債務者が債務不履行を起こした場合に、債権者が債権を回収するために行う手続きが「差し押さえ」です。差し押さえられた物件は競売にかけられますが、債権者と任意売買の話がつけば競売をやめて売買することも可能です。

今回は初めて「差し押さえ」について学ぶ不動産営業を対象に、制度の概要や売却までの流れを解説します。

差し押さえられた物件を売買する業務に携わることがある方は、差し押さえ～売却までの流れを身につけておきましょう。

「差し押さえ」のしくみを分かりやすく解説

「差し押さえ」は、借金やローン返済といった債務履行を行わない債務者に対して、債権者が債権回収するための手続きです。

公権力を持つ裁判所・地方公共団体・税務署などが債務者の不動産などの財産を押さえることで、　お金を返さない債務者が所有する財産を勝手に売却しないようにします。

差し押さえの仕組み

差し押さえは強制執行の前段階であり、債務者の財産処分権を制限するための仕組みです。

よって、差し押さえただけでは債権回収はできません。差し押さえた財産を強制執行してはじめて債権が回収できます。つまり、基本的に差し押さえと強制執行は同時に行われます。

強制執行とは、不動産で言えば「競売」のことです。

強制執行される競売手続きでは、不動産競売申立から債権者へ配当がされるまで、概ね半年～1年程度かかります。

債務者としては債務不履行になっている分を一括返済するなど、債権者が認める返済を行って差し押さえを解除してもらわないと、差し押さえられた財産を失うことになるのです。

差し押さえの対象になる財産

具体的には以下の3つの財産が、債務不履行の際に差し押さえ対象になる可能性があります。

債権

債務者が別の第三者に対して持っている債権（特定の行為や給付を請求できる権利）は、差し押さえの対象です。

たとえば金融機関に対する預金債権があげられます。預金残高がある場合、預金者は金融機関に対して残高の払い戻しを請求する債権を持っているため、差し押さえの対象に含まれます。

モノの使用収益を提供する代わりに賃料を受け取る「賃料債権」も同様です。

不動産

住宅ローンの返済不履行などの場合、不動産が差し押さえられると競売にかけられます。

ただし、差し押さえは他の債権者が不動産に抵当権を設定していると抵当権が優先されます。

動産

動産とは現金、骨董品、ブランド品、自動車など「動かすことのできる財産」のことです。動産の所在地を管轄する裁判所に申し立てをすると執行官が現地を訪れ、差し押さえが可能な動産を選別する形で差し押さえが行われます。

差し押さえから競売、売却までの流れ

実際に差し押さえから売却が行われるまでの流れは財産によっても若干異なります。今回は不動産をテーマに、差し押さえから売却までの流れをまとめました。

実際の差し押さえから売却の大まかな流れは以下のとおりです。

• 不動産競売申し立て
• 競売開始決定・差し押さえ
• 現況調査・評価
• 売却基準価額・買取可能価額の決定
• 物件明細書の作成・売却
• 代金納付・配当

債権者が不動産の所在地を管轄する地方裁判所に不動産の競売申し立てを行うことで、手続きが始まります。

裁判所が競売開始を決定して差し押さえの登記が設定されたあとは、不動産の所有者は自由に不動産を処分できません。

裁判所に任命された執行官と評価人によって不動産が評価され、売却基準価額（不動産の標準的な価額）と買受可能価額（買受申出が可能な下限額）が決まります。

裁判所は不動産の権利関係などを記載した物件明細書を作成し、裁判所は売却の日時・場所・方法を定めます。一般的には裁判所における期間入札の方法で売却が行われます。

• 最高価で落札した人（買受人）に対して売却が許可され、買受人は裁判所に物件代金を納付します。代金納付後、債権者に対して配当が行なわれ、債権者はここにきて債権を回収できます。

