「住所地番」と「住居表示」とは｜調べ方(確認方法)を徹底解説
手紙を郵送するときには宛先に住所を記載します。不動産を所有したことがない買主様の中には、住所と言えば郵便宛先で書くような記載方法だけだと思っている方も多くいます。
所在地を表す方法には「住居表示」と「地番」と2種類あるのは宅建業者としては常識の範疇ですが、実のところ詳しい違いについてはよくわかっていない不動産営業マンも多いようです。
今回は改めて「住居表示」と「地番」の違いについて確認してみましょう。
Table of Contents
住居表示とは
まずは住居表示について説明します。「住所表示」ではない点に注意してください。
住居表示とは住居表示に関する法律（住居表示法）に基づいて市区町村が定めた住所です。
過去の日本で用いられてきた住所は、明治時代に割り振られた地番（土地に付けられた符番）でした。しかし年月が経つにつれて土地売買や区画整理による地番の追加・削除・変更が進み、番号の欠番や同じ地番に複数の建物が存在するなどの不便が生じてきました。
地番による住所管理が困難になったために昭和37年（1962年）に住居表示法が施行され、現代の日本では住居表示を基本的な住所説明の方法とするようになっています。
住居表示方式は自治体が決定する
住居表示のやりかたは自治体が法に基づいて決定しています。各自治体が住居表示に関する条例を制定し、以下2つのどちらかの方式に従って附番します。
「街区方式」と「道路方式」
住居表示の附番方法は「街区方式」と「道路方式」に分かれます。
街区方式
道路・河川・鉄道・恒久的施設を境界としたブロックを町名（街区）とし、街区の周りに一定間隔で基礎番号（住居番号）を与える方式
道路方式
道路の名称を町名とし、当該道路に通ずる道沿いの建築物に住居番号を与える方式
実際には街区方式を採用している自治体がほとんどです。山形県の一部地域では道路方式による附番がされています。
地番とは
次に、地番について説明します。
地番とは法務局が土地登記の管理をするために定めた住所番号です。なお、建物の登記を管理するためには家屋番号が付与されています。
地番を付与する目的は土地の登記情報により所有権や徴税額を明らかにすることにあるため、所有権が明確で納税の必要がない国有地には地番が付いていません。ただし過去に民有地だった土地には地番が残されている場合があります。
住居表示と地番が同じ地域も
自治体の中には住所を表す方法に住居表示でなく地番を採用しているところがあります。
東京都を例に挙げれば国立市・日野市・調布市は住居表示制度を導入せず、明治時代に付けられたときの地番を現在の住所としています。これは地番を継続したままでも役所・住民ともに不便が生じていないと各市が判断したためです。
また、新宿区など一部区域のみ住居表示ではなく地番のままとしている自治体もあります。
地番・住居表示の調べ方
それでは、住居表示と地番の違いについて見ていきましょう。
不動産を売買するときには住居表示と地番の両方を扱う必要があるため、2つの違いを正確に理解してください。
使われ方の違い
原則的には、住居表示と地番の使われ方には以下の違いがあります。
- 住居表示→建物を特定するために使う
- 地番 →土地を特定するために使う
土地の販売広告を見ると違いがよくわかります。建物が建っていない更地の場合は地番しかないので、販売広告に掲載される住所は地番です。その後に建物ができて住居表示が決定すると、その建売住宅の販売広告には住居表示が掲載されます。
住所の調べ方の違い
住所の調べ方は、住居表示から地番を調べる方法と、地番から住居表示を調べる方法があります。地番も住居表示も分からない場合には残念ながら調べようがありません。
以下では地番と住居表示のどちらかがわかっている状態で、もうひとつを調べる方法について説明します。
地番の調べ方
1.登記識別情報で調べる
自己所有の土地であれば、登記完了時に法務局から通知される登記識別情報（とうきしきべつじょうほう）によって地番が確認できます。登記識別情報は2005年以前には権利証という名称でした。
2. 固定資産税課税明細書で調べる
毎年春に土地所有者の自宅に向けて郵送される固定資産税課税明細書でも、地番が確認できます。
画像引用：大津町ホームページ｜納税通知書
3.ブルーマップで調べる
ブルーマップは正式名称を住居表示地番対象住宅地図と言います。住宅地図の上に公図を重ねあわせて印刷したもので、住居表示を黒字、公図と地番を青字で表記しています。
ブルーマップは市販もされていますが、地番を調べたい地域の管轄法務局や市区町村役場で閲覧することができます。また、国会図書館や地域の図書館（中央図書館）でも閲覧が可能です。
4.オンラインで調べる
インターネットからは登記識別情報サービスのページにアクセスして登記情報を閲覧することができます。登記識別情報サービスは有料ですが、地番検索にはお金がかかりません。ただし地番検索サービスのみをご利用することはできませんのでご注意ください。
画像引用：登記情報提供サービス｜地番検索サービスの画面イメージ
5.法務局に電話で問い合わせる
地番を調べたい地域の管轄法務局に電話をしても地番が調べられます。
住居表示の調べ方
1.地番図で調べる
市区町村役場で保管されている地番図（地番参考図）を住宅地図と照らし合わせることで、おおまかですが地番がわかります。
2.ブルーマップデータベースを活用する
先ほど地番を調べるのに使ったブルーマップが、逆に住居表示を調べる際にも利用できます。
重複の有無による違い
地番には一筆用紙主義の原則(一不動産一用紙の原則)があります。一筆とは登記上の土地の個数を表す単位で、独立したひとつの土地を一筆としてカウントします。土地は一筆ごとに地番が付され、一筆ごとに1つの用紙で管理されます。
対して住居表示は、土地を分割した場合には同じ住居表示の土地に複数の家が建ちます。新たに基礎番号を付与しないため、同じデザインの一戸建てが並ぶ分譲住宅などでは区画すべてが同じ住所というケースも見受けられます。
なお、マンションなどの共同住宅の場合には建物の基礎番号がすべて同一ですが、部屋番号を「-」でつないで戸別の住居番号としています。
まとめ
■地番の調べ方
- 1.登記識別情報で調べる
- 2. 固定資産税課税明細書で調べる
- 3.ブルーマップで調べる
- 4.オンラインで調べる
- 5.法務局に電話で問い合わせる
■住居表示の調べ方
- 1.地番図で調べる
- 2.ブルーマップデータベースを活用する
今回は住所を表す「住居表示」と「地番」の違いについて詳しく解説しました。
住居表示に比べて地番は使われるシーンが少ないですが、こと不動産関係では地番の登場する回数が多くなってきます。
住居表示と地番の違いをしっかり覚えて、地番に不慣れなお客様にも的確な住所のご説明ができるようにしましょう。
不動産営業実務マニュアルに興味がある方は下記の記事をご覧ください。
不動産業務実務の基本に興味がある方は下記の記事をご覧ください。
不動産業務実務の基本関連記事
