建物区分所有法を解説｜区分建物の共用部分・専有部分の違いとは

投稿日 : 2020年04月25日

多くの世帯が1つの建物に暮らしているマンションでは、住人が仲良く暮らしていくためのルールが必要になります。

特に分譲マンションの場合には、そのルールは所有者の資産価値を左右するため、各所有者の権利を守るルールを定めておかなければいけません。

今回は分譲マンション等の管理や処分について定めている建物区分所有法について解説します。

この記事の監修者：
平山　和歌奈
宅建スペシャリスト

不動産会社や金融機関にて、ローンの審査業務、金消・実行業務などに従事。その過程で、キャリアアップのため自主的に宅建の取得を決意。試験の6ヶ月前には出勤前と退勤後に毎日カフェで勉強、3ヶ月前からはさらに休日も朝から閉館まで図書館にこもって勉強。当日は37℃の熱が出てしまったが、見事1発で合格した。現在はiYell株式会社の社長室に所属。

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「建物区分所有法」の試験科目

権利関係

「建物区分所有法」が含まれる試験分野

建物区分所有法

「建物区分所有法」の重要度

★ ★ ★ ★ ★　確実に出題される頻出項目です

「建物区分所有法」過去10年の出題率

100％

2020年宅建試験のヤマ張り予想

上記の出題率を見てわかるとおり、建物区分所有法に関する問題は100％の出題率となっている最頻出項目のひとつです。

2020年の宅建試験においても、まず確実に出題されると考えて間違いないでしょう。

特に共用部分の中でも法定共用部分と規約共用部分については、登記との関係性なども理解しておく必要があります。

「建物区分所有法」の解説

建物区分所有法について説明する前に、まずは建物区分所有法の対象となる区分建物とは何かを説明します。

区分建物とは

1つの建物の中で区分けされている部分を住居用に販売・購入・使用できるものを区分建物と言います。

区分建物の例で一番わかりやすいのは分譲マンションですが、長屋やテラスハウスなども区分建物に分類されます。

形態がマンションであっても、賃貸用の収益物件など単独オーナーの建物の場合には区分建物ではありません。

区分所有者とは

区分建物の独立した部分を購入し、居住もしくは賃貸に出すなどして使用している人のことを区分所有者と言います。

区分建物の管理を行うために共用部分を所有している者のことは管理所有者と言います。共用部分・管理所有については後ほど詳しくご説明します。

建物区分所有法とは

マンション等の区分建物のルールを定めた法律が建物区分所有法です。

区分建物では「専用で使用する部分」と「共同で使用する部分」があるため、戸建ての単独所有者が持っている所有権とは別に考えなければいけません。

また、民法においては何らかの行為を行うには基本的に全員合意が必要です。しかし多くの住人が暮らすマンションでは、全員合意を得るのは非常に困難です。

そのため、民法とは違う区分建物独自の法律が制定されています。

マンション等の区分の仕方

区分建物は以下の2つに分けられ、区分所有者は2つのそれぞれについて権利と義務を持っています。

専有部分
共用部分

上記の2つについて詳しく見ていきましょう。

専有部分

例えば「203号室」など、マンション等の建物の中でも独立している区画のことを専有部分と言います。

専有部分が専有部分として認められるためには、以下2つの独立性があることが条件となります。

構造上の独立性	区画の上下左右との境が壁・床・天井などで仕切られている
利用上の独立性	外部に直接通じる出入口が存在する

画像引用：LIFULL HOME’S ｜専有面積とは？一人暮らしではどのくらい必要？一級建築士が詳しく解説

共用部分

マンション等のエントランス・階段・エレベーター・共同ゴミ捨て場など、住人が共同で使用する部分を共用部分と言います。

さらに、共用部分は以下2種類に分かれます。

法定共用部分	建物の基礎・土台・エレベーター室など、建物の構造上必須な部分
規約共用部分	管理人室・集会室・駐車場など、規約により共同使用することを定めた部分