差し押さえのメリット・デメリット

債権回収を行うにあたって債権者の助けとなる強力な効力がある差し押さえですが、メリットばかりではありません。

ここでは差し押さえのメリット・デメリットについて紹介します。

差し押さえのメリット

差し押さえのメリットは以下の2つです。

強制的な取り立てが可能

債務を支払うための原資になる財産（現金、不動産、自動車など）を持っているとしても、債務者が自分から処分して返済に回してくれるとは限りません。

請求しても返済が実現しない場合、差し押さえたうえで強制執行手続きを行うことで、債権者は返済してくれない債務者から債権を取り立てることができます。

強制執行前に債務者が勝手に財産を処分できなくなる

財産を持っている債務者が財産を処分していると、債権を回収できない恐れがあります。

強制執行を行う前には、債務者が財産を処分できないようにしておきましょう。

差し押さえることで債務者が財産を自由に処分できなくなり、強制執行による換価がスムーズに進められます。

差し押さえのデメリット

差し押さえたからといって絶対に債権が回収できるわけではありません。以下のデメリットに注意が必要です。

財産がある債務者にのみ有効

差し押さえはあくまでも財産を押さえる手続きであり、財産がない場合はうまく利用することができません。最低限の生活に必要な財産以外全く持ち合わせていない債務者の場合、債権回収ができない事態になってしまいます。

差し押さえられない財産もある

債権者であっても、以下のように差し押さえが禁止されている財産があります。

• 生活に必要な衣類
• 1ヶ月分の食料品
• 寝具
• 生活家電
• 実印
• 66万円未満の現金
• 生活保護給付・児童福祉手当などの請求権
• 労災などの請求権　など

給与債権は、「手取り額の4分の1まで（手取り金額が44万円を超える場合は33万円を差し引いた金額まで）」という決まりがあります。全額を差し押さえてしまうと債務者の生活が成り立たないためです。

上記のような最低限の財産しかもっていない債務者からは全く債権回収ができないか、一部しかできません。

差し押さえに必要な費用

差し押さえを実際に行うために必要になる費用が主に2つあります。

裁判所にかかる費用

裁判所にかかる費用は「どの財産」を差し押さえるかによっても違いがあります。

弁護士費用

差し押さえから強制執行までの流れは、専門的な知識を持つ弁護士に依頼して行うことが一般的です。

弁護士費用は弁護士によって千差万別です。一般的な目安はありますが、回収の見込みなどによって費用の増減を行うこともあります。依頼予定の弁護士に見積もりをしてもらうことをおすすめします。

まとめ

不動産をはじめとした財産を持つ債務者が返済に応じない場合、自由に売買できないように制限をかけるのが「差し押さえ」の主な役割です。債権回収のために強制執行が行われることもありますが、場合によっては任意売却を行うこともあります。

不動産営業として差し押さえられた物件の売買に携わる可能性があるなら、事前知識として差し押さえについて理解を深めておきましょう。

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不動産競売が任意売却と大きく異なるのは債権者の申し立てによって自動的に競売が進行することです。

また、入札から落札、引き渡しまで半年以上かかることも珍しくないため、債権者側としてもスケジュールの確認とスムーズな進行の手配が欠かせません。

今回は、不動産競売の流れとタイムスケジュールについて紹介します。

不動産競売が決定するまでの流れ

不動産の競売は、債務者側が住宅ローンを滞納する事から始まります。競売が決定されるまでは、以下のような手順で進んでいきます。

1. 住宅ローンの滞納
2. 期限の利益の喪失
3. 代位弁済・一括請求

住宅ローンの滞納

住宅の競売は住宅ローンの支払いの滞納をした時の手続きですが、1回の滞納ですぐに手続きが始まるわけではありません。

競売に至るまでの滞納期間は短くて3ヶ月、最長でも6ヶ月と金融機関によって差があります。

3～6ヶ月の決められた期間においては「住宅ローン返済についてのご連絡」「最終通告書」という表題の督促状が届きます。表題や文言は金融機関によって違いますが、内容はほぼ同じです。

