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異例な売買契約

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この事例から学ぶ教訓

不動産の売買契約においては、あらかじめ「手付金」を支払う必要があります。買主様の中には「内金」や「申込金」と混同されてる場合があるため、正しく理解してもらえるように周知が必要です。

今回は、手付金とは何かと準備をする際の注意点について解説します。

手付金とは

不動産売買における手付金とは、契約の締結時に買主様側から売主様側へ支払う金銭のことです。

契約の成立を前提としての受け渡しであり、本来は売買代金の受け渡しの際に売主様側から返還されます。ただし、現在では手続きを簡略化させるために買主様側が手付金で支払った金額を差し引いた売買代金を支払うことが一般的です。

手付金が必要な理由

売買契約をしてから売主様側に実際にお金を支払うタイミングは引き渡し（決済）のタイミングです。売買契約から決済までの間には住宅ローンの審査等があるため、売主様側にお金が入るのは契約から1～2ヶ月以上後の話になります。

そのため、手付金という形で売買代金を先払いしておくのです。

また、手付金は買主様が契約解除を希望するためには放棄、売主様が契約解除を希望するには倍返しが必要です。

お互いに時間をかけて行う契約だからこそ、キャンセルを発生させないためのお金として手付金が必要なのです。

手付金の種類

手付金は、買主様と売主様、双方の合意によって金額や性質が決められます。

種類としては「証約手付」「違約手付」「解約手付」の3つに分類されます。法的な効力が大きく異なるため、それぞれの手付金の性質の違いについて理解しておく必要があります。

証約手付

証約手付とは、不動産売買の契約が成立したことを証明するための手付金です。

金額は5万円から10万円程度が一般的とされており、売買代金を受け渡すタイミングで売主様から返還されます。

ただし、実際の不動産取引において証約手付が選択されることは稀です。

違約手付

違約手付とは、買主様側に契約不履行（違約）があった場合に没収される罰金のような性質を持った手付金です。

違約手付を支払っても損害賠償金が発生する場合は別で請求されるうえ、賠償金額が違約手付の金額を下回る際は全額が没収されます。場合によっては買主様側に著しく不利な手付のため、こちらも選択されることは多くありません。

解約手付

解約手付は不動産売買における解約権を確保しておくための手付金です。

契約の履行に着手するまでであれば、買主様側から解約する際は解約手付を放棄、売主様側から解約する際は解約手付の2倍の金額を支払うことによって無条件に解約することができます。

契約の履行に着手するまでの解約であれば、仮に解約によって損害を被ったとしても損害賠償金の請求はできません。そのため、契約の履行がいつに当たるかを双方で確実に確認しておくことが重要です。

過去の判例によると、契約の履行の着手とは「客観的に外部から認識できるような形で、契約の履行行為の一部をなしたこと、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をしたこと（最判昭40年11月24日）」とされています。

ただ単に売買代金の準備をしただけでは履行の着手とはなりません。買主様側では内金・売買代金の支払い、売主様では登記、物件の引き渡し等が該当します。

また、不動産売買の現場ではトラブルの防止のために、特記事項として手付解除期限の具体的な日付を取り決める場合もあります。

なお、双方で特段の取り決めがされなかった場合、手付金は解約手付であると推定されます。

手付金の金額相場

手付金の金額は売主様・買主様双方の合意によって自由に金額を定めることが可能です。

ただし、キャンセルを防ぐという目的がある事から0円になることはありません。そのため、不動産業者が売主の場合は販売価格の5％を下回る手付金は受け取ってもらえない事がほとんどです。

ただし、会社によっては規約で手付金の下限を設定している場合もあります。その場合、社内の規約と買主様からの申し出を総合的に判断し、手付金の受領を判断することになります。

