【2027年4月施行】ICチップ読み取り義務化で変わる不動産取引の本人確認と実務対応
投稿日 : 2026年11月02日
精巧に偽造された運転免許証やマイナンバーカード等を悪用し、他人の不動産を勝手に売却・担保設定して多額の資金を騙し取る「地面師（なりすまし詐欺）」の被害が全国で相次いでいます。
こうした深刻な不動産詐欺被害の撲滅に向け、犯罪収益移転防止法（犯収法）の施行規則等が大幅に改正されることになりました。これにより、不動産取引の現場における「本人確認（取引時確認）」の運用が劇的に変わります。
本記事では、宅地建物取引業者が2027年（令和9年）4月1日の施行に向けて押さえておくべき改正ポイント、現場で想定されるトラブル対応などを詳しく解説します。
犯収法改正で何が変わるの？
今回の改正では、犯収法全体のマネロン・詐欺対策を強化する目的で多岐にわたる見直しが行われています。そのなかで、不動産事業者（宅建業者）が日常実務で即座に対応を迫られるのが「本人確認手法の厳格化（ICチップ義務化）」です。
2027年4月1日より義務化されるものと廃止・見直しされるものをまとめました。
2027年4月1日より義務化されるものと廃止・見直しされるものをまとめました。
| 項目 | 施行・義務化されるもの | 廃止・不可となるもの |
|---|---|---|
| 【対面取引】 顧客が個人の場合 | ICチップ情報の読み取り義務化 顔写真付き本人確認書類（マイナンバーカード・運転免許証等）の提示に加え、アプリ等によるICチップ情報の読み取り・一致確認が義務化 | 券面の目視のみによる確認 ICチップ読み取りを行わず、書類の見た目（券面記載事項・顔写真）のみで確認を行う旧来の手法は廃止（不可） |
| 【対面取引】 本人確認書類の種類 | 偽造防止対策済み書類への限定 偽造・改ざん防止措置が講じられた書類や、ICチップ読み取りが可能な書類への絞り込み | 偽造防止措置がない写真なし書類等の扱い制限 偽造・改ざん対策が施されていない写真なし本人確認書類（住民票の写し等）の従来の単独利用等は原則廃止・制限 |
| 【非対面取引】 顧客が個人の場合 | ICチップ送信・代行者読み取りの導入 ・アプリ等を用いた容貌画像＋ICチップ情報の送信 ・郵便事業者等の代行者によるICチップ情報の読み取りや特定電磁的記録の送信活用 | 偽造リスクの高い非対面確認手法 偽造・改ざん対策が施されていない写真なし本人確認書類（住民票の写し等）の画像送信や原本送付による確認手法は原則廃止 |
| 【特例措置】 非居住外国人等 | 「非居住外国人等に係る特例措置」の施行 住民基本台帳の適用を受けない外国人等（外交官、短期在留者、海外居住者等）を対象とした新たな確認方法を整備・施行 | 一律的な旧確認手法の適用 非居住外国人等に対して一般的な国内居住者と同じ本人確認方法を一律に適用する従来の運用が廃止・見直しされる |
| 【法人取引】 顧客が法人の場合 | 新設項目なし | 「写し（コピー）」による確認の廃止 法人の本人確認書類の「写し（コピー）」の送付による確認の廃止 |
| 【確認ツール】 対面確認用アプリ | デジタル庁「マイナンバーカード対面確認アプリ」等の活用 店舗や窓口での対面確認時に、暗証番号不要でICチップを読み取る無料アプリ等の導入・活用 | 手作業・目視確認依存の業務フロー デジタルツールを使わない手作業中心の本人確認フローが廃止・見直し対象に |
改正後の「本人確認方法」は？
ここでは個人を対象とした「本人確認方法」をご紹介します。
【対面取引】個人の場合（店舗・窓口で面談）
【パターンA】ICチップ・顔写真付き書類の原本提示 ＋ ICチップ読み取り
■使える書類（原本）
- マイナンバーカード
- 運転免許証 / 運転経歴証明書
