取得時効・消滅時効とは何かわかりやすく解説｜違いや成立要件も解説

不動産には所有者が長年放置した土地や空き家なども多く、時効制度への理解は宅建士として必須です。担当する不動産の所有権を誰が持っているのかわからないと、取引を進められないからです。

時効制度に関する問題は、判例もケースごとに細かく分かれるため、宅建試験では間違いやすい項目です。

そこで今回は、時効制度について概要と2種類の時効についてわかりやすく解説します。

「取得時効とは」わかりやすく解説

「時効制度」の概要

時効制度とは、一定の事実状態において一定期間が経過した場合、それまでの権利関係より事実状態が尊重され、権利の取得・消滅を法的に認める制度です。

時効には、一定期間の経過によって権利を取得する「取得時効」と、一定期間の経過によって権利が消滅する「消滅権利」の2種類があります。

また、時効期間のカウントを開始する時点を起算点と言い、時効が成立することを時効の完成と言います。

「取得時効」の成立要件

所有権の取得時効の成立要件は、「所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有する状態で、一定期間経過すること」と定められています。

「占有」とは、あるものを事実上支配し、管理下に置くことです。また、「平穏に」とは暴行・脅迫などの違法行為を用いていないことあり、「公然と」とは占有の事実を現状の権利者や社会に対して隠蔽したりしないことです。

取得時効の起算点（時効成立へのカウントダウンが始まる時点）は、時効の基礎である事実が開始されたときです。判例によると、起算点は時効援用者（時効を主張する人）によって任意で設定できるものではないとされています。

取得時効には、起算点から20年間で時効が完成するものと、10年間で完成するものの2種類があります。

2つの時効の違いは、「善意かつ無過失で占有を開始したかどうか」です。20年間で完成する時効には、このような占有者の意図に関する限定要件はありません。一方、10年間で完成する時効には、この要件がプラスされます。つまり、善意かつ無過失で所有の意思をもって、平穏に、かつ公然と他人の物を占有する状態であれば、10年間で取得時効が完成します。

「善意」とは、例えば他人の所有地であることを知らずに占有する場合などです。また「無過失」とは、知らないことに過失（注意義務違反など）がないことです。

所有権以外の財産権（地上権・地役権・不動産賃借権など）でも、時効取得できる場合があります。その場合の要件は、「所有の意思」ではなく「自己のためにする意思」となります。

「成立要件」が認められる5つの要件

ここでは成立要件が認められる5つの要件についてひとつずつ見ていきましょう。

１：所有の意思のある占有であること

所有の意思を持って（＝自分の物と思って）、他人の物を所有することです。他人に物を貸すという間接的な占有でも成立します。

２：平穏かつ公然の占有

占有者がその占有を取得し、違法または強暴の行為を用いずに、土地の所有者（権利者）占有の真実を隠蔽せずに占有していることです。

３：他人の物を占有している

自分ではない他人の土地を占有していることです。

４：一定期間の占有の継続

所有の意志を持って土地の所持を始めた時から起算することができます。最初から自分のものと思っていた場合は10年間、他人のものであることを知っていた場合は20年間の時効期間を持って成立となります。

５：占有開始時における善意無過失

自分が占有する物が自分の所有物であると信じ、かつ、そう信じるについて過失がないことをいいます。つまり土地が自分のものではないことを知らずにその土地を占有していた場合です。

「取得時効」の代表的な事例

◆占有状態を承継した場合

「占有の承継」とは、財産の占有状態を第三者が引き継ぐことです。占有を承継する場合、時効の起算点も引き継ぎますので、「前の占有者が占有を始めた時点」が起算点となります。

このとき、占有の承継人は占有状態や起算点だけでなく、その瑕疵も引き継ぎます。つまり、善意・無過失であれば時効期間は10年間とし、悪意ある占有であれば20年間の時効期間が適用されます。

【例】AさんがBさん所有の土地を、所有の意思を持って平穏かつ公然に3年間占有した後、Cさんに売却しました。Cさんは現在までに7年間占有を続けています。

①Aさんが善意・無過失で占有を開始していた場合

→時効期間は10年間であるため、Cさんはその土地の所有権を時効取得できます。

②Aさんが他人の土地と知りながら占有していた場合

→Cさんが善意・無過失で占有していたとしても、Aさんの瑕疵（悪意）を承継するため、時効期間は20年間となり、Cさんは現時点では所有権を時効取得できません。

◆占有状態を相続人が承継した場合

占有の承継人が相続人である場合でも、基本的には前項の「占有の承継」に準じます。

ただし、賃借による占有など、前の占有者である被相続人（故人）に所有の意思がない場合には、承継した相続人の意思によって判例が異なります。

1. 相続人が賃借による占有と認識し、所有の意思を持っていない場合
   →所有の意思がそもそもないため、取得時効することはありません。
2. 相続人が所有の意思をもって占有している場合
   →新たな権原（正当性）をもって所有の意思のある占有を始めたのであれば、時効取得できる場合があります。