なお、手付金の相場は一般的に物件価格の5％～10％とされています。また、中古物件の場合の相場は約5％です。

手付金を準備する時の注意点

手付金は、売買契約と同時に支払うものとされています。契約の前に支払ってしまった場合、売主側が倒産や破産をすると取り戻せない可能性があるからです。

そのほか、手付金を支払う際の注意点には以下のようなものがあります。

• 手付金は必ず用意する
• ローンで支払えない
• 必ず現金で支払う

それぞれの詳細について、以下で説明します。

手付金を用意できない時｜親からの贈与を検討する

原則として、手付金がない不動産売買が成立することはありません。手付金なしで不動産を売買する場合は現金による一括支払いに限定されることになり、実質的に売買が不可能になります。

手付金を用意できない場合は、買主様の親権者からの贈与を提案します。

基礎控除の110万を超える贈与の場合は贈与税がかかりますが、「直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税」の適用を受けることで贈与税を払わずに贈与することが可能です。

控除額は契約の締結日と住宅の分類によって変わります。令和2年の4月1日から令和3年3月31日に省エネ住宅の売買契約をした場合は1,500万円、それ以外の一般住宅であれば1,000万円が非課税です。

加えて基礎控除の110万円も控除できるため、省エネ住宅なら1,610万円、一般住宅なら1,110万円までを非課税にできます。

手付金をローンで用意するのはNG

手付金を用意できないとしても、カードローン等でお金を借りて用意することは避けなければいけません。

カードローンで借金をすることによって、住宅ローンの審査に通らなくなる可能性があるからです。

手付金は、必ず買主様の預貯金で用意をしてもらいましょう。

手付金は現金で準備する

手付金は、原則として売買契約の締結と同時に支払うのが原則です。そのため、金額にかかわらず現金でやりとりすることになります。

これは、売買契約のほとんどが平日夜か週末に行われることが要因です。振込にしてしまうと、契約と支払いに時間差が発生してしまいます。

予め現金を準備しておき、現金を持ち歩くことになるため防犯に注意しておくことが大切です。

手付金と申込金の違い

手付金が解約手付である、もしくは解約手付と推定される場合には、契約がキャンセルになっても、買主様の側に手付金が戻ることはありません。

一方の「申込金」は、買主様の手元に預けておく性質のお金です。物件の購入意思の表示のために行うものであり、契約解除権の留保などの機能はありません。そのため、キャンセルになった場合は買主様に全額返金されます。

あわせて読みたい：申込証拠金と手付金は違う｜まぎらわしい2つの特徴と注意点を整理

手付金と諸費用の違い

「諸費用」とは、物件の購入以外に必要になる費用のことです。仲介手数料のほか、登録免許税や不動産取得税が該当します。

手付金が住宅価格に対して支払うものであるのに対し、諸費用は住宅価格とは別に支払う必要があります。

まとめ

今回は手付金の概要と役割手付金を準備する際の注意点について解説しました。手付金の性質を理解していないとトラブルに発展する場合があるほか、フルローンを組んでも手付金は現金で支払う必要がある点に注意が必要です。

買主様がスムーズな取引ができるように、手付金についての理解を深めましょう。

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不動産を購入する際に、最初に売主様に支払うものとして手付金が挙げられます。手付金の意味を理解していない買主様も多く、場合によっては無条件の契約解除ができない等のトラブルに発展する恐れがあります。

買主様が手付金と手付解除について理解し、トラブルを被らないように説明しておくことが重要です。

今回は手付解除とは何か、期日を過ぎた場合の注意点等について解説していきます。

手付解除とは

手付解除（てつけかいじょ）とは、不動産売買の契約時に手付金を支払うことによって、後から契約を解除することができるようにする仕組みの事です。

手付解除を利用することで、相手方が契約の履行に着手するまでは売主側・買主側のどちらからでも解約が可能です。

手付金の種類

買主様から売主様に支払われる手付金は、以下の3種類に分類されます。それぞれ法的な効力に違いがあるため、営業活動をする上でその違いは必ず理解しておきましょう。

• 証約手付
• 違約手付
• 解約手付

証約手付

証約手付とは、購入の意思表示を行うための手付金です。

売買代金を収受する際、あらかじめ受け取っていた証約手付は買主様に返還されます。ただし、手続きの簡略化のために実務上は証約手付を差し引いた代金を受け取るのが一般的です。

