不動産（家・マンション・土地）の最適な売却時期とタイミング

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昔からタイミングが大切という意味を持つ「思い立ったが吉日」「好機逸すべからず」などと言った「ことわざ」がたくさんあります。

土地や家・マンションなどの不動産の売却も同じように、高く売るにはタイミングが大切です。

まずは不動産を売却するベストな「タイミング」を中心に解説して行きます。

これで、不動産の売買の適切なタイミングを判断できるようになります。

不動産売却にかかる期間と流れ

まずは不動産売却にかかる期間と流れを解説します。

不動産売却は最初の査定から引渡完了まで4～6ヶ月ほど見ておきましょう。

最初に不動産会社で価格査定を行い、媒介契約を結びます。

次に、売却価格の決定と買主候補への内覧対応を始め、買主が決まったら売買契約を結びます。

通常、不動産売却の際は売買契約の約1ヶ月後引き渡すことになります。

その間に売主の引っ越し、買主の住宅ローンの本審査が行われます。

物件の引渡と残金決済を行い売買の完了となります。

不透明な部分は「売却活動開始～売買契約締結」まで

不動産の売却が終了するまで一体どのくらい時間がかかるのでしょうか？

これは実際売ってみないとわからない一番不確かな部分です。

不動産売却にかかる期間は、一般的には3ヶ月ですが短くて1ヶ月、長くて1年以上かかる こともあります。

公益財団法人東日本不動産流通機構では、首都圏内の不動産売却にかかる平均日数を首都圏不動産流通市場の動向(2023年)において公表しています。

昨年の平均日数を見てみると

となっています。

これによると、全体的におよそ約3ヶ月程度で売却できているといってもいいでしょう。

さらに不動産売却成功のためのポイントを解説しましょう

不動産売却で考えるポイントは「値上り」「値崩れ」「手残り」

不動産売却を成功させるために気を付けることは下記3つのポイントになります。

この3つの言葉の意味をカンタンに紹介した後に具体的なデータを見ながら解説していきます。

値上がり

不動産市況は活発になってくるとマンションや土地が値上がりします。

値崩れ

また、値上がりするということは値崩れする可能性も考えておかなければいけません。

その主な原因は建物にあります。一般的に築年数増えると値崩れを起こし、築25年を超えると建物の価値はゼロになると言えます。

手残り

さらに気を付けなければいけないのが手残りです。

不動産売却で得た利益には所得税を払う必要があり、さらに5年を隔てて税率が変わります。

また居住用財産で有れば10年を超えると税率が下がります。

不動産は所持する期間が長ければ長いほど税率が下がるため税引き後の手残りも考えて判断してみましょう。

これら3つのxポイントを参考に、不動産売却に最適なタイミングをみてみましょう。

不動産売却に最適なタイミングを考えましょう

以下が不動産売却において最適なタイミングと言えます。

それでは一つ一つ詳しく解説していきましょう。

1.築年数：戸建は築15年までが売り時、マンションは売りたいと思った時が売り時

1つ目は築年数です。

戸建価格とマンション価格を築年別の単価の移り変わりのグラフを以下に表示しました。

※出典：三菱UFJ不動産販売より

グラフを見ると、戸建は築15年目までは下落率が大きくなっています。

また築15年を超えると下落率が緩やかになり、築20年以降は横ばいになっています。

戸建の場合、マンションに比べ土地の価格の影響が強くなるため全体的な価値の下落は見られません。

よって戸建の場合は、築15年までに売るのがおすすめで、築26年以降はいつ売却してもそれほど価格に変化はありません。

また、マンションは戸建てに比べて下落が緩やかになっており、ほぼ一定で下がっていきます。

マンションの場合の売り時というのは特になく、売りたいと思った時が売り時となります。

2.修繕履歴：修繕直後は築15年以上でも売り時

2つ目は、修繕履歴です。

これはガチです！！

区分マンション購入前のチェック事項

・修繕積立金の総額（少なければ追加支出のリスク）
・計画修繕の工事履歴（なければ融資に影響）
・専有部分に関する使用規則（実際に守られている？）
・管理費修繕積立金の月額（シミュレーションで使う）…