◆取得時効完成前に所有者が売却した場合

【例】Aさんは他人の土地と知りながら、Bさん所有の土地を所有の意思を持って平穏かつ公然に占有し始めました。15年が経過したところで、BさんはAさんが占有しているままの土地をCさんに売却しました。しかし、Aさんの占有はその後も変わらず、5年間経過しました。

→Aさんは時効取得の要件を満たしているので、登記がなくても、所有権においてCさんに対抗できます。

◆占有財産を他人に賃貸した場合

【例】Aさんは他人の土地と知りながらBさん所有の土地を、所有の意思を持って平穏かつ公然に占有し始めました。3年後、AさんはCさんに土地を賃貸し、Cさんは17年間その土地を占有しました。

→占有財産を第三者に賃貸した場合、その期間に実際に財産を支配しているのは借り手です。しかし、民法は代理人による占有を認めており、Cさんが代理で占有を続けていたと解釈されるため、Aさんは合計20年間占有していたことになります。そのため、Aさんはこの土地を時効取得できます。

「消滅時効とは」わかりやすく解説

「消滅時効」の成立要件

債権者が権利を行使しない場合、一定の時効期間が経過した段階で「消滅時効」が完成します。消滅時効の起算点と時効期間には、2パターンあり、先に成立した方が適用されます。

1. 債権者が権利を行使できることを知ったときから5年間
2. 権利を行使できるようになってから10年間

つまり、債権者が債務者に対して権利を行使できると知ったにもかかわらず、債務者に対する請求を怠っていると、その債権は5年間で消滅してしまいます。

しかし、１だけでは債権者が行使可能となったことに気付かない限り、いつまで経っても時効が完成しないという事態が起こり得ます。それを避けるために２が設けられています。

1では、債権者が行使可能の事実を知らなくても、権利の行使が可能となった時点から10年間経過すれば時効となり、債権が消滅します。

「消滅時効」の起算点

起算点となる「権利を行使できる時点」には、以下の種類があります。

1. 確定期限…期日の年月日が明確に設定されている（例：2020年10月18日）
2. 不確定期限…将来必ず到来するが、いつになるかは決まっていない（例：母親が死亡したとき）
3. 期限の設定なし…債権が成立した時点を起算点とする

消滅時効の対象となる権利は、債権と所有権以外の財産権（地上権、地役権など）です。

所有権は消滅時効の対象となりませんので、所有財産（不動産など）を放置していただけで所有権が消滅することはありません。

債権の種類によっては、時効期間が10年より短いものもあります（例：飲食のツケは1年で時効）。ただし、弁済期限が過ぎている債権について判決・和解・調停が確定している場合は、消滅時効期間は10年に延長されます。

「取得時効・消滅時効」に関連する法律

法律の条文では取得時効・消滅時効についてどのように書かれているのかを確認しておきましょう。

宅建受験者はここをチェック！

「取得時効・消滅時効」の試験科目

権利関係

「取得時効・消滅時効」が含まれる試験分野

時効

「取得時効・消滅時効」の重要度

★★★☆☆

「取得時効・消滅時効」過去10年の出題率

50％

2022年宅建試験のヤマ張り予想

「取得時効・消滅時効」に関する過去10年の出題率が50%となっている中、2018年・2019年と出題されませんでしたが、2020年には出題されました。

また、「時効」分野全体の10年出題率は70%で、ここ3年間は出題が続いているため、この分野全体をマークしておくといいでしょう。

時効について法解釈まで深く理解するとなるとかなり時間がかかります。そのため各事例については、まずは「時効が成立するかしないか」を答えられるようになりましょう。

「取得時効・消滅時効」ポイントのまとめ

1. 時効には、一定期間の経過によって権利を取得する「取得時効」と、一定期間の経過によって権利が消滅する「消滅権利」の2種類がある
2. 取得時効の要件は、「所有の意思（または自己のためにする意思）をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有する状態で、一定期間経過すること」である
3. 取得時効の時効期間は、善意かつ無過失による占有であれば10年間、悪意ある占有の場合は20年間である
4. 消滅時効の時効期間には、権利を知ってから5年間、もしくは権利を行使できるようになってから10年間

まとめ：抽象的な法令を具体的に理解する

時効制度について重要なことは、基本の成立要件を理解し、そのうえでその他の判例の結果を知っておくことです。

この分野の法令には、「善意」や「平穏に」など抽象的な表現も多いため、それらの用語が意味するところを具体的にしておくと理解しやすくなります。余裕があれば、個別の判例について法解釈まで確認しておくと理解が深まるでしょう。

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この記事の監修者

小林 紀雄

住宅ローンの窓口株式会社代表取締役・iYell株式会社取締役兼執行役員

2008年にハウスメーカーに入社し営業に従事。2010年からSBIモーゲージ株式会社（現アルヒ株式会社）に入社し、累計1,500件以上の融資実績を残し、複数の支店の支店長としてマネジメントを歴任。2016年にiYell株式会社を共同創業し、採用や住宅ローン事業開発を主導。2020年に取締役に就任し、住宅ローンテック事業の事業責任者としてクラウド型住宅ローン業務支援システム「いえーる ダンドリ」を推進し事業成長に寄与。