- 在留カード / 特別永住者証明書
- 旅券（パスポート）
- 身体障害者手帳
- その他官公庁発行書類（顔写真あり・氏名・住居・生年月日の記載あり）など
■確認手順
書類原本の提示を受け、デジタル庁の「マイナンバーカード対面確認アプリ」や専用端末等でICチップ情報（氏名・住居・生年月日・写真）を読み取って券面と照合する。
【パターンB】顔写真なし等の書類の原本提示 ＋ 転送不要郵便の送付
■使える書類（原本）
- 住民票の写し / 住民票記載事項証明書/戸籍の附票の写し（※偽造防止対策が施されたもの）
- 印鑑登録証明書
- 国民健康保険等の資格確認書 / 介護保険被保険者証 / 健康保険日雇特例被保険者手帳
- 児童扶養手当証書 / 母子健康手帳
- マイナンバーカード・在留カード等で顔写真がないもの
- 一定の外国政府・国際機関が発行する書類（顔写真あり/なし・氏名・住居・生年月日の記載あり)
■確認手順
上記書類の原本提示を受けた上で、取引関係文書を書留による転送不要郵便物等で本人確認書類に記載の顧客住居宛てに送付する。
【パターンC】スマホ版マイナンバーカード（カード代替電磁的記録）
■使えるもの
- スマートフォンに搭載されたマイナンバーカードのデータ
■確認手順
スマートフォンに搭載されたマイナンバーカードの情報を送信用プログラム等を通じて顧客のスマホからデータの送信を受け、確認を行う。
【非対面取引】個人の場合（オンライン・郵送）
【パターンA】公的個人認証サービス（JPKI）
公的個人認証サービス（JPKI）
マイナンバーカードのICチップに搭載された電子証明書を利用（マイナンバーは利用しません）して、オンラインで本人確認を行うことができるサービス。
参照：デジタル庁「公的個人認証サービス（JPKI）」
参照：デジタル庁「公的個人認証サービス（JPKI）」
■使える書類・データ
- マイナンバーカード（公的個人認証法に基づく「署名用電子証明書」）
■確認手順
専用のeKYCシステム等を介して電子署名付き電子証明書の送信を受け、「署名用電子証明書」が有効であるか（失効や改ざんがないか）をオンラインで検証する。あわせて、証明書に含まれる本人特定事項（氏名・住居・生年月日）を確認する。
【パターンB】ICチップ読み取り型eKYC
■使える書類・データ（※ICチップ付き書類）
- マイナンバーカード
- 運転免許証 / 運転経歴証明書
- 在留カード / 特別永住者証明書
- 旅券（パスポート）
- 身体障害者手帳
- その他官公庁発行書類（顔写真あり・氏名・住居・生年月日の記載あり）など
■確認手順
専用のeKYCシステム等でリアルタイム撮影した「本人の容貌画像（顔）」と、カードのICチップから直接読み取った「顔写真データ」を照合する。また、ICチップ内に記録されている「本人特定事項（氏名・住居・生年月日）」と顧客の申告情報の一致を確認・照合する。
【パターンC】スマホ版マイナンバーカード（カード代替電磁的記録）
■使えるもの
- スマートフォンに搭載されたマイナンバーカードのデータ
■確認手順
スマートフォンに搭載されたマイナンバーカードの情報を送信用プログラム等を通じて顧客のスマホからデータの送信を受け、確認を行う。
【パターンD】書類原本の送付 ＋ 転送不要郵便の送付
①書類を郵送してもらう手順
■使える書類（原本）
- 住民票の写し / 住民票記載事項証明書/戸籍の附票の写し（※偽造防止対策が施されたもの）
- 印鑑登録証明書
■確認手順
顧客から書類の原本を郵送してもらい、取引関係文書を書留による転送不要郵便物等で本人確認書類に記載の顧客住居宛てに送付する。
②ICチップ情報をアプリ等で送信してもらう手順
■使えるもの（※ICチップ付き書類）
- マイナンバーカード
- 運転免許証 / 運転経歴証明書