督促状の案内に沿って返信・返済を行えば競売は免れますが、返済が行われない場合は次の段階に移行します。

期限の利益の喪失

期限の利益とは、定められた期限が来るまでは返済をしなくても良いという債務者の利益の事です。つまり、いつまでに返済するのか債権者側と取り決めをすることを指します。これによって金融機関から突然全額の返済要求などが行われるのを防いでいるのです。

ローンの支払いの滞納が続くと、金融機関から期限の利益の喪失に関する通知が届きます。

この決定がなされたということは、債務者は借り入れした全額をただちに返済する必要があるということです。

期限の利益の喪失の通知を受けても全額返済をしない場合は、競売に向けた手続きに進むことになります。

代位弁済・一括請求

金融機関と住宅ローン契約を結ぶときは、保証会社と保証委託契約を結びます。これは、融資に対する保証を保証会社に依頼することが必須の条件になっているからです。

この保証契約によって、ローンの返済が滞った場合の金融機関への住宅ローン分の支払いは保証会社が行います（代位弁済）。
そして、債務者に対する住宅ローン分の債権が金融機関から保証会社へと移行し、保証会社、あるいは保証会社から依頼を受けた債権回収会社によって一括請求が行われるのです。

債務者がお金を一括で返済することはできないため、保証会社は地方裁判所に対して不動産の差し押さえの申し立てを行うことになります。

不動産競売の決定から開札までの流れ

債権者が不動産の差し押さえを行うと、債務者には不動産競売開始決定の通知が送付されます。その後の流れは以下のとおりです。

1. 現況調査
2. 期間入札通知
3. 物件一般公開
4. 開札
5. 売却許可
6. 所有権の移転
7. 退去

現況調査

現況調査とは、不動産の競売を行う前に不動産の現況を調査する事です。「現地調査」と呼ぶ事もあります。裁判所から指定された「執行官」と「不動産鑑定士」によって不動産の価値を確認していきます。

