

抵当不動産の第三取得者は、第三百八十三条((抵当権消滅請求の手続)の定めるところにより、抵当権消滅請求をすることができる。

 

第389条(抵当地の上の建物の競売)

抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができる。ただし、その優先権は、土地の代価についてのみ行使することができる。

 

実際に過去問を解いてみよう

問題:

AはBから 2,000 万円を借り入れて土地とその上の建物を購入し、Bを抵当権者として当該土地及び建物に 2,000 万円を被担保債権とする抵当権を設定し、登記した。この場合、Bの抵当権設定登記後にAがDに対して当該建物を賃貸し、当該建物をDが使用している状態で抵当権が実行され当該建物が競売された場合、Dは競落人に対して直ちに当該建物を明け渡す必要がある。(平成22年度本試験 問5より改題)

答え:×(必要はない)

 

解説

抵当権が実行されて建物が競売にかかっても、賃借人は買受人の買受け時から6ヶ月を経過するまでの明渡猶予が与えられます。「直ちに」ではないため答えは×です。

 

「第三者との関係」ポイントのまとめ

この項目で押さえておくべきポイントは以下のとおりです。

  1. 土地建物の第三取得者と抵当権者のどちらが優先されるかは登記の先後による
  2. 第三取得者を保護するための制度がある
  3. 抵当権実行後には賃借人は明渡請求に対抗できない(6ヶ月間の明渡猶予がある)
  4. 競売により建物を購入した第三取得者には法定地上権がある(抵当権設定時に建物が建っていた場合に限る)

 

最後に

 

抵当権に第三者が関係してくる場合、その第三者がどのような立ち位置にあるのかによって考え方が変わります。

状況を冷静に判断しつつ、どのような形で第三者を保護しているのかを確認しましょう。