- 在留カード / 特別永住者証明書
- 旅券（パスポート）
- 身体障害者手帳
- その他の官公庁発行書類（顔写真あり・氏名・住居・生年月日の記載あり）
- 住民票の写し / 住民票記載事項証明書/戸籍の附票の写し（※偽造防止対策が施されたもの）
- 印鑑登録証明書
- 国民健康保険等の資格確認書 / 介護保険被保険者証 / 健康保険日雇特例被保険者手帳
- 児童扶養手当証書 / 母子健康手帳
- マイナンバーカード・在留カード等で顔写真がないもの
- 一定の外国政府・国際機関が発行する書類（顔写真あり/なし・氏名・住居・生年月日の記載あり）
- 官公庁発行書類（顔写真なし・氏名・住居・生年月日の記載あり）
■確認手順
専用アプリ等を使用し、顧客からICチップ情報（氏名・住居・生年月日）の送信を受ける。受信後、取引関係文書を書留による転送不要郵便物等でICチップ情報の顧客住居宛てに送付する。
【パターンE】郵便事業者等（配達員）による確認
①配達員によるICチップ読み取り
■使える書類・データ（※ICチップ付き書類）
- マイナンバーカード
- 運転免許証 / 運転経歴証明書
- 在留カード / 特別永住者証明書
- 旅券（パスポート）
- 身体障害者手帳
- その他官公庁発行書類（顔写真あり・氏名・住居・生年月日の記載あり）など
■確認手順
- 事業者が取引関係文書を「本人限定受取郵便等」で発送する。
- 郵便配達員（代行者）が顧客の住居を訪問し、写真付き本人確認書類の提示を受ける。
- 配達員が携帯端末等でICチップ情報（氏名・住居・生年月日）を端末で読み取り、本人確認を行う。
- 封入された紙の取引関係文書をその場で顧客に手渡す。
- 郵便事業者が、確認した本人特定事項等を事業者へ伝達する。
②スマホ版マイナンバーカードを利用
■使えるもの
- スマートフォンに搭載されたマイナンバーカードのデータ
■確認手順
- 郵便配達員（代行者）が顧客の住居を訪問し、スマホからのデータ送信を受けて本人確認を行う。
- 配達員が取引関係文書データ（PDF等）を電子的に送信する。
- 郵便事業者が、確認した本人特定事項等を事業者へ伝達する。
不動産取引に直接関わる関連事業者
今回の犯収法改正は、宅建業者単体にとどまらず、不動産売買・決済に関わる各種事業者にも大きな影響を及ぼします。顧客の住宅ローン手続きや登記手続きをサポートする上で、周辺業種の動向も把握しておくことが不可欠です。
- 宅地建物取引業者
- 金融機関
- ファイナンスリース事業者、クレジットカード会社
- 士業（司法書士・行政書士等）
顧客サポートの重要ポイント
特に住宅ローンの決済のような場面では、「宅建業者」「住宅ローン提供銀行」「登記を担当する司法書士」の全員が、それぞれ同じタイミングでICチップの読み取り（または公的個人認証）を求めることになります。
「なぜ何回もカードを読み取るのか」と買主・売主が困惑しないよう、不動産事業者が窓口となり、あらかじめ「2027年4月以降の手続きの流れ」を顧客へ案内しておくことがスムーズな取引成立の鍵となります。
「なぜ何回もカードを読み取るのか」と買主・売主が困惑しないよう、不動産事業者が窓口となり、あらかじめ「2027年4月以降の手続きの流れ」を顧客へ案内しておくことがスムーズな取引成立の鍵となります。
ICチップ搭載の身分証のポイント
2027年4月以降の取引において、単体で利用可能な「ICチップ搭載書類」と、従来のままでは利用できなくなる（または補完書類が必要になる）書類の整理が必須です。
ICチップ読み取りの対象となる主な身分証明書
| 書類名称 | 確認時の注意点 |
|---|---|
| 運転免許証 / 運転経歴証明書 | 読み取りには暗証番号（PIN ４桁×２種類）の入力が必要。 |