違約手付

違約手付とは、相手方に契約不履行（違反）があった場合に、損害賠償金とは別に没収できる手付金のことを指します。損害賠償の額が違約手付より少ない場合も、全額が没収されるのがルールです。

もしも売主様側に契約違反があった場合は、買主様側に支払う違約手付の金額は2倍になりです。

解約手付

解約手付とは解約権を確保しておくために支払う手付金の事です。不動産契約時に買主様側から売主様側に支払われます。

解約手付を設定しておくことで買主様は解約の理由に関係なく、損害賠償等を支払わずに契約を解除することができます。なお、売主様側からの契約解除は買主様へ受け取った解約手付の2倍の支払いが必要です。

不動産売買において、特段の定めがない場合は手付金＝解約手付であると推定されます。

手付解除の方法

手付解除の方法は、売主様側からの解除と買主様側からの解除によって方法が若干異なります。ただし、特定のタイミングまでなら理由に関係なく無条件に契約解除が可能という点は共通しています。

【手付解除の方法】

• 売主様側からの手付解除＝手付金の倍返し
• 買主様側からの手付解除＝手付金の放棄

あわせて読みたい：売買契約書の重要事項手付金と手付解除の定め方｜契約当事者を守ろう

売主様は手付金の倍返し

売主様が支払う解約手付の金額は、買主様が支払った額の2倍が原則です。

買主様側から100万円の手付金を受領していた場合は、200万円を支払えば解約することができます。

買主様は手付金の放棄

買主様側から契約の解除を申し入れる場合は、支払った手付金を放棄することで解除が可能です。

「他の人にマンションを買われないために手付金を払って確保したが、冷静に考えたら買う価値が低い物件だった」といった場合でも契約解除ができます。解除にあたって理由を問いただされても答える必要はなく、手付金を放棄するだけで契約解除が成立します。

手付解除の期日は「相手方が契約の履行に着手するまで」

損賠賠償金を支払うことなく解約ができる解約手付ですが、どのタイミングでも解約ができる訳ではありません。

売主様側、買主様側共に相手方が契約の履行に着手するまでが、無条件に解約できる期限とされています。

契約の履行の着手とは

契約の履行の着手とは、契約行為を、客観的に認識できる形で履行したこと、または履行の提供をするために必要になる前提行為をしたことを指します。

引き返しができない手続きを行ったことと理解することもでき、具体的には以下のような行為が該当します。

【売主様側の履行着手】

• 住宅の引き渡し
• 他人物売買で不動産を取得しての登記
• 土地の分筆登記 等

【買主様側の履行着手】

• 代金の支払い、又は支払いのための催告
• 内金の支払い
• 引越し業者との契約等

これらのような履行の着手が実行された後は、原則として無条件での契約解除はできなくなります。

解除の期日を過ぎた場合｜違約解除になる

解約手付による契約解除が不可能になった後に契約解除を行うと、違約解除とみなされます。違約解除をする場合は違約金の支払いが必要になります。違約金の金額の目安は物件価格の10％です。

例えば、3,000万円の不動産の売買契約で100万円の手付金を支払っていた場合、違約金は300万円になります。手付金としてすでに100万円を支払っていますが、200万円を追加で支払う必要があるのです。

