古い家の売却は？更地にして売るなど等の5つの売却方法と注意点
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家の売却を検討しているけど、「古い」という理由で、下記のような悩みを持っている人が多いでしょう。
・古い家をそのまま売るには？
・解体するには費用が掛かる？
・更地にすると土地の固定資産税が上がるって本当
結論からお伝えすると、正しい不動産会社を見つけることができれば、古い家でも高く売却することは可能 でしょう。
この記事では、古い家を売却する5つの方法や進め方、注意点など紹介していきます。
そもそも古い家とは？耐用年数で判断してみる
古い家といっても、人ぞれぞれで判断は異なるでしょう。
ここでは、国税庁が紹介している不動産の種類ごとの耐用年数をもとに、古い家かどうか判断してみます。
不動産などの形がある固定資産は年数とともに劣化し、建物の評価をするときには、年数とともに価値が減っていくと考えます。その建物が価値を保つと考えられている年数のことを「耐用年数」といい、税金の計算上、価値が0円になるのは何年、ということを決める ためのものです。
| 構造・用途 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造・合成樹脂 | 22年 |
| 木骨モルタル | 20年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）・鉄筋コンクリート（RC造） | 47年 |
| れんが造・石造・ブロック | 38年 |
| 金属（肉厚：4mmを超える） | 34年 |
| 金属（肉厚：3mm〜4mm以下） | 27年 |
| 金属造（肉厚：3mm以下） | 19年 |
もちろん、家の状況によって古い・古くないの判断は異なりますが、資産価値が0円＝耐用年数以上の家 が一つの基準となります。
そんな古い家ですが、取り壊すかの判断をどうすればいいのかわかりませんよね。
古い家を取り壊すかどうかの判断基準と査定方法
古い家を売る場合、査定価格を調査することで取り壊すべきかどうかを判断します。
その判断は、専門家から査定価格をきちんと調査してから行います。
古い家の査定依頼するポイントを主に二つ紹介します。
１：更地にした場合の価格
２：古い家をそのまま売却した場合の価格
更地 vs そのまま売却
更地にして売るかそのまま売るかはの判断は以下のようにします。
・更地にして売る：「壊さずそのまま売った時の価格」＜「更地価格」
・そのまま売る：「壊さずそのまま売った時の価格」＞「更地価格」
更地にしてから売る場合、買主が建物を取り壊すことで「建物の取り壊し費用」が発生するため「更地価格」が「壊さずそのまま売った時の価格」よりも低くなるという状態になります。
取り壊して売る時の査定価格の算出方法
「更地価格」が「取壊さずに売却した場合の価格」より低くなる場合、取り壊すより、そのまま売却する方がいいということになります。
取り壊し費用はおおよそ以下の通りです。
・軽量鉄骨造：1坪当たり6～7万円
・木造：1坪当たり4～5万円
また、1社の不動産会社だけでなく複数の不動産会社に査定依頼をして様々な意見を取り入れて判断しましょう。
では実際に価値を調べる方法を紹介していきます。
自分で古い家の査定価格を調べる方法
自分でも古い家の査定価格を調べることはできます。
まず知っておきたいのは、耐用年齢の過ぎた建物価格はゼロとなります。
| 構造・用途 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造・合成樹脂 | 22年 |
| 木骨モルタル | 20年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）・鉄筋コンクリート（RC造） | 47年 |
| れんが造・石造・ブロック | 38年 |
| 金属（肉厚：4mmを超える） | 34年 |
| 金属（肉厚：3mm〜4mm以下） | 27年 |
| 金属造（肉厚：3mm以下） | 19年 |
その場合、考える必要があるのは土地価格だけになります。
土地価格は、国税庁のホームページの財産評価基準書にある相続税路線価を確認して求めることが出来ます。
相続税路線価は、市場価格の80％程度で価格付けられています。
そのため、市場価格を求めるには相続税路線価の値を0.8で割り戻す必要があります。
例えば前面道路に「50E」と記載されていた場合、その土地の路線価は50千円／㎡となります。