この際、関係者への聞き取り調査も行われるため、債務者は現況調査を拒否する事はできません。

現況調査に拒否権はない

現況調査は、債務者の側から拒否する事はできません。執行官らの入室を拒否したり、妨害したりした場合は公務執行妨害として警察に連行される事もあります。

これは、裁判所の執行官が国によって認められた強い権限（自宅に立ち入る権利、カギを開ける権利）を持っているからです。

期間入札通知

期間入札通知とは、裁判所から送付される競売の開始日や競売の開札日といった情報を通知する書類です。

裁判所や市庁舎の掲示板にも期間入札の通知が公告されます。

物件一般公開

この段階で、一般の落札希望者の目に届くように各所で住宅の情報が公開されます。国が発行する官報のほか、インターネット上の不動産物件情報サイトでも閲覧が可能です。

現況調査で作成した不動産評価書も一般公開され、落札希望者を広く募集するのに利用されます。

開札

競売の期間入札が開始されると、落札希望者によって入札が始まります。買受可能価額以上の金額であれば参加することが可能です。

入札できるのは1度きりであり、他の参加者が提示する金額を閲覧することはできません。

そして、開札期日の時点でもっとも高額な買受金額を提示した落札希望者が、執行官によって最高買受申出人に認められます。

売却許可

最高買受申出人が決定しても、すぐに所有権が移転する事はありません。開札後に、裁判所によって、売却を許可するかどうかの審査が行われます。

なお、売却の許可に関する決定が行われる期限のことを売却許可決定期日と呼びます。

代金納付・所有権移転登記

売却が許可されると、裁判所は買受人に対して代金納付期限通知書を発行します。

概ね、1ヶ月が代金納付の期限として設定されています。

代金を納付する事で所有権の移転登記が実施され、売却された住宅は正式に買受人の所有となります。

配当

配当とは、売却代金を債権者に分配する事です。裁判所から各債権者に配分される形で実施されます。また、余剰分が出た場合は債務者にも配当があります。

債務者にも出頭要請が来ますが、余剰配当がないのなら応じる必要はありません。

退去

所有権の移転登記がされると、その物件は債務者のものではないため、債務者が住んでいる場合は、他人の家を不法に占拠している状態です。

物件の所有権が移転したら必ず退去しなければならず、仮に退去しない場合は後述する強制執行によって強制的に退去させられます。

期間入札開始までのタイムスケジュール

ここでは、債務者が住宅ローンの滞納を行ってから期間入札開始までのタイムスケジュールを解説します。

競売を阻止して任意売却に移行させるためには期間入札通知が届くまでに手続きを行う必要があります。任意売却を希望する場合は、期間入札通知までのタイムスケジュールを把握することが重要です。

このように、住宅ローンの滞納から開札までの期間は一定ではありません。

• 最短で約6ヶ月
• 最長で12ヶ月以上

任意売却にするのであれば、最短の6ヶ月で見積もって準備を進める必要があります。

任意売却に切り替えるための最終締め切り

物件が競売にかけられることが決定されても、任意売却に切り替える不可能ではありません。とはいえ、実際に入札が開始されてしまうと任意売却に切り替えることはできなくなります。

任意売却切り替えの最終締め切りは以下のとおりです。

• 法律上の期限は入札期日の前日
• 実務上の期限は期間入札の通知

法律上の期限は入札期日の前日まで

法律で定められている期限は入札期日の前日までです。法律上このタイミングまでは債権者による競売の取り下げが可能です。

しかし、ここまで手続きが進んでしまうと、実務上取り下げが不可能になります。

実務上の期限は期間入札通知が届くまで

実質的に競売を取り下げる事ができるのは期間入札通知が届くまでです。通知から入札までには2ヶ月以上かかるため、実務的にも引き返しが可能になります。

ただし、どのタイミングで任意売却が出来なくなるかは金融機関によって異なります。債権者との話し合いが難航することも予想されるため、可能であれば競売が決定してすぐのタイミングで任意売却に切り替える準備をするべきです。

債務者が住宅から退去しない場合の手続き

買受人に所有権が移転すると、債務者は物件から退去しなければなりません。

もし退去しない場合は、法的な手段で強制的に引き渡しが行われます。

1. 引き渡し命令申し立て
2. 執行官への強制執行の申し立て
3. 執行官の面談
4. 断行

引き渡し命令申し立て

裁判所では、不動産引き渡し命令を以下のように説明しています。

つまり、いきなり強制退去が執行されるわけではありません。「発令→送達→確定→執行文の付与」と手続きを踏み、それでも退去しない場合は強制執行の申し立てに移行します。

なお、申し立てから執行文の付与までの期間は2週間から1ヶ月です。

執行官への強制執行の申し立て

引き渡し命令の申し立てにも応じない場合は、強制執行の手続きに移ります。

こちらもすぐに実行されるわけではなく、以下のような手順を踏んで実施されます。

1. 執行官の面談
2. 断行

執行官の面談

執行官の面談とは、任意退去の催告を行うために執行官が債務者の自宅を訪問する手続きです。

居留守を使っても、執行官は合鍵で強制的に室内に入る権限があります。その場で退去期日を言い渡されるため、面談を拒否することはできません。

断行

面談で言い渡された退去期日になっても退去しない場合は、強制退去が断行されます。債務者と同居している家族は強制的に退去させられ、家財道具一式も全て撤去されます。

なお、催告から断行までは約1ヶ月の猶予が設けられています。

まとめ

今回は、不動産競売の流れとタイムスケジュールについて解説しました。

競売から任意売却に変更しようと思っても、期間入札の通知が届くと以降は申請を取り下げることが実質的に不可能です。そのため、競売を進める側も任意売却に切り替える側も、タイムスケジュールの把握が不可欠になります。

最善の方法で不動産を手放せるように計画しましょう。

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不動産業に携わっていると、「不動産の差押」事案に関わることがあるかもしれません。