仮に手付解除ができる期間であれば、買主様は手付金100万円の放棄だけで済んでいたことになります。

手付の相場と限度額

手付金は、売主様・買主様の双方の合意によって決定されます。ただし、一般的な相場にしたがった金額を設定することが多いです。

また、売主が不動産業者（宅建業者）だった場合は手付金の上限が法律で定められています。

手付金の相場

手付金の相場は、通常物件価格の5％～10％です。

手付金0で売買することも不可能ではありませんが、売主側が親族でもない限りは5％以上の手付金は必要になるでしょう。

また、フルローンを組んでいたとしても手付金は現金での支払いが原則です。手付金に相当する金額は現金で支払えるように準備が必要です。

手付金の限度額

手付金の限度額は、売主様が宅地建物取引業者（宅建業者）に該当するかで変わってきます。

売主が宅建業者、買主様が個人であった場合、宅建業法39条で手付金の上限は代金の20％と規程されています。

仮に代金の20%以上の手付金を支払っていた場合、20％超過分の手付金が無効になります。その他の場合ではいずれも手付金に上限はありません。双方の合意によって、自由に手付金の額を決定することが可能です。

違約手付と違約金の違い

違約金とは相手方が契約の履行に着手した後の解除や契約違反等の理由で支払う金銭のことを言います。

契約違反があったことに対する罰金としての性質があり、履行の着手までの契約解除権を確保しておくための手付金とは明確に性質が異なっています。

なお、手付金と違約金は法的に別物のため、契約違反をしたとしても両方が課されることはありません。違約解除であっても、没収した違約手付に該当する金額は相殺されて違約金が請求されることになります。

まとめ

今回は、手付解除の概要と手付解除期日を過ぎてしまった場合の対応について解説しました。手付解除でもっとも大きな問題になるのは、契約の履行のタイミングです。判断の目安としては引き返せない作業を始める事が挙げられます。

トラブルにならないよう、手付解除ができる期日については、買主様に丁寧に説明しましょう。

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プロである宅建業者と個人の取引の際、宅建業者が廃業した等の理由で手付金を取り戻せないケースがあります。そのような事態に個人の買主様を保護する制度が、「手付金等の保全措置」です。

ただし、売買物件の状態によって、保全が必要になるかどうかの条件が変わってきます。担当物件ごとに対応が変わってくることがあるため、制度の概要をしっかりと理解することが必要です。

今回は、手付金等の保全の制度の概要と保全の方法について紹介していきます。

手付金とは

手付金とは、契約締結時に買主様から売主様へ預けるお金のことを指します。

本来であれば売買代金の全額支払いの際に買主様へ返還されるべきものですが、手間を省くために売買代金の一部として充当するのが一般的です。

手付金の種類は、以下の3種類に大別されます。

• 解約手付＝買主様、売主様いずれかが契約解除する際の保証金
• 違約手付＝債務不履行があった場合の違約金
• 証約手付＝購入の意思を示し、契約の成立を証明するためのお金

契約書に手付金の種類が記入されていない場合でも、手付金は「解約手付」であると推定されます。

解約手付は、相手方が債務の履行に着手するまでであれば、手付金を放棄・返還することで契約を解除できるものです。買主様からの契約解除であれば手付金の放棄、売主様からの契約解除であれば手付金の倍返しが条件です。

なお、手付金の金額は売買金額の5～10％が一般的とされています。

【併せて読みたい：売買契約書の重要事項「手付金と手付解除」の定め方】

手付金と申込証拠金の違い

手付金と混同してしまいがちなものに、「申込証拠金」があります。

申込証拠金とは、買主様が購入する意思があることを示して、売主様に払う金銭のことです。金額に決まりはなく、一般的には5～10万円ですが数千円の時もあります。

買主様の側からすると、申込証拠金を支払うことで物件が他の人に売られないようにできるのがメリットです。とはいっても長期間にわたって確保しておくことはできず、一般的には1週間から10日程度です。

