土地建物の所有権とは何の権利か｜所有権の移転時期を決定する要因を確認

土地や建物を持っている人には、その土地建物の所有権があります。

そもそも所有権とは何でしょうか。所有権があると、その人はいったい何ができるのでしょうか。また不動産売買契約をしたときには売主から買主へ所有権が移転しますが、いつの時点で権利が移動するのでしょうか。

今回は土地建物の所有権とは何か、そして所有権の移転はいつの時点で変わるのかについて基本的な事項から解説します。

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「所有権」の試験科目

権利関係

「所有権」が含まれる試験分野

物権変動

「所有権・所有権の移転時期」の重要度

★ ★ ★ ★ ★　基本的な概念を学びましょう

「所有権の移転時期」過去10年の出題率

10％

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所有権が何かというのは、物権変動の試験分野の中でも基本的な概念として押さえておくべき知識です。試験に出る・出ないに関わらず、当然知っておくべき内容として学んでおきましょう。

所有権の移転時期については単独の項目としてではなく、相続とからめた内容で出題される可能性があります。ただし移転時期の決まりごとはさほど難しい内容ではないので、こちらも基本的なところを押さえておくだけで宅建試験には十分対応できると考えられます。

「所有権・所有権の移転時期」の解説

所有権は「法令の制限内で自由にその所有物の使用・収益および処分をする権利」と定義されています。

つまり土地建物の所有権とは、土地もしくは建物、あるいはその両方のすべてを所有できるという権利です。自分の所有物であるため、その土地あるいは建物をどのように使用するかは自分で決定できます。また、譲渡や売却等の処分も自由に行えます。

所有権を主張するための登記

土地建物の所有権を主張するためには、法務局で登記をして自分が所有者である旨を登記上に記載する必要があります。

権利の確定に伴い義務も発生します。登記上の所有者に対しては、固定資産税や都市計画税などの納税義務があります。

土地の上空・地中の所有権

土地の所有権は「法令の制限内においてその上下に及ぶ」とされています。つまり土地の所有権を持っている人は、その区分の上空も所有、かつ地中も所有していることになります。

高圧線下地の土地に線下補償料が支払われたり、自宅の下に地下鉄が走っていると土地の使用料が支払われたりするのは、上空や地中の所有権が認められているからです。

民法上では上空の高さ・地中の深さに関する規定はありませんが、航空法による最低安全高度は地上から300ｍ、大深度地下法では深度40m以上を大深度と規定していますので、地中40m～上空300ｍ程度が上下の区分所有権だと一般的に見なされています。

所有権の移転時期

不動産の売買契約をした場合には、いつの時点で所有権が売主から買主に移動するのでしょうか。

原則として、所有権の移転時期は「売買契約が成立した時点」です。

売買契約は買主が「申込」の意思表示をして、それに対し売主が「承諾」の意思表示をした時点で成立します。つまり所有権は「売りたい」と「買いたい」が合致すれば、その時点で移転することになります。

ただし契約トラブルを避けるために、所有権の移転時期について特約を定めている不動産売買契約が一般的です。所有権の移転時期を特約で定めた場合には、特約に記載の内容が優先されます。

相続人の所有権引継ぎ

土地建物の所有者が死亡したときには、所有権は亡くなった人の相続人に引き継がれます。

もし売主と買主の間で不動産売買契約を結び、その後すぐで売主が死亡した場合には、買主は売主側の相続人に対して所有権を主張できます。これは相続人が対象の不動産を相続登記しているかどうかには関係ありません。

「所有権・所有権の移転時期」に関連する法律

この項目に関連する法律は以下のとおりです。

実際に過去問を解いてみよう

問題：

Aを売主、Bを買主として、丙土地の売買契約が締結され、代金の完済までは丙土地の所有権は移転しないとの特約が付された場合であっても、当該売買契約締結の時点で丙土地の所有権はBに移転する。（平成29年度本試験 問2より抜粋）

答え：×（しない）

解説

民法の原則としては所有権の移転時期は売買契約締結時ですが、所有権の移転時期について特約を定めている場合には、特約で定められている移転時期が優先されます。

「所有権・所有権の移転時期」ポイントのまとめ

この項目で押さえておくべきポイントは以下のとおりです。

1. 所有権とは自己のモノを自由に使用・処分などして良い権利
2. 土地建物の所有権を主張するためには登記が必要
3. 所有権の移転時期は売買契約成立時（特約を定める不動産契約が一般的）
4. 相続が発生すると所有権は相続人に引き継がれる

最後に

不動産の媒介をする上で、物権変動は契約成立の核になる非常に重要な役割です。所有権に関する正しい知識がないと、契約トラブルの元となり、売主や買主だけでなく会社にも大きな損害を与えてしまう可能性があります。

今回でお伝えした内容は基本的な事柄ではありますが、決しておろそかにせず正確な知識を身に付けましょう。

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この記事の監修者

小林 紀雄

住宅ローンの窓口株式会社代表取締役・iYell株式会社取締役兼執行役員

2008年にハウスメーカーに入社し営業に従事。2010年からSBIモーゲージ株式会社（現アルヒ株式会社）に入社し、累計1,500件以上の融資実績を残し、複数の支店の支店長としてマネジメントを歴任。2016年にiYell株式会社を共同創業し、採用や住宅ローン事業開発を主導。2020年に取締役に就任し、住宅ローンテック事業の事業責任者としてクラウド型住宅ローン業務支援システム「いえーる ダンドリ」を推進し事業成長に寄与。