「差押」は、不動産の持主様が住宅ローンを返済できないときや、債務不履行に陥ったときに生じます。ネガティブな状況のため、差押不動産についての業務を担当する場合には、宅建業者は難しい対応を迫られることもあるでしょう。

また、差押不動産を商品として取扱う機会も考えられます。

そこで今回は、不動産の差押についてご説明します。

不動産の「差押」とは

「差押」とは、債務者が債務不履行に陥った場合に、裁判所や行政が債務者の財産である不動産などを確保し、債務者の不動産に関する権利を没収することです。

差押えた不動産は「競売」や「公売」によって現金に換価し、債権者に配当することで債権を回収させたり、税金の滞納分を徴収したりします。

不動産の「差押」3つのパターン

差押には、大きく分けて3つのパターンがあります。

ローン返済の遅滞（抵当権の行使）

抵当権とは、住宅ローンなどの返済が滞った場合に、契約時に指定した債務者の財産を差押えることができる権利です。実際に債務者が債務不履行となった際には、債権者は裁判所に申し立て、抵当権を行使することができます。

裁判による判決や和解（強制執行）

裁判の判決や和解により金銭の支払いや不動産の明渡しが決まっているにもかかわらず、その債務を履行しなかった場合に、債務名義を有する人（債権者）の請求により、裁判所が強制的に差押を行います。

税金や社会保険料の滞納

税金や社会保険料の滞納が起こった場合、行政や自治体が滞納者の財産である不動産を差押えることができます。行政が差押えた不動産を換価するときには、「公売」によって行います。

「抵当権行使」と「強制執行」の違い

「抵当権の行使」と「裁判による強制執行」は、どちらも債権者からの申し立てにより、裁判所が強制的に差押を行うものです。この2つの違いは、「債務名義」が必要かどうかにあります。

「債務名義」とは、執行機関（裁判所など）の強制執行によって実現されるべき債権の存在と範囲、債務者・債権者を証明する公的文書です。

「抵当権の行使」による差押の場合、債権者が抵当権を持っていれば、債務名義を提示することなしに差押を実行させることができます。

一方、裁判や和解による「強制執行」は、債務名義によって債権を証明することで差押が行われます。

差押・競売の流れ

差押と競売は、以下のような流れで行われます。

1. 債権者が差押を申立てる
2. 法務局が差押登記を行う
3. 債務者に差押の通知が届く
4. 裁判所が競売の準備をする
5. 競売情報が公開される
6. 買受希望者が入札・落札する
7. 裁判所が所有権移転登記を行う
8. 債務者は不動産を明け渡す
9. 債権者に売却金が配当される

①差押の申立て

差押を実行するには、債権者（金融機関など）が裁判所に申立てを行います。差押（不動産執行）の申立ては、不動産の所在地を管轄する地方裁判所にて、書面により行います。

◆差押の申立ての必要書類

• 競売申立書
• 不動産登記事項証明書（発行後1か月以内）
• 債務名義（強制執行の場合）
• 公課証明書または評価証明書
• 住民票 など

②差押登記

債権者の申立てが認められると、裁判所は不動産差押（不動産執行）開始を決定します。そして、管轄法務局に嘱託して、不動産登記簿に「差押」登記を行います。

③差押・競売開始通知

差押開始を決定すると、裁判所は債務者に対して「競売開始決定通知」を送付します。

④競売の準備

裁判所は、差押えた不動産を競売により売却するために、「売却基準価額」を設定します。また、買受希望者が閲覧するための「競売情報3点セット」を用意します。

◆競売情報3点セット

1. 現況調査報告書…土地の地目・建物の種類・構造など不動産の現況、不動産の写真、現在の占有者とその権利など
2. 評価書…競売不動産の周辺環境や評価額、不動産の図面など
3. 物件明細書…引き継ぐ必要のある賃借権などがあるか、土地または建物のみの買受けが可能かなど