路線価が50千円／㎡で、土地面積が120㎡ある場合の土地価格は以下のように求められます。
古い家というのはほとんどが耐用年数を超えているため査定価格は、更地価格となることが多い です。
およその更地価格をきちんと把握してから査定依頼に臨むと良いでしょう。
以上、ここまで自分で査定価格を調べる方法について解説しました。
次に、実際に古い家の売却する方法について考えてみましょう。
古い家を売却するための5つの方法
これより古い家を売却する方法についてご紹介します。
１：そのまま売ってくれる不動産会社を探す
２：不動産会社へそのまま売却する
３：古民家専門の不動産会社に依頼する
４：家付きの土地として売却する
５：空き家バンクに登録する
ではそれぞれ見ていきましょう。
１：そのまま売ってくれる不動産会社を探す
まずは一番簡単なそのまま売ってくれる不動産会社を探すことを実践してみましょう。
不動産会社へ相談しても売却するのが面倒なことから、「取り壊して更地にしてください」とアドバイスされることが多いと思います。
たいていの古い家は、設備の不具合などの問題を多く抱え、訴訟問題に発展することがあるため、積極的に関わらない不動産会社も多いです。
古い家の売却では、古い家の取り扱いを優れている不動産会社を見つけるのが最も大切です。
古い家でも仲介を引き受けてくれる不動産会社を探すには、無料の不動産一括査定サイトを利用するのがオススメ です。
普段は探しにくい「古い家」や「空き家」が得意な不動産会社でも、2,000以上の不動産会社と提携するため見つけることができます。
そんな不動産一括査定サイト。
地域によって強み・弱みが異なり、下記のように使い分けることをオススメします。
不動産一括査定サイトの特徴の詳細をより見たければ下記記事も参考にしてみてください。
【最新2024年】不動産一括査定サイトの選び方・オススメ厳選ランキングもちろん一番良いのが、こちらの「そのままの状態で売却先を見つけてくれる不動産会社」を見つけることです。
ただそれでもうまくいかない場合は下記4つの方法も試してみてください。
2：買取を利用する
なかなか売れない古い家は買取を検討するのも一つです。
買取業者の目的は、個人への転売ですので、どうしても安く購入されます。
買取を利用した場合の売却価格は、市場価格の80％程度と考えましょう。
また、取り壊しを要するような建物は、買取業者が取り壊しを行います（取り壊し費用相当分も減額）
価格は安くなりますが、売却は確実にできる というメリットがあります。
例えば、固定費が負担に感じている人や、早く手放したい人にはおすすめといえます。
買取も一括査定サイトで買取業者の見積比較を行うことができ、多くの業者に見てもらう方が高く売却できる確率が上がります。
３：古民家専門の不動産会社に打診する
外国の旅行者から、古民家がとても人気であり、特に明治や大正から建っている建物は高い価格で取引される 傾向にあります。
ちなみに味わいがあれば、築30年未満の建物でも古民家として売り出すことは可能です。
方法としては、古民家専用サイトに物件登録することで、直接売却していくことができます。
上記では物件情報も多数ですので是非参考にしてみてください。
４：古家付土地での売却
少しマニアックなテクニックになりますが、「古家付土地」として売る方法があります。
古家付土地とは「この商品は更地ですが、古家が残ったままです 」という販売方法です。
安く購入できるなら物件が自分で取り壊しを行う、という土地を求めている人たちも存在します。
古い家は邪魔だけど、土地だけ見れば魅力的という 物件はたくさんあります。
５：空き家バンクへの登録
諸々試したけど売れない場合は、空き家バンクの活用も検討してみてください。
空き家バンクとは、SUUMOやアットホーム等のウェブサイトの自治体版であることと覚えましょう。
SUUMOやアットホーム等のようなウェブサイトは「すぐ貸せる・すぐ売れる」という物件しか掲載されていません。
一方、空き家バンクは「将来、売却したい」という未来の物件（親が健在・まだ片付けが終わっていない）も掲載されています。
掘り出し物の多い空き家バンク上で、熱心に物件を探している購入者も存在します。
売却のチャンスを広げることができるので、自治体に空き家バンクがある場合には、ぜひ活用するようにしてください。
まとめ
いかがでしたか。
古い家を売る際の注意点や方法を紹介しました。
最もオススメな方法は、そのままの形で売却できる不動産会社を探すことです。
ただそれでも良い不動産会社が見つからなければ、空き家バンクや不動産会社への売却を検討してみてください。