手付金が契約の時に支払う金銭であるのに対し、申込証拠金は契約前の物件確保のために利用される点に違いがあります。

手付金と申込証拠金の違いを以下にまとめました。

【併せて読みたい：申込証拠金と手付金は違う｜まぎらわしい2つの特徴と注意点を整理】

手付金等の保全措置とは

「手付金等の保全措置」とは、買主様が支払った手付金が、売主様側の倒産等があっても確実に買主様の手元に戻るための措置のことです。

宅地建物取引業法（第41条・第41条の2）において、手付金等の保全について必要な措置の内容を規定しています。

宅建業者は手付金の保全が必要

宅建業者は、買主様から預かった手付金を保全する義務を負います。具体的には、金融機関などの第三者に保管させる方法を取ります。

保全措置の対象となる手付金は、売買契約を結んだ日以降、不動産の引渡し前に支払われる金銭のことです。売買代金の一部又は全部として支払われる【内金】や、【手付金】の名義で支払われる金銭で、売買代金として充当されるものを指します。

目的は買主様の権利を守ること

手付金等の保全措置は「売主様側が宅建業者、買主様が宅建業者でない」という構図の際に義務付けられます。あくまでプロでない買主様を保護する措置のため、宅建業者同士の取引では適用されません。

手付金等の保全が必要な場合・不要な場合

宅建業者と個人の売買契約であれば、必ず保全措置が必要となるわけではありません。保全が必要な場合と、不要な場合があります。

手付金等の保全が不要な場合

不動産が以下に該当する場合、手付金等の保全措置は不要です。なお売主側の宅建業者が課税事業者であった時は、消費税込みの売買代金に対して手付金等の限度額を判定します。

手付金等の保全が必要な場合

不要な場合の手付金の限度を超えている場合に、手付金の保全が必要になります。

例えば、売買価格4,000万円のマンション（未完成）に300万円の手付金を支払った場合、5％（200万円）を上回っているため保全が必要です。

手付金等の保全の方法

具体的に手付金等を保全する方法としては、「保証委託契約」「保証保険契約」「手付金等預託契約及び質権設定契約」の3種類があります。

物件が完成しているか未完成かで利用できる方法に違いがあり、完成物件であれば3つのどの方式でも保全可能です。一方で未完成物件の場合は、「手付金等預託契約及び質権設定契約」の方式を利用できません。

保証委託契約

画像引用：住宅比較株式会社｜宅建勉強会

宅建業者が受領した手付金等の返還義務について、銀行や信託銀行と連帯して保証する契約です。宅建業者が一定の手数料を支払うこと形で、金融機関と契約を結びます。

また、通常の金融機関以外にも「国土交通大臣が指定した手付金等保証機関」と契約することもできます。

【国土交通大臣に指定を受けた手付金等保証機関】

・東京不動産信用保証株式会社

・住宅産業信用保証株式会社

・全国不動産信用保証株式会社

・西日本住宅産業信用保証株式会社

・不動産信用保証株式会社

保証保険契約

宅建事業者が保険事業者へ保険料を支払うことで、手付金等の返還義務に備える契約です。金融機関か保険事業者かの違いはありますが、制度の内容は「保証委託契約」と同様です。

手付金等寄託契約及び質権設定契約

画像引用：住宅産業信用保証株式会社｜手付金等保証とは

売主の宅建業者、国土交通大臣指定の保管期間、買主様の三者の間で結ばれる契約です。契約は以下の流れで進みます。

1. 買主様が指定保管機関へ手付金を預ける（寄託）
2. 物件の引き渡しが確認出来たら、指定保管機関が宅建業者へ手付金等を支払う

この「売主に支払われる手付金等」に質権が設定されることで、買主様は万が一の時は質権を行使して手付金等を取り戻すことができます。

完成物件と未完成物件の判断基準

手付金等の保全措置においては、完成物件か未完成物件かで内容が変わってきます。そのため、どのように両者を区別するかが重要になります。定義の違いを確認しておきましょう。

法律においては、「工事の完了」が1つのキーワードになります。取引の対象となる部分が全ての工事が完了していない場合、完了していない部分については未完成であると定義されます。