| マイナンバーカード | デジタル庁提供の対面確認アプリ等を利用すれば暗証番号入力不要で照合可能。 |
| 在留カード / 特別永住者証明書 | 外国人取引時に使用。専用アプリ等でICチップ読み取りを実施。 |
| パスポート（日本国旅券） | 2020年2月以前発行のものは所持人記入欄あり。 2020年2月以降発行（所持人記入欄なし）のものは単体で住所確認ができないため、住民票等の補完書類が必要。 |
ICチップ非搭載の身分証明書
- 健康保険証 / 年金手帳
- 顔写真なし・ICチップなし
- 住民票の写し / 印鑑登録証明書
- 補完書類や法人の確認書類としては機能するが、個人の対面確認の単独主書類としては不可
ICチップ化で想定されるトラブルと対応策
不動産取引の現場（店舗、現地案内所、買主・売主の自宅等）で想定されるトラブルと具体的な解決手順をご紹介します。
トラブル①：免許証の暗証番号（４桁×２）を顧客が覚えていない
運転免許証のICチップには２種類の暗証番号（４桁の数字×２組）が設定されています。読取時にどちらが必要になるか（あるいは両方か）は、利用するアプリ・読み取りシステム等の仕様によって異なります。
- 暗証番号①（PIN１）：
- 氏名・生年月日・免許証番号・有効期限などの「券面基本情報」を読み取るための番号
- 暗証番号②（PIN２）：
- 本籍地や顔写真データなどの「繊細なプライバシー情報」まで読み取るための番号
※暗証番号を３回連続で間違えるとICチップにロックがかかり、警察署や免許センターの窓口で解除手続きを行わない限り読み取れなくなります。
■対応策：
【事前案内の徹底】
契約前日までに「当日は運転免許証の暗証番号（４桁×２組）を使用します。お忘れの場合は、暗証番号の入力不要で確認できるマイナンバーカード（対面確認アプリ利用時）のご持参をお願いいたします」などとアナウンスする。
【事前案内の徹底】
契約前日までに「当日は運転免許証の暗証番号（４桁×２組）を使用します。お忘れの場合は、暗証番号の入力不要で確認できるマイナンバーカード（対面確認アプリ利用時）のご持参をお願いいたします」などとアナウンスする。
【事前照会の案内】
暗証番号を忘れてしまった場合、本人が運転免許証を持参して警察署や運転免許センターに設置されている「暗証番号照会端末」にかざせば、その場で即座に番号を確認・印刷できます（電話等での照会は不可）。事前に照会を済ませておくように案内をする。
暗証番号を忘れてしまった場合、本人が運転免許証を持参して警察署や運転免許センターに設置されている「暗証番号照会端末」にかざせば、その場で即座に番号を確認・印刷できます（電話等での照会は不可）。事前に照会を済ませておくように案内をする。
トラブル②：カードの磁気・ICチップが破損・故障していて読めない
スマホケースに内蔵された強力な磁石（MagSafe等）の影響や、財布・カードケース内での屈曲（折り曲げ）、ICチップ表面のキズ・経年劣化により、カード内部のアンテナコイルやチップが破損してNFC電波に反応しなくなるケースです。
■対応策：
【代替となるIC身分証への切り替え】
マイナンバーカード、在留カード、パスポート（日本国旅券）など、顧客が所有する「別のICチップ付き公的身分証明書」での読み取りに切り替えましょう。
【代替となるIC身分証への切り替え】
マイナンバーカード、在留カード、パスポート（日本国旅券）など、顧客が所有する「別のICチップ付き公的身分証明書」での読み取りに切り替えましょう。
【原本送付・郵送方式への切り替え】
他のIC身分証もない場合、ICチップ不読時の標準フローとして「住民票の写しや印鑑登録証明書の原本の送付（郵送等）＋転送不要郵便」等の確実な補完手段へ切り替えます。
他のIC身分証もない場合、ICチップ不読時の標準フローとして「住民票の写しや印鑑登録証明書の原本の送付（郵送等）＋転送不要郵便」等の確実な補完手段へ切り替えます。