— ゆーた | 不動産投資家 (@YUTA_fudousan) November 2, 2023

マンションの重要事項調査報告書には管理内容の詳細が書かれています。マンション全体の修繕積立金の状況、今後の値上がり予定、大規模修繕の計画、修繕履歴が残されているケース、長期修繕計画が予定されていることもありますのでそれらをチェックし将来的な費用負担や管理状況を把握しましょう。

— ゆうり | 心と暮らしが満たされる不動産投資&住まいコーチ (@yuulink19) January 1, 2023

上記専門家のツイートを見ると、修繕履歴を気にしていることが分かります。

上述の通り築15年以上となると修繕費がかかるため価格が下がりますが、きちんと修繕を行い履歴を残しておくことで価格の下落を抑えることが出来ます。

そのため、修繕した直後は築15年以上であっても売り時と言えるでしょう。

3.ローンの金利：住宅ローンが低金利のときは売り時

3つ目は、住宅ローンの金利が低い時です。

住宅ローンの金利が低いほど返済総額も抑えられるため不動産購入の好機 と言えます。

そのため不動産購入する人も増えるため売却もしやすくなります。

以下に金利の推移を1985年からみてみました。

※出典：イー・ローンより

2024年12月時点ではまだまだ低金利と言えるため今は売り時と言えるでしょう。

一方、2020年から金利が上昇傾向にありますので、金利の視点でいうと今が売却において良いタイミングと言える可能性もあります。

4.税制：税率が下がる所有期間5年を超えたタイミングが売り時

4つ目は、所有期間に対する税率に注目することです。

個人が不動産売却をした際に譲渡所得が発生した場合、所得税を納めなくてはいけません。

この所得税の税率は所有年月によって変動します。

※確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額（所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付することになります。

また居住用財産（いわゆるマイホーム）の場合は、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」が適用されることになり、さらに税率が下がります。

そのため、税制のタイミングとして所有期間が5年を越したあたりで売却するのがおすすめです。

ただし、居住用財産を売却する場合は、「3,000万円の特別控除」が適用されるため、所得税が発生する可能性は低いと思います。

居住用財産であれば特に税制を気にする必要はないでしょう。

よって個人投資家の方が、利益が出そうなビルやマンションなどを売却する場合に限り5年超の所有期間を注意する必要があります。

ここまで税制から見た売り時について説明してきました。

5.シーズン：新生活が始まる前の2～3月が売り時

最後に注目するのはシーズンです。

これは非常にわかりやすく、新年度前の引っ越しシーズンに合わせるだけです。

日本では、新学期の始まる4月と転勤が多くなる9月にも大勢の人が引っ越します。

そのため、2～3月にかけて最も高く売れるのが居住用財産と言われる戸建て住宅やマンションです。

逆に4月に入ると引っ越しシーズンが終わってしまうため、一気に売れなくなります。

会社の転勤は特に直前に言われることが多いため、2～3月に購入する方は焦って購入を決めます。

この時期は売却期間も短くなるため、2～3月の売却を狙って1月頃から売却をスタート させるのもおすすめです。

ここまでの説明で、売却の最適なタイミングをまとめました。

タイミングも大切ですが、不動産売却をするための一番の鍵は「信頼できる不動産会社を探すこと」です。

信頼できる不動産会社はどうやって探すのか

それぞれの不動産会社によって得意分野や得意な地域も変わってきます。

不得意分野を担当することで売却金額が数百万、数千万下がることも出てきます。

ただし一人の力でベストな不動産会社を探すことは難しいと思います。

そこで筆者がおすすめしているのが「不動産一括査定サービス（サイト）」です。

あなたの不動産に強い不動産会社を知ることができるので、高く・早く売ることができる可能性がグッと上がります。

そんな不動産一括査定サイトですが、提携している不動産会社がそれぞれ異なり、エリアごとにおすすめが異なります。

不動産一括査定サイトの詳細は下記記事を確認ください。

まとめ

いかがでしたか。

この記事では不動産売却のタイミングを紹介してきました。

この記事をまとめますと、、、

この記事によってあなたの疑問や不安が少しでも解消されると幸いです。

この記事の監修者

石川 貴裕

合同会社ラビッツ　代表社員

愛知県で企業勤めをしながら、親族の不動産会社にて不動産売買を経験。自らマンションを7棟、太陽光発電を1基を所有しており、不動産売買も実体験している。現在は、合同会社ラビッツにて不動産や中古車の情報メディアを運営、企画をしている。また、数々の不動産や中古車メディアの執筆・監修を行っている。