⑤競売情報の公開

競売の準備が整ったら、裁判所が売却の日時・場所・売却方法を決定し、「不動産競売物件情報サイトBIT」にて競売情報を公開します。その他、地方によって住宅情報誌や新聞に広告を掲載する場合もあります。

⑥入札・落札

買受希望者は、競売情報に記載された保証金を納付し、入札書にて希望買受価格を提示します。入札期間が終わった段階で最高額を提示した入札者が落札します。ただし、裁判所が設定した売却基準価額の80%以上の金額でなければ、認められません。

⑦所有権移転登記

所有権移転登記が行われ、所有権が落札者に移転します。手続きは裁判所が行い、登録免許税などの登記費用は落札者が負担します。

⑧不動産の明渡し

売却された不動産に占有者がいる場合、占有者に居住権がなければ、新しい所有者から退去を請求できます。占有者が退去請求に応じない場合には、購入後6ヵ月以内に執行裁判所に申立てを行い、「引渡し命令」を出してもらいます。引渡し命令があれば、執行官に「強制退去手続き」の申立てを行うことができます。

⑨売却金の配当

法律上の優先順位に従い、裁判所が債権者へ売却金額を配当します。

「差押」の不動産登記

裁判所が差押を決定すると、法務局を通じて差押登記が行われます。差押登記とは、当該不動産が差押られたことを記載するもので、「権利部（甲区）」欄に記載されます。

◆差押登記の内容

• 登記の目的・原因…差押
• 受付年月日・受付番号
• 順位番号
• 権利者その他の事項…差押を行った行政・自治体名（債権者として）

「仮差押」とは

「仮差押」とは、正式な差押が完了するまでの間に債務者が不動産を売却処分しないよう、先行して行う登記です。差押手続きは数ヵ月程度かかるため、債権者は仮差押を申立てることができます。

「参加差押」とは

税務署や地方自治体が租税滞納者の財産を差押るときに、すでに他の行政などによって差押が行われていた場合に、重ねて差押を行うことを言います。登記簿の「権利部（甲区）」欄に「登記の目的・原因」として記載されます。

「差押不動産」の取扱い方

賃貸不動産が差押を受けたら

賃貸不動産差押を受けた場合、裁判所から借主様のもとへ「債権差押命令」という書面が送付されます。債権差押命令が下されると、借主様は「第三債務者」として扱われ、以降は家賃を支払わないよう求められます。

ただし、すでに支払い済みの家賃については、具体的な指示がない限り裁判所から問題にされることはないでしょう。

また、「債権差押命令書」には、現在の契約と賃料の支払い状況を確認するための「陳述書」が同封されています。借主様はその「陳述書」に必要事項を記載し、裁判所に返送しなくてはいけません。

差押えられた賃貸不動産は、競売に出され落札される可能性があります。そして、抵当権の行使による差押・競売であれば、債権者から退去請求されれば、6ヵ月以内に引き渡さなければいけないとされています（電子政府の総合窓口e-Gov｜民法第395条）。

ただし、強制執行や仮差押登記以前からの入居者は、落札者の権利と対抗できるとする判例もあります。

差押の解除方法

差押を解除するためには、債務者が債権者に対して残債務を一括返済する必要があります。ローン返済の遅滞であっても、一度差押を受けると、それまでのような分割による返済はできなくなります。

ただし、債権者との交渉次第では、今後の返済計画と債務履行の確実な見通しを示すことにより、引き続き分割返済に応じてもらえる場合があります。

また、債務者が自己破産の申立てを行うことで、差押が中止または失効される場合があります。

関連法の理解と丁寧な対応が大切

差押は法的措置であるため、差押不動産を取扱う可能性のある宅建業者は、関連法について十分理解しておく必要があります。専門的な対応が求められるケースには、弁護士などの専門家との連携も大切です。

お客様が差押にあってしまった場合には、難しい業務の中でも、今後の生活をサポートできるよう丁寧に対応したいものです。

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