トラブル③：通信障害や端末不具合で、現場でアプリが動かない
顧客自宅等で電波が入らない、または社用端末の故障等で現場でICチップ照合が完結できないケースです。
■対応策：
【事後読み取りルールの適用】
端末の不具合でICチップを読み取れない場合は、後日（合理的な期間内）に読み取りを行えば、取引時確認を完了させることができます。
【事後読み取りルールの適用】
端末の不具合でICチップを読み取れない場合は、後日（合理的な期間内）に読み取りを行えば、取引時確認を完了させることができます。
【本部一括確認の活用】
営業担当者が現場で読み取ったデータを本部に送信し、本部のコンプライアンス担当者が後からICデータと券面写真・顔画像を照合して完了させる運用も警察庁Q&A上認められています。
営業担当者が現場で読み取ったデータを本部に送信し、本部のコンプライアンス担当者が後からICデータと券面写真・顔画像を照合して完了させる運用も警察庁Q&A上認められています。
トラブル④：免許証裏面に新住所が載っているが、ICチップ内が旧住所のまま
引越し（転居）等で警察署にて免許証裏面の住所変更手続きを行った場合、「裏面には新住所が記載されているが、ICチップ内部の記録データは旧住所のまま」というケースがあります。
■対応策：
【裏面とICデータの突合確認】
本人確認書類のICチップ情報が旧住所である場合は、券面記載の新住所を確認することに加え、ICチップと券面の旧住所が一致していることを確認することで、住居の確認を行うことができます。なお、本人特定事項として確認すべき住居は、改正後も「現実に生活の本拠を置く場所」で変更ありません。事業者は券面にて現在の住居を確認し、確認記録を作成・保存する必要があります。
【裏面とICデータの突合確認】
本人確認書類のICチップ情報が旧住所である場合は、券面記載の新住所を確認することに加え、ICチップと券面の旧住所が一致していることを確認することで、住居の確認を行うことができます。なお、本人特定事項として確認すべき住居は、改正後も「現実に生活の本拠を置く場所」で変更ありません。事業者は券面にて現在の住居を確認し、確認記録を作成・保存する必要があります。
不動産業者が2027年4月までに完了すべきタスク
2027年4月1日の義務化スタートまでに対応すべきタスクをまとめました。
１.取引フローの把握
■対応内容：
過去１年の契約データを集計し、「店舗窓口」「出張重説」「Web重説」の実施割合を算出する。
過去１年の契約データを集計し、「店舗窓口」「出張重説」「Web重説」の実施割合を算出する。
■目的：
契約形態の比率を把握し、必要な端末数やシステム準備数を確定するため。
契約形態の比率を把握し、必要な端末数やシステム準備数を確定するため。
２.システム・ツールの対応確認
■対応内容：
システム提供ベンダーへ、2027年4月改正（IC読取・JPKI連携）への対応予定を問い合わせる。
システム提供ベンダーへ、2027年4月改正（IC読取・JPKI連携）への対応予定を問い合わせる。
■目的：
利用中の電子契約や顧客管理ソフトが新ルールに未対応の場合の契約ストップを防ぐため。
利用中の電子契約や顧客管理ソフトが新ルールに未対応の場合の契約ストップを防ぐため。
３.スマホ・読み取り機器の確保
■対応内容：
社用スマホのNFC対応状況の点検、出張用スマホの追加配備、店舗用卓上ICリーダーの手配を行う。
社用スマホのNFC対応状況の点検、出張用スマホの追加配備、店舗用卓上ICリーダーの手配を行う。
■目的：
免許証等の目視・コピー確認の廃止に伴い、IC読取端末を導入するため。
免許証等の目視・コピー確認の廃止に伴い、IC読取端末を導入するため。