工事の完了とは、単に外観として建物が完成しただけでは不十分です。人が住める状態になって初めて、工事が完了したと言えます。なお、工事完了の判断をするタイミングは「売買契約の締結時」です。

また、工事が完了しているかの判断は、「検査済証」が取得できているかを判断材料とします。土地においては、「宅地造成の検査済証の取得」が条件です。そのため、更地の取引は「完成物件」です。一方で土地建物の場合は、建物が未完成であれば「未完成物件」として扱います。

まとめ

今回は、不動産売買において重要事項証明書にも記載される「手付金等の保全措置」について説明しました。

関係物件か未完成物件かで保全の必要性が変わってくるため、担当する物件に応じた柔軟な対応をしていく必要があります。そのためには、根幹となる宅建業法をしっかり理解することが重要です。

質の高い不動産業務を提供するためにも業務効率化は必須といえます。「いえーるダンドリ」なら住宅ローンに関する業務を代行することができ、業務効率化を図ることができるので、ぜひご活用ください。

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「手付金」とは

不動産売買契約を締結すると、買主様が売主様に「手付金」を支払います。これには単純に「分割払いの1回目」というだけではない、大きな意味を持ちます。

売買契約書で契約を締結し、手付金を授受すると、その時点で「契約」が成立するのです。

契約が成立したら、それ以降は両当事者に法的責任が生じます。そのため、それ以降の契約解除には、契約書で定めたペナルティに従う義務も発生するのです。

「売買契約締結（契約書を交わす）」＋「手付金の授受」＝  契約成立 → 法的責任の発生！

「手付金」に関する注意点

手付金に関する契約誘引行為は禁止

手付金は、宅建業者である私たちが貸し付けたり、後払いを許可することはできません。契約誘引行為（契約を促したり急かしたりする行為）として、宅建業法第47条違反となるのです。

手付金に関する違反例

• 売買契約を先に済ませ、後日に手付金を授受する→「信用供与」による契約誘引行為
• 買主様に手付金を貸し付け、契約を行う→「手付金貸し付け」による契約誘引行為

宅建業者なら「手付金の保全措置」が必要

売主様が宅地建物取引業者の場合、一定額を超える手付金は第三者に保管させるよう、宅建業法第41条で定められています。これを「手付金等の保全」と言います。

万が一、売主様が物件を引き渡せない事態になっても、買主様にきちんと手付金が返還されるよう、買主様の権利を守る目的で定められているのです。

手付金の保管を請け負うのは、銀行・保険会社・指定保管機関などです。

「手付金の保全措置」の条件

• 未完成物件：売買価格の5%または1,000万円を超える場合
• 完成物件：売買価格の10%または1,000万円を超える場合

「手付解除」「手付解除期日」とは

「手付解除」とは、契約締結後、一定期間までなら、買主様は手付金を放棄することで、原則理由を問われずに契約を解除できるという取り決め方です。

売主様の場合は、買主様から契約時に受け取った手付金を返金し、さらに手付金と同額を買主様に対して支払うことで、同じく理由を問われず契約を解除できます。これを「手付流しの倍返し」と言います。

このように、手付解除ができる期間を定めたのが「手付解除期日」です。手付解除期日を過ぎてからの解約には、違約金の支払いなどペナルティが課せられます。

「手付金」「手付解除期日」の定め方

「手付金」「手付解除期日」の目安

「手付金」と「手付解除期日」の適正な定め方は、各案件により異なります。ただし、不動産業界でよく採用される定め方は以下の通りですので、目安にするといいでしょう。

• 「手付金」の目安…売買価格の5～10%
• 「手付解除期日」の目安…契約締結日から約30日

両当事者に中立的な設定をする

契約解除によるリスクが売主様・買主様のどちらか一方に偏ると、不公平な契約になってしまいます。そのため、「手付金」と「手付解除期日」を適正に定め、両当事者に公平な契約にする責任があります。

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