４.アプリの動作テスト
■対応内容：
テスト端末に「デジタル庁対面確認アプリ」等を導入し、社員のカードを用いて動作確認を行う。
テスト端末に「デジタル庁対面確認アプリ」等を導入し、社員のカードを用いて動作確認を行う。
■目的：
本番運用時の通信エラーや読み取り不可による業務遅延を防ぐため。
本番運用時の通信エラーや読み取り不可による業務遅延を防ぐため。
５.マニュアル＆重説チェックシートの改訂
■対応内容：
重説シートに「IC照合欄」を追加し、暗証番号忘れや裏面住所変更時の対応手順をマニュアル化する。
重説シートに「IC照合欄」を追加し、暗証番号忘れや裏面住所変更時の対応手順をマニュアル化する。
■目的：
法的な確認不備を防ぎ、トラブル発生時の現場の独断（法令違反）を防止するため。
法的な確認不備を防ぎ、トラブル発生時の現場の独断（法令違反）を防止するため。
６.データ保存用ストレージの準備
■対応内容：
社内サーバーまたはクラウド上に、アクセス制限と暗号化を施した専用保管フォルダを作成する。
社内サーバーまたはクラウド上に、アクセス制限と暗号化を施した専用保管フォルダを作成する。
■目的：
ICチップの読み取りログおよび確認記録を７年間安全に保存するため。
ICチップの読み取りログおよび確認記録を７年間安全に保存するため。
７.顧客向け案内チラシの作成
■対応内容：
契約当日のIC読取義務化を周知する案内チラシや、暗証番号の事前確認を促す案内文を作成する。
契約当日のIC読取義務化を周知する案内チラシや、暗証番号の事前確認を促す案内文を作成する。
■目的：
契約当日の暗証番号忘れやカード持参忘れによる手戻りを防ぐため。
契約当日の暗証番号忘れやカード持参忘れによる手戻りを防ぐため。
８.社員研修（ロールプレイング）
■対応内容：
端末の操作手順や住所変更時の確認手順について社内研修を実施する。
端末の操作手順や住所変更時の確認手順について社内研修を実施する。
■目的：
営業現場での操作の戸惑いを無くすため。
営業現場での操作の戸惑いを無くすため。
９.顧客への事前案内（媒介・申込時）
■対応内容：
物件の購入申込や媒介契約の段階で、作成した案内チラシを手渡し・送付して説明を行う。
物件の購入申込や媒介契約の段階で、作成した案内チラシを手渡し・送付して説明を行う。
■目的：
契約直前ではなく早期に案内し、顧客にカードや暗証番号を準備してもらうため。
契約直前ではなく早期に案内し、顧客にカードや暗証番号を準備してもらうため。
まとめ
2027年4月1日からの本人確認義務化は、確実に対応すべき法令遵守事項であると同時に、顧客取引の安全性を高める大切な取り組みです。適切な事前準備とスムーズな運用体制を整えることで、お客様や取引先金融機関からの信頼向上にもつながります。
施行直前に現場が混乱しないよう、「機器の手配」「運用マニュアルの改訂」「顧客への事前案内」といった準備を着実に進めていきましょう。
参考：国土交通省「不動産業におけるマネーロンダリング対策の徹底について【犯収法に基づく本人確認方法の変更等について】」
参考：国土交通省「不動産業におけるマネーロンダリング対策の徹底について【犯収法に基づく本人確認方法の変更等について】」
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この記事の監修者
いえーる住宅研究所 編集部
運営・編集
いえーる住宅研究所編集部では、住宅ローンの最新金利動向や不動産売買・建築ノウハウを、分かりやすく正確にお伝えすることを目指しています。
国土交通省や住宅金融支援機構などの公的機関が発信する一次情報や公式データを元に独自取材・調査を行い、定期的に最新情報へ更新・発信しています。
運営会社：iYell株式会社 （https://iyell.co.jp/）
